マンション一棟買いでの失敗事例から学ぶ!失敗しないための方法2つ

一棟マンションは区分で購入するよりかなり大きい買い物になります。

そんな大金をはたいたなら、失敗はしたくないですよね。

ここでは、一棟マンションを購入した失敗事例から、失敗を防ぐ方法をずばり2つ簡単にお伝えします。

今から書くことは不動産投資全般に言えることです。区分マンション・アパート経営をお考えの方も読んでいただけたら幸いです。

1. 一棟マンションを購入した人の失敗事例

ケース①資金計画が甘かった

Aさんは投資用にRC造のマンションを一棟購入しました。耐震性もあり、資産としては十分だと考えていましたが、それは間違いでした。

RC造りは頑丈な分、木造より減価償却費が少なくなります。そのため、諸費用として計上できる額が少なくなります。

更に固定資産税や住民税・ローンの返済・管理費・修繕費などでお金が想像以上にかかってしまいました。

家賃収入はあったものの、結局赤字になって売却することにしましたが、売却時にも税金がかかり、Aさんは総合してもマイナス経営になってしまいました。

ケース②格安だからと何も考えずに買った

格安で、高利回りという理由だけで築古一棟マンションを購入したBさん。

購入した物件は支払い可能なギリギリのところでしたが、「ローンが返済できれば問題ない」とそんなに重要視していませんでした。

しかし、そのうち雨漏りや水漏れなどのトラブルが出始めたり、その他設備にも不調が出始めていたのです。

業者に見てもらうと、すべての修繕に500万円はかかるとのこと。しかし、ギリギリのラインでやりくりしていたBさんにお金はありません。

そのまま放置すると案の定空室が増え、売ろうにも不動産の価値が落ちているのでなかなか買い手がみつかりません。

やっと売れても二束三文の値でしか売れず、最終的に残ったのは負債だけでした…

ケース③わずかな賃貸需要に頼った

Cさんは郊外の片田舎、駅からバスで15分かかる場所の中古一棟マンションを購入しました。

駅からのアクセスが不便なのにその物件を買った理由は、すぐ近くに大型ショッピングモールが建っていたからです。最初は満室経営で順風満帆かのように見えたその矢先・・・

そのショッピングセンターが閉店してしまったのです。それに伴い、その場所は他に特に特色のない場所になってしまいました。更に入居者も出て行ってしまい、家賃を下げるも空室続き。

泣く泣くかなりの安値で物件を手放しました。

2. 失敗を防ぐためにできること

上の失敗例から一棟マンション投資での失敗を防ぐ方法を見てみましょう。

といっても、まずは上の例と逆のことをしましょう。


①資金計画を甘くしない

一棟マンションは特に大きい買い物です。修繕などで予想外に多額の出費があることも。
余裕をもった資金計画をたてましょう。 

②格安だからと何も考えずに買わない
「安物買いの銭失い」という言葉があります。格安物件でも築古だとすぐにリフォームや大規模修繕が必要になってきます。その部分の費用も多めに計算に入れましょう。 

③わずかな賃貸需要に頼らない
大学のキャンパスがある・大型ショッピングモールがある
などの一部の要因だけでその物件に決めるのはやめましょう。
最近は大学の都心回帰が進んでいて、キャンパスの移転も珍しくありません。
立地の選定は総合的に判断することが大切です。

2-1. 最初にやっておきたいこと2つ

これは不動産投資全般において言えることですが、

他に失敗しないための秘訣があります。それはずばり

 ①勉強
②パートナー(管理会社)選び

です。

区分マンションと違って一棟マンション投資は、よく言えば「自由」。悪く言えば「全てが自己責任」です。

マンション全体の修繕費は月払いではなく自分で積み立てなければいけませんし、管理会社も全て自分で選ぶことができます。

そんな自由がきく中で、知識がないまま適当に選んだ管理会社に丸投げでよいのでしょうか?

そもそも知識がないまま良い物件は選べません。良い管理をしてくれる良い業者に出会えません。そもそもそれらの良し悪しも分かりません。

 

マンション経営に必要な、最低限の知識はつけておきましょう。

不動産投資の勉強についてはこちら

関連記事初心者が0から不動産投資を勉強する時にオススメの方法3つ

2017.08.29

 

勉強法に加えて、

マンション投資のメリットとデメリットも知っておくのがベストです。マンション一棟買いのメリットに関してはぜひともこちら

関連記事魅力が最大限なマンション一棟投資のメリット7つを徹底解説

2017.10.04

をご覧ください。

2-2. 失敗談を見る!

また、デメリットやリスクを知るには「マンション経営の失敗談」を見ることです。

それを知るには”口コミサイトでみんなの体験談を見る”。

色々な人の体験談を読むことで「これはしなければいいんだな」「こうすればリスクヘッジできるんだ」

など、わかることもあると思います。以下のサイトを参考にしてみてください。

 

マンション投資.COM

シノケンハーモニーが運営しているサイト。
マンションオーナー体験談が成功・失敗共に豊富に載っています。他にもセミナーやQ&Aが載っており、分かりやすいです。

マンションコミュニティ

一般の人の口コミ掲示板。これで私は失敗した・この会社はこういう感じ・このマンションはこうだなど、皆さんが意見を交わしているので参考になることもあるでしょう。

3. 失敗から学べることがある

一棟マンション投資で成功するためには、不動産投資について勉強し、同じ投資方法で失敗した人の体験談を見ましょう。

だからと言って失敗談ばかりみていると、「え?!じゃあ不動産投資なんてやらないほうがいいじゃん・・・」

とマイナスなイメージを持ってしまわれると思います。しかしリスクヘッジさえすれば、つまり「失敗例」と反対のことをすれば失敗することはありません。

 

「人の振り見て我が振り直せ」。「失敗は成功のもと」。実際の失敗談や口コミを通して見えるものの中に成功のカギが隠されています。

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