ワンルームマンション投資で失敗に陥る原因とは｜成功に導くためのポイントを解説

ワンルームマンション投資は儲からないと言われています。

確かに大金を手に入れたい方はワンルームマンション1室のみを所有しているだけでは儲けることはできません。

また、失敗する人も後を絶たないため、「むしろワンルームマンション投資なんてやらない方がいいんじゃない…？」と思う人の方が多いのではないでしょうか？

 

一方で、ワンルームマンション投資からスタートして成功している投資家はたくさんいます。

失敗してしまう原因やリスクを理解し、対策をすればメリットもしっかりある投資法です。

当記事ではワンルームワンルームマンション投資で失敗してしまう原因や成功ポイントを解説しましょう。

1. ワンルームマンション投資が失敗しやすい、儲からないと言われてしまう理由

ワンルームマンションとは、1つの居室内にキッチン、ユニットバスなどの水回りが配置されているマンションのことを言います。

ワンルーム投資では、分譲マンションのデベロッパーが収益物件として建設した新築ワンルームマンションや、市場に出回っている中古ワンルームマンションを購入し、賃貸経営を行って入居者から家賃収入を得る投資法です。

ただ、ワンルームマンション投資と調べると、「儲からない、失敗しやすい」などネガティブな言葉が目立ちますが、一体なぜそう言われてしまうのでしょうか？

ワンルームマンションで投資をスタートさせる人が多い

ワンルームマンション投資が失敗しやすい原因として、初心者で購入する人が多いことが挙げられます。

何も知識を持っていないのに、営業マンにすすめられてワンルームマンションを購入したら、結果赤字で失敗してしまうという人が多いのです。

安いがゆえに購入する人が多い

マンション投資では融資を受けて始めることができるため、資金がそんなになくてもスタートできる「敷居の低さ」も要因です。

ワンルームマンションは、都内でも最低200万円台～購入することができます。

• 少額
• 初心者でもOK
• 家賃収入を得られる
• 節税になる

とメリットを並べ立てて営業をされたら魅力的に感じてしまう人も多いもの。

 

ただし、不動産というのは千差万別で、収益性がない物件というのも一定数存在します。

安易に手を出した結果、実は収益性が全くないために損をしてしまう人がいるのが実情です。

ワンルームマンション1室だけでは儲からないのは事実

先に申し上げますと、ワンルームマンション一室（区分）のみでは、儲けることはできません。

価格が安いということは家賃収入も安い！

ワンルームマンションは安価で購入できることは述べましたが、価格が低い分、家賃収入も低くなります。

経営が順調だとしても、家賃収入からローン返済分や管理費、税金などの諸経費を引いたら、手残り（キャッシュフロー）はあまり残らないため、お小遣い程度にしか利益は出ないでしょう。

2. 失敗例から読み解く！ワンルームマンション投資で失敗に陥る原因とは？

特に初心者でワンルームマンション投資で失敗してしまった人は後を絶ちません。

ワンルームマンション投資でよくある失敗例から、失敗の原因を探りましょう。

利回りのみを重視しすぎて失敗

不動産投資における利回りとは、投資金額に対するリターンの割合です。

「高利回り」という理由のみでワンルームマンション投資を始めて失敗する人はたくさんいます。

 

地方や築年数の古い物件が高利回りになるケースが多いのです。

物件概要などに掲載されている利回りは、「表面利回り」といい、物件が満室で諸経費が入っていない状態で算出されています。

東京でさえ空室の物件があり、人口減少が社会問題になっている中、地方の物件で100%の入居を何年も保ちつづけるのは至難の業。

節税効果を狙って失敗

節税目的でワンルームマンション投資をすると、失敗する可能性があります。

ワンルームマンション投資をすれば節税につながると、営業マンに勧誘されたというケースは多いです。

節税になるのは所得税ですが、所得税は累進課税のため、利益を出せば出すほど税金負担は増えていきます。

よって、赤字にならなければ節税効果は得られないのです。

 

また、不動産を所有することで、不動産取得税・固定資産税・都市計画税など新たに支払う税金や、管理費・修繕費用・修繕積立金といった経費がかかります。

節税効果以上に負担が増える場合もあるということを覚えておかなければなりません。

営業マンに言われるがまま購入して失敗

先述の通り、営業マンにすすめられるがままにワンルームマンション投資を始めた結果、赤字で失敗してしまうという人の割合はとても多いです。

不動産営業マンの中にはお客様の利益など考えずに、収益性がない売れ残った物件を売りつけてくる悪徳な業者もいます。

売却したときに価格が大幅に下がっていて失敗

ワンルームマンション投資で成功したか失敗かを決めるのは、不動産を売却して利益を確定した時です。

トータルの出費より、売却益や今まで得た家賃収入などの利益が下回ってしまうと、投資失敗と言えるでしょう。

 

新築ワンルームのほうが安全性や資産価値が下がりにくいと思い込み購入すると、

いざ売却しようと思ったときに、予想より低い価格でしか売却できないケースが多いです。

金融機関から融資を受けて購入した場合は、ローン残債を売却益で支払えないほど価値が下がることもあります。

あまりにも価格が安いワンルームマンションは要注意

ワンルームマンションの物件価格にもある程度、「適正価格」というものがあります。

標準よりもあまりに安い物件、異様に高利回りな物件は、なにか問題を抱えているかもしれません。

ワンルームマンションの利回り相場は、都内の駅近物件で4％前後、地方都市だと5％台後半～6％です。

購入してすぐ大規模な修繕が必要となり、莫大な修理コストがかかってしまったというケースもあります。

3. ワンルームマンション投資で成功するためのポイント

ワンルーム投資も投資なので、収益性や資金計画、最終的な出口戦略など購入前にチェックしておくことが数多くあります。

ワンルーム投資を成功させるためのポイントをご紹介しましょう。

融資を受けることを見越して物件を選ぶ

ワンルームマンション投資をするなら、ローンを組んで行うのが一般的ですが、ローンの金利や返済期間などの条件によって、毎月のキャッシュフローは変わってきます。

例えば、2,000万円のローンを35年で組んだ場合の毎月の返済額は金利が2％だと約6.6万円、4％になると約8.8万円と、月額でも2万円もの差が。

よって、物件を選ぶ際は「良い条件でローンを組めるかどうか」という点も重視する必要があります。

収支計画をしっかり立てる

ワンルームマンション投資で成功するには、やはり収支計画をしっかり立てることが重要。

年間家賃収入がどのくらいあって、運営費、ローンの返済をすると最終的にキャッシュフローはどの程度残るのかをきちんと計算しておく必要があります。

 

また、空室になった場合の原状回復費用などイレギュラーな出費のも対応できるように収支計画を練ることも大切です。

収支計画がいい加減だと予想よりも運営費が掛かってしまったり、空室が出て手元に修繕費がないとなってしまうと賃貸経営は成り立ちません。

儲けを増やしたいなら2件目を購入する

ワンルームマンション1部屋だけでは、サラリーマンの収入+おこづかい程度の収益を上げることはできますが、

将来的に「家賃収入だけで生活できるようになりたい」という目標があるなら、ワンルームマンションのみならず、複数の物件を購入して、投資規模を拡大していくことが必要です。

焦らずに、収支計画を見直しながら買い増しする好タイミングを狙いましょう。

管理費や家賃保証額や契約内容が適正かをチェックする

建物を管理委託する際や、家賃保証・サブリース（物件をオーナーから借り上げて、サブリース会社が代わりに運用してくれるサービス）などのサービスを利用する際は、金額が適正かどうか、契約書に書いてある内容に違和感がないかをチェックする必要があります。

管理委託手数料の相場は月額家賃の約5％、サブリース・家賃保証サービスの利用料は月額家賃の20％前後が相場。

また、サブリース契約などでは、サブリース会社に有利な契約内容になっていることがあります。

• 賃料の免責期間は長すぎないか
• 家賃決定の条件はどうなっているか
• 契約期間

などを確認しましょう。

4. ワンルームマンション投資のリスクを把握して対策しよう

不動産投資は、株式やFXなどの他の投資に比べると比較的安全なミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われており、中でもワンルームマンション投資は価格の上下も少ないので初心者向けの投資。

しかし、ワンルームマンション投資も「投資」には変わりなく、やはりリスクはあるもの…。

でも、リスクを知っておいて対策を練っておけば、リスクはなくしたり、抑え込むことができます。

ワンルーム投資で陥りやすい4つのリスクと対策について解説しましょう。

①空室リスク

ワンルームマンション投資で一番怖いリスクと言えばやはり「空室リスク」。

特に、融資を使ってワンルームマンションを購入した場合は、空室になって収入が無くなってしまうと大変。

ワンルームマンション1室のみだと、入居者がいなくなった時点で収入は0円になってしまいます。

 

しかし、ワンルームマンションの場合は、アパートなどと比べて、駅前の好立地物件を選んだり、

人気のない1階を避けるなど、物件の選定に力を入れることで空室リスクを抑えることができます。

 

また、長期間住んでもらえるように、入居者が喜んでくれるような部屋作りも重要なポイント。

賃貸ニーズの高い物件を購入することが、一番の空室リスク対策と言えます。

②家賃滞納リスク

空室リスクと同様に賃貸経営に大きな影響を及ぼすのが家賃滞納リスク。

空室の場合は、次の入居者が決まれば問題ないですが、

家賃滞納をされてしまった場合は新しく入居者を募集することもできず、質の悪い入居者だと長期化することもあり、より深刻なリスクと言えます。

 

家賃滞納が長期化すれば、家賃が入ってこないだけでなく、次の募集も出来ず、最悪の場合は立ち退きの裁判費用が必要になるなど非常に面倒です。

また、お金がない入居者が多いので、退去後の室内のゴミの撤去や原状回復費用なども負担しないといけないケースも。

 

家賃滞納リスクに対応するためには、入居審査を厳しくすることと、管理会社の選定が大きなポイント！

家賃滞納が起きた時にすぐ行動を起こしてくれる、優良な管理会社を選ばなければなりません。

優良な管理会社かどうかを判断するためには、すでに管理している物件の状況を見ればある程度把握できるでしょう。

③火災や地震などの災害リスク

ワンルームマンション投資において、対策が必須なのは災害リスクへの備え。

日本は地震大国ですし、加えて台風・大雨などの災害は、どこに住んでいて起こります。火災が起きて建物が焼失してしまってはひとたまりもありません。

家賃収入が途絶え、莫大な修繕費を払わなければいけない恐れも…。

 

災害リスクに対応するためには、火災保険や地震保険への加入は必須。

また物件を購入の際には、新耐震基準を満たしているかなど構造についてもチェックしておくことが大事です。

④ローン返済ができなくなるリスク

ワンルーム投資では、ほとんどの人が融資を利用してワンルームマンションを購入します。

そのため、空室が多い、家賃滞納が続いているといった場合、ローン返済が出来なくなってしまいます。

空室や滞納が続く限り、資金は持ち出しになってしまうので、最悪の場合は自己破産しないといけないことに。

特に初めて物件を購入する際などは、出来るだけ借り入れ期間を長くする、頭金を多く入れるなどして毎月の返済を減らし、手取り収入（キャッシュフロー）が多く残るように資金計画を立てる必要があります。

5. ワンルームマンション投資にはメリットもたくさんある！

あまり利益が出ないのに、ワンルームマンション投資をして意味があるのか？という人も多いもの。

しかし、ワンルームマンション投資にはメリットもたくさんあるのです。

単身者の増加で、ワンルームマンションの需要は増え続ける

東京都の人口は2035年にピークなるとされていますが、働く女性の増加やシングル化・高齢化などにより単身世帯はその後も増加していく予測です。

国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」によると、

一般世帯の独居率は2000年には27.6％でしたが、2015年には34.5％、2040年には39.3％になるとされています。

よって単身者向けワンルームマンションの需要は、今後も増え続けていくでしょう。

需要が高いということは、「空室で家賃収入が入ってこなくなるリスクも低い」ということです。

ワンルームマンションは初心者に手を出しやすい

ワンルームマンション投資は、不動産投資初心者の足掛かりとして最適な投資法です。

少額でスタートできる

先述通り、ワンルームマンションは実物不動産の中では安価で質の良い物件が手に入りやすいです。

マンション一棟を購入しようと思ったら、駅近の好立地マンションは億単位になることもあるでしょう。

値段が高くなればなるほど、ローン審査のハードルも高くなるでしょう。

ターゲットが明確で需要が高い

ワンルームマンションはターゲットが「単身者」と明確で、入居者の需要も高いため空室リスクが低く、初心者にはぴったり。

一方で、ファミリー世帯だと戸建て購入を検討したり、家族の人数によって間取りも幅広いため、どうしても単身者向け物件より需要は低くなっています。

加えて、先述の通り需要が増えていくため、空室リスクも低く、堅実に投資をすることができます。

諸経費があまりかからず、計算しやすい

ワンルームマンション投資は、諸経費も安く抑えることができるのも大きなメリットです。

主なワンルームマンションの支出としては、以下のようなものがあります。

項目	概要
税金	物件の購入時にかかる不動産取得税・登録免許税および毎年かかる固定資産税
ローン	不動産投資ローン代金およびそれにかかる利息
管理委託費	集金や入居者募集・クレーム処理など物件管理のために管理会社に支払う費用。 月額賃料の5％前後が相場。
火災保険・地震保険	もしもの場合に備えて必要な保険
修繕費	設備が故障した際の修繕費および退去者が出た時の原状回復費
広告費	入居者募集などの費用
減価償却費	支出を伴わないが経費にできる項目。 建物構造によって決められた耐用年数で割って毎年経費計上できる

経費は、専有面積や月額賃料が安ければ安くなるものが多いため、専有面積が狭く、月額賃料も安めなワンルームマンションは諸経費の見当もつけやすく、計算しやすくなっています。

6. ワンルームマンション投資をするなら新築？中古？それぞれのメリットデメリットとは

ワンルームマンション投資を始めるなら、物件選びの際に新築か中古かを選択しなければいけません。

新築を選んだ方が良いのでしょうか？それとも中古…？

新築ワンルームマンション・中古ワンルームマンションそれぞれのメリットやデメリットをご紹介するので物件選びの参考にしてください。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築マンションというブランド価値

「新築」というプレミアムはとても魅力的です。

設備も最新、外観も共有部分もピカピカ！清潔で、これは入居者にとってこの上ないメリットで、賃貸を調べる際に「新築」で絞っている単身者も一定数以上います。

エリア相場よりも多少家賃が高くても、「新築」というだけで入居者が決まりやすいでしょう。

金融機関からの担保力が高い

不動産投資を始める場合、金融機関から融資を受けて始めるケースが多いです。

金融機関は物件を担保として融資を行います。

新築であれば、物件自体に劣化がないことは明白で、金融機関も安心して融資をしてくれます。

頭金0で融資をしてくれるというケースも新築物件には多いです。

初期費用が中古に比べて安い

新築ワンルームマンションはデベロッパーから直接購入するケースでは、不動産会社から購入する場合に支払う仲介手数料（物件価格の3%）を支払う必要がありません。

また、中古マンションでは必要になる場合もあるリフォーム費用も必要ないため、初期費用を抑えることができます。

メンテナンスコストが当面かからない

建物は経年劣化によりメンテナンスが必要になります。

10～15年程度で室内の設備に不具合が出始めるため、裏を返せば新築の物件であれば10年程度はメンテナンスコストがほぼかからないということに。

また地震や災害などの天災が発生した場合でも、築50年の物件と新築の物件では耐久度が違います。

このような安全性も新築物件のメリットです。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

新築プレミアムは初めの入居者だけ

残念ながら「新築」という言葉は最初の入居者しか恩恵を受けられません。

新しい入居者を探すときは新築の家賃設定（近隣エリアの1〜2割上乗せ）で入居してもらうことは難しく、必然的に家賃を下げることになるでしょう。

新築後数年で賃料が下落

新築物件は築3年〜5年ほどで家賃が急激に下がります。

これは、はじめの入居者が退去して次の入居者が入るタイミングでもあるということです。

また、近隣に同じ時期に建った物件がある場合、価格競争がおきます。

入居者に選んでもらうために、思っていたよりも家賃を下げなければならなくなるかもしれません。

取得時の利回りが低い

利回りは物件購入価格と家賃収入の2つで考えられます。

購入価格が安く、得られる家賃が高ければ利回りが高くなります。

一般的に新築物件は高利回りが期待できません。

新築プレミアムで相場より高い家賃が見込めたとしても、購入価格が高いので、利回りが高くなりにくいのです。

利回りが低いということは純利益が少ないということになりますので、投資という点ではデメリットになります。

中古に比べて価格が高い

新築物件の価格が高い理由は、建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされているからです。

また宣伝費（よくポストに入っているチラシなど）もかかっています。

また、その物件を不動産会社が販売した場合不動産会社の利益も上乗せされますので、更に高額になるでしょう。

中古ワンルームマンション投資のメリット

物件価格が安い

中古ワンルームは販売価格が新築より物件価格が安くなります。

築浅の物件でも、新築物の7〜8割程度の価格で購入することもできるのです。

新築での販売価格が2,000万円のワンルームマンションであれば、中古になったとき1,400万円程度で購入できるということもあります。

新築に比べて高利回り

物件価格が安く、近隣エリア相場の家賃収入が見込める物件であれば、利回りは高くなります。

利回りが高いということは不動産投資において重要な指標です。

ランニングコストも見越した「実質利回り」が高い物件を探しましょう。

運営状況が把握しやすい

新築ワンルームは初めて運営していく物件です。

なので、今後どのように変化していくのかが予想しにくいです。

ですが中古ワンルームであれば、今までどのような運営状況だったのか把握することができます。

どのくらいのスパンで空室になるのかなど指標があることで、運営計画が立てやすくなります。

また、物件購入時の判断材料としても効果的です。

オーナーチェンジの場合、すぐに家賃収入が得られる

オーナーチェンジ物件とは入居者のいる物件を売りに出しオーナーだけが入れ替わる物件。

オーナーチェンジの場合すでに入居者がいますので、購入した段階から家賃収入を得ることができます。

ただ、前オーナーがどのような理由で物件を売りに出したのか、確認しましょう。

中古ワンルームマンション投資のデメリット

建物の修繕費や設備の修理にお金がかかる

建物は劣化していきます。

新築であれば10年程度メンテナンスコストがかからないと説明しましたが、中古の場合は購入した瞬間に設備不良が起こる可能性があります。

入居者が故意に破損させた場合以外、経年劣化はオーナーの負担で修理することが一般的です。

この修繕費は急に必要になりますので、思わぬ出費になります。

金融機関の融資が通りにくい場合がある

金融機関は貸したお金がきちんと返ってくるかを審査基準にしています。

中古の場合、物件の評価額が新築に比べ70%前後になることが多いです。

きちんと資産価値の示せる物件でないと融資を受けることが難しくなります。

安全面に不安がある（耐震性・耐久性）

築年数が古くなればなるほど、建物は劣化していきます。

また、耐震基準も年々厳しくなっているため、建設当時は条件を満たしていても、現在も安全とは言い難い建物も。

そのため、築25年で大規模修繕が必要になります。

お金もかかりますし、きちんと工事をしていても入居者としては安全面を気にして選ばない可能性もあります。

7. 結局のところワンルームマンション投資は損か得か？

ここまでワンルームマンション投資の失敗談や成功ポイント・リスク・メリットなどさまざまなことを紹介してきましたが、結局「ワンルームマンション投資」をやると損するのでしょうか？得なのでしょうか？

物件と計画次第で損にも得にもなる

ワンルームマンション投資をして損になるか得になるかは、ずばり投資した物件や投資計画で決まります。

もちろん収益性のない物件を購入してしまえば損になってしまいますし、計画を立てないまま投資をしていても結果損になってしまうでしょう。

ワンルームマンション投資で得にする方法は、入念な「収益性のある物件」選びと、自分の目的・目標を元に長期間にわたって家賃収入を得るための投資計画が必要です。

8. ワンルームマンション投資で成功した人のブログを紹介

最後にワンルームマンション投資を始めるときに参考にしたいブログを3つご紹介しましょう。

ワンルームマンション投資｜失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ

ワンルームマンション投資歴10年以上の＠ぴろりさんのブログ。

不動産投資の初心者に対して、利回り・ローン・リスク・節税・確定申告などのカテゴリに分けて成功の秘訣を解説しています。

ワンルームマンションで資産形成をしたいと考える人はぜひ参考に！

ワンルームマンション投資｜失敗したくない40代サラリーマン大家のブログ

ワンルームマンション投資を考える人が見るブログ

大手飲料メーカーに勤める29歳サラリーマンが、入社2年目でワンルームマンションを購入。

主にワンルームマンションの購入や業者の選び方・投資のメリット・体験談などについて解説をしています。

これから不動産経営をしようと考えている人向けのブログです。

ワンルームマンション投資を考える人が見るブログ

40代サラリーマンのワンルームマンション投資

40代サラリーマン大家が、ワンルームマンションの堅実な投資法について解説。

成功するワンルームマンション・投資市場動向・経費と利回り・物件の評価方法・家賃と入居率予測・税金対策・用語集に分類して提案しています。

深く踏み込んだ解説は、きっとためになるでしょう。

40代サラリーマンのワンルームマンション投資

9. ワンルームマンション投資は初心者におすすめ

そもそも不動産投資というのは、短期的に大儲けできる可能性は少なく、長期でコツコツと資産を築いていく投資法です。

特に、立地やターゲット選びは重要で、賃貸ニーズの高いエリアの物件を購入するが出来れば、空室リスクも含めたほとんどのリスクは回避することが出来ます。

 

しかし、初心者の場合は、実際に購入するとなると本当にこの物件で良いのかと悩んでしまうと思います。

そういった場合には、やはり専門家の意見を聞くことは非常に重要。

とはいえ、いきなり不動産会社に行くと強引に営業されるのも怖いと思う方も多いでしょう。

そんな方には、MIRAIMOの個別相談会がおすすめ。

専属の不動産投資コンサルタントがあなたの疑問や不安にお答えし、非公開物件の紹介も可能なので、お気軽にご利用ください。