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ワンルームマンション売却のタイミングはいつがいい?|売却方法と売却価格の決まり方について解説

所有しているワンルームマンションを売却する際に、いつが売り時なのか?と悩む方が多いのではないでしょうか。

特にあまり知識のない売却初心者の方は不安に感じますよね

不動産投資のために物件を購入したは良いけれど、なかなか収益があげられなかったり、景気は上がるのか下がるのか、

  • いつ売ったら良いのだろう・・・?
  • 売れるのだろうか・・・?

など、様々な思いがあるはず。

 

そこで今回はワンルームマンションの売却に失敗しないよう、売却するタイミングと売却方法・価格の決まり方について解説していきたいと思います。

Index

1. ワンルームマンションの売却はいつが良いのか?

ワンルームマンションは、需要が高く中古物件の流通が多いこともあり、売却するタイミングによって売却時の価格が上下しやすいものです。

売却時期と取引する不動産会社によっては、時には200万円~400万円も差がある場合もあるほどです。

少しでも高く売りたいマンション売却において、この価格差はなるべく避けたいところですよね。

安値で売却をしてしまったりなど失敗しないためにも、売却タイミングは重要なポイントになります。

常に周辺のマンションを気にかけておく

ワンルームマンションは投資用で購入する方も多いため、ファミリータイプのマンションとは違い極端に安く売却している場合も出てきます。

またワンルームマンションは周辺のマンションの価格によって、物件の価値が上下しやすいこともあるので、常に周囲のワンルームマンションはどのような感じなのかをチェックしておくことが大切です。

このように周辺のワンルームマンションの相場をしっかりと把握しておくことで、不動産会社に査定に行く時にもスムーズに商談出来るでしょう。

2. ワンルームマンションの売却方法は2種類

ワンルームマンションを売却する際に、どのようにどこで売却したら良いのでしょうか?

ワンルームマンションの売却方法は2種類あります。

この2種類の方法は売却知識としてとても大切なことなので覚えておかなくてはなりません。

不動産業者を仲介して売却する方法

不動産会社を仲介して売却する場合、売り手が有利な立場になるため売値の希望額を提示することが出来ます。そのため多少売値が高くても良い物件であれば買い手がつくというメリットがあります。

デメリットとしては、

  • 売却価格の3%+64,800円の仲介手数料がかかる
  • 売却が決まるまで、決まっても引き渡しの時期が決まるまでに時間がかかる
  • 瑕疵担保責任から逃れることは出来ない

などが挙げられます。

また、この方法での売却は不動産会社と買い手が売買契約を結ぶことで売却が完了します。

不動産業者に直接売却する方法

不動産会社に直接物件を売却するので、買い手側が不動産会社になります。不動産会社に仲介してもらう場合よりもメリットが多く

  • すぐにキャッシュになる
  • リフォームの必要がない
  • 瑕疵担保責任を負う必要がない
  • 仲介手数料がかからない

などがあげられます。

デメリットとしては、「売却価格が安いこと」。

不動産業者への直接売却の売却相場価格としては、不動産会社で仲介して売却した価格の30~40%減程度となります。

3. ワンルームマンションの売却価格はどうやって決まるのか?

ワンルームマンションを売却する際には、しっかりと事前に知識を得てより高く売却出来るようにしたいものです。

売却に向けて知っておいたほうが良い知識を見ていきましょう。

売却価格の計算式

ワンルームマンションを売却する価格は

【NOI(純利益)÷NOI利回り=価格】

となります。

NOIというのは、「Net Operating Income」を略したもので簡単に日本語で表すと純利益のことを言います。

因みに純利益は家賃収入−必要諸経費を引いた手残りですが、NOI算出の際には管理費・修繕費・税金も差し引きます。

NOI利回りはNOIから算出される利回りのことで、全ての費用や税金を差し引いて計算をするもので、最終的に経営者手残り分となる利回りを指します。

計算式で表すと、

{1年間の満室家賃収入×(1-空室率)-1年間の維持管理経費)}÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

となります。

ワンルームマンションのNOIには上限がある

ワンルームマンションの家賃相場は全国的に見ても約55,000円と言われていますが、東京や大阪など都心部や間取りの広い物件になれば家賃もおのずと高くなります。

それでもどんなに高く見積もってもワンルームではせいぜい12万円程ですので、NOIはその12か月分が上限になります。

低金利の場合、NOI利回りは下がる

投資家が期待する利回りは金利の変動と連動しているので、低金利が続く間は利回りの水準も同様に低くなってしまいます。

逆を言えば金利が上がると利回りも上がることになりますが、物件価格は逆に低下してしまうので金利の動きには注意が必要です。

4. ワンルームマンションを上手く売却するために抑えておきたい11のポイント

マンションを売却する際に査定額は気になるところですよね。

売却するにあたって、査定の他にも注意したいポイントがいくつかありますのでまとめていきます。

①周囲のマンションの相場を調べる

不動産会社に出向く前に、まずは自分で周囲のマンションがいくらで売れているのかを事前に調べましょう。

今はインターネットで調べられるサイトがありますので、過去1年間程度の周辺マンションの成約単価と平米数を調べておくこと。

これらの情報は、不動産会社で提示された査定額に対して高いか安いか判断する材料になります。

②現在売りに出されているマンションの価格を見る

今、売りに出されているマンションは、成約した物件ではなく、その時に売り出されているマンションなので競合相手となります。

競合物件の価格は、自身のマンション売却時の価格に大きく影響するため、注視する必要があります。

③周辺のマンションの相場と現在売りに出されているマンションの相場を比較する

例えば周辺にある良い物件が安値で売りに出されているような場合は、その物件が売れてから売りに出すようにしましょう。

なぜならば、競合となる物件の価格が安ければ、自身のマンションの売却価格もそれに伴って安くなってしまう恐れがあるからです。

競合物件の有無によって売却のタイミングを変えるのがベストです。

④1社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼する

査定を依頼する不動産会社は複数のところに依頼するのがベストです。

今はインターネットで不動産一括査定のサイトがありますので、そういったツールを利用することで最適な不動産会社をピックアップすることが可能です。

⑤実績があり、信頼のある不動産会社を選ぼう

大手の業者・中堅業者・地域密着型の業者など、不動産会社にも様々なタイプがあります。

過去の取引実績をしっかりとチェックして信頼のおける不動産会社を見つけましょう。

⑥仲介手数料がいくらかかるのか確認しておく

不動産会社に支払う仲介手数料は法律で取引額の3~5%以内と上限が設定されており、売買契約が成立した時に支払います。

契約する際にしっかりと協議をし、不当な金額設定をされることを避けましょう。

⑦金利が低い時に売却する

売却のタイミングは金利が低い時がおススメです。

というのは、金利が低いため、銀行の融資を受けて物件を購入する方が増えて売却しやすくなるからです。

⑧長期保有になってから売却する

不動産を売却すると売却益に応じて住民税と所得税がかかってきます。

所有期間が5年以下か5年以上かというだけで、この住民税と所得税の税率が高くなってしまうのです。

売却価格が高くなればなるほど、この差額は大きくなるので見極めが大切です。

⑨売却する時期は押さえておく

新築マンションの場合、築20年目までは大体1年に1%づつ資産価値が下落していくと言われています。

マンションの築年数が経過するにしたがって、資産価値も下落していくのです。とは言え、価格は築年数だけではなく不動産市場の動向にも左右されるため一概には言えませんが、築年数に応じた相場価格を把握した上で、マンション売却の時期を押さえておく必要があるでしょう。

⑩売却するマンションの価値を上げる

リノベーションやリフォームする、生活臭をなくす、ハウスクリーニングをするなどをして新築のような状態にしておくことで、資産価値は高くなります。

⑪ワンルームマンションを定期的にメンテナンスする

マンションをキレイに保つためにはメンテナンスが大切です。

特に目に付くエントランス、水回りを定期的にメンテナンスを行いましょう。

5. ワンルームマンションの売却で注意したい3つのポイント

ワンルームマンションの売却に失敗しないために覚えておきたいポイントをお伝えします。

①購入価格よりも売却価格が上回った場合、すぐに売却を考えてはいけない

物件を購入した時よりも売却価格が高いと知ったら、すぐにでも売却したい気持ちになりますが、そこは一旦気持ちを抑えることが大切です。

というのは、所有年数によって税率が変わってきてしまうのです。

所有期間が5年以内と5年以上では所得税と住民税を足した税率が倍近く変わってしまうので、売却価格だけを見ないでバランスを見て考えることが大切です。

②不動産査定額=売却額とは限らない

不動産査定額=売却額ではありません。

契約を取りたいがためにも高額の査定額を提示して、勧誘を行い契約に導く業者もあるので細心の注意が必要です。

焦らずじっくりと不動産会社を決めることも大切です。

査定額が高いを理由に不動産会社を選ばない

査定額が高いということだけで不動産会社を選ぶのは止めましょう。

実際に店舗に出向き営業の方とのやりとりを通して、信頼の出来る会社なのか?信頼できる営業マンなのか?ということを確認することが重要です。

6. ワンルームマンションの重要な査定3つのポイント

ワンルームマンションの査定で重要となるポイント3つをあげていきます。

売却物件の利便性が良いか

最寄りの駅までの所要時間は徒歩10分以内など利便性が良い物件は人気があります。

逆に言うと利便性の低い徒歩10分以上かかる物件は評価が低くなることがあります。

部屋の広さや形、方角

間取りの広さはもちろんですが、日当たりの良い南向きの部屋は人気がありますし、部屋の窓から見える景色がキレイな物件も人気がありますので査定も高くなってきます。

売却物件の築年数

当たり前の話になりますが、築年数が浅い物件は査定が高くなりますし、逆に築年数が古い物件は査定額は下がってしまいます。

7. ワンルームマンションを売却する時に必要な書類

ワンルームマンションを売却する時には、9種類の書類を用意しなくてはなりません。

必要な書類の種類

  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 住民票
  5. 登記済権利書
  6. 賃貸管理委託契約書もしくは家賃保証契約書
  7. マンションの管理費・修繕積立金の分かる書類
  8. ローン返済表
  9. 賃貸借契約書

となりますが、一旦、査定だけする分には後半の5つの書類だけ用意出来れば大丈夫です。

8. ワンルームマンション売却時にかかる費用や税金の種類

ワンルームマンションを売却する際に税金もかかってきます。費用とかかる税金について見ていきましょう。

売却時にかかる費用の種類

不動産会社による買取の場合はかかる費用は特にありませんが、仲介の場合は

  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消費用・住所変更費用
  3. 印紙代
  4. 金融機関への一括返済手数料
  5. 家賃保証の場合はサブリース解約の為の違約金

などが費用として必要になります。

売却時にかかる税金の種類

投資用のワンルームマンションを売却する際には4種類の税金がかかってきます。

譲渡所得税 「売却代金−(取得費+譲渡にかかった費用)×税率」で算出します。
印紙税 5千円もしくは1万円が相場で、契約書作成時に課税される税金となります。
登録免許税 登記を抹消する際にかかる税金で、価格は数千円が相場になります。
消費税 居住用マンションには課税されない消費税ですが、投資用マンションには消費税が課税されます。

売却した時に売却益が出たら確定申告が必要になる

区分マンションを売却して売却益が生じた時には譲渡所得税が課せられるので確定申告の必要があります。

申告する時期としては、売却後の翌年2月16日~3月15日までの間となっていますので忘れずに申告しなくてはなりません。

9. ワンルームマンション売却の人気不動産業者ランキングTOP3

ワンルームマンションを売却する際には、信頼出来る不動産会社を見つけることから始めなければなりません。売却に強いと言われる不動産会社をピックアップしてご紹介します。

3位:三井のリハウス

売買仲介取扱件数が、32年連続で全国NO.1の実績という大手の不動産会社です。

ホームページから売却の査定を無料ですることが出来ますし、訪問査定と簡易査定から選ぶことが可能なのが嬉しいポイント。

お客様の安心と満足のために、担当者全員が宅地健物取引士の資格を持っていて、複数のスタッフが専門力を活かして最初から最後まで360°サポートしてくれます。

公式サイトはコチラ三井のリハウス

2位:野村不動産アーバンネット

不動産情報サイトで簡易査定サービスを行っているノムコムを運営している不動産会社で、インターネットと地域情報網を活かした売却活動を推進しています。

個人、法人、金融機関などあらゆるお客様に対応していて、住み替えのご相談、お住まいの売買・契約・入居までの一連の手続きをサポート。

公式サイトはコチラ野村不動産アーバンネット

1位:株式会社FGH

ワンルームマンションオーナー間で、売却をはじめとした不動産取引について高い評価を得ている不動産会社です。

ワンルームマンションの売却に特化しているため、専門性が高く知識も豊富で収益還元法でより適切な査定額を出してくれます。

買い手と直接の売買に近い形での取引をしているので手数料などの面でメリットがありそうですよ。

公式サイトはコチラ株式会社FGH

10. ワンルームマンション査定のおすすめサイトTOP3

ワンルームマンションをなるべく高く売るために一括査定をおススメします。

3つピックアップしてみました。

3位:すまいValue

登録されている不動産会社がいずれも大手なので、大手不動産会社に対して一斉に査定依頼を出せるというのが特徴のサイトです。

最大6社が無料で査定可能!たった60秒の入力で査定依頼が完了します。

全国に対応していて店舗数はなんと840店舗を展開しています。査定依頼件数も18万件を突破という実績で安心出来ますね。

公式サイトはコチラすまいValue

2位:楽待

投資家目線で高値で売却可能な会社を100社以上から探せるという大家さんの味方。

収益物件に特化した一括査定サイトです。最大5社まで無料で一括査定が可能!

公式サイトはコチラ楽待

1位:RE-Guide

収益物件一括査定でも13年目の老舗で、利用者数が№1と言われています。

収益に特化したサイトで、一括査定依頼を最大10社を同時に出せることがポイントです。

約1分の簡単な入力で売りたい物件を無料で査定してくれますよ。

公式サイトはコチラリガイド

11. ワンルームマンションを売却するなら低金利の今がおすすめ!

ワンルームマンションが値上がりする要因には、日銀が発表する金利が関係してきます。

マンション経営の利回りは金利と連動しているので、金利が下がるとNOI利回りも下がり、結果ワンルームマンションの価値があがることになります。

金利が上がってNOI利回りも上がれば、マンションの価値が下がってしまうために売却すると売却損が出てしまう。

こういった事にならないためにも、ワンルームマンション売却はマイナス金利の今がチャンスといえます。

景気は順調なのに金利はマイナスという投資家には嬉しい状態の今は、収益物件の価値は上昇しているので、売却時期を考えるのであれば今がベスト。

ワンルームマンションの売却について、もっと詳しい知識を得たい方にはMIRAIMOが開催している不動産投資の個別相談会に参加してみてはいかがでしょうか。

コンサルタントの方が希望に合わせた資産形成を実現してくれます。

参加は無料で開催場所も会社の他にも希望の場所を融通してくれる嬉しい対応ですのでおススメです。

また、MIRAIMOではLINEでのオンライン無料相談にも対応しています。
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売却のことも相談可能ですので、お気軽にご相談くださいね。

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