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マンション一棟を購入するまでの流れ|準備を怠らずに華麗なスタートを切ろう

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あなたが不動産投資をする時、スタートラインはどんな投資形態でも「購入」してからです。

でもそのスタートラインに立つまでは入念な準備が必要です。

 

陸上選手がスターティングブロックに足を乗せるまでにどれほどの努力・準備をしてきたでしょう?

日々のトレーニング・体調管理etc…

 

不動産投資も同じです。購入というスタートラインに立つ前には準備が必要です。

ここでは、一棟マンションを購入する前にすることから、購入後までの流れをつづってみました。

1. 一棟マンション購入前に参考にするサイト

マンション一棟といっても値段はピンキリです。

  • 最寄り駅の利便性
  • 駅徒歩分数
  • 築年数
  • 周辺環境
  • 造り(木造・S造・RC造・SRC造など)

条件によって大きく変わってきます。

中には区分マンションやアパートほどの価格(1000万円以下)で買えるようなものまであったりします。

マンションを購入する前にサイトで物件情報をまずは見比べて、あなたの狙うエリアのマンションの相場がどれぐらいなのか、またどのような物件があるのかをあらかじめよく調べておくことが重要です。

その際、たくさん物件を扱っているサイトをピックアップしたのでまずはこちらを参考にしてみてください。

(情報は2018年2月現在のものです)

ノムコム・プロ

不動産投資の収益物件サイト。建物から土地・売却まで行っています。

LIFULL HOME’S

全国の一棟マンションが2000件以上。流し読みするだけでも物件概要がざっと見え、分かりやすいサイトです。

楽待

やはり定番の楽待。10000件以上のボリュームと会員限定物件も。

健美家

一棟マンションが6000件以上。半分以上が首都圏の物件です。ワンクリックでエリア切り替えができるのもいいですね。

2. 契約までの流れ

最初にサイトでマンション価格の相場感を掴んだら、まずは不動産会社に問い合わせるところから始まります。

契約に至るまでを上記の図の順番にご説明していきます。

2-1. 不動産会社に問い合わせ

不動産投資の成否を左右する大事なことです。

もちろん、先述通りサイトで一棟収益物件にはどのようなものがあるのか、「自分が狙うエリアの相場などを調べておく」ということは重要です。

その知識を持ったうえで色々な業者に非公開物件がないか問い合わせます。

非公開物件…掘り出し物件はサイトには中々載っていません。

不動産会社に問い合わせたり、ホームページ上でメルマガ会員になったりするともらえることがあります。

手間がかかるように思えますがサイトを1つ1つ見て探すより早い場合もあります。

立地や築年数など譲れない条件などはいくつか考えておくとスムーズです。

 

業者に問い合わせたら、実際にその会社に足を運んで、話を聞いたり、物件の内見に行ったりすると思いますが、

  • 会社の情報を見て信頼と実績があるか調べる
  • 顧客目線で親身に物件を選んでくれる
  • 相談をしたら全て真摯に答えてくれる
  • リスクも含めて説明してくれる

そんな不動産会社で収益物件を選びましょう。

関連記事本当に良い不動産投資会社の選び方|信頼できる超厳選おすすめランキング4社

2017.06.12

2-2. 買付申込書の提出

※買付証明書の例

物件が決まったら「買付申込書」を提出します。自分自身で書式を作ることもできますが、基本的に仲介の不動産会社のものを使用します。

物件が決まったら早く抑えて売主側に申込書を見せることが重要なので、FAXでやり取りするのが一般的です。

2-3. 融資を打診する

買付が決まる前に予定している金融機関に対して融資を打診しましょう。

上図のように銀行や収益物件によって融資のつきやすさは様々で、

融資限度が年収の10~20倍のこともあれば、年収の10倍までという銀行もあったりします。まずは金利の低い銀行から融資を打診していきましょう。

※ローンについてはこちら

関連記事不動産投資ローン活用の秘訣|レバレッジ効果を最大限に!銀行別融資の条件とは

2017.06.07

高属性は有利だけど?!

上場企業・公務員・医師・弁護士などの高属性の方は融資が通りやすい傾向にあります。簡単に通るからという基準だけで物件を選ぶと営業マンにあまりよくない物件を掴まされてしまう可能性もあります。

自分の判断基準は見失わないように慎重に選びましょう。

2-4. 価格交渉

価格交渉は、不動産会社が仲介に入っている不動産売買は、価格交渉も間に入って行われます。
希望額は買付申込書に記載して、そこからのやりとりは電話やメールで進めます。

売主からの回答は仲介会社を通じて連絡が来ます。指値が通れば購入に進めますが、売主が拒否するとこのやり取りを数回繰り返すことになります。

価格交渉で時間がかかりすぎると、あとから買付を申し込んできた人に買われてしまうこともあるので注意しましょう。

2-5. 重要事項説明を聞く

不動産の売買契約の前に、不動産会社の宅地建物取引士から「重要事項の説明」を受けます。一棟マンションはとくに説明項目が多いので半日ほどかけてじっくり説明します。

重要事項説明は、建物が今どのような状態なのかを知る上で最も重要な情報なので、しっかり話を聞きましょう。

2-6. 売買契約を締結

重要事項説明を全て聞いて納得したうえで売買契約を締結します。
売買契約書に署名捺印をし、収入印紙を貼って消印を押します。(印紙代は基本的に買主と売主で折半)

売買契約と同時に売主に手付金を支払います。売買代金の20%以内と宅建業法では決められていますが、大体5%前後のことが多いです。

現金手渡しが主流で、振り込みという方法もあります。いずれにせよ売主から領収書をもらいましょう。

2-7. 融資の申し込み

売買契約を締結し終えたら、融資の正式な申し込みをします。

申し込みをすると最終審査をし、融資の可否が決まります。この時に最終審査でNGとなることもあります。

そのため、銀行融資を利用して購入する場合、契約書に必ず「ローン特約」を入れることを忘れないでください。

ローン特約を入れることで、不動産購入時に予定していた融資が不成立になると、売買契約を白紙に戻すことができます。結果、すでに支払っていた手付金も無利息で取り戻すことができます。

2-8. 引き渡し

売主に残代金を支払います。(ローン利用の場合は金融機関とローン契約をしてから)

同時に司法書士立会いのもとで所有権移転の登記を行い、鍵や物件資料一式を引き継ぎます。

更に、仲介の場合は不動産会社に仲介手数料を支払い、その他代金(3で記載)も日割り計算で清算します。

以上がマンション売買の大まかな流れです。

3. 一棟マンション購入までにかかるお金

ここまで、一棟マンションを購入するのに必要な流れをお伝えしてきましたが、どのような資金が必要になるのでしょうか?ここにまとめてみました。

①仲介手数料
売買価格の3.15%+6万3,000円(税込)

②印紙代(売買契約書)
200円~60万円
(例・1,000万円~5,000万円の場合2万円/5,000万円~1億円の場合6万円というように売買価格によって決まっている)

③土地不動産取得税
固定資産税評価額×2/1×4%
※ただし、特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
土地及び住宅 3%(平成30年3月31日まで)・住宅以外の家屋4%

④登録免許税
・土地所有権移転費用:固定資産評価額×1%
・建物所有権移転費用:固定資産評価額×2%

⑤ローンを組む場合の料金
融資手数料・保証料・抵当権設定費用など

物件価格が高ければ高いほど、その他の費用も高額になっています。各費用を明確にして、資金計画を立てましょう。

3. 購入後にすること

物件の引き渡しまで終わって、さて!これで一安心。・・・・ではありません。

これから物件を貸して、家賃収入を得なければ不動産投資の意味がありません。まだやることがあります。

3-1. 管理会社を見つける

一棟マンションを自己管理するというのは、

  • 不動産や管理に関する知識
  • 入居者や各業者とやりとりするコミュニケーション力
  • どんな問題が起こっても冷静に対処できる精神力
  • いつ何時呼び出されても駆けつけられる体力や時間

など数多くのことが必要です。

なので管理会社に管理を委託することをオススメします。

管理会社を探すには、口コミや資料請求をして調べたり、管理会社に実際に訪問して話を聞いて決めるという手があります。

満室経営を目指すため、こちらも手を抜かずに、自分に合った親切で丁寧な管理会社にマンション管理をお願いしましょう。

自己管理・管理会社についてはこちらをご覧ください

関連記事オーナー管理の知識を総まとめ|おすすめ管理会社ランキング付

2017.06.20

3-2. 保険に入る

一棟物件を持つことは、区分所有と違って何があっても自分の責任です。地震や火災などの災害時、保険に入っていないとあなたも入居者も大損害を被ります。

少なくとも火災保険は必須で、できれば地震保険や施設賠償責任保険に入っておくこともオススメします。

一棟マンションの保険についてはこちらをご覧ください。

関連記事マンション一棟のオーナーが実践しているリスクヘッジとは?火災保険の解体新書

2017.10.08

4. マンション一棟購入は入念な計画と準備を!

一棟マンションは区分より多額を出費することになります。そこにかかる手数料や税金も決して安いものではありません。

購入前の準備・・・つまり物件探しや資金計画、業者とのやりとりを手を抜かずに入念に行ってスタートラインに立ち、華麗なスタートダッシュを決めましょう。

スタートダッシュを決めてからも油断せずに走りぬきましょう。

当記事があなたの不動産投資のスタートダッシュを決める一助となれたなら光栄です。

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