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ワンルームマンションで利益が出る利回りは?|相場や高利回り物件を探す方法を解説

不動産投資の物件を選ぶ際に重要な要素として「利回り」があります。

利回りは、投資した金額に対して何%の利益が得られるかを示す数字です。

不動産投資に関心がある方は、一度は聞いたことのある言葉ですよね。

 

しかし、実際に投資物件としてワンルームマンションを購入する場合、どれくらいの利回りの物件を買うのがよいのでしょうか。

また、相場はどれくらいなのでしょうか。

この記事では、ワンルームマンションの利回り相場や高利回り物件の探し方、物件を購入する際の注意事項などについて紹介していきます。

1. ワンルームマンションは何%の利回りがあれば収益物件といえるのか

実際にワンルームマンションを買うとき、利回り相場がどれくらいなのかを知っておかないと、紹介された物件の条件が良いのか悪いのかの判断が難しいです。

まずはワンルームマンションの利回りの相場から確認しておきましょう。

ワンルームマンションの利回り相場

都内

ワンルームマンションの利回り相場は、都内の駅近物件で4%前後、地方都市だと5%台後半から6%ほどとなっています。

都内に比べ、地方都市のほうが物件の購入金額が安く抑えられるため、利回りが高い傾向にあります。

地方都市

一見地方都市のほうがたくさん稼げるように見えますが、地方都市は都心に比べ人口が少なく、空室リスクが高くなります。

この利回りは空室を考慮していないので、空室が出た場合は収益も低くなります。

また、地方は家賃が安いため、入居者から預かる敷金なども少なくなります。

そのため、退居時の改装費用などを敷金で賄える部分が少なくなり、自己負担が多いというのも見えないリスクです。

利回りだけではなく、その物件の設備や周辺環境などをしっかりと見極めながら物件を選ぶようにしましょう。

2. ワンルームマンション投資で高利回りを出す物件を探す方法

せっかく不動産投資をするのであれば、できるだけ利回りの高い物件を購入したいと思う方も多いと思います。

高利回り物件を探す際には、どのような点に着目すればよいのでしょうか?

物件が金融機関の融資を受けることが出来る

金融機関の融資が受けられる物件は、金融機関がその物件を「ある程度の収益が見込め、融資した資金の返済が可能である」と判断していると考えられます。

特に銀行などは、プロの目で物件への融資を決定しているので、物件の収益性にお墨付きをもらえたことを意味する融資審査の合格はひとつの安心材料になるでしょう。

不動産投資ローンを受けられる物件についてはこちらの記事を参考にしてください。

関連記事【2019年版】不動産投資ローンの金利相場|低金利で借りるための実践的な方法とは

2018.09.21

マンションのメンテナンスがしっかりとされている

マンションのメンテナンスがされている物件は、入居者も安心して住めるので、空室リスクを軽減することができます。

また、しっかりと管理されている物件のほうが、修繕費などの思わぬ出費も少ないため、ランニングコストも抑えられるでしょう。

マンション周辺の利便性・環境が良い

マンション投資で一番怖いのが空室リスクです。

空室リスクを抑えるために、入居率の高い物件を選ぶことが大切です。

マンション周辺に大きな商業施設・病院・学校・幼稚園・スーパーなど、生活に便利な施設が充実しているマンションは、入居率が高い傾向にあります。

またワンルームマンションの場合、単身世帯の入居が多いので、都心へのアクセスの良さも重要です。

駅までの距離やバスの運行状況などについても事前に調べておきましょう。

ターゲットユーザーが設定されている物件

投資対象にするワンルームマンションのターゲットとする入居者層を確認しましょう。

ワンルームマンションは、学生や単身者などが住むことが多いです。

それぞれの入居者層が必要とする設備や施設が揃っているかを確認してみましょう。

3. 投資物件であるワンルームマンションを探すときに確認するべきポイント3つ

投資物件を探すときには、居住目的でマンションを探すときとは違った確認するべきポイントがいくつかあります。

購入を決定する前にしっかりと見ておきましょう。

①周りのワンルームマンションの家賃相場

周辺の同じようなマンションと比べて、あまりにも家賃がかけ離れていないか確認しましょう。

あまりに家賃が安い物件などは、何か問題が隠されている場合もあるので要注意です。

②実質利回りで何%を実現することが出来るのか

物件の購入価格と家賃収入だけで計算する表面の利回りだけではなく、管理費などのランニングコストを加味した実質利回りを必ず確認しておきましょう。

特に、都心へのアクセスが良いなど、人気の地域は固定資産税が高い傾向があり、家賃収入が多い割にはあまり収益が上げられない可能性があります。

その他にも、投資用マンションを保有している間に必要になる費用はたくさんあるので、購入する前に確認しておきましょう。

③マンション周辺の環境・治安

入居率を上げるために、マンションの周辺の環境は大切です。

商店街や商業施設、病院、学校などはもちろん、近隣の建物や住人の様子も注意深く観察しましょう。

車に乗る人が多い地域では、駐車場の値段や広さなども重要です。

実際に自分がそのマンションに住むつもりで一度実際に購入候補のマンションに行ってみましょう。

4. ワンルームマンションを購入するうえで注意するべきこと

めぼしい物件が見つかったら、最後の注意点を確認していきます。

実際にかかってくるランニングコストはどうか、相場とあまりにもかけ離れた価格ではないか、災害リスクはどうかなど、入念にチェックしておきましょう。

物件のランニングコスト

物件にかかるランニングコストは、住宅ローンの金利や返済だけではありません。

修繕費や管理費、固定資産税や都市計画税、駐車場料金などがかかってきます。

これらのランニングコストを予め考慮して実質の利回りを計算しておかないと、思ったより利益が出ないということになってしまいます。

相場より高利回りの物件

相場より高すぎる利回りの物件にも注意が必要です。

インターネットなどに掲載されている利回りは、空室がない想定での家賃収入で計算されます。

相場より利回りが高い物件は、家賃が他に比べて高いか、購入価格が安い物件です。

利回りにすぐに飛びつかず、その物件の建物や周辺地域の状況を総合的に見て、その家賃や購入価格が妥当なのか、また、しっかりと入居が見込める物件かを見極めましょう。

相場よりも低価格の物件

低価格の物件は、年収が低く、職業や生活が不安定な人が入居している場合が多いです。

マンションは各部屋を所有するオーナと運命を共有することになるので、他の部屋の人が返済困難になってしまった場合、マンション全体の資産価値に影響が出てしまう場合があります。

また、管理費や修繕積立金の滞納をする人がいると、マンション全体の修繕などにも影響が出てきます。

安すぎる物件は、よく吟味して選ぶほうが良いでしょう。

立地周辺の災害リスク

日本は災害大国です。

いつ地震や津波、洪水などの災害に見舞われてもおかしくないため、物件選びの際は災害への備えができている物件かどうかも注意が必要です。

まずは、各自治体が公開しているハザードマップを確認し、そのマンションのある地域の災害リスクの高さを確認しておきましょう。

また、耐震基準が刷新された、1981年6月1日以降に建設確認を受けている物件かどうかをチェックします。

そして、万が一のときの避難経路や避難所までの距離などについても見ておきましょう。

さらに、洪水や津波の心配がある地域であれば、海抜の高い部屋を選択するのもおすすめです。

5. ワンルームマンションの投資では高利回りを出す収益物件選びが大切

ワンルームマンション投資では、できるだけ高い利回りの物件を購入したいですね。

ただし、見かけの利回りだけではなく、周辺環境や物件の設備などをしっかり確認し、ランニングコストや空室リスクを考慮した収益性を見極めて物件を選ぶことが大切です。

そのためには、たくさんの情報や、物件選びのコツが必要になります。投資するマンションを選ぶ前に、一度MIRAIMOの無料オンライン相談でご相談ください。

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不動産投資が初めてという方にもおすすめですよ。

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