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知らないと損!固定資産税を減税できる8個の優遇措置や手順を紹介

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不動産を購入したら毎年払わなければならないのが固定資産税。所有する物件が大きければ大きいほど、固定資産税額は高くなります。

しかし固定資産税には減額措置がたくさんあり、これをうまく活用することで税額がかなり変わってきます。

ところが減額措置は自分で申告しないと受けられないのです。

もし申告を忘れたら、たとえ減額対象物件であっても減額されず全額払わなければなりません。

つまり全て自己責任の上に成り立つものなので、納税者は固定資産税の減額の仕組みと申告方法をしっかり理解しておく必要があるのです。

今回は固定資産税の減額措置を簡単にまとめてみました。ご自身の物件に該当する減額措置があるかどうかチェックしてみて下さい。

1. 固定資産税の減税ができる8個の条件

では、固定資産税が減免になる条件を8個解説していきます。

①住宅用地(小規模住宅用地・一般住宅用地)にある

住宅用土地のうち、次の要件を満たしているものは固定資産税が減税されます。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準の1/6
  • 一般住宅用地(200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分):課税標準の1/3

マンション・アパート・戸建てが建つ土地はこの減税が適用に。

但し固定資産税の課税が確定する1月1日時点において建物が建っていなければなりません。

つまり住宅が建設予定、あるいは建設中で、1月1日時点で未完成であれば、住宅用地として固定資産税減税の適用はされません。

ただし住宅を建て替える場合においては、基準を満たせば住宅用地とみなされることがあるので、自治体へ確認してみましょう。

②新築の家

新築の建物で、床面積が50㎡以上280㎡以下であれば、建物部分の固定資産税が3年間、あるいは5年間に限り2分の1になります。

建物構造により下記のように異なります。

  • 3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅 : 固定資産税が1/2(新築後5年間)
  • 上記以外の一般住宅            :     固定資産税が1/2(新築後3年間)

また貸家の場合は40㎡以上280㎡以下でなければ減額対象になりません。

また店舗併用住宅であれば、店舗が2分の1以上を占めていれば減額対象にならないので、注意しましょう。

③耐震改修・建て替えで耐震構造にした家

昭和57年1月1日以前に建てられた家(旧耐震の建物)を解体し、平成30年12月31日までに耐震改修をした家を新築した場合は、新築後の課税年度から3年間にわたり、建物分の固定資産税が全額免除になります。

また平成30年12月31日までの間に耐震化改修を行った建物は、床面積が120㎡相当分までに限り、固定資産税が1年間は全額免除になります。

但し改修後3か月以内に証明書を添えて申告しないと減額措置を受けられないので注意して下さい。

④バリアフリー化した家

平成30年3月31日までにバリアフリーの工事を行った家屋に対して、床面積100㎡相当まで、翌年度の建物部分にかかる固定資産税が3分の1まで減額になります。

ただし減額措置を受けるには下記のような要件をクリアしている人が居住している家屋に限られます。

  • バリアフリー工事が完了した翌年1月1日の時点で、年齢が65歳以上の人
  • 要介護認定又は要支援認定を受けている人
  • 障害のある人

つまり高齢者や障害のある人が同居していなければ、固定資産税の減額対象にはなりません。

⑤省エネのために改修工事した家

平成30年3月31日までに以下の改修工事を併せて行った場合、工事が完了した翌年度分の固定資産税が、床面積120㎡相当まで3分の1減額されます。

  • 二重サッシ化、複層ガラス化といった窓の断熱改修工事
  • 床・天井・壁の断熱改修工事

こうした工事に加えて、所定の省エネ基準も満たす必要があります。また工事費は50万円以上でなければ減額対象になりません。

またバリアフリー工事で受けた減額措置との併用はできますが、耐震改修による固定資産税の減額とは併用できません。

工事完了後3カ月以内に証明書とあわせて申告しないと、減額されないので注意して下さい。

⑥空き家

人が住んでいない空き家であっても、住宅用の土地であれば減額措置があります。

先にご説明したのと同様に、200㎡以下の部分については6分の1、また200㎡を超えた場合は床面積10倍までは固定資産税が3分の1になります。

注意!「空き家対策特別措置法」で対象外どころか増税になる家も

ところが空き家であっても古くて手入れが行き届いていない建物でなければ、固定資産税の減額措置が受けられません。

平成27年2月26日施行の「空き家対策特別措置法」により、維持・管理がされていない空き家を「特定空家等」に指定することになりました。

「特定空家等」と指定された空き家は減額措置がなく、固定資産税が6倍になってしまいます。この「特定空家等」とは以下の状態の空き家です。

・倒壊の恐れや、著しく保安上危険な状態
・著しく不衛生な状態
・適切な管理がなされないため、周囲の景観を損なっている状態
・周辺の生活環境に悪影響を与えていてい、放置しておくことが不適切な状態

引用元:国土交通省「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針(ガイドライン)【概要】

http://www.mlit.go.jp/common/001090532.pdf

この法律により市区町村は空き家の立ち入り検査を行うことができます。特定空家等に指定されると、まず改善等の指導や助言があり、それに応じて改善すれば問題ありません。

しかしもし改善しなければ固定資産税が6倍にもなってしまいます。また市区町村による検査を拒否すると、罰則を受けるので拒否はできません。

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2018.04.03

⑦認定長期優良住宅

認定長期優良住宅に認定されると、120㎡を超えない範囲で固定資産税が2分の1になります。

減額を受けられる建物の要件は次の通りです。

  • 床面積が50㎡以上、280㎡以下(但し貸家は40㎡以上、280㎡以下)

もし店舗兼併用住宅などであれば、住宅部分の床面積が2分の1以上でなければこの減額措置は受けられません。

また減額を受けられる期間は次の通りです。

  • 2階建て以下の木造・非木造の建物:新築後5年
  • 3階建て以上の中高層耐火住宅;新築後7年

⑧マンション購入の特例処置

ある一定の要件を満たせば、新築マンションは建物部分の固定資産税が2分の1(5年間のみ)に。

中古マンションの場合は建物部分の減額措置は受けられませんが、土地部分の減額措置は新築マンションと同様に受けられます。

2. 徴収ミスもある!固定資産税が合っているか確認する方法

市区町村から送られてくる固定資産税にミスはないと思っておられる方は多いと思います。

しかし実際は評価ミスが結構起こっています。特に減額措置に関する処理でミスがあることが多いので、納税者側にとってマイナスになる可能性が。

まずはご自分で計算して確認してみましょう。

2-1. 土地の税金が間違っていないか確認する方法

マンション・アパート・戸建てなどの住宅用地の場合は、3分の1、あるいは6分の1の減額措置が受けられます。

よってマンション・アパート・戸建てなのに評価額と課税標準額が同額であれば課税ミスになります。ここの2つの金額をチェックして下さい。

2-2. 建物の税金が間違っていないか確認する方法

建物の固定資産税額が正しいかどうかは、近隣の建物の固定資産税と比較することで確認することも可能。

市区町村役場では総覧帳簿に地域の周辺建物の固定資産税額が載っているので、閲覧して簡単にチェックできます。

3. 固定資産税評価額に間違い発見!減税を受ける為に早めに対処を

では、実際に固定資産税に間違いが見つかったら、どのような行動をすればいいのでしょうか?

3-1. どこに問い合わせるのか?

固定資産税は地方税なので、問い合わせ先は土地建物が所在する市区町村になります。

それぞれ固定資産税課などという担当があるので、まずは電話で問い合わせをして手続き方法の説明を受けて下さい。

3-2. 誰が申請できるのか?

もし固定資産税評価額のミスに気付いたら、市区町村に対して審査請求を行います。

その場合の申請者は、固定資産税の納税者か、相続人、あるいは委任状を有した代理人になります。こうした人が審査申出書を作成して提出します。

3-3. 申請できる内容とは?

申請できるのは固定資産税の評価額について。もし評価額以外のことで不服があれば、市区町村でなく都道府県知事への審査請求になります。

3-4. 申請できる期間はいつまでか?

固定資産税に関するミスが発覚したら、固定資産税の納税通知書を受け取ってから3か月以内に申請しなければなりません。

市区町村により発送日が異なりますが、5月頃が多いので、8月の相当する日までが期限となります。

3-5. 交渉する時は必ず口頭ではなく、書面に残そう!

行政とのやりとりは、電話や口頭だけで済ませず必ず書面でのやりとりをしましょう。

後でトラブルが起こらないためにも、行政側からの返答も文書で回答してもらうように依頼して下さい。あるいは会話を録音しておくというのも有効な手段です。

4. 固定資産税が高くなった?考えられる3つのこと

ある年から急に固定資産税が高くなった?と感じたら以下の3つのことが考えられます。慌てずに原因を探ってみましょう。

①新築の減額制度が終わった事による増税

固定資産税の減額措置は3年や5年など比較的短いものなので、こうした減額措置が終了すると固定資産税額の全額払わなくてはなりません

そのため納税通知書を見てビックリされる方も多いです。

②住宅を壊したことにより住宅用地の特例が受けれなくなり増税

建物を壊して更地にした場合、土地にかかる固定資産税の減額措置が受けられなくなるため、土地の固定資産税額が上がってしまいます。

住宅用の建物が建っている場合に限り、土地の固定資産税が減額されるため、更地になってしまうと固定資産税額が大きく上がります

③3年に1回の見直しにより評価額が上がり増税

固定資産税評価額は、土地の価格変動などを考慮し、3年に1回見直しされています。

それにより評価額の増減が起こり固定資産税額の増減が発生します。次回の見直しは平成30年度中に行われます。

5. 固定資産税による軽減は申請しないとない!期間までに申し立てをしよう!

固定資産税の仕組みはそれほど難しいものではありませんが、納税者にとって重要なポイントは減額措置。

細かな要件があるので、ここはしっかりおさえておきましょう。というのもこちらから必要書類を提出しない限り減額措置を受けられないものが多くあります。

また減額措置の申告には期限があります。1日でも遅れると減額措置対象であっても認めてもらえないので、事前に頭に入れておいて下さい。

また固定資産税は延滞すると延滞金が発生してしまうので、支払いの準備も忘れないようにしておきましょう。

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