サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

不動産投資や土地活用を考えている方なら「サブリース」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか?

サブリースは不動産管理会社が物件の所有者に対して提供している管理業務サービスの一つで、不動産投資における最大のリスク「空室リスク」を解消し、「空室」であっても一定の「家賃収入」を得ることができます。

サブリースを利用した賃貸経営ではオーナーがすることは何もありません。毎月の振り込みをただ待つだけ。

魅力的なサービスに見えますが、実際はどうなのでしょうか。

サブリースの知識から、メリット・デメリット、最新のトラブル事例まで、わかりやすく解説していきます。

Index

1. サブリースとは何か|仕組みと基礎

サブリースの仕組み

サブリース契約とは、管理会社が「一括借り上げ」した物件を、「又貸し」することを指します。

サブリース|一括借上げ物件を又貸しするシステム

一括借り上げとサブリースは同じようなニュアンスで使用されることが多いですが、厳密には違っています。

一括借り上げしたマンションなどの物件をサブリース(又貸し)するので、一般的には一括借り上げを含む又貸し契約を「サブリース」と呼ぶことが多いです。

一括借上げとの違い

オーナーが所有する物件を管理会社に全室借りてもらう(借り上げしてもらう)ことを「一括借り上げ方式」「マスターリース」と呼びます。

管理会社は一括借り上げした物件を賃貸することで利益を出し、オーナーに対して一定の賃料を支払います。

「一括借り上げ方式」は「オーナー」と「不動産管理会社(サブリース会社)」の契約である

サブリース契約の対象者・費用

対象者|土地を所有している人など

サブリース契約は、取り扱っている管理会社によって、対象となる物件の条件が異なります。

基本的には、「土地を所有している人」または「土地付き新築一棟物件を購入する人」が対象になる場合が多いです。

これは、サブリース会社が建築の工事費で利益を上げ、その後はサブリースにより更なる利益を上げられる、理想の形だからです。

 

新築物件(一棟)が対象になるケースが多い理由は、管理会社が安定して利益を出せる条件が整っているからと言えます。

既存物件のサブリースを行ってくれる管理会社も存在します。

しかし、賃貸経営がうまくいっていない状態でサブリース契約を申し込んでも、リフォームやリノベーションの条件を出されたり、空室保証期間が短かったりと、思った通りの契約を結ぶことが難しい場合があります。

契約書雛形|「サブリース住宅原賃貸借標準契約書について」

サブリース会社によって契約内容に幅があり、一概にこれを読めば安心!というものはありません。

国土交通省のサイトには「サブリース契約書雛形」が掲載されています。

基本的な契約内容を理解するには参考になりますので、一度目を通してみてください。

国土交通省HP参照 URL http://www.mlit.go.jp/common/000990513.pdf

国土交通省のHPにはこのほかにも「サブリース契約書」に関する資料があります。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000018.html

契約期間と掛かる費用|敷金・礼金・更新料は?

サブリース契約で保証される賃料は大体家賃の7割~9割が相場といわれています。

この差額分は保証料・修繕費といった名目でサブリース会社の取り分となり、家賃収入から保証料などを引いた金額がオーナーの収入になるのです。

賃貸経営では、家賃収入以外の収入として、入居者との賃貸借契約を締結すると支払われる敷金・礼金・更新料があります。

敷金は、滞納した場合の家賃清算・退去時の原状回復費用として使う以外は入居者に返すので、直接的な収入にはならず、入居者と賃貸借契約を締結しているサブリース会社が、入居者の退去時に備えて預かります。

同様に、礼金・更新料もオーナーと入居者の直接的な契約でないことから、サブリース会社の取り分となります。

基本的に敷金・礼金・更新料をオーナーが受け取ることはできないと思ってください

サブリースと比較|管理委託・空室保証・滞納保証

サブリース会社が入居者と賃貸借契約を結ぶため、オーナーは所有物件の管理をする必要はありません。

ですが、サブリースを利用すると支払う「管理委託料金」が高額になります。

賃貸物件運営で「管理」はとても重要な項目となります。

特に知識の少ない不動産投資家が一人で物件を管理するは大変ですので、高額な管理費用を払い、負担を減らすということも賢い賃貸経営方法の一つです。

  • サブリースは運営権すべてを管理会社(サブリース会社)が所有する。
  • 他の管理委託契約はオーナーの望む条件により様々なタイプがある。

多くの不動産投資家は物件の管理の一部を「管理会社に委託」しています。

管理委託契約の仕組み

【用語】管理委託・空室保証・滞納保証

管理委託とは?

管理会社に委託料金を支払い物件の管理を任せる方法です。
委託する管理内容は様々で、代表的な内容は入居者管理や家賃の回収です。
この賃貸経営の管理は時間も手間もかかることから、管理委託を利用するオーナーは多いです。

空室保証とは?

家賃収入が一定の金額を下回った場合、足りない分を保証会社が支払う、もしくは一定の免責期間が経過した後に空室時の家賃を支払ってもらえる保証です。
空室になった際の家賃収入減少を防ぐことが目的です。

滞納保証とは?

家賃の滞納が発生した場合に、保証会社から滞納分の家賃を支払ってもらう契約です。
保証人不要の代わりに滞納保証加入を条件として、入居者の負担で契約を締結してもらう場合が多いです。
ですので、オーナーが滞納保証を利用するケースはあまり多くないのです。

サブリースとの比較一覧表

任せる管理・保証の内容によってオーナーが家賃から負担する費用が変わります。

また、契約期間や入居者との関係性も変化します。サブリースとほかの委託内容がどのように違うのか?比較表を利用して確認してみてください。

サブリース 管理委託 空室保証 滞納保証
家賃から支払う費用 10~20%前後 5%程度 15%前後 5%程度
敷金・礼金の扱い サブリース会社 大家 大家 大家
滞納時の保証 × ×
空室時 の保証 × ×
契約期間 2年~長期間
(見直しあり)
通常2年
(更新あり)
2年~長期間 通常2年
(更新あり)
入居者との
賃貸借契約
サブリース会社 オーナー オーナー オーナー
入居者の管理 サブリース会社 管理会社 大家or管理会社 大家or管理会社

管理委託契約についてはこちらの記事をご覧ください。

関連記事管理委託契約の全知識注意ポイントまとめ|損をしないために自分でできること

2017.08.18

2. サブリースを利用するメリット4つ

サブリースは賃貸経営が初心者に対してはとてもメリットがあります。

もちろん注意すべき点は多いですが、多くのリスクを回避することができるという特徴があります。

①空室・滞納へのリスクヘッジができる

賃貸経営をしていると、大きなリスクとして「空室リスク」があげられます。

入居者がおらず家賃収入が得られない状況です。サブリースでは「空室であっても一定の金額が支払われる」という特徴がありますので、
空室リスク」を心配する必要がなく、毎月安定した収入を得ることができます。

「滞納リスク」とは入居者が住んでいるにも関わらず、家賃が支払われない状況を指します。

まだ入居者が部屋に住んでいる状況なので、新規募集もできず、空室リスクよりも質の悪い状況です。

この「滞納リスク」に関しても、サブリースではカバーされるので、大きなメリットと考えられます

②管理業務を一括で任せられる

賃貸運営をしていくうえで、「物件の管理」は入居者の生活環境を維持するためにも重要な項目になります。

物件の管理は多岐にわたるので(エントランス・ゴミ置き場など共有部分の清掃・エアコンなどの設備面・入居者の管理)経験のないオーナーが一人で行うことは至難の業です。

この「管理業務」を一括して任せられることもメリットとして挙げられます。

③確定申告が簡単

賃貸経営を始めたら、サラリーマンであっても基本的には「確定申告」が必要になります。

賃貸経営をしていく中で、必要経費として計上される経費の選定、収入に関する書類などを集め、指定の期間に税務署へ提出する「確定申告」。

複雑な部分も多く、税理士を雇うオーナーも多いです。

サブリースを利用せずに賃貸経営をしている場合は、各入居者から支払われる家賃、入退去にかかる費用など細かな収支管理が求められます。

しかし、サブリースでは入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナーではないため、

確定申告時にはサブリース会社から得た家賃収入を記入するだけなので手間が省けます。

④入居者トラブルがあっても訴訟の当事者にならない

賃貸借契約書がサブリース会社と入居者で締結されることから、万が一入居者トラブルが起こり訴訟問題に発展したとしても、オーナーが当事者になることはありません。

サブリース会社と入居者間トラブルとして処理され、対応は全てサブリース会社がしてくれるのです

訴訟問題にまで発展してしまった場合、裁判費用や時間がかかり、精神的な負担にもなります。

このリスクを回避できることは賃貸経営において大きなメリットとなります。

3. サブリースを利用するデメリット4つ

日本の賃貸契約に関する法律は「入居者優位」です。

「一括借上げ契約」はオーナーがサブリース会社に物件を貸すという形式になっています。

通常の賃貸借契約同様、借地借家法28条が適用されるため、オーナーからの解約が原則できないなど、どうしてもサブリース会社が優位な契約になりがちなのです。

このほかにも、サブリース契約を締結すると、考えられるデメリットをきちんと踏まえ、契約するのかどうか検討してみてください。

①手数料が高い

サブリース契約では、家賃の8~9割程度の金額がオーナーの収入となります。

ということはサブリース会社に対して約2割程度のサブリース契約料金を支払っているということです。この分は減収となってしまいます。

しかし、この分の保証料金を支払わずに家賃収入を最大で得たいと思った方は、物件を「自主管理」するしかありません。

ですが、サブリースを利用せず自主管理をした場合、「空室保証がない」ので確実に減収となります。

一概にデメリットとは言えませんが、サブリース契約をすることで毎月必ず「家賃収入が減収してしまう」という点ではデメリットと言えます。

②オーナー自身で入居者を選べない

サブリース契約では入居者の選定・審査をサブリース会社が行います。

そのため、オーナーの意向に沿わない入居者(マナーが悪いなど)が物件に入居してしまう可能性があります。

サブリース会社も入居者トラブルを避けるために、最低限の入居者選定を行うはずです。しかし、サブリース契約には空室保証がある以上、入居率を高く保ちたいという意向もあります。

そのため、入居者選定が甘くなる場合があるのです。

もし、サブリース会社が倒産し、入居者を引き継ぐことになったら素行の悪い入居者を抱えるリスクがあるということです。

③契約面:1 サブリース会社の倒産リスクがある

サブリース会社も事業ですので、経営難から倒産してしまうことも十分に考えられます。

そうなるといままで安定的に得ることのできた家賃収入がなくなってしまいます。オーナーはもちろん入居者も困ってしまいます。

サブリース会社が経営不振により倒産した場合、入居者とサブリース会社の間で締結されていた「賃貸借契約」はオーナーと入居者という形で引き継がれます。

サブリース会社が預かっていた敷金や礼金はオーナーに返されることが原則ですが、倒産してしまったサブリース会社からお金を回収することは難しい可能性があります。

さらに、入居者管理から物件管理までサブリース会社任せだったオーナーは、物件の管理状況がわからず、きちんと賃貸経営を立て直すのにコストや時間がかかるケースが多いようです。

④契約面:2 オーナー側からの解約は困難

オーナーが今なら物件が高く売れる!と考えても、ほとんどのサブリース契約が中途解約不可です。

ですので、物件をオーナーの自由に売買することが難しくなるのです。しかも、解約違約金を設けている場合が多いので、契約時にきちんと確認しましょう

オーナーからの解約ができない理由は、サブリース契約がオーナーとサブリース会社の間で(建物)賃貸借契約が成立しているからです。

それにより借地借家法が適用されますので、サブリース会社は法律上守られる側の立場になります。オーナーのほうが立場が弱くなってしまうのです。

4. 【トラブル事例】30年の家賃保証は本当に得か?

サブリースではトラブル事例でもあるように、賃貸需要がない場所に物件を建築するように迫ってきます。

  • 「30年間一括借り上げ」
  • 「安定して家賃収入が入る」

と巧みに誘ってきます。

しかし、契約内容は基本的に2~5年程度で賃料の見直されることがほとんどで、30年間全く同じ賃料が保証されるわけではないということを決して忘れないでください。

とはいえ、通常の賃貸経営であっても、築年数に応じて賃料設定を下げるということは、当たり前なので、30年間という長期間で賃料が変わらないというのは中々難しい話でしょう。

サブリース業者A
当社でアパート建築を行い、その後30年間家賃保証しますよ!安心してください!税金対策にもなりますよ!

ミライモちゃん
気をつけて!!30年間、契約当初の家賃が保証されるわけではないよ!

家賃の見直しを強引に迫ってきたり、リノベーションを強要されたりすることもあるんだ!サブリース業者が得する契約になっていることが多いんだよ…

5. サブリースを利用する前にしておきたいこと2つ

 

①投資効果をシミュレーションする

サブリース会社も事業としてこの契約をオーナーに提案してきます。

様々なリスクを背負ったとしても、利益がでると確信があるからこそなのです。

サブリース契約を行うことで業者は入居者から礼金・更新料といった収入も得ることができます。

オーナーは借り入れをして物件を購入しているケースがほとんどです。その返済は家賃収入から支払います。

ですので、サブリース会社に支払う手数料、通常ならば手に入るはずだった礼金・更新料がなくても、手残りが十分にあるのか?ということはきちんと考えなくてはいけません。

併せて確認したいのはサブリース会社が提示してくる家賃の「設定率」です。

仮に90%の保証であっても、根本的に100%の家賃がエリア相場より低ければ、すでに損をしています。

|対策|
オーナーがきちんとサブリースの対象物件の価値を理解することが大切です。空室になりにくく、入居者からの礼金・更新料の取れる物件であれば、そもそもサブリース契約をする必要はないはずです。サブリース会社は契約解除や家賃の減額請求をする権利を持っています。

利益の出しやすい新築時だけサブリース契約を行い、物件が古くなって利益が出なくなったら契約解除なんて話もあります。

②サブリースの事例や実態を調べておく

賃料免責期間の実態

新築時の募集・退去時の募集などで、物件が空室になっている期間に入居者が決まるまで「賃料免責期間」を設定しているサブリース会社があります。

「賃料免責期間」はサブリース会社がオーナーに対して、入居者が決まるまでの期間、賃料を支払わないとい期間のことです。

この期間、オーナーは無収入となります。賃料免責期間は、1〜3ヶ月程度に設定される場合が多いです。

入居者が決まるまでの間はサブリース会社も賃料収入を得られないので、賃料免責期間を設ける理由もわかります。

しかし、その期間設定があまりにも長い場合は注意が必要です。

仮に、免責期間180日という契約を締結してしまうと、新たな入居者が90日で見つかっても、残りの90日間(約3カ月)分の賃料がすべてサブリース会社の取り分となり、オーナーは入居者がいるにもかかわらず、賃料収入を得ることができない。という最悪の事態に陥ってしまうのです。

|対策|
「賃料免責期間」を設けていないサブリース会社もあります。そういった業者を選定するか、期間ができるだけ短い業者を選びましょう。ですが、期間が短くとも、退去が発生するごとに免責期間を設ける業者も存在しますので、契約内容は細かく確認することが重要です。

空室・滞納でも毎月安定した家賃収入が得られるというサブリースの魅力はこの免責期間によって幻になりかねないということを理解しましょう。

家賃減額請求の可能性

家賃保証が売りのサブリース契約ですが、

契約開始時の家賃が期間中(30年などの長期にわたって)同じ金額で保証されることはあり得ません。

基本的に2~5年で契約の更新が行われます。

そして、減額の条件を承諾しない場合、契約の打ち切りを迫るサブリース会社も存在します。

30年間ずっと同じ家賃収入が得られると勘違いして締結してしまうと、オーナーは予想よりはるかに低い利益しか得ることができません。

もちろん建物は老朽化していくので、家賃の減額はサブリースを利用しない賃貸経営でも発生します。

しかし、通常であればオーナーの意向で家賃を減額できます。

ですが、サブリースではオーナーの意向に関係なく減額されてしまうので、収支計画が狂ってしまう原因になりかねません。

これにより、物件を建築する際に組んだ銀行のローンを支払えず、破綻してしまうトラブルが多発しています。

対策
サブリース会社は借主という立場なので、借地借家法第32条で賃料の減額請求をすることが認められているのです。ですので、家賃がいつ見直されるのか、契約書の内容を細かく把握してください。

家賃は下がる前提で、余裕をもった賃貸経営ができるように計画を立てましょう。

高額な工事費用請求の可能性

物件を管理運営していくためには、

  • 10・15年経過後の大規模修繕
  • 設備故障の交換
  • 退去後の原状復帰費用

など必要経費・設備投資として掛かる費用があります。サブリース契約において、このような費用はオーナーが負担する場合がほとんどです。

また、サブリース会社の都合で修繕する箇所・その価格を決められてしまうことが多いのです。

しかも、大半のサブリース会社は、工事費用に利益を上乗せした金額を請求してきます。相場よりも1.5倍以上の価格を平気で提案してくるのです。

空室が長く続くと利益が少なくなるので、サブリース会社は入居者からの賃料以外で得られる収入源として、不必要な工事を請求してくるのです。

そして、工事請求を受け入れないとサブリース契約の更新を断られてしまうケースもあります。

|対策|
サブリース契約時に工事費用単価を記載していないこともありますので、きちんとサブリース会社に提示してもらいましょう。
また、この工事はオーナーとサブリース会社の利益が相反していますので、高額な工事費用の請求など、トラブルに発展しやすい事項です。

6. サブリース契約で損をしないためのポイント3つ

いままでお話してきた通り、サブリース契約はメリットに比べ、多くのデメリットを抱えています。

絶対損をする契約とまでは言い切れませんが、営業マンの口車に乗せられて騙されてしまうケースが後を絶ちません。

もしサブリース契約を提案、検討されている方は、4つのポイントと現状の状態を照らし合わせたうえで、再度考えてみてください。

そもそも論になってしまいますが、営業マンはきちんとサブリースのリスクやデメリットまで説明してくれていますか?

会社にとって良い営業マンは契約を取ってくる人です。それが、お客様にとっても良い営業マンとは限りません。

利益の出ない契約でも、悲しいことですが、会社の実績のため販売している営業マンもいるのです。

対策としては、あなた自身もサブリースについて勉強することです。

サブリース会社側の人間の話を聞くだけではなく、自分で調べ、対等に契約条件の交渉ができるようになることで、騙される確率は下がります。

①サブリースがなくなっても経営可能か?賃貸需要を考える

賃貸物件が全くない土地に「サブリースで保証が付くから安心」と土地活用を持ち掛ける営業マン。

賃貸経営は入居者がいて初めて成立します。どうして、賃貸重要のない土地を長期保証するメリットとは何なのでしょう…?この時点でかなり怪しいです。

もし、畑など賃貸重要のない土地に一棟の物件が建ち始めたら要注意!サブリース会社が、建設の利益を得るためだけに物件を立てている可能性があります。

空室保証をしなければならないような土地にはそもそも、賃貸重要がないのです。

もし、契約を解除されても運営ができるのであれば、賃貸経営の手間を省くということでサブリースを利用することも良いと思います。

この線引きは難しいですが、地元の不動産屋で賃貸重要の状態を聞いたり、インターネットで家賃相場や空室率を確認することで目途を立てることは可能です。

②賃貸経営の目的を見直す|税金対策・不労所得

老後のために、更地では相続税が高額になってしまうから、不労所得がほしくて…など賃貸経営を考えるきっかけは様々だと思います。

確かに、更地よりも賃貸住宅が建設されているほうが、相続税対策になります。しかし節税のために借金をして、生きている間の生活が圧迫されてしまっては本末転倒です。

多額の保証料金(家賃の10~20%)を支払わなければならないサブリース契約では、収益を最大化することはできません。

サブリースを利用して利回り通りの不労所得を得るのは不可能です。

サブリース契約が有効なのは、

  • 本業の仕事が忙しくて賃貸経営を考える時間がない方
  • 家賃収入が8割でもいいので2年間(賃料交渉のまでの代表的な期間)安定した収入が入ってくることを望む方

には向いています。

「何もしなくてうまくいくほど、賃貸経営は簡単ではない」

他の投資と比べて多くの人が関わり、大家さんが選択できる項目がたくさんあるので、賃貸経営は「事業」と考えられています。

成功している方は「不労所得」ではなく「有料所得」と思われるくらい、相応の努力をされています。

③パートナー選び|信頼できる会社を選ぶ

契約を締結する場合は「信頼できるサブリース会社」を選びましょう。

これはあなたの賃貸経営に対して誠意をもって取り組んでくれる会社ということです。

見極めるポイント

  • 実績をきちんと公開している
  • 投資用マンションなど複数の物件を管理した経験がある
  • 解約件数が少ない
  • 賃料免責期間がない、もしくは1~2カ月以内
  • 契約を急かさない
  • 契約内容をしっかり説明してくれる
  • 情報を開示してくれる(どんな入居者がいるのか・建設、管理費用の内訳など)
  • 何を本業としている会社なのか?(建築アパートビジネス会社は注意が必要)
  • 地域の不動産会社であれば、専門知識・資格がある担当者がいるかどうか?

賃貸経営は法律上「事業」として捉えられてしまいます。営業マンが熱心だったから。

という理由だけで数億のローンを組むのは不動産投資事業として、あまりにもリスクです。

7. サブリースにはデメリットもある|見極めてから契約しよう

サブリースのトラブルが増加している背景には、法整備が整っていないという要因もあります。

トラブル増加に伴い「契約事項を丁寧に説明しなければならない」と通達が出ましたが、法的拘束力のある内容ではありません。

サブリース契約のトラブルで裁判になった際に適応される法律は「借地借家法」です。

入居者に優位な法律のため、裁判になったときも、一括借上げ契約上の「入居者」に該当する「サブリース会社」が優遇されることがあります。

ですが、サブリース会社すべてが悪質というわけではありません。

サブリースはうまく利用すれば、賃貸経営をスムーズに行うことができるようになるものです。

そして、サブリースは収益が低い物件から安定した家賃収入を得ることが目的ではありません

利用しなくてもある程度利益がある物件に対して、リスクヘッジしながら安定した収益を得る。

という形で利用することが、最大限メリットを引き出せる方法ではないでしょうか。

 

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