サブリースとは？仕組みやサブリース契約をするメリットデメリットを徹底解説

不動産投資や土地活用を考えている方なら「サブリース」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか？

サブリースは不動産管理会社が物件の所有者に対して提供している管理業務サービスの一つで、不動産投資における最大のリスク「空室リスク」を解消し、「空室」であっても一定の家賃収入を得ることができます。

 

サブリースを利用した賃貸経営ではオーナーがすることは何もありません。毎月の振り込みをただ待つだけ。

魅力的なサービスに見えますが、実際はどうなのでしょうか。

当記事ではサブリースの仕組みから、メリット・デメリット、サブリースを利用する際の注意ポイントまで、わかりやすく解説していきます。

1. サブリースの仕組みを分かりやすく解説

サブリースとは、管理会社が「一括借り上げ」した物件を、第三者に「又貸し」することを指します。

オーナーのアパートやマンションをサブリース会社が一括借り上げして、転貸することでサブリース会社が入居者から家賃収入を得て、サブリースの手数料を引いた約80％前後の家賃収入をオーナーに振り込むといった仕組みです。

サブリースとは一括借り上げした物件を又貸し（転貸借）するシステム

一括借り上げとサブリースは同じようなニュアンスで使用されることが多いですが、厳密には違っています。

一括借り上げしたマンションなどの物件をサブリース（又貸し）するので、一般的には一括借り上げを含む又貸し（転貸借）契約を「サブリース」と呼ぶことが多いです。

マスターリースとの違い

マスターリースはサブリース契約と同じく、建物を一括借り上げすることを指しますが、契約が異なります。

サブリース契約の対象者

サブリース契約は、取り扱っている管理会社によって、対象となる物件の条件が異なります。

基本的には、「土地を所有している人」または「土地付き新築一棟物件を購入する人」が対象になる場合が多いです。

これは、サブリース会社が建築の工事費で利益を上げ、その後はサブリースにより更なる利益を上げられる理想の形のため。

 

新築物件（一棟）が対象になるケースが多い理由は、管理会社が安定して利益を出せる条件が整っているからと言えるでしょう。

既存物件のサブリースを行ってくれる管理会社も存在します。

しかし、賃貸経営がうまくいっていない状態でサブリース契約を申し込んでも、リフォームやリノベーションの条件を出されたり、空室保証期間が短かったりと、思った通りの契約を結ぶことが難しい場合があります。

サブリースには2種類がある

サブリースの契約形態には2種類があるので覚えておきましょう。

賃料固定型

賃料固定型とは、実際の家賃が変わってもオーナーに支払われる家賃は変わらない契約です。

オーナーは、経済情勢に惑わされず安定した賃料を受け取ることができるのが最大のメリット。

実績賃料連動型

一方で実績賃料連動型は、実際にサブリース会社が回収した家賃に応じて金額が変わる契約です。

もし家賃の値上げができたら、オーナーに入ってくる賃料も値上げします。

サブリース契約にかかる費用

サブリース契約で保証される賃料は大体家賃の約70％～80％が相場といわれています。

差額分は保証料・修繕費といった名目でサブリース会社の取り分となり、家賃収入から保証料などを引いた金額がオーナーの収入になるのです。

 

賃貸経営では、家賃収入以外の収入として、入居者との賃貸借契約を締結すると支払われる敷金・礼金・更新料があります。

敷金は、滞納した場合の家賃清算・退去時の原状回復費用として使う以外は入居者に返すので、直接的な収入にはならず、入居者と賃貸借契約を締結しているサブリース会社が、入居者の退去時に備えて預かることに。

同様に、礼金・更新料もオーナーと入居者の直接的な契約でないことから、サブリース会社の取り分となる点は覚えておきましょう。

サブリース会社の種類

サブリースを取り扱っている会社は、アパート経営のメーカーや不動産会社が主です。

アパート建設会社では取り扱っていることが多く、新築アパートのみを対象としており、建築からサブリースまでを全て引き受けてくれるため、さまざまな業者を探す手間が省けるでしょう。

 

また、大手やエリア密着型の不動産会社でもサブリースを扱っている会社は数多くあります。

中古物件も取り扱ってくれるため、中古マンションやアパートを所有している人は不動産会社に問い合わせてみると良いでしょう。

2. サブリースを利用するメリット

サブリースは賃貸経営初心者に対してはとてもメリットがあります。

もちろん注意すべき点は多いですが、多くのリスクを回避することができるという特徴があるのでご紹介しましょう。

空室・滞納のリスクヘッジができる

賃貸経営をしていると、大きなリスクとして入居者がおらず家賃収入が得られない状況になってしまう「空室リスク」があげられます。

サブリースでは「空室であっても一定の金額が支払われる」という特徴がありますので、「空室リスク」を心配する必要がなく、毎月安定した収入を得ることができることが最大のメリットと言えるでしょう。

 

また「滞納リスク」とは入居者が住んでいるにも関わらず、家賃が支払われない状況を指します。

まだ入居者が部屋に住んでいる状況なので、新規募集もできず、空室リスクよりも質の悪い状況。

「滞納リスク」に関しても、サブリースではカバーされるので、大きなメリットと考えられます。

管理業務を一括で任せられる

賃貸運営をしていくうえで、「物件の管理」は入居者の生活環境を維持するためにも重要な項目になります。

物件の管理は多岐にわたるので（エントランス・ゴミ置き場など共有部分の清掃・エアコンなどの設備面・入居者の管理）経験のないオーナーが一人で行うことは至難の業。

この「管理業務」を一括して任せられることもメリットとして挙げられます。

確定申告が簡単

不動産投資を始めたら、サラリーマンであっても基本的には「確定申告」が必要になります。

不動産投資をしていく中で、必要経費として計上される経費の選定、収入に関する書類などを集め、指定の期間に税務署へ提出する「確定申告」。

複雑な部分も多く、税理士を雇うオーナーも多いです。

 

サブリースを利用せずに賃貸経営をしている場合は、各入居者から支払われる家賃、入退去にかかる費用など細かな収支管理が求められます。

しかし、サブリースでは入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナーではないため、確定申告時にはサブリース会社から得た家賃収入を記入するだけなので手間が省ける点もメリットです。

入居者トラブルがあっても訴訟の当事者にならない

賃貸借契約書がサブリース会社と入居者で締結されることから、万が一入居者トラブルが起こり訴訟問題に発展したとしても、オーナーが当事者になることはありません。

サブリース会社と入居者間トラブルとして処理され、対応は全てサブリース会社がしてくれるのです。

 

訴訟問題にまで発展してしまった場合、裁判費用や時間がかかり、精神的な負担にもなります。

トラブルで訴訟になるリスクを回避できることは賃貸経営において大きなメリットでしょう。

3. サブリースを利用するデメリットやリスク

日本の賃貸契約に関する法律は「入居者優位」です。

「一括借上げ契約」はオーナーがサブリース会社に物件を貸すという形式になっています。

 

通常の賃貸借契約同様、借地借家法28条が適用されるため、オーナーからの解約が原則できないなど、どうしてもサブリース会社が優位な契約になりがちなのです。

このほかにも、サブリース契約を締結すると、考えられるデメリットをきちんと踏まえ、契約するのかどうか検討してみてください。

手数料が高いためキャッシュフローが減る

サブリース契約では、家賃の80～90％程度の金額がオーナーの収入となります。

ということはサブリース会社に対して約2割程度のサブリース契約料金を支払っているということです。この分は減収となってしまいます。

 

しかし、この分の保証料金を支払わずに家賃収入を最大で得たいと思った方は、物件を「自主管理」するしかありません。

ですが、サブリースを利用せず自主管理をした場合、「空室保証がない」ので確実に減収となります。

一概にデメリットとは言えませんが、サブリース契約をすることで毎月必ず「家賃収入が減収してしまう」という点ではデメリット。

家賃減額請求の可能性があることを知っておく

家賃保証が売りのサブリース契約ですが、契約開始時の家賃が期間中（30年などの長期にわたって）同じ金額で保証されることはあり得ません。

基本的に2～5年で契約の更新が行われます。

 

そして、減額の条件を承諾しない場合、契約の打ち切りを迫るサブリース会社も存在します。

30年間ずっと同じ家賃収入が得られると勘違いして締結してしまうと、オーナーは予想よりはるかに低い利益しか得ることができません。

 

もちろん建物は老朽化していくので、家賃の減額はサブリースを利用しない賃貸経営でも発生しますが、通常であればオーナーの意向で家賃を減額できます。

ですが、サブリースではオーナーの意向に関係なく減額されてしまうので、収支計画が狂ってしまう原因になりかねません。

家賃の振り込みがされない「免責期間」がある

新築時の募集・退去時の募集などで、物件が空室になっている期間に入居者が決まるまで「賃料免責期間」を設定しているサブリース会社があります。

「賃料免責期間」はサブリース会社がオーナーに対して、入居者が決まるまでの期間、賃料を支払わない期間のこと。

賃料免責期間は1〜3ヶ月程度に設定される場合が多いです。

 

入居者が決まるまでの間はサブリース会社も賃料収入を得られないので、賃料免責期間を設ける理由もわかります。

しかし、その期間設定があまりにも長い場合は注意が必要です。

 

仮に、免責期間180日という契約を締結してしまうと、新たな入居者が90日で見つかっても、残りの90日間（約3カ月）分の賃料がすべてサブリース会社の取り分となり、オーナーは入居者がいるにもかかわらず、賃料収入を得ることができない。という最悪の事態に陥ってしまうのです。

高額な工事費用請求の可能性がある

サブリース会社の都合で修繕する箇所・価格を決められてしまうことが多いのです。

物件を管理運営していくためには、

• 10・15年経過後の大規模修繕
• 設備故障の交換
• 退去後の原状復帰費用

など必要経費・設備投資として掛かる費用があります。

 

サブリース契約において、工事費用はオーナーが負担する場合がほとんど。

 

大半のサブリース会社は、空室が長く続くと利益が少なくなるので、サブリース会社は入居者からの賃料以外で得られる収入源として、不必要な工事費を請求してきます。

相場よりも1.5倍以上の価格を提案してくることも。

そして、工事請求を受け入れないとサブリース契約の更新を断られてしまうケースもあります。

オーナー自身で入居者を選べない

サブリース契約では入居者の選定・審査をサブリース会社が行います。

そのため、オーナーの意向に沿わない入居者（マナーが悪いなど）が物件に入居してしまう可能性が。

 

サブリース会社も入居者トラブルを避けるために、最低限の入居者選定を行うはずです。

しかし、サブリース契約には空室保証がある以上、入居率を高く保ちたいという意向もあるため、入居者選定が甘くなる場合が。

もしサブリース会社が倒産し、入居者を引き継ぐことになったら素行の悪い入居者を抱えるリスクがあるということです。

サブリース会社の倒産リスクがある

サブリース会社も事業ですので、経営難から倒産してしまうことも十分に考えられます。

サブリース会社が倒産した場合、入居者とサブリース会社の間で締結されていた「賃貸借契約」はオーナーと入居者という形で引き継がれることに。

 

サブリース会社が預かっていた敷金や礼金はオーナーに返されることが原則ですが、倒産してしまったサブリース会社からお金を回収することは難しいでしょう。

さらに、入居者管理から物件管理までサブリース会社任せだったオーナーは、物件の管理状況がわからず、きちんと賃貸経営を立て直すのにコストや時間がかかるケースが多いようです。

オーナー側からの解約は困難

オーナーが今なら物件が高く売れる！と考えても、ほとんどのサブリース契約が中途解約不可です。

ですので、物件をオーナーの自由に売買することが難しくなるのです。

しかも、解約違約金を設けている場合が多いので、契約時にきちんと確認しましょう。

 

オーナーからの解約ができない理由は、サブリース契約がオーナーとサブリース会社の間で（建物）賃貸借契約が成立しているからです。

借地借家法が適用されますので、サブリース会社は法律上守られる側の立場になり、オーナーのほうが立場が弱くなってしまうのです。

4. サブリースと管理委託・空室保証・滞納保証はどう違う？比較一覧表

サブリース会社が入居者と賃貸借契約を結ぶため、オーナーは所有物件の管理をする必要はありません。

ですが、サブリースを利用すると支払う「管理委託料金」が高額になります。

 

賃貸物件運営で「管理」はとても重要な項目となります。

特に不動産投資に関する知識の少ないオーナーが一人で物件を管理するは大変ですので、高額な管理費用を払い、負担を減らすということも賢い賃貸経営方法の一つです。

• サブリースは運営権すべてを管理会社（サブリース会社）が所有する
• 他の管理委託契約はオーナーの望む条件により様々なタイプがある

 

多くの不動産投資家は物件の管理の一部を「管理会社に委託」しています。

任せる管理・保証の内容によってオーナーが家賃から負担する費用が変わります。

また、契約期間や入居者との関係性も変化します。サブリースとほかの委託内容がどのように違うのか？比較表を利用して確認してみてください。

	サブリース	管理委託	空室保証	滞納保証
家賃から支払う費用	10～20%前後	5%程度	15%前後	5%程度
敷金・礼金の扱い	サブリース会社	大家
滞納時の保証	〇	×	×	〇
空室時 の保証	〇	×	〇	×
契約期間	2年～長期間 （見直しあり）	通常2年 （更新あり）	2年～長期間	通常2年 （更新あり）
入居者との 賃貸借契約	サブリース会社	オーナー
入居者の管理	サブリース会社	管理会社	大家or管理会社	大家or管理会社

管理委託とは

管理会社に委託料金を支払い物件の管理を任せる方法です。

委託する管理内容は様々で、代表的な内容は入居者管理や家賃の回収。

この賃貸経営の管理は時間も手間もかかることから、管理委託を利用するオーナーは多いです。

空室保証とは

家賃収入が一定の金額を下回った場合、足りない分を保証会社が支払う、もしくは一定の免責期間が経過した後に空室時の家賃を支払ってもらえる保証。

空室になった際の家賃収入減少を防ぐことが目的です。

滞納保証とは

家賃の滞納が発生した場合に、保証会社から滞納分の家賃を支払ってもらう契約です。

保証人不要の代わりに滞納保証加入を条件として、入居者の負担で契約を締結してもらう場合が多いです。

ですので、オーナーが滞納保証を利用するケースはあまり多くないのです。

5. サブリース契約でのトラブルを避けるために押さえておくべきポイント

いままでお話してきた通り、サブリース契約はメリットに比べ、多くのデメリットやリスクを抱えています。

絶対損をする契約とまでは言い切れませんが、営業マンの口車に乗せられて騙されてしまうケースや、契約後のトラブルが後を絶ちません。

サブリースのトラブルを回避するために、押さえておくべきポイントをご紹介しましょう。

サブリースを利用する効果をシミュレーションした上で契約する

サブリース会社も事業としてこの契約をオーナーに提案してきます。

様々なリスクを背負ったとしても、利益がでると確信があるからこそなのです。

 

オーナーは借り入れをして物件を購入しているケースがほとんどで、返済は家賃収入から支払います。

ですので、サブリース会社に支払う手数料、通常ならば手に入るはずだった礼金・更新料がなくても、手残りが十分にあるのか？ということはきちんと考えなくてはいけません。

併せて確認したいのはサブリース会社が提示してくる家賃の「設定率」です。

仮に90％の保証であっても、根本的に100％の家賃がエリア相場より低ければ、すでに損をしています。

サブリースがなくなっても経営可能か？賃貸需要を考える

もし、畑など賃貸重要のない土地に一棟の物件が建ち始めたら要注意！サブリース会社が、建設の利益を得るためだけに物件を立てている可能性があります。

空室保証をしなければならないような土地にはそもそも、賃貸重要がないのです。

もし、契約を解除されても運営ができるのであれば、賃貸経営の手間を省くということでサブリースを利用することも良いと思います。

線引きは難しいですが、地元の不動産屋で賃貸重要の状態を聞いたり、インターネットで家賃相場や空室率を確認することで目途を立てることは可能です。

賃貸経営の目的を見直す｜税金対策・不労所得

老後のために、更地では相続税が高額になってしまうから、不労所得がほしくて…など賃貸経営を考えるきっかけはさまざまでしょう。

確かに、更地よりも賃貸住宅が建設されているほうが、相続税対策になります。

しかし節税のために借金をして、生きている間の生活が圧迫されてしまっては本末転倒です。

 

多額の保証料金（家賃の10～20%）を支払わなければならないサブリース契約では、収益を最大化することはできません。

サブリースを利用して利回り通りの不労所得を得るのは不可能です。

 

サブリース契約は、

• 本業の仕事が忙しくて賃貸経営を考える時間がない方
• 家賃収入が8割でもいいので2年間（賃料交渉のまでの代表的な期間）安定した収入が入ってくることを望む方

には向いています。

6. 信頼できるサブリース会社の選び方チェックリスト

契約を締結する場合は「信頼できるサブリース会社」を選びましょう。

これはあなたの賃貸経営に対して誠意をもって取り組んでくれる会社ということです。

サブリース会社を見極めるポイントをチェックリストにしたので、確認してみてください。

見極めポイント
実績をきちんと公開している
投資用マンションなど複数の物件を管理した経験がある
解約件数が少ない
賃料免責期間がない、もしくは1～2カ月以内
契約を急かさない
契約内容をしっかり説明してくれる
情報を開示してくれる（どんな入居者がいるのか・建設、管理費用の内訳など）
何を本業としている会社なのか？（建築アパートビジネス会社は注意が必要）
地域の不動産会社であれば、専門知識・資格がある担当者がいるかどうか？

7. サブリースを利用するなら契約内容をよく確認しよう

サブリースのトラブルが増加している背景には、法整備が整っていないという要因もあります。

トラブル増加に伴い「契約事項を丁寧に説明しなければならない」と通達が出ましたが、法的拘束力のある内容ではありません。

 

サブリース契約のトラブルで裁判になった際に適応される法律は「借地借家法」です。

入居者に優位な法律のため、裁判になったときも、一括借上げ契約上の「入居者」に該当する「サブリース会社」が優遇されることがあります。

ですが、サブリース会社すべてが悪質というわけではありません。

 

サブリースはうまく利用すれば、賃貸経営におけるさまざまな手間が省け、スムーズに行うことができるようになるもの。

そして、サブリースは収益が低い物件から安定した家賃収入を得ることが目的ではありません。

利用しなくてもある程度利益がある物件に対して、リスクヘッジしながら安定した収益を得る。

という形で利用することが、最大限メリットを引き出せる方法ではないでしょうか。

 

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