中古マンション売却にかかる税金や手数料はいくら?実は戻って来る諸費用

中古マンション売却において、税金や諸経費を支払っても売却益が残る人はどれくらいいるのでしょうか?
その答えを、この記事に全てまとめました。網羅しきれていない事もあるとは思いますが、これを読めばだいたいの事が把握できるかと思います。

税金の事ってわかりにくいのよね」そんなあなたにも、わかりやすい表や図と共に説明しています。

わたしは税金がかからなかった!」「僕はこんなに税金がかかったよ?」など、どうして個人差が生まれるのかも確認しておきましょう。

1 中古マンションにかかる税金の種類と手数料はいくら!?

このような流れで、費用がかかります。

居住用

あなたが家族と住んでいた中古マンションは、「居住用」となります。例えば、急な転勤で貸し出す事になったとしても、居住用となります。

売却をすると、以下の税金と手数料がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 市民税
  • 消費税
  • 仲介手数料
  • 一括繰上返済手数料

印紙税:不動産を売買する際には売買契約書に印紙を貼って税印を押す事で納税します。印紙税は、売却益によって異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

登録免許税:住宅ローンを利用している人は、抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。その際、土地・建物合わせて2000円かかります。手続きを司法書士に代行して頂いた費用にも、10,000万円~30,000万円かかります。
※新しい住居へお引越しの場合、住所変更登記に1000円かかります。

所得税・市民税:中古マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得がかかる為支払わなければいけない税金です。

消費税:売主が個人の場合は非課税です。不動産の価格表示については、消費税及び地方消費税が課される場合、消費税額を含んだ総額を表示する事になっています。理由として、非課税の物件に対して消費税が含まれている場合もあるからです。売却価格に消費税が含まれていると、仲介手数料を多く支払う事になります。

仲介手数料:決済時にまとめて支払う方法と、契約時に半額を支払ったうえで決済時に残金を支払う方法があります。

一括繰上返済手数料:住宅ローンの残債があり、抵当権がついたままの物件は売れない為、残額を一括繰上返済します。その際の手数料は、銀行によって異なります。確認しておきましょう。

賃貸用

賃貸として貸し出す、または転売をして利益を得るために購入したマンションは「賃貸用」となります。

売却をすると、以下の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 所得税
  • 住民税
  • 消費税
  • 仲介手数料
  • 一括繰上返済手数料

消費税建物部分には消費税がかかります。ただ、2年前の課税売り上げが1,000万円以下の免税事業者は不要です。

重要ポイント

賃貸用・住居用どちらも、上記の税金に加え平成49年12月31日までは復興特別所得税が2.1%かかります。

2 中古マンション売却の諸費用

上記の税金・手数料は必ずかかる費用です。それ以外にかかる費用は、以下で説明しています。

かかる費用

  • リフォーム費用
  • クリーニング費用
  • 広告費

リフォーム費用とクリーニング費用:必ずしも必要な費用ではありません。ただ、内覧の際にあまりにも汚れている場合はクリーニングだけでもおこなっておきましょう。

広告費:あまりにもマンションが売れない場合、広告費を出してチラシを配るなどの販売方法もあります。その際の依頼費は自己負担です。

3 中古マンション売却の際に戻ってくる費用一覧

申請しないと戻ってこない!?全部で5種類の費用

費用内容 申請あり・なし
マンションの管理費と修繕積立金(前払い分) なし
固定資産税と都市計画税(前払い分) なし
火災保険と地震保険(前払い分) あり
銀行に支払ったローン保証料(前払い) あり
所得税の還付 あり

マンションの管理費・修繕積立金:日割り計算した分を、買主から清算してもらいます。

固定資産税と都市計画税:関東では1月1日を起算日とし、日割り計算をおこないます。

火災保険と地震保険:解約の申し込みを入れると、契約内容に従って支払った保険料が返金されます。

ローン保証料:購入時に支払った保証料が残りの保証期間に応じて返金されます。

所得税の還付:確定申告の際に戻ってくる場合もあります。

4 マンション売却の際に必須となる控除一覧

所有するマンションがそれぞれ異なるように、譲渡所得も十人十色となります。つまり、控除が適用になる人とならない人がいると言う事です。控除が適用となる人の条件なども、確認しておきましょう。

3000万円の特別控除

(国税庁を参考にしています。URL:http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

中古マンション売却をおこなうと、譲渡所得が3,000万円まで控除されます。つまり、3,000万円を超えなければ税金はかかりません。また、以下の3人はそれぞれ異なる選択をしました。

譲渡所得が3,000万円を超える人はなかなかいません。その為、基本的には3,000万円の特別控除を受けましょう。ただ、以下の事が条件となります。

  • あなた自身が住んでいる住居、または住居と共に敷地や借地権を売る事とする。
  • 前年・前々年にこの特別控除・買い換え特例・繰り越し控除の特例を受けていない事とする。
  • 収用等の場合の特別控除など、他の特例を併用して受けていない事とする。
  • 以前に住んでいた住居や敷地の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る事とする。
  • 血縁関係にある、または夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものでない事とする。

3,000万円の特別控除を受けていると住宅ローン減税が適用になりません

買い替え特例

国税庁を参考にしています。URL:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

現在お住いのマンションを売り、新しいマンションへ引っ越しをする人は買い替え特例が適用になります。どのような控除かと言うと、「譲渡所得にかかる課税を新しいマンションを売却する時まで先送りする事ができる」と言うものです。

ただ、新しいマンションの方が売却したマンションより高い場合、税金はかかりません。新しいマンションの方が安い場合、買い換えによって得た利益 (譲渡所得)に税金がかかります。

この特例を受けるには以下の事が条件となります。

  • 売却するマンションが売れた年の1月1日時点で10年を超えて居住している事とする。
  • 売却するマンションは売却価格が1億円以下である事とする。
  • 新しいマンションが土地面積500平米以下、床面積が50平米以上である事とする。
  • 新しいマンションが築25年以内、または耐震住宅である事とする。
  • 新しいマンションがもとのマンションを売った年の前年から翌年までの間に買う事とする。

※買い替え特例を受けていると、住宅ローン減税を受ける事はできません。

軽減税率の特例

国税庁を参考にしています。URL:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

マンションを譲渡した年の1月1日において10年を超えて所有したマンションを売却する場合、軽減税率が適用されます。ただ、以下の事が条件となります。

  • マンションを売却した年の1月1日時点で10年を超えて所有している事とする。
  • 前年・前々年にこの特例を受けていない事とする。
  • 買い換え特例や繰り越し控除の特例など、他の特例を併用して受けていない事とする。
  • 以前に住んでいたマンションや敷地の場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る事とする。
  • 血縁関係にある、または夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものではない事とする。

※この特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。

譲渡所得が6,000万円超 税率
所得税 (課税譲渡所得-6,000万円)× 15% + 600万円
住民税 (課税譲渡所得-6,000万円)×  5% + 240万円

 

譲渡所得が6,000万円以下の場合 税率
所得税 10%
住民税 4%

 

譲渡損失の繰越控除(売却損をした人)

(国税庁から引用しています。URL:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm

マンションを売却して損失が出た場合、4年間にわたって所得税と住民税が控除されます。この控除を受けるには、以下の事が条件となります。

  • 売った年の1月1日時点で5年を超えて所有している事とする。
  • 売却時点で住宅ローンが残っており、その残額が売却価格を超えている事とする。
  • 血縁関係にある、または夫婦など特別な間柄にある人以外に売却する事とする。
  • 特例を受ける年の年間所得が3,000万円以下である事とする。

特定事業用資産の買換え特例(投資用マンションの場合)

(国税庁を参考にしています。URL:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm

投資用マンションを売却してから、ある一定の期間内に投資用マンションを再度購入した場合、課税額の支払いを先延ばしする事ができます。また、譲渡所得も一部控除されます。

つまり、譲渡所得にかかる税金の最大80%を先延ばしする事によって、売却時点では譲渡所得の4%だけ納付すればいいと言う事になります。

この特例を受けるには、以下の事が条件となります。

  • 売却したマンションは売事業用の土地・建物である事とする。
  • 売却したマンションを売った年の1月1日時点で10年を超えて所有している事とする。
  • 売却したマンションが一定の地域内にある事とする。(例:都内23区・名古屋市など)
  • 新しいマンションは売事業用の土地・建物である事とする。
  • 新しいマンションがもとのマンションを売った年の前年から翌年までの間に買う事とする。
  • 新しいマンションを買った日から1年以内に事業として使用する事とする。
  • 新しいマンションが一定の地域内にある事とする。(例:都内23区・名古屋市など)

5 事例でご紹介!タイプ別の税金お支払い方法と計算の仕方

こんな時はどうすればいいの?」それぞれのケースをみていきましょう。

 

居住用マンションが高く売れたAさんの場合

購入した時よりマンションが高く売れた人は、以下の計算をして譲渡所得にかかる課税額を割り出しましょう。まず、譲渡所得は以下の通り算出します。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+売却費用)

※取得費用は、マンションの購入価格・購入にかかる費用などです。

ここで重要なのが、建物は古くなれば資産価値が落ちていきます。その為、取得費用から減価償却分を差し引きます。減価償却の計算方法は以下の通りです。

減価償却費=購入価格×0.9×償却率×築年数

そして最後に、マンションを所有していた年数によって税率が異なります。

短期譲渡所得(5年以下) 長期譲渡所得(5年超)
所得税 30% 15%
住民税 9% 5%

※この所有期間は1月1日を基準として数えます。例えば、平成27年8月1日から所有したマンションを平成33年1月1日を過ぎた時点で「所有期間5年」とします。

売却益で損をしたBさんの場合

この場合、譲渡損失の繰越控除が適用されます。その際、損失が少ないどちらかを選択し年間所得から損益通算されます。

賃貸用のマンションを売ったCさんの場合

この場合、かかる税額の算出方法や税率は居住用マンションと同じ計算方法でおこないます。

相続を受けたDさんの場合

相続したマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税金に相続税の特例が適用されます。

両親が亡くなった3年10ヶ月以内にマンションを売却すれば、相続税の一部がマンションの取得費として譲渡所得から控除されます。

(国税庁URL:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3267.htm

共有名義のEさんの場合

夫婦で購入したマンションを売却する場合、譲渡所得にかかる税金はそれぞれにかかります。ただ、双方に「3,000万円の特別控除と「軽減税率の特例が適用されます。

6 タイプ別で異なる税金の支払い方法まとめ

税金の支払い方法・控除が適用になる人は、どのような売却をしたかで異なります。つまり、売却益を多く残すには「売り時や業者選定」よりも、売却益から諸経費と税金を差し引いた金額がいくらなのかを把握しておく事です。

消費税が上がれば不動産市況も変わる事でしょう。これからの動きを見据えて、中古マンションを最短最高額で売却しましょう。

最後に、中古マンション売却で手元に利益を残す人はごくわずかです。しかし、少しでも損をしない為には売却のコツを覚えておく事です。

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