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中古マンション売却にはどんな税金が掛かる?|実例シミュレーションで解説【おすすめツール紹介】

中古マンションを売却するときの税金について、それほど気にしていない人が少なくないようです。

しかし、実は税金や諸経費を支払うと想像以上に手取り額が少なくなることがあります。

気が付いてから慌ててもどうしようもありません。

今回は、中古マンションの売却にはどんな税金がかかるのかをご紹介しましょう。

 

税金のなかには、物件を売却する時に必ず支払わなければならない税金と利益が出た時に支払わなければならない税金があります。

また、税額を抑えることのできる様々な控除があります。

特に不動産の場合、税金の控除は額が大きいので売却する時には欠かすことのできない知識です。

シミュレーションで、わかりやすく説明しますので参考にしてください。

1. 中古マンションの売却時にかかる税金一覧

中古マンションの売却時にかかる税金には、売却時に必ず支払わなければならない税金と利益が出た時に支払う税金があります。

①必ず支払う税金

印紙税・登録免許税は、不動産を売却すれば必ず支払うことになります。

印紙税

売買する時には売買契約を交わします。

その契約書に印紙を貼ることで印紙税を納税したことになるのです。

印紙税の額は、たとえば「契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下だと2万円」というように契約金額により異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

参考:印紙税の一覧表

登録免許税

ローンを利用していれば、抵当権抹消登記をしなければなりません。

登録免許税の額は、土地・建物を合わせて2,000円です。

手続きを代行する司法書士の報酬は、1万円~3万円くらい。

引っ越せば、住所変更登記に1,000円が必要です。

②利益が出た時に支払う税金

住民税・譲渡所得税・復興特別所得税は、売却による利益が出れば支払います。

住民税

住民税は譲渡所得税の計算をする時に一緒に計算されるので、一般的に住民税だけを計算することはありません。

譲渡所得税

譲渡所得税と住民税は一緒に計算します。

計算により課税される「譲渡所得」を求め、譲渡所得税率(15%or30%)・住民税率(5%or9%)をかけた額を納めるのです。

復興特別所得税

2037年までは、復興特別所得税として課税される「譲渡所得」に2.1%の税率をかけた額を納めなければなりません。

マンション売却で消費税が必要となるのは?

自宅マンションを売却するのであれば消費税はかかりません。

しかし、投資用マンションの売却では建物部分だけに消費税がかかります。

なお、仲介手数料には消費税が加算されるので注意してください。

手数料・諸費用も忘れずチェックしておこう

売却による支出は税金だけではありません。

さらに仲介業者への手数料や登記を依頼した司法書士への報酬を支払うことになります。

ローンを組んでいれば、金融機関への一括繰上げ返済手数料も必要です。

2. 中古マンション売却にかかる譲渡所得税の計算方法

売却する時の譲渡所得の計算方法を詳しくご紹介しましょう。

【はじめに】譲渡所得税のポイント4つ

計算する前に押さえておきたい譲渡所得税のポイントを解説します。

①保有期間によって税率が変わる

売却した物件を所有していた期間により税率が異なります。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30% 15%
住民税 9% 5%

所有期間は1月1日を基準とするので、たとえば平成25年8月1日から所有している物件を平成31年1月1日が過ぎてから売却すれば所有期間は5年になります。

②特例による特別控除が受けられる

一定の条件をクリアすれば、特例による特別控除を受けることができます。

譲渡所得税の特別控除は金額が大きいので必ず確認してください。

③仲介手数料なども取得費や売却費用に含まれる

仲介業者に支払った手数料なども、「譲渡所得」を計算するときの取得費や売却費用に含まれるので税額を軽減することができます。

④共有物件の場合は持ち分に応じる

たとえば、夫婦の共有名義で購入した物件を売却する時には、譲渡所得税はそれぞれの持分に応じて納めるのです。

また、特別控除も双方が受けることができます。

譲渡所得の計算方法

購入した時よりマンションが高く売れた人は、以下の計算をして譲渡所得にかかる課税額を割り出しましょう。

まず、譲渡所得は以下の通り算出します。

譲渡所得の計算
譲渡所得=売却価格-(取得費+売却費用)

※取得費用は、マンションの購入価格・購入にかかる費用などです。

減価償却費相当額の計算方法

建物は、期間が経過すれば価値が減少していきます。

したがって、取得費から「減価償却費相当額」を差し引かなければなりません。

減価償却費の計算
減価償却費=建物の取得費×0.9×償却率×経過年数

なお、マンションのような鉄筋コンクリートであれば償却率は0.015です。

3. 不動産売却前に押さえておきたい5つの控除

不動産を売却するときの税金を減らすポイントになるのが「控除」です。

控除が適用される一定の要件に該当するかどうかの確認を忘れてはいけません。

①3,000万円の特別控除

居住用住宅を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

ただし、以下の条件があるので確認しておきましょう。

適用要件
  1. 自分が住んでいる住居または住居と共に敷地や借地権を売却する
  2. 前年・前々年にこの特別控除・買い換え特例・繰り越し控除の特例を受けていない
  3. 収用等の特別控除など他の特例を併用して受けていない
  4. 以前に住んでいた住居や敷地であれば住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
  5. 血縁関係または夫婦など特別な関係がある人に対する売却ではない

②買い替え特例

自宅マンションを売却し、新しいマンションへ引っ越す場合買い替え特例が適用されます。

譲渡所得の課税を新しいマンションを売却する時まで先送りできるのです。

適用要件
  1. 元の物件が売れた年の1月1日時点で居住期間が10年を超えている
  2. 売却する物件の価格が1億円以下である
  3. 新しい物件の土地面積が500㎡以下で床面積が50㎡以上である
  4. 新しい物件が築25年以内または耐震住宅である
  5. 元の物件を売却した年の前年から翌年までの間に新しい物件を購入する

③軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える物件を売却すれば軽減税率が適用されます。

適用要件
  1. 物件を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
  2. 前年・前々年にこの特例を受けていない
  3. 買い換え特例や繰り越し控除の特例などを併用して受けていない
  4. 以前に住んでいた物件や敷地であれば住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する
  5. 血縁関係または夫婦など特別な関係がある人に対する売却ではない

譲渡所得が6,000万円以下の場合

税率
所得税 10%
住民税 4%

譲渡所得が6,000万円超の場合

税率
所得税 (課税譲渡所得-6,000万円)× 15% + 600万円
住民税 (課税譲渡所得-6,000万円)×  5% + 240万円

④譲渡損失の繰越控除(売却損をした人)

売却により損失がでれば、4年間に渡り所得税と住民税が控除されます。

適用要件
  1. 売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている
  2. 売却時点で住宅ローンが残っており残高が売却価格を超えている
  3. 血縁関係または夫婦など特別な関係がある人に対する売却ではない
  4. 特例を受ける年の年間所得が3,000万円以下である

⑤特定事業用資産の買換え特例(投資用マンションの場合)

投資用マンションを売却後、一定期間内に投資用マンションを購入すれば、課税額の支払いを先延ばしでき、譲渡所得も一部控除されます。

適用要件
  1. 売却した物件が売事業用の土地・建物である
  2. 物件を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている
  3. 売却した物件が都内23区など一定の地域内にある
  4. 新しい物件が売事業用の土地・建物である
  5. 元の物件を売却した年の前年から翌年までの間に新しい物件を購入する
  6. 新しい物件を購入した日から1年以内に事業として使用する
  7. 新しい物件が都内23区など一定の地域内にある

4. こんなケースはいくら税金がかかる? 実例シミュレーション

具体的にケースをあげて、シミュレーションしてみましょう。

○譲渡所得がプラスの場合

ケース1
所有期間:3年(短期譲渡所得の税率が適用)

売却価格:3,000万円

取得費+売却費用:2,000万円

譲渡所得の計算
3,000万円(売却価格)-2,000万円(取得費+売却費用)=1,000万円(譲渡所得)
税額の計算
1,000万円(譲渡所得)×30%=300万円(譲渡所得税)

1,000万円(譲渡所得)×9%=90万円(住民税)

○3,000万円特別控除が適用され譲渡所得がマイナスの場合

ケース2
所有期間:8年(長期譲渡所得の税率が適用)

売却価格:5,000万円

取得費+売却費用:2,500万円

譲渡所得の計算
5,000万円(売却価格)-2,500万円(取得費+売却費用)=2,500万円(譲渡所得)

2,500万円(譲渡所得)万円-3,000万円(特別控除)=-500万円(譲渡所得)

税額の計算
譲渡所得がマイナスになったので譲渡所得税も住民税も課税されない

5. おすすめ!不動産売却税金シミュレーター

おすすめの不動産売却税金シミュレーターをご紹介します。

手軽に使える便利なツールなので、ぜひ利用してください。

リビンMagaZine Biz|不動産譲渡税シミュレーター

不動産の譲渡税のシミュレーターで、所有期間・譲渡金額・取得費・譲渡費用・仲介手数料などを入力すると算出できます。

不動産譲渡税のシミュレーター」をクリック

三菱UFJ不動産販売|売却時の手取り金額を試算する

三菱UFJ不動産販売が運営するサイト内のシミュレーションツールです。

売却価格・取得費・諸経費・所有期間を入力するだけで売却時の経費や税金を引いた手取り金額を試算することができます。

売却時の手取り金額を試算するシミュレーター」をクリック

6. 売却前にまずはシミュレーションしてみよう!

税金などの支出を差し引くと手取り金額が予定していた額よりも低くなることがあります。

あらかじめ、シミュレーションにより試算しておくことが必要でしょう。

なお、税金のことで悩みがあれば、MIRAIMOの個別相談を利用して効率的に解決してください。

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