不動産投資で初心者が陥りやすい罠とは？｜罠に陥らないようにするために知るべきポイントを紹介

不動産投資の罠がこんなところに？！という落とし穴があるのはご存知でしょうか？

不動産投資は、節税や将来の年金代わり・手元資金の有効活用などさまざまな目的で始めます。

また株やFXなどと比べて比較的安全なので始めたという人もいることでしょう。

 

しかし不動産投資は投資であることに変わりはなく、

失敗し大損をした人や詐欺に遭ってしまう人など、罠にはまってしまう人も数多いことは確か。

そこでこの記事では、不動産投資で初心者が陥りやすい罠、および罠を回避し不動産投資を成功させる方法などについて解説しましょう。

1. 初心者が不動産投資で罠に陥ってしまう可能性は高い

「不動産投資は儲かる」と言われて初めてみたはいいものの、結果詐欺に巻き込まれてしまった例も数多くあります。

特に初心者は知識やノウハウが少なく、さまざまな罠に陥りやすいと言えるでしょう。

不動産投資で罠に陥りやすい人の特徴

それではどんな人が不動産投資で罠に陥りやすいのか解説します。

十分な知識を持たず投資を始める人

不動産投資の罠に陥ってしまう人に共通して言えることは、十分な知識や情報を持たずに投資をしたことです。

不動産投資は比較的リスクは少ないといっても、

• 空室が埋まらない
• 家賃滞納が長期間続く
• 災害（水害・火災・地震など）により建物が損壊する

など様々なリスクが存在します。

不動産投資をする場合には、リスク対策も含めしっかりと勉強して、十分な知識を身に付けてから始めるようにしましょう。

自分で判断をせず、人任せにする人

不動産物件の購入は大きな買い物、安易に考えて始めると大損し、取り返しのつかないことになってしまう場合があります。

営業マンの言葉を丸ごと鵜呑みにして契約したり、よく考えず勢いで物件を購入したり、優柔不断のために契約に追い込まれてしまったり…。

不動産投資を始める場合には、自分でしっかりと判断できるよう、能力を高めておかなければなりません。

2. 不動産投資セミナーで陥りがちな罠

不動産投資セミナーは、有益な情報や知識を手に入れられるので欠くことのできないものです。

しかし気を付けないと、とんだ罠に陥ってしまうこともあります。

特に初心者は注意が必要。

誰でも不動産投資が出来るなどのワードが書かれている

不動産投資初心者を対象にしたセミナーの中には、「誰でも儲けられる！」など甘い言葉で契約を誘導するものも。

このようなセミナーは、誤った情報や知識を与えて契約に持ち込む場合も。

良いセミナーの基準は次のようなものが挙げられます。

• 信頼できる運営会社の開催
• セミナーの開催回数が多いこと
• 不動産投資の経験が豊富な会社の運営
• 講師が本の執筆も多く著名であること
• 適正な参加料

セミナーを選ぶ基準を自分で決め、それに合ったものに参加するようにしましょう。

海外の投資物件を対象にした初心者向けのセミナー

「発展途上国は人口が増加しているので必ず儲かる！」と魅力的な言葉で勧誘するセミナーもあります。

しかし外国は言葉が通じず、各国の事情もそれぞれあり、法律や税制などについても詳しく知ることは難しいでしょう。

さらに最も大事な不動産管理会社とのコミュニケーションが、うまくいかないことも多々あります。

したがって思わぬ失敗をしてしまうこともあるので、初心者が海外の投資をするのは避けた方が無難でしょう。

3. 不動産営業マンのセールストークにも罠がある｜セールストーク例を紹介

不動産営業マンの目的は、物件を売却して得る手数料。

そのため怪しいセールストークで、商談を進める不動産会社も…。

この章では不動産投資初心者が陥りやすいセールストークを紹介します。

新築不動産だから購入するほうが得

「新築物件なので、部屋はすぐ埋まりますよ」と不動産投資があたかもうまくいくような甘言で勧誘する営業マンもいます。

しかしいくら新築でも、需要のないエリアの物件や周辺より高い家賃に設定すれば、入居希望者は現れないでしょう。

確かに新築であれば、アピールポイントの一つにはなりますが、

長期的に見て、物件に入居者を惹きつける魅力があるかどうかが重要です。

ローンを組むことが出来るから大丈夫

中には、「頭金がなくてもローンを組めるから大丈夫」と言って、物件の購入を勧める営業マンもいます。

しかし多額のローンを組めば月々の返済額が多くなり、空室が埋まらないような場合には金融機関への返済が滞ってしまうことも。

 

また、ローンの残債があるために自宅を購入する際に金融機関から融資を拒否されることにもなりかねません。

融資を受けるときには、慎重に考えて決めることが重要です。

投資は将来の備えになる

銀行にお金を預けておいても、わずかな金利しかつかないような時代。

「公的年金はあてになりませんよ、将来の年金代わりになりますよ」と言って不動産投資を勧める営業マンも。

 

しかし、資産形成のために始めたにも関わらず、将来物件を売却した際に、赤字であったということはあり得ることです。

将来の備えとして不動産投資をするなら、物件管理をしっかり行い、出口戦略（売却のタイミング）まで考えて投資するようにしましょう。

不動産を購入することで節税が出来る

不動産所得とは別に給与所得などがある場合には、不動産投資で帳面上の赤字を計上すればトータルの税金を少なくできます。

特に減価償却費は鉄筋コンクリート造の住宅であれば、47年の償却期間があるので毎年経費計上できるのは大きなメリット。

また物件を購入すると登録免許税や不動産取得税など様々な税金がかかるので、漏れなく経費計上することで大きな節税となります。

 

しかし節税効果が大きいのは、経費計上する項目が多い初年度のみという点には注意が必要です。

サブリースがあるから安心

サブリースとは、不動産会社が大家より物件を借り上げ、オーナーには一定の家賃を保証する制度。

家賃が保証されるので良いと思われがちですが、入居者が埋まらないと家賃を下げるようサブリース会社から要求されます。

よく契約書を読んで慎重に判断しないと、赤字となり最悪の場合には物件を手放さざるを得ないことにもなりかねません。

4. 投資物件を選ぶ際に陥りやすい罠

それでは次に物件を選ぶときに初心者が陥りやすい罠について解説します。

自己資本がなくても不動産投資ができる罠

不動産投資は確かに自己資金を用意しておかなくても、金融機関から借り入れできる場合が。

しかしある程度の資金を用意しておかないと、金利がかさみローン総額が大きくなってしまいます。

 

またある程度の余裕資金を持って不動産経営をしないと、

空室の発生などにより家賃収入が途絶え、金融機関への返済が不可能になるでしょう。

立地が良ければ不動産経営をすることができる罠

不動産投資で成功するためには、需要のあるエリアで物件を購入することです。

しかし会社や学校の人がターゲットの物件を所有しているときに、その施設がほかのエリアに移転をしたような場合には借り手が全くいなくなることも。

またバス便が廃止されたり、急行が止まらなくなった場合にも立地条件は悪化します。

1つの需要のみに頼った不動産投資はリスクが高いと言えるでしょう。

投資物件の家賃を下げれば何とかなる罠

空室が発生した場合に、家賃を下げれば部屋が埋まることも。

しかし、安易に家賃を下げてしまうと自分の収益が減るだけでなく、毎月のローン返済に支障が出てくる場合があります。

最初から家賃を下げればなんとかなるというようなことは考えず、

管理を強化する、リフォームを加えるなど入居者にとって住みやすい魅力ある物件にする努力をしましょう。

5. 不動産投資で罠に陥っているかもと思った時の対処方法

不動産投資で罠に陥っていると分かった時には、どのように対処したらよいでしょうか。

周りの不動産投資家に相談する

既に不動産投資を行い成功している人には、経験とノウハウがあります。

周りの不動産投資家に、相談すればきっと良いアドバイスを貰えることでしょう。

不動産投資セミナーで知り合いになったり、ブログでよい情報を発信している不動産投資家が相談に乗ってくれることも。

複数の不動産会社・管理会社に相談をする

不動産投資を始める際には、不動産会社を通じて物件を購入するのが一般的。

したがって不動産会社や管理会社は、不動産投資を行う上でのよきパートナーになり得ます。

さまざまな経験をしている営業マンは、相談すればきっと良いアドバイスをしてくれることでしょう。

 

しかし気を付けないと、不動産会社等は何でも商売にしてしまう恐れがあります。

また不動産会社によって得手不得手の分野があるので、信頼のおける複数の会社に相談することが良いでしょう。

ファイナンシャルプランナーに相談をする

前述のように、不動産会社に相談すると場合によっては商売になってしまうことがあります。

不動産会社の儲かるように事を運んでしまう場合も。

 

そこでファイナンシャルプランナーに相談すれば、公平な立場からアドバイスをしてくれます。

しかし相談すれば当然費用が掛かりますし、ファイナンシャルプランナーはお金全般についてのアドバイザーなので、細かい話は熟知しない場合も。

6. 不動産投資で罠に陥らないようにするために知るべきポイント

不動産投資で罠に陥らないようにするためには、どのようなことに気を付けたらよいか説明します。

不動産投資に関する十分な知識を身に付ける

不動産投資のリスクは比較的少ないといいますが、投資なので危険は皆無ということはありません。

そのため安易な気持ちで不動産投資を始めると、罠に陥ってしまうことも…。

罠にはまらないためには、普段から不動産投資の勉強を行い最新の知識と情報を身に付けておくこと。

 

勉強の方法は、不動産会社などが開催するセミナーやインターネットのブログや記事・書籍など多くあります。

特にセミナーでは、新しい情報が手に入り、オーナー仲間を増やすチャンスです。

積極的に参加するようにしましょう。

投資を始める前に出口の目安を決定する

安定的な家賃収入を得てきた住宅も、年を経るごとに家賃が下がり建物や設備も劣化していきます。

そのため、売却する際には購入時からかなり下落した価格になってしまうことも。

 

不動産投資では、こまめにメンテンナンスし建物を魅力的に維持しなければなりません。

できない場合には家賃を下げざるを得ず、売却しようとしても安い価格でしか売れず、結局不動産投資は赤字であったいうことになりかねません。

不動産投資で成功するためには、投資を始める際に長期計画を立案、いつ売却するのかという出口戦略を立てることが必要です。

不動産業界の関係者との人脈を広げる

不動産投資は、自分で持っている知識や情報だけでは、まず成功はないと…。

不動産を取り巻く環境は絶えず変化していて、法律や情報・知識などは独学では得られないこともあります。

不動産会社の人たちと懇意になったり、セミナーなどにも参加し大家仲間を作るなど人脈を広げる努力は必要。

そのような人脈から、知らなかった知識や思わぬ情報を得ることもできるでしょう。

高利回り・目先の利益に惑わされないようにする

表面利回りは、物件の収益性を表す指標で年間家賃収入を物件価格で割って計算します。

郊外の物件は、物件の価格が一般的に安いので高利回りの傾向に。

 

しかし郊外の物件は、必ずしも不動産投資に適しているとは言えません。

不動産投資に適した物件とは、都会にあり交通の便が良いこと。

高利回りや目先の利益に惑わされず、空室が起きてもすぐ埋まるような人気のあるエリアで物件を探した方が無難です。

7. 罠を事前に把握することで不動産投資の成功が見えてくる！

不動産投資は株やFXなどと比べて、比較的にリスクは少なく危険性は低いと言います。

しかし投資であることには間違いがなく、失敗すれば物件を失うことも。

不動産投資にはリスクや陥りやすい罠は必ずあると考え、慎重に計画すれば必ず成功は見えてくるでしょう。

なお、不動産投資で疑問の点や不安の点がある場合には、MIRAIMOの「LINE公式アカウント」や「勉強会」にお気軽にご相談ください。
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