• ????????????????????

アパート経営に必要な初期費用が3分で丸わかり|新築・中古別

  • ????????????????????

相続税が2015年から改正された事で、土地活用としてアパート経営をする人が増えました。

更に、土地を所有していなくても自己資金0から不動産投資をおこなう事ができ、2018年時点では金利も低い事からサラリーマン大家さんが増えています。

そこで今回はアパート経営を検討しているあなたに、

  • アパート経営にかかる初期費用(新築・中古別)
  • 初期費用を用意する事の大切さ
  • 初期費用を用意する(銀行でアパートローンを組む)ときの注意点

を解説していきます。

 

1. 新築アパート経営の初期費用とランニングコスト

アパート経営に必要な初期費用が3分で丸わかり|新築・中古別

アパート経営においての初期費用、そしてランニングコストを新築中古別に見ていきましょう。

1-1. 新築アパートの初期費用

新築アパートを購入する際は、建築費用とは別に所有権保存登記費用がかかります。

更に、不動産取得税の軽減特例があり、要件を満たせば「住宅課税評価額から一戸あたり1,200万円を控除する事が可能です。

また、あなたが「土地を持っているか持っていないか」によって初期費用が大きく変わってきます。

既に土地を持っている人(土地活用としてアパートを新築する)

土地を既に持っている人は、建物を建築するところからスタートです。アパートの建築費用は以下の通りです。

アパート建築費用
  • 本体工事費
  • 設備費
  • 屋外電気工事費
  • 給排水設備の工事費
  • ガス工事費などの別途工事費
  • 外構(造園、駐車場設備等)工事費
  • 地盤改良工事費
  • 空調設備工事などの付帯工事費

アパートの建築費は、建築場所により建築基準法やその他さまざまな法律、法令の制約を受けます。そのため、初期費用はバラバラで、変動する事を覚えておきましょう。

建築費用は、坪単価×延べ床面積で計算します。また、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に坪単価は上がります。

木造:2階から3階建てのアパートで、坪単価は一坪40万円~60万円です。

鉄骨造:2階から4階建てのアパートで、坪単価は一坪50万円~80万円です。

鉄筋コンクリート造:2階から4階建てのアパートで、坪単価は一坪70万円~100万円です。

アパート経営で物件費用以外に用意しておきたい初期費用

また、不動産の購入時にかかる税金や手数料は以下の通りです。(諸経費)

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 建築確認申請等手数料
  • 司法書士による登記費用
  • ローン手数料
  • 火災保険料
  • 地震保険料

これらの費用は、融資を受ける(銀行でアパートローンを組む)ことで用意することもできます。

また、新築アパートの場合は不動産評価が高いため融資を受けやすいと言えます。

土地を持っていない人

アパートを土地から購入する場合は、アパート経営をおこなわなくなった場合のために、

土地の活用ができるエリア」「周辺環境」も考慮しましょう。また、市街化調整区域の土地や地盤などに注意です。

土地購入の流れについては下の記事を参考にしてみてください。

関連記事土地購入から考える不動産投資|オーナーになって資産家を目指すための流れ

2018.02.21

2-2. 新築アパートにかかるランニングコスト

新築の場合は、中古に比べてランニングコストを比較的抑える事ができます。

新築ですと、敷金、礼金を2ヵ月ずつ頂く事も可能なため、初期費用がかかっても退去者が出るまでは安定して高収入を得る事が可能です。

また、どのような設備を取り入れるか、また設備交換費用がいくらかかるのかを考慮しながら検討しましょう。
設備環境をよくすることで、他のアパートよりも入居者を集める事ができます。

つまり、オプションを付けることで利回りを上げる事が可能です。費用対効果を検討しましょう。

新築アパートの初期費用まとめ

  • 土地を購入する際は建築が認められている区域かを確認する
  • 初期費用が中古よりも高いものの、
    設備環境を充実させることによって利回りを上げる事が可能!
  • 坪単価や構造は、後の経営を左右する。
    初期費用を抑える事に意識を向けると危険!

2. 新築アパート経営の初期費用とランニングコスト

2-1. 中古アパートにかかる初期費用

1からアパート経営をスタートさせる人は、中古アパートがおすすめです。

中古を購入する際は、上記の不動産購入の諸費用に加えて、

  • 所有権移転登記費用
  • 不動産仲介手数料

がかかります。(取得金額が400万円以上の場合)

不動産仲介手数料の計算式
物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

中古アパートは新築と比べて、初期費用を安く抑えることができるメリットはありますが、融資審査が通りにくく自己資金を多く用意しなければいけない傾向があります。

また中古アパートは安いといえど、住居数が多く築年数が新しい物件は購入費用が高くなります。

もちろん、東京と地方で値段は異なり、駅から近いなどの立地などで変動します。

2-2. 中古アパートにかかるランニングコスト

修繕は、購入してから数年、またすぐに必要となる場合もあります。

建築基準法に沿わない物件の場合、再度工事が必要になります。そのような費用は、家賃収入などで補うため契約の際には確認が必要です。

また、ランニングコストで絶対にかかる費用は税金です。固定資産税や火災保険・地震保険などがあります。

中古アパートの初期費用まとめ

  1. 初期費用を抑える事ができるため購入しやすいが、経営が安定することとは別。
  2. 修繕費用がすぐに発生する物件には注意。内見時にチェックしよう
  3. 家賃の変動が起こりやすい中古物件を購入する際は、初期費用をいくら出せるかでカバーできる

3. アパート経営の初期費用を用意する方法|銀行でローンを組む

初期費用は、金融機関でローンを組むことにより用意することが可能です。

多くの不動産投資家は、アパートローンを組んでアパート経営を行なっています。

融資額は大体物件価格の70~80%ほど。もちろんあなたの属性や銀行によっては頭金がいらず、フルローン(物件価格目一杯にローンを組むこと)も可能です。

返済の目安としてアパート経営では15年前後の返済期間が効率的と言われています。

銀行でローンを通すには条件がある!

銀行のアパートローン審査では

  1. 年収と返済負担率
  2. 借入時年齢と完済時年齢
  3. 勤務状況(勤務先、勤続年数など)
  4. 債務状況

に加え、そのアパートの収益性・そして、あなたの事業計画も見られます。

事業計画書の必要性

アパートローンを組む場合、

不動産投資の目的・不動産経営・出口戦略などプランが立てられているかどうかもチェックされます。

会社の経営者も、最初にローンを組む前に銀行マンに具体的な事業計画を説明します。

アパート経営をすることはあなたが経営者になることと一緒です。どのように運営し、どのように利益を出すのかを具体的にあなたの口で説明しなければいけません。

そのために、事業計画書を作っておくとスムーズに説明することができます。

関連記事日本政策金融公庫は社会的弱者の味方!不動産投資の融資は可能なの?

2017.08.05

関連記事【2018年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2018.07.25

4. アパート経営の3つの重要ポイントを把握して初期費用を検討しよう

アパート経営に必要な初期費用が3分で丸わかり|新築・中古別

アパート経営を始めるなら、初めはやっぱり初期費用の事が気になりますよね。この初期費用は、ただ物件を購入する為だけに必要な費用ではありません。

つまり、不動産投資は物件を購入する前よりもした後の方が大切だったりします。

投資した後、どのくらいのリターンが望めるかは、初期費用にかかっています。

ポイント1 家賃は5年後下がる可能性があることを頭に入れておく 重要度★★★

アパートの家賃相場は、マンションよりも比較的低い設定となっています。

アパートの需要が無いわけではありませんが、マンションと比べると駅から離れた場所にある事などが影響しています。

特に、地方は東京に比べ人口リスクなどが影響しているため、空室が続くとあまり多くの家賃収入を望めません。

ただ、アパート経営の魅力はマンションより低い家賃設定だった場合でも、区分より戸数が多いため、月々家賃収入が多く見込めます。

先ほど説明したように、空室が続けば家賃を下げて入居者を探す事になります。ましてや、近隣に新築のアパートが建てばそちらに入居者を取られてしまいます。

アパート経営にかかるランニングコストは家賃収入から引かれるものです。

支払いが辛くなる前に、初期費用を多く用意しておく事で、経営破綻などを避ける事ができます。

ポイント2 中古アパートを購入するなら修繕が必要か確認すること 重要度★★

アパートの修繕は、住居数が多いため回数が増える事もあります。また、10~15年に1度は必要に応じて大規模修繕が必要になることも。

建物・設備の老朽化は入居者募集、または入居者の生活に大きく影響するため、

「修繕費用を用意していなかった!」という事態は避けましょう。

また、ペット可・シェアハウス・外国人向けなど、特殊な形で入居者を募集する場合は、敷金の設定が大切です。
住人の過失による住居の損傷は敷金が修繕費になるため、多めに徴収することもできます。

中古アパートを購入していきなり修繕が必要となると、初期費用ばかり取られてリターンが遅くなります。

新築にしても、修繕をおこなう事でアパートの価値は保たれ、買主を見つけやすく売却しやすいです。

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

ポイント3 節税目的でアパート経営するのは危険ということを知る 重要度★★

アパートの構造と耐用年数はローンの返済に影響します。

アパートの構造は、木造軽量鉄骨造などです。木造の耐用年数は22年です。

減価償却が利く残りの年数がローンの返済などとバランスが取れているか?などを確認しておきましょう。つまり、ローンを組む年数によってあなたは自分の首を自分で絞める事になります。

 

また、初期費用にばかり意識を向けていると危険です。アパート経営は、初期費用だけではなくランニングコストがかかります。

節税期間中(22年)の間に、何が起こるかわかりません。思わぬ出費に対応できるよう、融資計画は慎重におこないましょう。

関連記事アパート経営の税金対策を総まとめ|知ればお得な節税のカラクリ

2018.03.23

5. アパート経営で利回りをアップする方法

賃貸とは別の「収入を増やす方法」のご提案です。

アパート経営は賃貸併用できるメリットがありますが、利回りを上げる事ができればローンの返済も楽になります。増やした資金で、新たな運用を始め資産を築くことが可能です。

初期費用が増える方法ですので、ご利用は計画的に

ストレージを取り入れる

ストレージ投資は、トランクルームやコンテナなどの投資を指します。

アパート経営に限らず、不動産投資を行う人は利回りを意識するでしょう。この利回りは、様々な要因から変動し、上げる事も下げる事も可能です。

現在所有のアパートにも取り入れる事ができ、ストレージだけではなくカフェや農園を作ることで、人の繋がりやアパート経営の可能性を上げる方法として有効です。

関連記事トランクルーム経営ではフランチャイズを選ぶべきそのワケとは?!|おすすめ会社3選つき

2018.01.18

6. アパート経営では初期費用だけでなく、今後も見据えた資金計画を

アパート経営は、集合住宅になるため防災の安全規制などが必要になります。

初期費用を用意するだけではなく、建築法にも注意しながら、新築または中古物件を購入しましょう。そうすることで、後の不動産経営を安定させることができ、ランニングコストも抑える事ができます。

またアパートの購入費用はアパートローンで賄うことができます。少なめの初期費用でアパート経営ができることは魅力ですが、余裕を持った収支計画を立てておくことが非常に重要です。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする