マンション経営の節税方法と効果を知ればあなたがお得になる話

あなたはなぜマンション経営を始めましたか?または、マンション経営を始めてみて満足のいく利益を出せていますか?

利益が出せていなくても、利益を出していても、これからあなたが目を通すこの記事には、抑えておくべきポイントを理解し行動に移す事で、マンション経営が成功して節税可能な状態を築くことができます。

マンション経営を行うなら、年間のキャッシュフローに影響を及ぼすこの節税という重大要素を、あなたなりに攻略してみましょう。今年より来年!来年より3年後。あなたのマンション経営を未来ある投資先にしていきましょう。

1. マンション経営にかかる税金の種類

あなたが支払う税金は、初年度のみにかかる税金と毎年かかる税金。あなたが売却や相続した場合などにかかる税金と種類は様々です。個人の所得がある方は住民税や保育園料にも影響してきますので、要チェックです。

節税になる税金 (個人の場合)

あなたがマンション経営を始めると、以下の内容が初年度にかかり、また以下の内容は経費として確定申告時に計上できます。つまり節税になる税金です。

不動産取得税 ・不動産取得税の納税方法は、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して、金融機関で納付します。

・建物には固定資産税評価額に対して3%かかり、土地には同評価の2分の1に対して3%かかります。

登録免許税 ・不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。

・建物は固定資産税評価額に対して2%かかり、土地には同評価額の2分の1に足して1.5%かかります。

印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。(契約金額により異なる)

あなたがマンション経営を行うにあたり、毎年かかる税金です。また、以下の内容は経費として確定申告時に計上できます。つまり、節税になる税金です。

固定資産税 固定資産税の計算方法は基本的なものですと、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。
都市計画税 都市計画区域または市街化区域と呼ばれる場所に不動産がある方にかかる税金です。都市計画税の税率は、固定資産課税標準額×0.3%です。
個人事業税 10室以上の経営規模の方は290万円以上の利益に対して5%かかります。

どちらも、毎年1月1日現在、不動産を所有している方が市区町村などの地方自治体が賦課する税金を、納付する義務があります。

毎年6月頃に納税通知書が送られてきます。一括で納付するか、年4回の指定月に分納するかを選べます。

節税になる税金(法人の場合)

日本は累進課税制度です。高所得の方は法人化を視野にいれたマンション経営もオススメです。税金に対する考え方が変われば、経営の仕方も変わるという事です。

法人に対する税率は、今後も下がる傾向にあります。合わせて読んで頂きたい法人化に関する記事はこちらです。

不動産投資の法人化に関する6つのポイントと得する設立のタイミング

 

その他の税金

譲渡所得税 あなたが売却をして得た利益には課税譲渡所得金額がかかります。このお金は、所得税と合算して計算します。また、税金が免除されやすくなる特別控除があります。
贈与税 あなたが贈与を受けた場合に支払う税金です。贈与税には1年間にもらった1人に対して110万円の基礎控除があります。
相続税 財産を受け継いだ際にかかる税金です。相続人が1人の場合だと、3600万円を超える遺産でなければ相続税はかかりません。
消費税 物件を購入した際に消費税がかかります。

ポイント:海外でのマンション経営は、日本と異なる節税方法です。今後海外にも不動産投資をお考えの場合は、日本と異なる節税方法にも、目を向けてみるのも良いかと思います。

2. マンション経営で経費にできるもの

先ほどの税金と合わせて、ランニングコストも経費として計上することができます。毎月の家賃収入から引かれるものです。
・経費にできるもの一覧(新築と中古の場合のランニングコスト)

・管理費 主に物件のエントランスや、廊下の共有部分を清掃するなど、エレベーター・給俳水設備などの点検に必要な費用です。
・賃貸管理代行手数料 賃貸管理会社に支払う手数料の事です。入居者のトラブル、家賃の集金などを委託した際に、支払う費用です。
そして、建物を管理する会社と賃貸を管理する会社は、管理の内容が異なることを覚えておきましょう。
管理会社に委託している場合、家賃の3~7%が、管理手数料の相場です。
・町会費 思わぬ災害が起きたとき、頼りになるのは地区の人たちです。消防団などがいる町だと、町会費を徴収しています。
・ローンの金利 銀行から融資を受けている方は、ローンの利息部分を経費として計上できます。
ただし、総収入金額から経費を差し引いた不動産所得が、赤字の場合は、利息の全額を経費として計上できません。(土地に関する利息部分)
・火災保険 火災から起こる費用を負担してくれて、入居者の死亡時には、家賃を保証してくれる制度もあります。
・地震保険 地震から起こる火災は、地震保険に加入していないと費用が負担されません。火災保険と地震保険は両方加入する事で、効果が高まります。
・修繕費 修繕積立金は、建物全体の修繕にあてられるもので、外壁・共有部分の費用にあてられます。
また、入居者の退去後に設備交換があった場合、必要経費にできます。ですが、修繕費には資本的なものもあり、不動産の価値を上げる回復がなされた場合、支出の扱いが変わります。
どういう事かといいますと、計上の形が変わります。
全額を計上するのではなく、利用可能な期間に分割して経費として計上します。
・減価償却費 減価償却費は、購入した不動産が年月と共に老朽化していく分だけ毎年減価償却費として計上することができます。
・貸倒引当金 売掛金や貸付金等の金銭債権が将来回収できないと思われる場合に、回収不能見込額をあらかじめ見積り計上しておくものです。
・司法書士
・税理士への手数料
書類の作成や手続きを行ってくれた際に支払うお金です。
・地代家賃 借地権のある不動産を購入した場合、借りた土地を賃貸しているので地代家賃がかかります。
・従業員への給料 家族を専従者として給与を払えば、その給与分を経費にすることができます。
白色申告の場合は、「配偶者の専従者給与は年間で86万円まで」等の制限があります。
青色申告の場合は、専従者給与には制限がありません。
ただ、配偶者控除や扶養控除が受けられなくなる事があるので注意しましょう。
・書籍・新聞代金・通信費・セミナーへの参加・消耗品費・交通費・広告料 ※家事関連費
「私用」と「事業用」どちらでも使用しているものについて、使用時間の割合や使用面積の割合等の按分率から必要経費にすることができます。

ポイント:新築物件も中古物件も、修繕積立金はかかります。しかし、新築の場合修繕積立金を払い続けていても、5年以下で売却した場合はまだ修繕が行われる年月ではありません。損をしてる気分になる方もいるでしょう。

また、新築の場合ですぐにエアコンやエレベーターが壊れたなど、急なトラブルが起こる可能性が低いと言えます。思いがけない出費は中古物件の方が多いかと思われます。

売却にも関わる減価償却の大切さ

どんな物件でも、減価償却が節税対策にならなくなる日がきます。そうなると、不動産投資を続けられない可能性がでてきます。

それが、「デッドクロス」です。

減価償却は大きな節税効果がある反面、償却できる額が年々減っていきます。ローンで元利均等返済を選択している場合は、年々経費にできる金利部分が減って、経費にできない元金部分の返済額が増えていきデッドクロスに陥るのです。

節税対策のためだけに物件を購入してしまのは危険ですし、減価償却があまり残っていない物件は買い手も見つかりにくいと言えます。更に銀行からの融資もほぼ降りません。

3. 節税に関わる頭金とローンの仕組み

頭金は最低でも1割~3割用意する

銀行からのフルローンが可能だった2007年から10年が経過しました。現在はどの銀行も物件価格の1割~3割の頭金が必要です。頭金を用意しておくことで、損になることはありません。

頭金を用意しておくと、以下の事が回避できます。また、節税効果を受けるにはそもそもマンション経営が安定していなければ意味のないことになってしまいます。

ローンの返済期間は最大35年

あなたが節税対策を目的としたマンション経営をしていなければ、問題ありません。しかし、ローンの返済期間は最大35年です。あなたは35年間、物件を所有し続けますか?もしあなたが所有する物件が中古の区分ワンルーム(築43年)なら、売却益はほぼ望めません。お子様に住んでもらうか、相続する選択を選ぶ方が健全です。

また、赤字続きの物件には銀行も評価をしてくれません。

4. 節税に関わる気を付けるべきリスク3選

毎月の収支がマイナスでも、損益通算が可能です。しかし、利益をださなければマンション経営を始めた意味がありません。

あなたが節税効果を受けたいのであれば、安定した家賃収入を確保する必要があるのではないでしょうか。また、必要経費になるランニングコストは、あなたが得る家賃収入から差し引かれるものです。以下の3つを攻略しておきましょう。

空室率

あなたの購入した物件に入居者が絶えないよう、マンションを綺麗に保ちましょう。一棟の場合は、部屋数も多いです。管理には手を抜かないよう、物件がどのような状態か定期的に視察すると良いです。

また、入居者募集を行ってくれる管理会社が力のない会社であれば、変更しましょう。

人口の流れが多いエリアでマンション経営をすることはもちろん、入居者が好むバストイレ別・エアコン付き・駅から徒歩10分など、空室を下げる物件を購入しましょう。

利回り

表面利回りと実質利回りはマンション経営するうえで、一つの指標になるものです。表面利回りは不確かな数字ではありますが、この数字がなければ想定家賃収入が割り出せません。

この表面利回りは、空室率を下げる一歩手前の家賃収入に関わる重要ポイントです。実質利回りは、実際にかかるであろう必要経費などを差し引いて計算するのでより具体的な数字がでます。

間違った物件を購入してしまえば、節税どころじゃありませんので気を付けましょう。・

築年数

築年数は最も気を付けなければいけないポイントです。なぜなら、物件は老朽化していきます。その減価償却を、経費として計上できるのに、耐用年数が短ければあなたが物件を所有している間に、節税効果を受けれなくなる日がくるのです。

例えば築年数43年の物件を購入した場合、鉄筋コンクリート造の物件なら耐用年数は47年なので、あなたの購入した築43年の物件は、減価償却が4年しか効かないということです。

4年間の間にローンを返済できるプランでしたら問題ありませんが、減価償却が効かなくなれば思うような節税効果は受ける事ができないでしょう。

( 耐用年数一覧)

軽量鉄骨造:19年
木造造:22年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造:47年

5. シミュレーション

年収がいくらであろうと、マンション経営をすると数年の間は損益通算が行えます。今回は、年収600万円の方がマンション経営を始めた時の節税シミュレーションを元に、どのくらいの節税が行えるのかを見ていきましょう。

Aさんの場合

マンション購入額:2,500万円(頭金250万円)※頭金の金額により異なる
初年度不動産所得△100万円

~給与所得~

所得税:320万円×10%-9万7,500円=22万2,500円
住民税:320万円×10%=32万円
合計:54万2500円

~総合所得~

所得税:220万円×10%-9万7,500円=12万2,500円

住民税:220万円×10%=22万円
合計:34万2500円

節税額=54万2500円(購入前)-34万2500円(購入後)= 20万円の節税

初年度は、キャッシュで購入していれば確かに節税になります。しかし、初年度から黒字がでる場合はあまり節税効果を受けた感覚にはならない方もいます。

まとめ

あなたがマンション経営で黒字を出しているのなら、それは不動産投資が成功しているという事です。成功すれば多くの税金を納税しなければいけませんし、赤字なら還付されます。

マンション経営は数年の間、赤字が続くでしょう。(ローンを組んでいる場合)節税にばかり気を取られ、将来を見据えたマンション経営が出来なくなっては、あなたが望む節税もできなくなるという事です。

あなたが望む事は家賃収入を得る事ですか?それとも、節税を受ける事ですか?
この2つは似ているようで実は全然違うことを、あなたに理解して頂けたのなら、あなたのマンション経営は未来あるものになるはずです。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする