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ワンルームマンション投資の節税効果や仕組み|節税のリスクも覚えておこう

サラリーマンの方は給与明細を見て、税金が高くてゲンナリしたことがあるのではないでしょうか?

可能であれば税金を安くしたいと思っているのであれば、今回の内容が役に立つかもしれません。

 

今回は、ワンルームマンション投資をすることによって得られる節税効果や仕組みについてご紹介します。

また、節税することに対してのリスクや、節税効果を最大限に引き出すためのポイントも解説。

節税だけに目が行き過ぎてしまい、肝心の利益が得られない危険を回避するためにも正しい知識を身につけましょう!

1. ワンルームマンション投資には節税できるメリットがある

ワンルームマンション投資には節税できるメリットがある

ワンルームマンション投資は株式投資や投資信託などと比べると節税の面でも優れています。

多くの資産運用の場合、利益に対して20%ほどの税金がかかりますが、マンション投資の場合はそれ以下にすることが可能です。

特にワンルームマンション投資は節税効果も高く、サラリーマンにおすすめ。

今回はワンルームマンション投資の節税効果を中心に解説していきます。

節税になる条件や、何の税金が節税できるかといった「節税」の基礎知識は以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資で節税ができるカラクリと注意点を解説|失敗してしまうワケとは

2020.03.27

2. ワンルームマンション投資の節税効果と仕組み

ワンルームマンション投資の節税効果と仕組み

ワンルームマンション投資では高い節税効果が望めます。

どんな節税効果が得られるのか、仕組みを確認していきましょう。

経費をしっかり計上して所得を少なくすることによって所得税を節税する

給与などの所得に対して国が定めた税率を支払うのが所得税です。

所得税は累進課税のため、所得が増えれば増えるほど税率は上がっていきます。

ワンルームマンション投資による利益も所得税の対象となっており、赤字の場合に給与など他の所得と「損益通算※」をすることで所得税を安くできるという仕組みです。

※損益通算…赤字になってしまった所得を、他の所得から引くことができる仕組み

経費を上手に活用することで実際は黒字でありながら帳簿上は赤字として計上して、いくらかの税金が還付されることも期待できます。

「減価償却費」はワンルームマンション投資で大きな節税の鍵

減価償却とは購入した物の価格を一括で経費計上するのではなく、物件の構造別に定められた耐用年数にわたって計上することを指します。

減価償却費は「取得した価格×償却率」によってその年に計上できる価格を計算。

 

減価償却費を経費として計上できる最大のメリットは、「実際に支出がないにもかかわらず経費になる」こと。

減価償却費を計上することで、課税所得を減らすことができるため、節税効果が期待できるのです。

関連記事不動産投資における減価償却の仕組みを解説|節税のワケはここにあった!

2019.08.15

不動産は現金より相続税が安いので節税対策に

相続をする場合、不動産はとても有利です。

たとえば現金で相続をする場合と不動産で相続をする場合では不動産のほうが相続税評価額が少なくなるのです。

たとえば現金で3,000万円の相続をする場合と
3,000万円の物件を相続した場合。現金は3,000万円そのままが相続税評価額になり、
不動産価格はおよそ3分の1の1,000万円が相続税評価額になります。

相続税評価額は高ければ高いほど、相続税として支払う決まりとなっています。

同じ価値を持っているのであれば、不動産として持っているほうが大きい節税効果を受けられるのです。

所得が大きくなったら法人化で節税に

マンション投資の規模が大きくなり、所得が増えてくると、法人化した方が税率が安くなります。

マンション投資で大きな収益をあげており、今後も主な収入の軸として考えている人は法人化したほうが節税になる場合が。

目安としては不動産所得が800万円を超えたあたりです。

法人を設立する際にも資本金・法定費用・税理士費用などのコストがかかるので、慎重に検討しましょう。

関連記事不動産投資で法人化するベストなタイミングとは|個人と法人を比較

2019.09.24

3. ワンルームマンション投資の節税にはリスクも潜んでいる

節税効果が高いことがわかりましたが、注意すべき点が3つありますので見ていきましょう。

節税目的で投資をすると失敗リスクが高くなる

節税効果が高いからといって、ワンルームマンション投資を節税目的で行うのは避けてください。

あくまでも不動産投資の目的は利益を得ることです。

赤字経営で節税を駆使して黒字にすることはできるかもしれませんが、限度があります。

節税で得られる効果以上の損失を出してしまう恐れがあるため、おすすめしません。

「ワンルームマンション投資は節税になります!」と言う不動産会社の営業の人もいるかもしれませんが、節税効果を前面に押し出してくる業者は怪しいと言えます。

金融機関から融資が受けづらくなる

節税にだけ目が行ってしまい、帳簿を赤字にし続けるのは避けたいところです。

節税のためとはいえ帳簿の赤字が続くと、次の不動産を購入する際のローン審査に落ちてしまう可能性も出てきます。

 

金融機関だけならいいかもしれませんが、税務署に対しても心証が悪くなるかもしれません。

節税したい気持ちが強いあまりに事業に関係ない支出を計上すると、追加の税金を支払わなければならないかもしれません。

危険回避の観点からもやりすぎないようにしてください。

節税に目がくらみ、相場よりも高額な物件を購入してしまうことがある

節税の際に最も効果的なのが、減価償却費や不動産取得税などの経費計上で、高額な物件であればあるほど、高い節税効果を持ちます。

だからといって節税ばかりに目が行ってしまい、自分の条件に見合わない高い物件を購入してしまうと、返済不能に陥ってしまうリスクが高くなります。

相場より高い物件だと利回りが低くなったり、ローンの支払いができなくなったりする恐れがあるのです。

4. ワンルームマンション投資で節税効果を最大限に高めるポイント3つ

ワンルームマンション投資で節税効果を最大限に高めるポイント3つ

ワンルームマンション投資は節税効果が高いことがわかりました。

しかし、具体的にどのように行動を起こせば節税できるのかが気になるところでしょう。

節税をするためのポイントが3つあるので見ていきましょう。

①確定申告で経費として計上できる費用を把握する

ワンルームマンション投資で経費計上する場合、ポイントになる点が「不動産投資と関連があるかどうか」です。

たとえば物件を確認するための交通費や交際費は経費として計上できます。

これは不動産経営を行う上で必要なことであるからです。

管理費・修繕管理費・税理士への手数料・各種保険料・ローンの利子なども事業に関連することなので経費計上できます。

 

逆に経費計上できないのは不動産事業として関連のないことです。

事業に関連のない買い物・事業に関連のない交際費は経費計上できません。

ただし、ローンの元本部分に関しては経費計上できませんので注意してください。

②青色申告を利用して確定申告する

確定申告をする上で大きい節税効果を得たいのであれば青色申告をおすすめします。

確定申告には白色と青色がありますが、それぞれ控除できる額が白色は10万円に対して、青色は65万円の控除ができるからです。

所得税以外にも住民税にも関わるので、マンション投資を行っている場合の確定申告は、青色で行うのがもっとも有効。

③事業的規模が適用されるマンションを選ぶ

事業的規模として認められているマンションは更なる節税効果が期待できます。

なぜならば、青色申告で控除利用・青色専従者給料の経費化・回収できなかった家賃の経費化・災害時の損失の経費化などができるためです。

特に家賃滞納や災害による損失は予測困難であり、もしもの時のための保険にもなります。

このことからも事業的規模が適用されているマンションを選ぶようにしましょう。

 

確定申告・経費・税金に関しては以下の記事を参考にしてください。

関連記事家賃収入を得たら確定申告をしよう!|初心者大家にも分かりやすい手順・必要書類の全まとめ

2018.04.17

5. ワンルームマンション投資で節税目的の投資はおすすめしない

ワンルームマンション投資は節税効果があることがわかりました。

しかし、節税目的の投資はしないようにしましょう。

仮に節税目的での不動産購入をおすすめする営業が出てきたら、話を聞かないほうが無難。

危険を回避するためにも今回紹介した知識を有効に活用してください。

 

当記事内で節税効果を紹介しましたが、不動産投資は奥が深く個人の状況によってさまざまな対応策があります。

一人一人に合った運用の方法を知るためにもプロの観点や知識を身につけることが大事です。

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