アパート経営に必要な初期費用が3分で丸わかり｜新築・中古別

相続税が2015年から改正された事で、土地活用としてアパート経営をする人が増えました。

更に、土地を所有していなくても自己資金0からアパート経営をおこなう事ができ、現在は金利も低いことからもサラリーマン大家さんが増えています。

しかし、アパート経営にはどのぐらいの初期費用が必要なのか把握せず、

ただ「高そうだから」という理由で敬遠している人も多いのではないでしょうか？

 

そこで今回はアパート経営を検討しているあなたに、

• アパート経営にかかる初期費用（新築・中古別）
• 初期費用を用意する事の大切さ
• 初期費用を用意する（銀行でアパートローンを組む）ときの注意点

を解説していきます。

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1. 新築アパート経営の初期費用とランニングコスト

アパート経営においての初期費用、そしてランニングコストを新築中古別に見ていきましょう。

新築アパートの初期費用

新築アパートを購入する際の初期費用は、建築費用とは別に所有権保存登記費用がかかります。

更に、不動産取得税の軽減特例があり、要件を満たせば「住宅課税評価額から一戸あたり1,200万円を控除」する事が可能です。

また、あなたが「土地を持っているか持っていないか」によって初期費用が大きく変わってきます。

すでに土地を持っていて、土地活用としてアパートを新築する場合

土地を既に持っている人は、建物を建築するところからスタートです。アパートの建築費用は以下の通りです。

• 本体工事費
• 設備費
• 屋外電気工事費
• 給排水設備の工事費
• ガス工事費などの別途工事費
• 外構（造園、駐車場設備等）工事費
• 地盤改良工事費
• 空調設備工事などの付帯工事費

アパートの建築費は、建築場所により建築基準法やその他さまざまな法律、法令の制約を受けます。

そのため、初期費用はバラバラで、変動する事を覚えておきましょう。

建築費用は、坪単価×延べ床面積で計算します。また、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順に坪単価は上がります。

土地を持っていない人

アパートを土地から購入する場合は、アパート経営から撤退する場合のために、

「土地の活用ができるエリア」「周辺環境」も考慮しましょう。市街化調整区域の土地や地盤などにも注意です。

 

また、土地を持っている・いないに関わらず、不動産の購入時にかかる税金や手数料は以下の通りです。（諸経費）

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 建築確認申請等手数料
• 司法書士による登記費用
• ローン手数料
• 火災保険料
• 地震保険料

土地購入の流れについては下の記事を参考にしてみてください。

新築アパートにかかるランニングコスト

新築アパートの場合は、中古アパートに比べてランニングコストを比較的抑える事ができます。

新築ですと、敷金、礼金を2ヵ月ずつ頂く事も可能なため、初期費用がかかっても退去者が出るまでは安定して高収入を得る事も可能。

また、どのような設備を取り入れるか、また設備交換費用がいくらかかるのかを考慮しながら検討しましょう。

設備環境をよくすることで、他のアパートよりも入居者を集める事ができます。

つまり、オプションを付けることで利回りを上げる事が可能です。費用対効果を検討しましょう。

2. 中古アパート経営の初期費用とランニングコスト

次に、中古アパート経営にかかる初期費用とランニングコストを見ていきましょう。

1からアパート経営をスタートさせる人は、中古アパートがおすすめ。

新築アパート経営とは若干違う点があるので、よく比較してみることが大切です。

中古アパートにかかる初期費用

中古アパートを購入する際は、先述した不動産購入の初期費用に加えて、

• 所有権移転登記費用
• 不動産仲介手数料

がかかります。（取得金額が400万円以上の場合）

中古アパートは新築と比べて、初期費用を安く抑えることができるメリットはありますが、融資審査が通りにくく自己資金を多く用意しなければいけない傾向があります。

また中古アパートは安いといえど、住居数が多く築年数が新しい物件は購入費用が高くなる傾向に。

もちろん、東京と地方で値段は異なり、駅から近いなどの立地などで変動します。

中古アパートにかかるランニングコスト

修繕は、購入してから数年、またすぐに必要となる場合もあります。

建築基準法に沿わない物件の場合、再度工事が必要になります。

工事費用は、家賃収入などで補うため契約の際には確認が必要。

また、ランニングコストで絶対にかかる費用は税金です。固定資産税や火災保険・地震保険などがあります。

3. アパート経営の初期費用を用意する方法

アパート経営の初期費用は、金融機関でローンを組むことにより用意することが可能です。

多くの不動産投資家は、アパートローンを組んでアパート経営を行なっています。

 

融資額は大体物件価格の70~80%ほど。

もちろんあなたの属性（年収や勤務先・勤続年数・保有資産などの条件）や金融機関によっては頭金がいらず、フルローン（物件価格目一杯にローンを組むこと）も可能です。

返済の目安としてアパート経営では15年前後の返済期間が効率的と言われています。

金融機関でローンを組む｜ローン審査に通るための条件とは

金融機関のアパートローン審査では

1. 年収と返済負担率
2. 借入時年齢と完済時年齢
3. 勤務状況(勤務先、勤続年数など)
4. 債務状況

に加え、そのアパートの収益性・そして、あなたの事業計画も見られます。

アパートローンには事業計画書が必要

アパートローンを組む場合、不動産投資の目的・不動産経営・出口戦略などプランが立てられているかどうかもチェックされます。

会社の経営者も、最初にローンを組む前は、担当者に具体的な事業計画を説明しなければなりません。

アパート経営をすることはあなたが経営者になることと一緒です。

どのように運営し、どのように利益を出すのかを具体的にあなたの口で説明しなければいけません。

そのために、事業計画書を作っておくとスムーズに説明することができます。

4. アパート経営における初期費用の重要ポイント

アパート経営を始めるなら、やはり初期費用の事が気になりますよね。

アパート経営は初期費用さえ準備できればOKというわけではありませんが、初期費用の有無で成否を分けることにもつながりかねません。

不動産投資は物件を購入する前よりもした後の方が重要なのです。

①初期費用を用意することで、家賃収入を経営破綻を防ぐことができる

アパート経営では初期費用（手元資金）を多めに用意しておくことで、経営破綻などを避ける事ができます。

アパートの家賃相場は、マンションよりも比較的低い設定となっています。

アパートは需要がないわけではなく、マンションと比べると木造のものが多いこと、駅から離れた場所にあることなどが影響しています。

 

特に、地方は東京に比べ人口リスクなどが影響しているため、空室が続くとあまり多くの家賃収入を望めません。

ただ、アパート経営の魅力はマンションより低い家賃設定だった場合でも、戸数が多いため、月々の家賃収入が多く見込めます。

 

ただし、近隣に新築のアパートが建てばそちらに入居者を取られてしまい、空室が続けば家賃を下げて入居者を探す事に。

アパート経営にかかるランニングコストは家賃収入から引かれるものなので、家賃収入の減少は大きな痛手となります。

家賃収入が減って万が一、ランニングコストを家賃収入だけで賄えなくなったときは、

初期費用（手元資金）を多めに用意しておくことで賄うことも可能なのです。

②中古アパートを購入するなら修繕が必要か確認すること

中古アパートを購入していきなり修繕が必要となると、初期費用ばかり取られてリターンが遅くなります。

新築にしても、修繕をおこなう事でアパートの価値は保たれ、買主を見つけやすく売却しやすいです。

 

アパートの修繕は、住居数が多いため回数が増える事もあります。

また、10~15年に1度は必要に応じて大規模修繕が必要になることも。

建物・設備の老朽化は入居者募集、または入居者の生活に大きく影響するため、「修繕費を用意していなかった！」という事態は避けましょう。

また、ペット可・シェアハウス・外国人向けなど、特殊な形で入居者を募集する場合は、敷金の設定が大切です。
※住人の過失による住居の損傷は敷金が修繕費になるため、多めに徴収することもできます。

③節税目的でアパート経営するのは危険ということを知る

アパートの構造と耐用年数はローンの返済に影響します。

アパートの構造は、木造や軽量鉄骨造などが主流で、木造の耐用年数は22年です。

減価償却が利く残りの年数がローンの返済などとバランスが取れているか？などを確認しておきましょう。

つまり、ローンを組む年数によってあなたは自分の首を自分で絞める事になります。

 

また、初期費用にばかり意識を向けていると危険。アパート経営は、初期費用だけではなくランニングコストがかかります。

節税期間中に、何が起こるかわかりません。思わぬ出費に対応できるよう、計画は慎重に立てましょう。

5. アパート経営では初期費用だけでなく、今後も見据えた資金計画を

アパート経営は、集合住宅になるため防災の安全規制などが必要になります。

初期費用を用意するだけではなく、建築法にも注意しながら、新築または中古物件を購入しましょう。

そうすることで、後の不動産経営を安定させることができ、ランニングコストも抑える事ができます。

またアパートの購入費用はアパートローンで賄うことができます。

少なめの初期費用でアパート経営ができることは魅力ですが、余裕を持った収支計画を立てておくことが非常に重要です。

 

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