超高リスク?! 甘〜い不動産投資の罠「事例5選」|対策方法付

不動産投資の罠がこんなところに?!という落とし穴があります。その落とし穴にハマらないために不動産投資のノウハウを伝授しようと思い記事を書きました。

  • 不動産投資とは
  • 不動産投資家になるために
  • 事例
  • おすすめブログ

などを記載していきます。不動産投資を始める前に、ノウハウを得ましょう。そうすることが、不動産投資家として成功する近道になるでしょう。

1.不動産投資家(Real estate investor)とは

不動産投資家とは、不動産投資をする人の事を言います。では、そもそも不動産投資とは何でしょうか?
不動産投資とは、不動産を購入して賃貸する事で家賃収入を得る事を言います。また、購入時よりも高値で売って売却益を得ることです。では、不動産投資家になるにはどうすればいいのか?次で説明していきます。

2.不動産投資家になるには?

まず、不動産投資家になるまでの流れをまとめました。

上記のような流れで不動産を購入し、賃貸して家賃収入を得ます。そうして不動産投資家になります。
不動産投資家になるの難しそうと感じてる方多いと思います。しかし、「宅建」「FP」などの特別な資格は必要ないです。

ただ、不動産投資の基礎知識は頭に入れておく必要があります。投資なのでリスクがゼロではありません。しかし、知識を入れておくことでリスクは軽減できます。つまり、特別なスキルは必要ないが、不動産投資について学ぶ必要はあります。

では、実際に不動産投資では、どのようなことが起こり得るのか?次で事例を用いて説明していきます。

3.不動産投資の罠?!事例5選|対策付き

実際にどのようなケースがあるのか以下で対策と供に説明していきます。

3-1 女子大学がある為、賃貸需要が見込めると思いワンルームに投資したAさん

しかし、周りに競合が多く「敷金」「礼金」など一時費用ゼロで、退去時のリフォーム代はオーナーが負担しなければいけません。更に、女性は綺麗な部屋を好む方が多いです。そのため、支出が多く苦しくなってしまいました。

学校などの特定の施設にのみ賃貸需要があるのは危険

特定の需要のみで投資した場合、それを失った場合に賃貸需要が見込めなくなります。今回の場合だと、学校がなくなったら学生の入居がなくなり入居者も見込めなくなります。

  • 競合が多い地域なのかを最初に確認しましょう。競合が多いと「敷金」「礼金」がゼロな所が多いです。
  • 購入前に過去の「入居時期」「平均入居年数」を確認しましょう。

上記を気を付けて不動産を購入しましょう。

3-2 新築ワンルームに投資したBさん

ワンルームは「管理費」「修繕積立金」などが毎月かかります。特に、気をつけなきゃいけないのが「修繕積立金」です。

マンションデベロッパーは新築マンションを売りやすい条件で販売します。そのため、新築購入時の修繕費はかなり抑えて販売をしています。年数が経つにつれて、2倍・3倍と修繕費を高くしていく訳です。

オーナー負担の「室内設備の入替」「修繕費」などがかさみ、家賃収入だけで支払うことができなくなりました。

必ず修繕積立金は確認しましょう

不動産の購入だけではなく、修繕費など「諸経費」をしっかりと確認してから購入しましょう。

  • 今後の「設備入替計画」「修繕積立計画書」があるのか確認しましょう
  • 将来の「家賃下落」「修繕費」を確認しましょう
  • オーナーが滞納していないか確認しましょう(「修繕積立金」「管理費」など)
  • 実績のある「管理会社」なのかどうか確認しましょう
  • 返済比率が高くなりすぎないように融資を組みましょう

3-3 満室だと安心して購入したCさん

高利回りかつ、築年数が短い木造アパートで満室の物件でした。そのため、客付けの苦労もなさそうだと思いました。
しかし、満室かと思いきや「満室偽装」の物件でした。

出来るだけ多くの不動産屋に会いましょう

取引先との付き合い方を会得するためには、やはり多くの不動産屋に会う必要があります。
注意した方がいい不動産屋は「電話営業を主体とした業者」は避けた方が良いでしょう。

「具体的に何が良いのかを丁寧に説明してくれる」
「欠点も含めて説明してくれる」

ような業者は誠実と言えるでしょう。

3-4 募集会社が部屋を募集していなかった?!

空室対策について、入居者が早く見つかるように募集会社が入居者の募集依頼をする方がほとんどだと思います。
Dさんが依頼していた募集会社は、業者へのプッシュを怠り不動産情報データベースに反映させただけという対応でした。本来、様々な物件がある中でも、「この物件が魅力的なもの」だと伝えてもらう必要があります。これでは、積極的な募集をしていなかったと言わざるを得ません。

物件の募集を担当する営業担当が大切

実際に担当するのが良い営業担当で見極めるのはとても困難です。だからといって、適当な募集会社を選んではダメです。

  • 募集会社の社内の雰囲気
  • 営業担当の仕事ぶりをチェック

など、自分の納得いく基準で募集会社を選定しましょう。
他の方法としては「家族や友人に入居希望を装って募集会社へ電話」をしてもらいましょう。その際の対応で分かると思います。

このような方法で募集会社をチェックしましょう。もし満足かない場合は募集会社を変更しましょう。

変更の流れ

  1. 次の募集会社を決める
  2. 今の募集会社に次の募集会社を伝える
  3. 今のところから次のところへ募集業務が引き継がれる

というように、とても簡単に行えます。

3-5 審査基準が突然変更されえてローンが通らなくなってしまった

自分の希望していた良い土地を見つけたEさん。不動産屋が懇意している建築会社と建物についても話を進めており、あとは金融機関から融資の承認をもらえば決済まで辿り着くところまで来ていました。

不動産屋がよく使う金融機関に融資依頼をしており、

「融資は、ほぼ大丈夫です」

とのお墨付きでした。
しかし、なかなか連絡が来ず確認した結果、融資は通りませんでした。そのため、全てのプランが水の泡になってしまいました。

 

ビジネスパートナーとして不動産屋との関係の構築をしよう

今回の場合、不動産屋に金融機関への融資対応を丸投げして、全て言われるがままになってしまったことです。
不動産業界には劣悪な不動産屋もいます。良い不動産屋を探し続ければ必ず見つかります。それでも失敗してしまったら分析して次の成功に繋げるために話し合いましょう。
つまり、不動産屋に任せきりではなく融資担当に直接ヘアリングをしましょう。

融資の審査基準は変わります。そのタイミングは金融機関によって異なります。融資担当に聞けば、変わる時期を教えてもらえます。ですので、現状の審査基準ではどのような融資条件になるのか確認しましょう。しかし、どこの金融機関でも仮審査を行ってくれる訳ではありません。

  1. 担当との関係が良好
  2. 仮審査の対応をしてくれる金融機関

この2つの条件を満たす必要があります。
融資の条件に柔軟に対応できるよう準備をしっかりしておきましょう。

4.有名不動産投資家のブログ5選

不動産投資家のブログ5選を以下で紹介していきます。

実際に不動産投資を行っている不動産投資家が書いてるブログなので参考になると思います。読んでみて下さい。

5.不動産投資の甘い罠には気を付けて避ければ大丈夫!

いかがでしたでしょうか。不動産投資の良い部分はもちろんありますが、気を付けなければならない部分もあります。そのため、不動産投資で陥りやすい罠の事例について紹介していきました。

不動産投資を始めた際にこのような事が起きないように、気を付けるべき点を理解して始めて頂ければ幸いです。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする