アパートオーナーになる!経営を成功させる3つのコツ

これから資産形成のためにアパートの大家になりたい!そんな人がこの記事にたどり着いたかと思います。

ここではアパートオーナーとは何たるかという基本から、マンションとはどう違うの?などという些細な疑問まで説明します。アパートオーナーの心得を分かっていただけたら幸いです。

1 アパートオーナーになる

アパートのオーナーになることは、基本的に建物1棟を丸々取り扱う経営の仕方となります。

なのでアパート経営は、以下の3通りのいずれかの方法で始めることになります。

  • 所有している土地にアパートを新築して賃貸
  • 土地ごと中古アパートを購入して賃貸
  • 土地を購入して、そこにアパートを新築して賃貸

アパートオーナーになる上で最も大事なことは、何を目的としてアパートオーナーになるかということです。

自由な時間とより余裕のある生活を目指す人が多いでしょう。しかしアパート経営の「経営」に捕らわれてしまい自身の目標を見失う人が多いのも事実です。

オーナーを目指すと同時にゴール「出口」を設定しましょう

関連記事不動産投資で最重要の出口戦略!物件をより高値で売却する方法

2017.09.11

 2 アパート経営成功のための3つのコツ

アパート経営成功のためにはただ呑気に構えているだけではいけません。そこで経営を成功させるための3つのコツをお伝えします。

2-1 自己資金割合を高くしよう

アパート経営で成功している人は、自己資金を多めにしているケースが多数です。他方、アパートローンを目いっぱいに組んで、利益率を高めようというオーナーは、空室や修繕費に苦しめられることも少なくはありません。

一般的にアパート経営で想定しておくべき空室率は30%と言われています。つまり、満室家賃の70%の収入でも赤字にならないような収支計画を立てておかないと、家計を苦しめることになりかねません。

そのために最初にかける自己資金を多めにして、月々のローン返済額を抑えておくことがコツになります。

2-2 信頼できる管理会社を利用しよう

管理会社を訪れた際に他の管理会社について聞いてみるのが一つの手です。他社を誹謗中傷するような会社や、本当に評判の悪い会社は避けるようにします。

そして評判の良かった会社は実際に訪問してみましょう。その上に管理している物件に足を運び、アパートの管理状況や空室率、入居者の質なども確認するぐらいの慎重さで管理会社は選んで下さい。

2-3 維持メンテナンスを惜しまない

アパートは木造であることが多いので劣化が早く、10~15年ごとに屋根や外壁などの大きな修繕費が発生します。

その他にも、退居時の壁紙の貼り替えや消耗品の交換、住設機器の更新も必要で、そのための費用は積み立てておきましょう。これを怠ると、建物が傷み、入居率や家賃の低下を招き、経営を悪化させてしまいます。

適切な維持・メンテナンスを行い、長きにわたって安定した収入を得ましょう。

3 アパートオーナーとマンションオーナーを比較

そもそもアパートとマンションの違いは何でしょうか?答えから言いますと、法的な区分はありません。しかし、基本的には木造や軽量鉄骨造はアパート、鉄筋コンクリート造がマンションと不動産屋によって区別されていることが多いようです。

下の表で、アパートオーナーとマンションオーナーを比較してみました。

アパート マンション
経営戸数 基本的に1棟丸々 ワンルームから可能
空室リスク 立地条件や家賃、設備などによって一部屋も埋まらない可能性もある 基本的に一部屋なので、そこに入居者が入らないと家賃収入が0になる
耐久性 木造がほとんどなので老朽化が早い 耐久性があり家賃を長く安定させることができる
収益性 新築 7~8%/中古 9~10% 全体的に4~5%
資産価値 土地ごと自分のものになるので建物がなくなっても残る  土地の持ち分が少ないので建物がなくなるとほとんどない

アパート、マンション、それぞれにメリットもデメリットもあります。一概にどちらがいいとは言えるものではなく、各個人の適正に合った経営方法をとることが大切です。

例えば、自分の住んでいる場所より遠い場所で投資用物件を購入する際は、全て管理会社に任せられるマンション経営がいいのではないかと思います。逆に自分の住んでる場所の近くで不動産経営をしたい人は、コストが若干高くても経営リスクが分散できるアパートの1棟投資がいいでしょう。

4 アパートオーナーの年収を計算してみた

一番気になるのが、「じゃあ年収はいくら?」ではありませんか?

平均家賃6万円、10部屋あるアパートのオーナーのAさんを例にみていきましょう!

単純計算すると満室時に60万円/月、720万円/年の収入になります。

支出に関しては、ローンを組んで物件を購入している為、その返済をしなければなりません。

家賃6万円から

  • 管理委託金
  • ローン返済分
  • 税金
  • 修繕費用
  • 保険料

などの各種費用を除いた1部屋当たりの平均収益が月3万円になります。

Aさんの所有しているのは10部屋のアパート1棟なので実質の月収が30万円、年収360万円となります。

実際にみなさんがオーナーになる際は上記の必要経費を全て見込んで収支計画をきちんと立てましょう。

5 保険にはきちんと入ろう

アパートオーナーになる際には、保険には入りましょう。

損保は単なるコストではなく、上手く活用すれば保険分以上のお金が返って来ます

 5-1 火災保険

火災保険は、火災のみならず風災、水災、水漏れ、貨物との衝突、飛来物、破損、汚染、盗難など、補償範囲は幅広いです。

内容は必要により選ぶことができます。例えば海や川などが近くになく、水災に遭う心配がないのであれば、水災の補償のみ外すことも可能です。

 5-2 地震保険

地震が発生して建物が破損、倒壊した場合に支払われる保険です。地震保険の保険金額は火災保険の30~50%の範囲となります。

損害内容が全損・半損・一部損と分かれていて、それによって保障内容も変わってきます。

 5-3 施設賠償責任保険

施設賠と略され、他人の所有物に損害を与えた場合に、その賠償金額を保証する保険です。

例えば、共用部の配管からの水漏れで入居者の部屋の電化製品が濡れて壊れてしまった場合に施設賠に入っていれば保険金が支払われます。

6 オーナーライフを満喫しましょう

収支計画をきちんと立てる、良い管理会社を見つける、保険に入る。アパートを経営していく上で大事なことはお分かりいただけたでしょうか。

「備えあれば憂いなし」。「労少なくして益少なし」。万全の対策をして、よいオーナーライフを送ってくださいね。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする