登録免許税とは？｜税率や軽減税率、計算方法について分かりやすく解説！

不動産を所有したときには、さまざまな費用が掛かりますが、初めて不動産を持つ人はどんな費用がかかるのかわからないことでしょう。

不動産を保有した際にはまず不動産の登記をして、その土地や建物の権利関係を明確にする必要があります。

不動産登記をする際には登録免許税がかかりますが、これはどんなものなのでしょうか？

この記事では初めて不動産を所有する人を中心に、登録免許税の基礎やその内容や軽減の方法などについて解説をします。

1. そもそも登録免許税って何？

土地や建物には名前がついていないので、それが誰のものかわからないですよね。

そこで土地や建物が誰のものか明らかにするために登記をします。

その証明となるのが登記簿謄本で、登記は法務局で行います。

登記することによって、「その土地や建物は自分のものである」と主張できるわけですね。

登録免許税と不動産取得税の違い

不動産取得税は、土地や建物の売買・贈与・新築・増築などをしたときに、都道府県が課す地方税です。

相続によって取得した不動産については課税されません。

なお、不動産取得税は購入価ではなく、固定資産税評価額に対し課税されます。

 

一方登録免許税は、取得した不動産を登記する際に課される国税です。

不動産登記の詳細については、次の項以降に説明をします。

登記の納税は誰がするもの？

登録免許税は、登記を受ける人が納めなければなりませんが、何人もいる時には連帯して納付しなければなりません。

また不動産の売買の場合には、登記権利者である買主と登記義務者である売主が共同で納付する責任があります。

 

登記の手続きは、不動産の所有者が法務局に出向き申請することはできますが、登記の申請は複雑であり証明書などの書類を揃えなければならず、多くの時間と労力が必要に。

また登記はすぐに申請しなければならないことも多いので、司法書士や土地家屋調査士など資格を持った専門家が代行するのが一般的です。

登録免許税の勘定科目は？

登録免許税は、土地・建物の取得費用ではありません。

土地や建物の登記を変更する費用処理であり、租税公課です。

2. 不動産登記の種類と登録免許税の税率

不動産の登記には、所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記・抵当権抹消登記など様々な種類があります。

次に主な不動産登記の種類および税率について解説をしましょう。

土地の所有権移転登記の税率

所有権移転登記とは、土地や建物の売買や贈与・相続などで所有権が変わった時に行う登記です。

税率は以下の通り。

内　　　容	課税標準	税　　率
売　　　買	不動産の価額	1,000分の20
相続、法人の合併又は共有物の分割	不動産の価額	1,000分の4
その他(贈与・交換・収用・競売等)	不動産の価額	1,000分の20

◎売買・贈与・相続の場合の所有権移転登記

売主および買主が連名によって登記申請を行います。

添付書類

• 売買契約書の写し
• 権利証(登記済証)
• 売主の印鑑証明書
• 買主の住所証明書
• 司法書士への委任状

◎相続の場合の所有権移転登記

添付書類

• 戸籍謄本
• 遺産分割協議書

建物の所有権移転登記の税率

内　　　容	課税標準	税　　　率
所有権の保存	不動産の価額	1,000分の4
売買又は競売による所有権の移転	不動産の価額	1,000分の20
相続又は法人の合併による所有権の移転	不動産の価額	1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等)	不動産の価額	1,000分の20

引用：国税庁　登録免許税の税額表（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）

※不動産の価格とは、市町村役場の固定資産課税台帳にある価格

抵当権の設定登記の税率

金融機関の住宅ローンを利用して不動産を購入した場合には、抵当権が設定されます。

内　　　容	課税標準	税　　　率
抵当権設定	債権額	1,000分の4

土地と建物の軽減措置

登記する際に条件を満たせば、軽減措置を受けられる場合があります。

土地の軽減税率

土地の所有権移転登記については、2021年3月31日までに登記をすれば2.0%が0.5％軽減され1.5％となります。

面積や家があるかなどは問われず、期日のみが要件です。

建物の軽減税率

• 新築住宅の所有権保存登記…0.4%→0.15％に軽減
• 中古住宅の所有権移転登記…2.0%→0.3％に軽減

また特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅についても、該当する場合にはそれぞれ0.1％になります。

抵当権の軽減税率

抵当権の軽減税率…0.4％→に0.1％に軽減

会社の商業登記の種類と税率

商業登記とは、会社の情報を登録する手続きを言い、これを行わないと会社として認められません。

会社を設立したときをはじめ、登記簿に記載した内容に変更が生じた場合にも登記が必要。

主な登記の種類と税率を下記に記載します。

項目	内容	課税標準	税率
会社等の設立の登記	株式会社	資本金の額	1,000分の7
資本金の増加		増加した資本金の額	1,000分の7
合併、組織変更等の登記	資本金の増加の登記	資本金の額、増加した資本金の額	1,000分の1.5
支店の設置		支店の数	1ヵ所につき6万円
取締役等の変更		申請件数	1件につき3万円
登記事項の変更等		申請件数	1件につき3万円

個人の商業登記の種類と税率

個人が事業を興す場合には基本的に登記する必要はなく、税務署に「開業届出書」を提出すれば事足ります。

登記することにより信頼性が向上するというメリットがあります。

個人事業主が行う商業登記の種類は下記の通りです。

項　　　目	内　　　容	課税標準	税　　　率
商号の登記	商号の新設又は取得による変更の登記	申請件数	1件につき3万円
支配人の登記	支配人の選任又はその代理権の消滅の登記	申請件数	1件につき3万円
未成年者等の営業登記	未成年者の営業登記又は後見人の営業登記	申請件数	1件につき1万8,000円
商号の廃止、更正、変更、消滅の登記又は抹消登記		申請件数	1件につき6,000円

3. 登録免許税の計算方法

次に登録免許税の計算方法と計算例を説明します。

固定資産税評価額を調べる方法

登録免許税は、固定資産税評価額に税率を掛けたもので表せます。

それでは登録免許税を算出する際に必要な固定資産税評価額は、どのようにして調べたらよいのでしょうか？

固定資産税の課税明細書を見る

毎年4月頃に地方自治体から固定資産税の納税通知書が送付されます。

その時に送られる課税明細書の「価格」または「評価額」という欄に記載。

固定資産評価証明書を入手する

土地や家屋の所在地の役所や都税事務所などで手に入れることができます。

入手できるのは土地や家屋の所有者及び同居の家族・相続人・借地・借家人・代理人など。

固定資産評価証明書は、相続や贈与・売買などで登記をするときに必要。

固定資産課税台帳を閲覧する

各市町村では、固定資産課税台帳を閲覧することが可能。

毎年4月頃には、自分の土地や住宅と他の人の土地や住宅とを比べることができる縦覧制度があります。

不動産取得の登記免許税の計算方法

登録免許税の計算は、次の式で表せます。

税率は既に述べたように土地の売買については、平成31年4月1日から令和3年3月31日まで 1000分の15に軽減されます。

なお、住宅用の家屋を購入したときには、一定の要件を満たせば税率が1000分の3まで軽減されます。

税額が1,000円未満となるときは1,000円に、計算した額に100円未満の端数があるときは切り捨てます。

土地の計算例

6,324,200円の固定資産税税評価額の土地を売買したとします。

この場合の登録免許税はいくらになるでしょうか？

まず、6,324,200円の1000円未満を切り捨てると6,324,000円になります。

6,324,000円（課税標準）×15/1000（軽減税率）＝94,860円

100円未満は切り捨てるので登録免許税は94,800円となります。

建物の計算例

3,225,400円の固定資産税税評価額の建物を売買したとします。

まず、3,225,400円の1000円未満を切り捨てると3,225,000円になります。

3,225,000円（課税標準）×30/1000（軽減税率）＝96750円

100円未満は切り捨てるので登録免許税は96,700円となります。

抵当権設定の登記免許税の計算方法

抵当権設定の場合の課税標準は債権金額です。

抵当権設定の登録免許税の計算は、次の式で表せます。

抵当権設定の税率は1000分の4、住宅用の家屋を借り入れる場合には、税率が1000分の1に軽減。

税額が1,000円未満となるときは1,000円に、計算した額に100円未満の端数があるときは切り捨てます。

計算例

債権金額が14,000,000円の抵当権設定をする場合に、登録免許税はいくらになるでしょうか？

14,000,000円（課税標準）×1/1000（軽減税率）＝140,000円

登録免許税は140,000円となります。

4. 軽減税率を受けるために必要となる書類

軽減税率を受けるためには、次のような書類を提出する必要があります。

住宅用家屋証明書

特例を受けるためには、住宅用家屋証明書を提出しなければなりません。

証明書には、住宅の床面積が50㎡以上であること等一定の要件に合致していることが記載されています。

住宅用家屋証明書は、市区町村から入手できますが取得の費用として1,300円がかかります。

入居予定申立書

証明を受ける住宅の転入手続きをしていない場合には、居住予定であることを申立てる必要があります。

耐震基準適合証明書

建築後20年（木造の場合）を超える住宅を取得した場合に、一定の耐震基準を満たしている旨の証明書です。

5. 登録免許税の納付方法やタイミングについて

それでは次に登録免許税をいつどのように納付したらよいのか解説します。

登録免許税の納付方法や納付場所

登録免許税の納付は、法務局に納める方法と電子申告があります。

法務局には印紙売り場がありますので、そこで「登録免許税相当額の収入印紙」を購入し、印紙を申請書に貼付し提出。

もちろん収入印紙は、郵便局で購入しても構いません。

またインターネットで電子申告をする方法もあります。

不動産登記は司法書士に依頼する

不動産登記は自分でもできますが、不動産は取引高額取引なので司法書士に依頼すると間違いがありません。

仲介の場合には、通常不動産会社が司法書士を指定してきます。

司法書士の依頼費用の相場

司法書士への報酬は、定めはありません。

不動産の所有権移転手続きで5万円～10万円程度が相場です。

正しい司法書士の選び方

不動産会社を介して売買をした場合には、通常不動産会社が司法書士を指定し買主が支払います。

しかし、不動産会社の指定する司法書士を使う必要はありません。

司法書士の費用が高かったり、良くないと思えば自分で探すこともできます。

良い司法書士の選び方は、料金が明確化されている・経歴がしっかりしている・以前利用した人からの紹介など総合的な見地に立って判断するようにしましょう。

登録免許税はいつ納めるのか

登録免許税は、法務局に出向いて手続きをする場合には、申請と同時に納めなければなりません。

電子申告の場合には、納付情報が発行されるのでそれに基づき、振り込みまたは印紙で納付します。

6. ローン返済後にする抵当権抹消登記の方法

不動産のローンを返済しても、そのままにしておいてはいけません。

次にローンを返済した後の、抵当権の抹消登記の方法について解説します。

ローン返済後は抵当権抹消登記が必要になる

住宅ローンを組んだ場合には、土地や建物を担保としますがローンを完済すれば、土地や建物は自分のものとなります。

しかし、そのままにしておいては自分のものとして認められません。

住宅ローンを完済した後に、抵当権を取り消す手続きをする必要があります。

抵当権を取り消す手続きを、抵当権抹消登記と言います。

抵当権を抹消しないとどうなるのか？

土地や建物に抵当権が付いたままにしておくと、登記簿上ではローンを完済していないということになります。

その場合次のようなデメリットがあるので、忘れずに抹消手続きをする必要があります。 

不動産を売却する場合に不利

不動産に抵当権がついていると、その不動産を購入しようとする人から見ると完済されていないと判断されてしまいます。

そのため抵当権が付いたままでは、売却する際に不利になりますし、新たにローンを組むことも難しくなるでしょう。

他のローンの審査が通りにくい

抵当権をそのままにしておくと、別のローンにこの登記を利用しているとみなされる可能性があります。

その為他のローンの審査にも通りにくくなるので、早めに抹消しましょう。

抵当権の抹消にかかる費用

抵当権抹消に係る費用は、次のようなものがあります。

抵当権抹消登記に必要な費用は以下の4つです。

登録免許税

登録免許税については、自分で手続きをしても、司法書士に依頼しても費用はかかります。

司法書士報酬

司法書士への報酬は一般的に5,000～15,000円程度かかり、他に交通費が必要ですが、自分で手続きをする場合には不要です。

事前調査費用

事前調査費は土地や建物の住所や面積などの登記内容を確認するための費用です。

物件の数×335円が必要になります。

完了後謄本の取得費用

抹消手続きが済んだら、登記事項証明書を取得して抵当権が抹消されているか確認します。

物件の個数×480円 がかかります。

抵当権抹消の登録免許税の費用

不動産一筆（※）につき1,000円必要になるので、土地と建物の場合には2,000円かかります。

土地がいくつかの筆に分かれている場合には、複数の筆の数だけ登録免許税が必要。

毎年送付される固定資産税の課税明細書に、土地一筆ごとに地番が記載されているので、土地が何筆あるのか分かります。

※一筆とは、登記簿上の土地の単位。

抵当権について調べる方法は3つ

抵当権が残っているか、抹消されているかは、登記簿を取り寄せれば確認できます。

登記簿の「乙区」は所有権以外の権利について記載されています。

「登記の目的」欄に抵当権と記載されていれば抵当権が設定されており、抵当権抹消と記載されていれば抹消されています。

抵当権が設定されているかどうかを調べるためには下記の3つの方法があります。

 

①管轄の法務局の窓口で調べる

法務局の窓口調べる方法は、通常行われていますが、自分名義の物件が抜けている可能性があります。

住宅が一つでも土地が分かれていたり、共有している私道をや小さな土地を見落としてしまうことも。

②インターネットで確認

インターネットに「登記情報サービス」というサイトがあります。

このサイトで登記情報を閲覧することが可能。

しかしあくまでも確認するだけで、公的な証明書にはなりません。

一時利用のためには利用者登録は必要ありませんが、何回も使う場合にはID・パスワードを取得し登録する必要があります。

登録はクレジットカードで決済します。

「登記情報サービス」は、慣れていないと見落としたりすることがあるので注意が必要です。

③登記事項証明書を取得する

一番安心できる方法は、司法書士に依頼し登記簿を取ってもらうことです。

専門家に依頼すれば、きちんと権利関係をチェックしてくれるだけでなく、法務局では教えてくれないようなことも教えてくれる可能性もあります。

抵当権抹消に必要な書類の種類

抵当権抹消登記の手続きは、管轄の法務局に登記申請書に必要書類を添付して行います。

直接持参する以外に郵送でも可能。

必要とする書類は、次の通りです。

登記申請書

登記申請をする際には、登記申請書を作成しなければなりません。

書式および記入例は、法務局のホームページから入手できます。

登記識別情報または登記済証

抵当権設定時に抵当権者に交付されますが、ローンを全額返済した際に抵当権設定者渡されるので、登記申請書に添付します。

登記原因証明情報

登記原因証明情報とは、ローンを全額返済した際に、金融機関から渡される抵当権解除証書や弁済証書・抵当権放棄証書などを言います。

抵当権者の委任状

抵当権抹消登記については、通常抵当権者と所有者が共同で申請します。

ローンを設定していた金融機関が委任状を発行してくれるので添付します。

登録免許税

抵当権抹消登記には、一つの不動産に対して1,000円の登録免許税を必要とします。

土地と住宅の場合には2,000円必要。

なお登録免許税は、収入印紙で納めることになっています。

7. 平成30年度の法改正による登録免許税の免税措置

平成30年度の税制改正により，次の場合登録免許税の免税措置が設けられました。

• 相続により土地を取得した人が、相続登記をしないで死亡した場合
• 少額の土地の相続で取得した場合

相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置

この場合通常は一次相続についても、土地価格の1000分の4が課税されますが、この措置により登録免許税が課されません。

期間は平成30年4月1日～令和3年3月31日までの間。

市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が10万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置

当該土地が市街化区域外の土地で、相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する不動産の価額が10万円以下の土地については、登録免許税が免税となります。

平成30年11月15日～令和3年3月31日までの措置です。

参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html）

8. 登録免許税の申請は、良い司法書士を選んで申請しよう！

不動産の登記は、自分で手続きすることができますが、労力と時間を要し間違いも心配です。

しかし良い司法書士へ依頼すれば、手間を省けるだけでなく失敗もありません。

不動産購入においてご不明点・ご不安な点がある場合はMIRAIMOで無料オンライン相談を受け付けているのでお気軽にご質問ください。