ワンルーム投資11のメリットと4つのデメリットを紹介｜メリットを最大限に活かすポイント

ワンルーム投資は、実物不動産投資の中では価格が低く、初心者が最も始めやすい投資法と言えます。

ワンルーム投資と言えば、家賃収入を得られることがメリットとしてぱっと思いつく人が多いかと思いますが、なんとメリットはもっと数多くあるのです。

 

今回は、不動産投資初心者に特におすすめしたい「ワンルーム投資」のメリット・デメリットを解説していきます。

また、ワンルーム投資をする上で最大限のメリットを得るために押さえておきたいポイントもご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

1. ワンルーム投資で得られる11のメリット

不動産投資におけるワンルーム投資には様々なメリットがあります。

ここではワンルーム投資で得られる、全部で11個のメリットをご紹介します。

私的年金として利用することが出来る

不動産投資を始めるきっかけは「老後に備えるため」という人が多いのではないでしょうか？

ワンルーム投資は毎月決まった家賃収入を得ることができるため、老後の私的年金として利用することができるのです。

返済期間によっては老後までローン返済が続く可能性がありますが、繰り上げ返済をするなど収支計画をしっかり立てることでリスク回避が可能。

ローン返済が終わった暁には、収入が丸々あなたの懐に入ってきます。

生命保険の代わりに出来る

投資物件を購入する際、金融機関のローンを組んで購入する人がほとんどでしょう。

投資用のアパートローンにおいても、住宅ローンと同じように「団体信用生命保険」への加入が義務付けられます。

団体信用生命保険とは、ローンの返済中に万が一のことが起こってしまった場合に、保険金からローンを完済してくれるという保険。

そのため、自分に万が一のことがあったとしても、残された家族がローンの支払いをするという心配がなくなります。

相続税対策になる

相続税の対象となる現金や有価証券は「時価」で計算されます。

つまり、現金であればそのままの金額が相続税課税の対象となってしまうということ。

対して不動産の場合、相続税評価額は「固定資産税評価額」「路線価」によって決められています。

固定資産税評価額や路線価は時価よりも3～5割低く評価されているため、現金で相続するよりも不動産を相続した方が相続税対策となるのです。

資産として保有出来る

ワンルーム投資をすることで、投資物件を資産として保有することができます。

また、ワンルームマンションであれば、「投資用」「自宅用」「社宅用」など使用用途がさまざま。

ワンルームマンションは購入するターゲット層が広いため、売却にも向いています。

さらに立地が良いなどプラスの条件があれば売却しやすいでしょう。

分散投資がしやすい

ワンルーム投資は規模が小さいため、初期投資も少なく始めることができます。

株やFXなど他の投資にも余力を回しやすいといえるでしょう。

 

また、ワンルーム投資から始めて別の種類の投資物件を購入するということも考えられます。

例えば、首都圏と地方・ワンルームとファミリー向け・戸建てとアパートやマンション1棟など。

このようにワンルーム投資には分散投資がしやすいというメリットがあります。

リスク分散をしやすい

上述したように、ワンルーム投資は分散投資がしやすいというメリットがあり、言い換えると、リスク分散がしやすいということ。

不動産投資には空室リスクが付き物です。

分散投資をすることで、空室で家賃収入がない期間も収入を得ることができます。

インフレ対策

不動産の価値や家賃の価値は、物価の上昇とともに上がっていきます。

しかし、現金で持っていた場合、物価が上がっても金額は変わらないため、相対的に価値が下がってしまうのです。

投資物件として所有することは、インフレ対策にもなるでしょう。

ローリスクで運営が可能

不動産投資は収益を得るまでに時間がかかりますが、安定した家賃収入を得られるというメリットがあります。

ワンルーム投資は不動産投資の中でも初期投資が少なく始められるため、比較的ローリスクで運営することが可能です。

ワンルーム投資特有のメリット

ワンルーム投資には、ワンルーム投資のみが持っているメリットがあります。

ここでは、ワンルーム投資特有のメリットについてまとめました。

投資物件の購入費用を抑えられる

不動産の物件には、一戸建てや1棟もののマンション、ワンルームからファミリー向けまでさまざまな種類があります。

不動産投資は初期投資が大きいため、躊躇している人が多くいるのではないでしょうか。

 

しかし、ワンルーム投資は少額から始めることができ、ローンを組んだとしても、借入額が少なくて済むため、万が一失敗したとしても損失が少なくて済みます。

手持ちの資金が少なくても、無理のない収支計画を立てることができるでしょう。

高い流動性を見込める

ワンルームマンションは不動産投資の中では購入しやすい金額で取引されていることから、購入希望者が現れやすい、つまり流動性が高いのです。

立地条件が良いなど好条件であればなおさら買い手がつきやすくなるでしょう。

 

不動産投資において、出口戦略は大切な要素。

出口戦略において、ワンルーム投資は高い流動性を見込めるというメリットがあります。

物件の管理に手間がかかりにくい

サラリーマンの副業として不動産投資を行う場合は特に、物件管理を管理会社へ任せていることがほとんどでしょう。

ワンルーム投資の場合、1部屋ですので物件の管理に手間がかかりにくいという特徴があります。

戸数の多いマンションの場合、部屋ごとに入退去・設備の故障・クレームなどがあり、管理会社へ任せていても最終決定はオーナー自身で行うため、管理会社から頻繁に連絡があることも。

物件の管理に手間がかかりにくいということは、ワンルーム投資ならではのメリットです。

ワンルーム建築の規制がかかっているため、競合物件が建ちにくい

東京都の23区内では、ワンルームマンションの新築に対して規制がかけられています。

区ごとに建築規制の細かい内容が異なりますが、条件を満たさないと建築許可が下りないため、新規にワンルームマンションを建てることは難しい状況です。

ワンルームマンションが新規に建ちにくいということは、ライバル物件が新規で出にくいということ。

したがって新規にワンルームマンションが建ちにくいということは、ワンルーム投資においてはメリットであるといえます。

2. ワンルーム投資のデメリット4つ

ワンルーム投資には多くのメリットがありますが、反面デメリットも存在しています。

ここでは、ワンルーム投資をすることのデメリットについて解説していきましょう。

投資額に対するリターンが少ない

ワンルーム投資は、比較的少額から始められる反面、リターンは少なめです。

マンションやアパートなどへの投資と比較すると、ワンルーム投資は1部屋のみ。

さらに、ファミリー向けのマンションと比較しても家賃は低くなります。

物件の資産価値が少ない

通常、建物の価値は築年数とともに下がっていきます。

特にワンルームマンションは、ファミリー向けのマンションと比較すると敷地に対する建物の割合が高くなっているため、資産価値が低め。

あらかじめ、家賃の下落や資産価値の減少を踏まえて収支計画を立てておくと良いでしょう。

収入が不安定になりやすい

ワンルーム投資は1部屋のみであるため、空室になるとその期間は家賃収入がゼロに。

したがって、収入が不安定になりやすいというデメリットがあります。

他に投資物件を購入したり、株やFXなどに分散投資をしたりすることで、収入が0になってしまうリスクに備えることができるでしょう。

人の出入りが激しい

賃貸借契約の更新をしないで解約、転勤で解約など、賃貸物件には入退去が付き物。

家族で入居している場合、子どもの保育園や学校などの関係で長期間住んでくれる可能性が高くなります。

しかしワンルームマンションの入居者は単身であることがほとんどのため、結婚や転勤などの環境の変化で退去しやすく、結果的に人の出入りが激しくなるのです。

3. ワンルーム投資をする上で最大限のメリットを得るための秘訣

ワンルーム投資をする上で最大限のメリットを得るには、しっかり対策を練っておく必要があります。

ここではワンルーム投資における最大限のメリットを得るための方法についてご紹介します。

実際の利回りを計算する

ワンルームマンションに投資するにあたり、必要となる数字が「利回り（＝リターン）」の計算です。

これは物件の収益を計る上で目安の数字となりますので、不動産投資を始められる方であれば覚えておくべき言葉です。

 

利回りには、「表面利回り」と「ネット利回り」の2種類が存在します。

表面利回り(グロス利回り)を簡単に説明すると、「年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字」のこと。

一般的に、不動産投資を始めるにあたり、パンフレットに記載されている数値や、セールスから紹介されるものは、だいたいこの数値であることが多いでしょう。

対照的にネット利回りとは、表面利回りの計算方法に、「不動産投資にかかる諸経費」を考慮したより実質ベースに近い数字。

 

不動産投資を行う場合には、家賃収入といった収益部分に目を配るだけでなく、物件にかかる修繕費や固定資産税・管理費・保険料といった諸経費についても考慮しておく必要があるでしょう。

*諸経費を加算するかは、より具体的な実質利回りを算出したい場合による。不動産業者によって様々

綿密な収支計画を立てる

ワンルーム投資を始める上では、長期的な展望や、十分な資金計画などを練っておく必要があります。

その際には、「獲得したい収益の目標数値」や、「どこまでのリスク・リターンを享受出来るか」など、綿密な計画を立てた「収支計画書」が必要に。

収支計画書では収支のバランスをシュミレーションして、今後のお金の流れを把握するだけでなく、長期的な節税効果や不動産市況などの観点を含め、投資判断を下すための重要な指針となる資料になります。

ワンルーム投資を行う上で必要不可欠な行程となりますので、手を抜かず綿密な収支計画を立てるのがおすすめ。

リスク対策を複数用意する

ワンルーム投資は、空室リスクなどのリスクが潜んでいます。

そこで、例えば空室リスクに備えるために株やFXなどの投資やワンルームではない他の投資物件を購入するなどの分散投資をするといった対策が有効です。

リスク対策は複数用意しておくと良いでしょう。

ワンルームマンションで考え得るリスクへの対策をいくつかご紹介します。

空室リスク

ワンルーム投資の主な収益は、入居者から支払われる家賃収入によるものですが、投資しているマンションに空室が発生すると、その期間家賃収入を得ることは出来ません。

ワンルーム投資は簡単に見えても、立地によっては人気の有無や賃料の低下、管理・修繕コストなど、空室にならないための対策と並行して考えなければならないリスクが山積みです。

空室リスクを防ぐには、需要の高い立地のマンションを購入する・集客力の強い管理会社を利用する・計画を立てて修繕やリフォームを行うなどさまざまな対策があります。

家賃滞納リスク

入居者に家賃滞納をされることは予測しきれないところもありますが、入居者を選定する上で、問題が無ければ一先ずクリアと言えるでしょう。

また管理会社や家賃保証会社を利用するのも手。

経験と実績が豊富な会社であれば、オーナー側の事を考えた集金制度や保証がありますので、安心して任せることが出来るでしょう。

しかし、賃貸管理会社にも良し悪しがありますので、しっかりと事前調査や契約内容に漏れがないかなどは確認が必要です。

資産価値下落リスク

ワンルーム投資においては、新築の時が最も資産価値としては高いとされており、経過年数や、周辺の相場に応じて、徐々に価格が下落することが一般的です。

さらにはリーマンショック級の大きな景気変動や災害によっては、急激な下落リスクを伴いますので注意が必要。

物件のあるエリアの将来的な資産価値も見越して物件購入をすることが大切です。

金利上昇リスク

投資マンションを取得する場合、多くの方がアパートローンの融資を受けて始めることが多いのが現状です。

現在の金利相場は、銀行によっても差がありますが、おおよそ「2〜5%」 が目安といえます。

またローンにも「固定金利」と「変動金利」の2種類がありますが、金利上昇リスクを伴うのは、主に「変動金利」。

 

今現在、日本では国主導で「低金利政策」を講じているため、比較的安定した相場で借り入れを行うことが出来ますが、不動産投資は長期投資ということを忘れてはいけません。

将来的な金利の変動についてリスク要因となります。

だからといって固定金利の方が良いとは一概には言えません。ご自身の戦略にあった金利を選択すると良いでしょう。

需要がある場所から物件を探す

不動産投資において、立地は非常に重要な項目です。

地域によって大学生の多いエリア、外国人労働者の多いエリアなどそれぞれに特色があります。

需要がある場所のワンルームマンションであれば、客付けがしやすく退去から入居までの期間を短くすることができたり、高値で売却することができたりするでしょう。

入居者選別を厳格にする

入居希望者が申込を行った後、審査が行われます。

管理会社によって審査方法は異なりますが、社内審査の後にオーナー審査があることが多いです。

入居者の質によって、滞納リスク・空室リスク・修繕の度合いなどが変わるため、入居者選別を厳格にすることで、リスクに備えることができるでしょう。

広い視点から物件選びをする

物件を選ぶ基準は何でしょうか？

例えば立地1つを見ても、駅の近く・大学のキャンパスの近く・競合物件の多さなど選定基準はさまざま。

価格が安く、利回りが高くても、客付けが難しい物件も存在します。

広い視点をもって、多角的に物件を選びましょう。

複数の物件を保有する

ワンルーム投資の最大のリスクは、先述した空室リスクです。

1部屋の場合、入居者が退去してしまえば家賃収入がなくなってしまいます。

1か0かという収入源は不安定なため、複数の物件を保有することで、家賃収入が0になってしまうリスクに備えることができるのです

立地での物件タイプを見極める

地域によって入居者の属性などの特色があります。

単身者の多い地域・ファミリー層の多い地域・学生が多い地域・外国人が多い地域など、様々です。

学生が多い地域であれば家賃安めのワンルームなど、立地での物件タイプを見極めて購入しましょう。

4. ワンルーム投資はメリットが多く始めやすい投資方法！リスク対策は必須

ワンルーム投資はメリットが多く、不動産投資を初心者におすすめの投資方法です。

ただし、あくまで投資なのでリスク対策は必須。

空室や資産価値下落、家賃滞納などさまざまなリスクに備えておくことで、メリットを最大限生かすことができます。

 

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