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ワンルームマンション投資で成功するためには?|物件を選ぶポイントや探す方法を紹介

マスコミでは、将来の年金不安が報道されています。

そこで、少ない年金をフォローするための副業を探している人も少なくないでしょう。

また、継続的な不労所得として不動産投資に興味を持つ人も増えてきています。

 

そんな中、ワンルームマンションを対象にした賃貸経営が流行しています。

投資金額が少なくて済むことが人気の理由でしょう。

中古物件なら数百万円で手に入る物件もあります。

また賃貸を利用するのは単身者が多いので賃貸需要もあるのでしょう。

 

しかし、ワンルームマンションであれば誰が経営しても上手くいくとは限りません。

実は、経営を成功させるためには、物件選びの段階から一定のルールに沿った選択をしなければならないのです。

今回は、ワンルームマンション投資においての「利益を出す方法」や「物件の選び方」など知っておくべきことをまとめました。

ぜひあなたが投資する際の参考にしてみてください。
 

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Index

1. ワンルームマンション投資で利益を出す方法2種類

ワンルームマンションに投資して利益を出す方法には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類の考え方があります。

マンションを賃貸に出してキャッシュフローを得る

マンションを賃貸に出して得られるの家賃収入のことが「インカムゲイン」です。

現在、不動産投資といえば、この賃貸収入により収益を得るスタイルが主流でしょう。

特徴としては、継続して安定した収益をあげることができます。

マンションを売却して売却益を得る

マンションを売却することで得られる売却益のことが「キャピタルゲイン」です。

不動産景気が良好な時には有効な投資方法です。

バブルといわれた1980年代後半の好景気により不動産価格が高騰しているときには有効な投資方法でした。短期間で稼げるのが特徴です。

インカムゲイン・キャピタルゲインについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事キャピタルゲイン・インカムゲインの違いを徹底比較|かかる税金も要チェック!

2018.06.26

2. ワンルームマンション投資をすることによるメリット・デメリット

現在、サラリーマン投資家の間でワンルームマンション投資が人気です。

そこで、ワンルームマンション投資のメリットやデメリットについて紹介しましょう。

マンション投資をすることによるメリット

低資金で投資を始めることが可能

ワンルームマンション投資に人気があるのは、投資金額が少なくてすむというメリットがあるからです。

中古マンションであれば500万円程度で購入することもできます。

価格が安いので、安定した収入があれば融資も受けやすいでしょう。

私的年金として利用が出来る

将来、受け取ることのできる公的年金の額に不安を持つ人が少なくありません。

そこで、年金に加算するサブ的な収入として、ワンルームマンションに投資するのです。

家賃収入という不労所得により将来の不安を解消するための投資といえます。

安定収入を得やすい

家賃収入は継続的に得ることができます。

特に、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、耐用年数も長いので長期的な収益が期待できるのです。

副収入として考えれば安定的な収入源といえるでしょう。

資産として保有できる

不動産投資は、株式投資と違って投資物件という現物の資産を所有します。

たとえば、融資を受けてワンルームマンションを購入し、家賃収益をローン返済にまわしていれば、いずれはローンを払い終えるという有効な資産形成ができるのです。

相続税の節税効果が高い

相続税の節税対策として不動産投資をする人が多いです。

相続税の評価は、預金など現金で所有していると時価で評価されます。

しかし、現金を土地や建物に代えると路線価や固定資産税評価額で評価されるので時価よりも安くなるのです。

たとえば、土地を評価する路線価であれば時価の7~8割になり、建物を評価する固定資産税評価額であれば建築価格の5~7割程度になります。

マンション投資をすることによるデメリット

物件次第でリスクが生じやすい

ワンルームマンション1戸が対象になるので、物件の良し悪しが運用に大きく影響します。

たとえば、賃貸需要の少ない立地であれば、たちどころに空室リスクを負うでしょう。

融資を受けていれば、返済リスクも負うことになります。

所有していることで費用が掛かる

不動産を所有しているということは、物件を維持・管理するための費用が発生します。

金融機関から融資を受けずに現金で物件を購入したとしても、税金・管理費・修繕積立金・保険料などの経費は支払わなければなりません。

安定収入が少ない

インカムゲインである家賃収入は、一般的に継続して安定した収益を得ることができるのですが、ワンルームマンション1戸の運営では多くの収入は望めません。

ワンルームマンション1戸で生計を維持できる家賃収入を望むことは難しいでしょう。

資産価値が少ない

そもそもワンルームマンション投資に人気があるのは、購入価格が高くないので経営をスタートしやすいからです。

したがって、物件自体の資産価値も少ないといえます。

さらに長期間運用して老朽化が進めば資産としての価値は下落するでしょう。

3. ワンルームマンションの投資物件を探す方法

では、実際にワンルームマンションを探すために、どのような方法があるのでしょうか?

物件により運用の良し悪しが変わるので慎重に選択したいものです。

ポータルサイトを使用する

現在は、インターネットの不動産ポータルサイトを利用して簡単に探すことができます。

様々なサイトがあるのですが、ワンルームマンション投資の対象になる収益物件に特化したサイトとしては「楽待」や「健美家」に人気があるようです。

楽待

東証一部上場で様々な事業を展開している「ファーストロジック」が運営している不動産投資サイト。

不動産投資の「学習」「購入」「運用」「売却」のステップすべてをフォローできるサービスを提供しています。

掲載している収益物件数No.1も売りの1つです。

サイト:楽待

健美家

不動産投資サイトとしては老舗であり、不動産投資セミナーからコラムやブログといったコーナーも設けられた投資家目線で運営されているサイト。

会員登録することで、収益物件を探すためのポイントや情報を効率的に収集できます。

サイト:健美家

金融機関に紹介してもらう

金融機関に物件を紹介してもらえるようになれば、投資家として一人前だといえるでしょう。

なぜなら、一般的に金融機関との取引実績や属性が優れているなどの要件が揃っていなければ紹介してもらえることはないからです。

不動産所有者と直接交渉をする

不動産の所有者と直接交渉することもできます。

たとえば、物件所在地に立てられた「売物件」などの看板を目安に連絡するのです。

不動産業者の仲介がなければ手数料を省略することができるのですが、安心度の低下は避けられません。

MIRAIMOの運営元、ASIS(エイシス)株式会社では

一人一人のライフプランの希望や条件等を加味して、それぞれに合った、きちんと手残りが出るような非公開物件をご紹介しています。

ご希望の方へはオンライン相談や個別相談も承っていますので、お気軽にご連絡ください。

4. ワンルームマンションを購入するときに必要になる費用

ワンルームマンションを購入するには多少は自己資金が必要なことは頭に入れておきましょう。

フルローンを利用するとしても、購入代金以外に支払わなければならない費用があります。

購入時に必要な費用
頭金 フルローンでは返済に無理が生じることが少なくない。

1~2割程度の頭金を用意しておくのが目安。

不動産取得税 不動産を取得すると課される税金で原則では不動産の固定資産税評価額の4%。

特例として3%に軽減される場合がある。

印紙税 売買契約書に印紙を貼付することで印紙税を納めたことになる。

税額は契約金額により異なり、たとえば1,000万円超5,000万円以下であれば10,000円。

登録免許税 売買による所有権の移転登記に必要なのが登録免許税であり原則として税額は固定資産課税台帳の価格に2.0%を掛けた額。

1.5%の軽減税率が適用されるケースがある。

仲介手数料 一般的に不動産を購入する時には不動産業者に仲介を依頼する。

たとえば3,000万円の物件であれば100万円程度の仲介手数料を業者に支払わなければならない。

司法書士の報酬 所有権の移転登記は司法書士に依頼するのが一般的。

報酬は司法書士により異なるが5万円程度になる。

ローンの事務手数料 金融機関から融資を受けるのであればローンの事務手数料が必要。

金額は3万円程度から様々である。

保険料 金融機関から融資を受ける場合やマンション購入では保険加入が義務付けられていることが少なくない。

関連記事不動産投資に必要な初期費用を解説|自己資金を抑えるためのローンの秘密とは

2019.06.03

5. 投資用ワンルームマンションを選ぶポイント6つ

投資物件の選択は、その後の運用に大きな影響を与えます。

適切な運用のためには、選択のポイントを充分に確認してから購入しなければなりません。

①立地が良い場所に建っている

投資物件選択の大切な条件の1つに立地があります。

立地の良い物件であれば、スムーズな運用ができるといっても過言ではないでしょう。

駅近や周辺施設の充実した物件であれば賃貸需要があり空室になる可能性が少ないのです。

②ターゲットユーザーが重視する条件を満たしている

賃貸物件を選択する時には、ターゲットを絞らなければなりません。

ワンルームマンションであればターゲットは単身者になるでしょう。

周辺に大学のような単身者の集まりやすい施設や環境があるかどうかをチェックする必要があります。

③資産価値が高い

不動産投資は売却という出口戦略までを見越して運用計画を立てなければなりません。

したがって、将来的に売却可能な資産価値が見込める物件を選択してください。

立地が良くてメンテナンスなどが適正に行なわれていれば資産価値はそれほど下がらないでしょう。

④ランニングコストがかかりにくい

税金・管理費・修繕費などのコストは利益を圧迫します。コスト削減を図るのも運用には大切なことです。

効率的なコスト削減のためには、購入時にメンテナンス履歴や修繕積立金などを確認し購入後の出費が少なくてすむような物件を選択するのがコツになります。

⑤マンションに発生しやすいリスクが低い

マンションでは、1棟に多くの人たちが暮らしています。

周囲の入居者についても調べておきましょう。人間関係によるトラブルが空室リスクにつながることが少なくありません。

入居者についての問題は思いのほか対応が難しいリスクです。

⑥高利回りを実現できるか

投資物件の広告には、利回りが書かれています。

なかには高利回りの物件が紹介されていることもあるでしょう。

しかし、利回りとは入居している前提での計算なので、空室になれば意味がないのです。

空室になる可能性をチェックしなければなりません。

6. 投資用としては避けたほうが良いワンルームマンション

ワンルームマンションは価格が安いので、不動産投資の初心者にとって、もってこいの物件でしょう。

しかし、安ければ良いというものではありません。

立地が悪い

どれだけ価格が安くても立地の悪い物件は避けてください。

不動産投資とは、入居者を確保できるということが最も大切な条件です。

「最悪、ダメなら売れば良い」と考える人がいるかもしれません。

しかし、立地が悪ければ売ることも難しいのです。

新耐震基準を満たしていない

1981年6月1日に耐震基準が改正され、それ以降に建築確認された物件であれば新耐震基準を満たしています。

最近は自然災害が多いため、少なくとも新耐震基準を満たしている物件でなければ入居しないという人が増えてきているのです。

ランニングコストが高い

古い物件は注意しなければなりません。

入居者を維持するためには内装だけではなく設備のメンテナンスも必要です。

購入後、次から次へとメンテナンスが必要な物件であれば、ランニングコストが高くつくのは言うまでもないでしょう。

利回りが相場よりも高すぎる

物件を売買する時には、必ず周辺相場を確認してください。

相場に比べて利回りの高い物件には注意が必要でしょう。

利回りが高すぎるのは、物件価格が安すぎるということです。

物件に何らかの不具合があると考えられます。

ユーザーニーズに合っていない

物件のユーザーニーズを調べておきましょう。

ファミリー層の多い地域のワンルームマンションに賃貸需要があるでしょうか?

ワンルームマンションでの賃貸経営を考えるのであれば単身者のニーズのある地域を選んでください。

築年数が経っているRC造

築年数が経っているRC造のマンションは、様々なメンテナンス費用が掛かるだけではなく売却も難しくなります。

耐用年数を超えている物件であれば減価償却費の計上もできないので節税も難しいでしょう。

7. マンション投資をする前に知っておいたほうがよいこと

マンション投資では、事前知識として知っていたほうがお得な内容があります。

特に「税金」や「瑕疵担保責任」についての知識は重要です。

他の金融資産と比べて税金をコントロールしやすい

不動産投資では収支がプラスでも、建物の減価償却費を差し引けば赤字になることがあります。

そして、赤字分を損益通算として事業所得や給与所得から差し引くことができるのです。

したがって、確定申告することで節税効果を高めることができます。

中古マンションでは瑕疵担保責任が適用されない

個人が売主の場合には、瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月とすることが多いようです。

売主と買主が合意すれば、瑕疵担保責任を負わない契約とすることもできます。

中古マンションでは、購入後のトラブルも少なくないので契約書のチェックは欠かせません。

関連記事瑕疵担保責任って何?分かりやすく簡単解説!|瑕疵担保責任は不動産だけではない!

2018.07.09

8. 不動産投資は物件の選び方しだいで利益を上げることが可能な投資です

不動産投資での物件選びは、その後の運用を左右する大切なポイントです。

立地の良さをメインに、その他のポイントも確認して選んでください。

ワンルームマンションなら、投資額も少なくてすむので不動産投資をスタートするには最適の物件になるでしょう。

また、物件を選ぶポイントや探す方法を詳しく知りたいのであれば、MIRAIMOの無料セミナーや個別相談にお問合せください。

不動産投資には正確な知識や情報が欠かせません。
まずは、専門家に相談してからスタートすることをおすすめします。

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