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ワンルーム投資を成功へ導く5つの掟|リスクとデメリットに対処してメリットを活かそう

「不動産投資を始めるなら、ワンルーム投資から!」

投資用マンションのセールストークでよく聞く言葉ですが、はたして本当なのでしょうか。

価格もそれほど高くなく、サラリーマンでもワンルーム一室程度なら、購入して管理することはできそうな気がしますよね。

実際にワンルーム投資から始めて、今や数億の資産がある不動産投資家はたくさんいます。

 

しかし一方で、大きな失敗をしたという人も、成功した人の数倍は存在するのです。

その差は一体なんなのでしょうか?

運でしょうか?それともタイミング?

投資をギャンブルとした場合、そう考えてしまうのもわかりますが、不動産投資の場合、「運」で成功し続けることはまずありません。

不動産投資には、運やタイミングなどのあやふやなものに左右されない「成功に導く掟」が存在するのです。

ここでは、初心者でも始めやすい「ワンルーム投資を成功に導く5つの掟」をご紹介します。

1. 【はじめに】ワンルームマンションとは

ワンルームマンション投資は本当に儲からない?投資成功の秘訣を紹介!

ワンルームマンションとは、部屋が一つだけでお風呂やトイレなどの水回りとキッチンがついたコンパクトな集合住宅の一室のことです。

同じ単身者用に1Kという間取りがありますが、こちらは居住スペースとその他の部分が扉などによって仕切られていて、厳密には両者は違うとされています。

ワンルームマンションは間取りによる違いは少ないのですが、よく見ると物件ごとに特徴があることがわかります。

  • トイレとお風呂は別なのか
  • 洗濯機置き場の有無
  • クローゼットや靴箱の大きさ
  • ベランダの大きさ など

しかし、ファミリー向けや1LDKなどに比べると、部屋としての特色が出にくく、きれいで新しい物件や立地の良さなどのマンション全体の価値に左右されることが多くなります。

2. ワンルーム投資を成功へ導く5つの掟

ワンルームのことが分かったところで早速、「ワンルーム投資を成功へ導く5つの掟」をご紹介します。

①ターゲットに合ったエリア選定が最重要!

投資用物件を検討するときは、どんな人に住んでもらいたいか、まずターゲットを決めましょう。

ターゲットによって、住みたいエリアは違いますね。

単身者のサラリーマン層を狙うのか、大学や専門学校の学生を狙うのかを決めるだけでもエリアは絞られます。

ターゲットを決めずに「なんとなく、よさそうな物件だな。」と買ってしまうと、物件の主導権が握れずに価格競争になってしまうことがあります。

誰もが及第点の物件は、裏を返せば決め手に欠ける物件になりかねないのです。

単身者が求める物件とは

  • 中心都市へのアクセスが良い
  • お風呂とトイレが別である
  • 居住スペースが比較的広い
  • クローゼットなどの収納が充実している

会社員などの単身者の場合、帰りが遅くなることがある多いため、まずはアクセスが良いことが求められます。

また学生と比べると金銭的余裕があるので、家賃が上がったとしても快適な住環境を好む傾向が。

学生が求める物件とは

  • 家賃が安い
  • 大学や専門学校へ通いやすい
  • 駐輪場がある
  • コンビニやスーパーなどが近くにある

学生の場合は、仕送りや奨学金などで学校に通っていることが多いため、家賃はあまり高くない方が良いでしょう。

駅から遠くても、学校に通いやすいことが優先されます。

また、コンビニなどのお店が近くにあることも重要なポイントです。

②中古物件も選択肢に入れて選ぼう

新築の方が、入居者が決まりやすいのでは?と考えますが、ワンルームの場合、一概にそうではありません。

立地が最優先される傾向がありますので、駅近・中心都市へのアクセスが良いなどの中古物件は、家賃が下落しにくくおすすめです。

また、新築の場合は、相場より家賃を高く設定していることもあります。

数年経ち、ある程度落ち着いた物件。周りの相場家賃とほぼ同等の物件を選ぶと失敗は少なくなるでしょう。

中古物件は修繕費も含めて考える

中古物件の場合は新築と比べて、修繕費が掛かる可能性が高くなります。

経年劣化によるエアコンやコンロ、給湯器などの設備の故障、退去後のリフォーム費用も新築より高くなると考えておいた方が良いでしょう。

中古物件を検討する場合は、そういった修繕費を含めても利益を出すことができるのかをよく検討する必要があります。

③表面利回りに惑わされない

物件価格2,000万円で利回り10%!など、中古物件を探していると利回りが目立つように書いてあることがあります。

新築の物件は、5%~7%が相場ですから、中古は利回りが良いと考えてしまうかもしれませんが、表面利回りが高い物件が必ず利益を生み出すかというと一概にそうとは言えません。

表面利回りが高い物件というのは、リスクが高い物件とも言い換えることができるのです。

ではここで、例を見てみましょう。

①A物件 価格2,000万円、表面利回り7%
②B物件 価格2,000万円、表面利回り10%
さあ、あなたならどっちの物件を選びますか?
B物件の方が、利回りが高いので当然こっちを選びたくなりますよね。
では、次のような条件がわかったらどうでしょう?
①A物件 価格2,000万円、表面利回り7%
⇒東京都心に近い好立地、人気のエリアであり売却も容易だと考えられるA物件

②B物件 価格2,000万円、表面利回り10%
⇒地方都市にあり、地域の衰退もあり周辺の空室率が高い。売却も難しいB物件
物件の詳細がわかったら、A物件の方がリスクが低い物件であるといえますね。

このように、「物件としてスペックが高い=利回りが高い」とはいえないのが投資不動産の難しいところです。

表面利回りを見て、確実に儲かると思って買うと、後々痛い思いをすることになりますので、他の条件をしっかり確認しましょう。

表面利回りは参考程度!物件の本物の価値をしっかり見定められると良いですね。

④ターゲットに合わせた設備と家賃設定を

ターゲットに合わせた立地の物件を買えたからといって安心してはいけません。

次は、ターゲットである層がどのような設備を欲しいと思っているのか、支払っても良いと思う家賃に収めることができるのかを検討する必要があります。

 

立地の良さは、近隣の物件と同じ。ということは、設備や家賃でライバル物件よりもこちらの方が良いと思ってもらわねばならないのです。

女性の場合は2口コンロや洗面台が充実していること、靴箱やクローゼットの大きさなど、居住スペース以外の設備に目がいく傾向があります。

男性の場合は、帰っても寝るだけだからと設備より家賃の手ごろ感を求めることもありますね。

ターゲットに合わせた設備を備える、家賃を範囲内に収めることができるかどうかをしっかりと見極めましょう。

⑤収支計画は入念に

最初は、貸して毎月お金が入ってくることで満足してしまいますが、それでは投資が成功したとはいえません。

管理費・修繕積立金はもちろんのこと、固定資産税やリフォーム代など、ワンルームを持つとさまざまな費用が掛かります。

また、空室期間や家賃の値下げなどを考えると、今のままの収入が永遠に続くことは、まずありません。

ワンルーム投資をするには、最終的にこの物件で「どれほどのお金を生み出したいのか」を考え、収支計画を入念に練る必要があります。

出口戦略も忘れずに練っておく

不動産投資は、物件を売却し利益が確定したときに、成功かどうかを判断するという考え方があります。

いわゆる「出口戦略」までを計算していないと、最終的に家賃の利益がすべて飛んでしまう可能性があるということです。

「まずは持ち続けて家賃収入を得よう!家賃収入が少なくなってきたら売却について考えよう。」

と考えがちですが、それでは遅いかもしれません。

あなたがいらない物件は、他の不動産投資家もいらないのです。

まだ価値があるうちに、利益を確定させるために売却すること。

ワンルーム投資を成功させる重要な鍵であることを肝に銘じておきましょう。

3. なぜおすすめ? ワンルーム投資のメリット5つ

ワンルーム投資には、初心者が始めやすい理由があります。

ここでは、ファミリータイプや一棟ものでは感じることができないメリット5つをご紹介します。

①少額で投資を始められる

まず、ワンルームマンション投資は少額で始められること。

これがいちばんのメリットです。

都心の新築ワンルームでも2,000万円~3,000万円台、中古の場合は、数百万円で買えるものもあります。

年収がまだ少ない若い会社員でも、2,000万円前後であれば銀行融資を受けることは難しくありません。

こちらのサイトを運営している株式会社ASIS(エイシス)でも、年収300万円でワンルームマンション投資を始められたお客様が多数存在します。

 

一棟マンションになると、安くても5,000万円。安定して経営できるような物件は1億円を超えてきます。

そうなると、銀行の融資も厳しくなりますし、初めて投資する初心者では年収条件はクリアできたとしてもフルローンは難しいでしょう。

不動産投資は、すぐに利益が出るタイプの投資ではないため、若い頃に少額で購入できるワンルーム投資で経験を積むことは非常に有意義です。

②流動性が高い

流動性とは、「資産の現金化のしやすさ」を指します。

不動産投資で物件を買った場合、ずっと持ち続けるということは少なく早かれ遅かれ売却することになります。

売却する際の流動性が高いこと、これがワンルーム投資をすすめる大きな理由のひとつです。

購入できる人の母数が多いため、例え古くなったとしても購入する人が一定数いることがワンルーム投資の強みともいえるでしょう。

数百万円であれば、銀行融資を使わずに買える人もいるため、耐用年数期間が迫っていたとしても収益性があれば売ることができる。

これは、一棟ものにはないメリットです。

③安定した収入が得られる

ワンルーム投資は、株式やFXなどの金融投資と比べると、安定した収入を得ることができる投資といえるでしょう。

株式やFXは値動きが激しいため、大きく上昇する可能性がある反面、大幅な下落も覚悟しなければならず、ハイリスク・ハイリターンの投資と言われています。

不動産投資は毎月一定の家賃収入を受け取る形態であるため、ミドルリスク・ミドルリターン。収入が大きく変動することが少ない投資です。

金融投資と違って、借入をして購入することが多い不動産投資は、敷居が高く思われがちですが、実際は平均利回りも株式利回りより高く、安定した投資先だといえます。

④管理を任せられることが多い

ワンルームの場合、新築のときから一括で管理会社に管理委託することが多いため、自分で管理会社を探さなくてもそのまま管理を任せられます。

他の部屋も同じ管理会社に任せているので安心感もありますし、投資用ワンルームマンションの管理に長けた会社が請け負っていることが多いため、安全に運営できるでしょう。

ワンルーム投資を考える人は、本来は会社員などの主業務が別にあり、副業で始める人がほとんどだと思います。

不動産を持つと様々な問題が発生するため、問題を精査し解決策を提案してくれる管理会社は、心強い味方になるでしょう。

⑤節税効果が期待できる

投資用ワンルームを買った場合、減価償却費として一定額の経費を計上することができます。

減価償却費は実際に支出した費用ではないのですが、経費として計上することができるため、家賃収入に対する節税となります。

ただ、減価償却できる部分は建物に限られているため、土地部分は含まれないことに注意しましょう。

 

減価償却費の節税効果はわかりにくいので、例を挙げて考えてみます。

〇鉄筋コンクリート造(RC)、耐用年数47年、償却率0.022
〇家賃収入/年間120万円(月10万円)
〇ワンルーム建物部分/1,500万円

上記の場合、減価償却費としていくら計上することができるのでしょうか?

1,500万円×0.022=33万円 ←減価償却費
このように減価償却を使うと、33万円を家賃収入からを差し引いて、87万円が不動産所得となります。

※実際の不動産所得の計算には、その他に管理委託費用や借入金利、固定資産税などの経費を差し引く必要があります。

もし、他の経費と減価償却費を足した金額が収入を超過した場合、不動産所得はマイナスとなります。

会社員の場合は、赤字となった部分をサラリーマンの給与所得と損益通算(給与所得から不動産所得の損失を控除すること)できるため、支払った税金が戻ってくることになり、こちらも節税になります。

4. 気をつけたい! ワンルーム投資のリスクとデメリット

初心者でも始めやすいワンルーム投資。上記のメリットを見るとますます始めてみたい!と思いますね。

しかし投資にリスクは付き物です。

リスクをうまく回避しデメリットを理解するために、注意しなければいけないことをご紹介します。

「ワンルームマンション投資を成功へ導く5つの掟」と併せて頭に入れておきましょう。

①ワンルーム投資で陥りやすいリスク

空室リスク

ワンルーム投資は単身者をターゲットとしているため、どうしても回転率が高くなります。

同じ入居者が長期間住むというよりは、コロコロ変わる入居者をうまく回していくイメージですね。

入居者が退去すると、次の入居者が入るまでにリフォームや募集などでどうしても数か月かかります。

そのため、全期間を総合して計算してみると、思っていた以上に空室期間が発生していることもあるので注意しましょう。

また、立地などの影響で、次の入居者がなかなか決まらないこともあります。

空室であってもローンの支払いや管理費・修繕積立金等は発生しますので、時間が経つごとに赤字が増えていき、精神的にも大きな打撃を受けます。

家賃滞納リスク

ある意味空室リスクより恐ろしいのが家賃滞納リスク。

ワンルーム投資の場合は、収入が分散されているわけではないため、特に重いリスクだといえるでしょう。

家賃の滞納は、次の入居者を見つければいいといった単純な問題ではないため、空室より心を悩ませることに。

家賃を数か月支払わない場合、強制退去の法的措置を行いますが、それには最低でも3ヶ月長引くとそれ以上の時間がかかります。

家賃下落リスク

新たな入居者を募集するとき、家賃を下げなければ入居者が決まらない家賃下落リスク。

経年劣化で家賃が徐々に下落するかというと、ワンルームの場合は一概にそうとはいえません。

需要と供給のバランスや、周辺のライバル物件の家賃変動などで、築年数に関係なく大幅に下落することもあるのです。

②ワンルーム投資のデメリット

リターンも少なめ

買いやすい価格帯であるワンルームの場合、家賃収入も少なくなります。

同じ利回りが5%でも、

  • 2,000万円の物件では100万円
  • 1億円の物件では500万円

経費を引いた手取りでも、当然ワンルーム投資の方が少なくなります。

資産価値の土地の割合が低い

ワンルーム投資のような区分所有の場合、部屋である「空間」を買うことになるので、土地の資産価値が低くなります。

長く持っているとゆくゆくは資産になるといったタイプのものではなく、あくまでも収益を生み出すことに特化した不動産であることを心に止めておきましょう。

 

5. 成功の鍵はリスク分散|まずは物件選びから始めよう

ワンルーム投資は、リスクを回避することも比較的簡単であり、始めやすい投資先といえそうですね。

この「5つの掟」をしっかりと守ったワンルームを買うことができれば、大きな失敗をすることはありません。

とはいえ、一人で多数ある物件から自分に合ったものを選ぶのはたいへんですよね。

不動産投資には、信頼できる営業マン(会社)に出会うことも必要だといわれています。

 

この記事を読んで少しでも興味を持たれた方は、MIRAIMOを運営しているASIS(エイシス)株式会社の無料相談会に一度お越しください。

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まずは、プロとコンタクトを取ること。そこからあなたの不動産投資家の人生は始まりますよ。

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