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ワンルームマンション投資の節税効果とは?|節税をするためのポイントを解説

サラリーマンの方は給与明細を見て税金が高くてゲンナリしたことがあるのではないでしょうか?

可能であれば税金を安くしたいと思っているのであれば今回の内容が役に立つかもしれません。

今回は、ワンルームマンション投資をすることによって得られる節税効果についてご紹介します。

また、節税だけに焦点を当てるのではなく、不動産投資で利益を得られるようにするためのポイントも解説。

節税だけに目が行き過ぎてしまい、肝心の利益が得られない危険を回避するためにも正しい知識を身につけましょう!

1. 不動産投資におけるワンルームマンション投資で節税はできる?

不動産投資は株式投資や投資信託などと比べると節税の面でも優れています。

多くの資産運用の場合、利益に対して20%ほどの税金がかかりますが、不動産投資の場合はそれ以下にすることが可能です。

特にワンルームマンション投資は節税効果も高く、サラリーマンにおすすめ。

今回はワンルームマンション投資の節税効果を中心に解説していきます。

節税になる条件や、何の税金が節税できるかといった「節税」の基礎知識は以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資で節税できる税金とは|節税目的で投資する危険性を知ろう!

2019.01.22

2. 不動産投資におけるワンルームマンション投資での節税効果

不動産投資で節税できる4つのカラクリ|節税目的でやると失敗しやすい?!

ワンルームマンション投資では高い節税効果が望めます。

その節税効果を4つの観点から確認していきましょう。

所得税としての節税効果

所得に対して国が定めた税率を支払うのが所得税です。

不動産投資による利益も所得税の対象となっており、赤字経営の場合に他の所得と損益通算をすることで節税効果が期待できます。

不動産投資で赤字経営になるならしない方がいいのでは?と思うかもしれません。

その意見は正解です。

 

しかし、あくまでも帳簿上の赤字であれば問題ありません。

不動産経営では経費として計上できる項目が多くあります。

経費を上手に活用することで実際は黒字でありながら赤字として計上していくらかの税金が還付されることも期待できます。

相続税としての節税効果

相続をする場合、不動産はとても有利です。

たとえば現金で相続をする場合と不動産で相続をする場合では不動産のほうが相続税評価額が少なくなるのです。

たとえば現金で3,000万円の相続をする場合と
3,000万円の物件を相続した場合を比較します。

現金は3,000万円そのままが相続税評価額になり、
不動産価格はおよそ3分の1の1,000万円が相続税評価額になります。

相続税評価額は高ければ高いほど、相続税として支払う決まりとなっています。

同じ価値を持っているのであれば、不動産として持っているほうが大きい節税効果を受けられるのです。

税金に対して優遇措置が用意されている

不動産投資は利益を得るために行う人が多く、悪く言えば金儲けのためと思われているかもしれません。

しかし、不動産を経営しているということは社会的にも大きい意義を持っているとも言えます。

人間は住む場所がなければ、安定した生活を送ることは難しいです。

社会に対して意味のあることをしていることから、税金に対して様々な優遇措置を用意しています。

所得税や相続税だけではなく、住民税や固定資産税などの税金にも優遇措置が取られているのです。

物件の減価償却費が経費として計上できる

減価償却とは購入した物の価格を一括で経費計上するのではなく、分割して計上することを指します。

減価償却費は「取得した価格×償却率」によってその年に計上できる価格が決まります。

減価償却費を経費として計上できる最大のメリットは「実際に出ていないお金でも経費になる」こと。

減価償却費を計上することで、課税所得を減らすことができるためその分の節税効果が期待できるのです。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組み大全|耐用年数表付き

2017.08.31

3. ワンルームマンション投資で節税をするためのポイント3つ

ワンルームマンション投資は節税効果が高いことがわかりました。

しかし、具体的にどのように行動を起こせば節税できるのかが気になるところでしょう。

節税をするためのポイントが3つあるので見ていきましょう。

①経費として計上出来る費用を把握する

ワンルームマンション投資で経費計上する場合、ポイントになる点が「不動産投資と関連があるかどうか」です。

たとえば物件を確認するための交通費や交際費は経費として計上できます。

これは不動産経営を行う上で必要なことであるからです。

管理費・修繕管理費・税理士への手数料・各種保険料・ローンの利子なども事業に関連することなので経費計上できます。

 

逆に経費計上できないのは不動産事業として関連のないことです。

事業に関連のない買い物・事業に関連のない交際費は経費計上できません。

ただし、ローンの元本部分に関しては経費計上できませんので注意してください。

②青色申告を利用して確定申告する

確定申告をする上で大きい節税効果を得たいのであれば青色申告をおすすめします。

確定申告には白色と青色がありますが、それぞれ控除できる額が白色は10万円に対して青色は75万円の控除ができるからです。

65万円分の差が出ており、仮に20%の所得税の場合65万円分の控除により、およそ13万円もの差が出てしまいます。

所得税以外にも住民税にも関わるので確定申告は青色で行うのがもっとも有効です。

③事業的規模が適用されるマンションを選ぶ

事業的規模として認められているマンションは更なる節税効果が期待できます。

なぜならば、青色申告で控除利用・青色専従者給料の経費化・回収できなかった家賃の経費化・災害時の損失の経費化などができるためです。

特に家賃滞納や災害による損失は予測困難であり、もしもの時のための保険にもなります。

このことからも事業的規模が適用されているマンションを選ぶようにしましょう。

 

確定申告・経費・税金に関しては以下の記事を参考にしてください。

関連記事家賃収入を得た初心者大家向け確定申告の手引き|手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

 

4. ワンルームマンション投資での節税をするときの注意点

節税効果が高いことがわかりましたが、注意すべき点が3つありますので見ていきましょう。

節税目的の投資は失敗しやすい

節税効果が高いからといって、ワンルームマンション投資を節税目的で行うのは避けてください。

あくまでも不動産投資の目的は利益を得ることです。

赤字経営で節税を駆使して黒字にすることはできるかもしれませんが、限度があります。

節税はできてもキャッシュフローがマイナスだったら不動産投資をしている意味がありませんよね。

「ワンルームマンション投資は節税になります!」と言う不動産会社の営業の人もいるかもしれませんが、それだけで投資は絶対にしないでください。

金融機関への印象を悪くしてしまう

節税にだけ目が行ってしまい、帳簿を赤字にし続けるのは避けたいところです。

不動産投資は1つ1つの物件を成功させることにより、大きい利益を生み出します。

大きい利益を生み出せる不動産投資家は金融機関からの信頼が高いです。

なぜならば、お金を多く貸しても返してくれる可能性が高いから。

 

逆に節税のことしか考えていない不動産投資家はどうでしょうか?

利益を大きく上げていないので、次の不動産を購入する際のローン審査ではじかれる可能性も出てきます。

金融機関だけならいいかもしれませんが、税務署に対しても心証が悪くなるかもしれません。

節税したい気持ちが強いあまりに事業に関係ない支出を計上すると、マークされてしまい追加の税金を支払わなければならないかもしれません。

危険回避の観点からもやりすぎないようにしてください。

相場よりも高額な物件を購入してしまうことがある

節税の際に最も効果的なのが減価償却費や不動産取得税などの経費計上です。

これらは高額な物件であればあるほど、高い節税効果を持ちます。

だからといって節税ばかりに目が行ってしまい、相場よりも高い物件を購入してしまうと後で思わぬトラブルにあう可能性も。

相場より高い物件だと利回りが低くなったりローンの支払いができなくなったりする恐れがあるのです。

 

このような危険を回避するためにも慎重に対応することをおすすめします。

5. ワンルームマンション投資での節税は可能!節税目的の投資はやめよう

ワンルームマンション投資は節税効果があることがわかりました。

しかし、節税目的の投資はしないようにしましょう。

仮に節税目的での不動産購入をおすすめする営業が出てきたら、話を聞かないほうが無難でしょう。

危険を回避するためにも今回紹介した知識を有効に活用してください。

 

当記事内で節税効果を紹介しましたが、不動産投資は奥が深く個人の状況によってさまざまな対応策があります。

一人一人に合った運用の方法を知るためにもプロの観点や知識を身につけることが大事です。

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今回の節税に対しての疑問や不動産に関する疑問がありましたら、お気軽に問い合わせてください。

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