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マンション一棟買いをするリスクと対策集7選|知れば怖いもの知らず!

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何か行動を起こすとリスクとデメリットがついてきます。

リスクとは危険性や危険度の事、予想通りにいかない可能性のこと。

そしてデメリットは欠点の事です。

行動をしたときに対する危険性が「リスク」・物事の短所や欠点が「デメリット」

そのリスクやデメリットをあらかじめ知っていたら、「対策」ができますよね。

 

例えば「歩く」には「転ぶ」というリスクがあり、「疲れる」というデメリットがあります。

転ばないようにゆっくり歩く・疲れないためにはこまめに休憩をとるなど、対策は何かしらあります。

今回は一棟マンション一棟買いのリスクやデメリット、そして対策をご説明していきます。

1. マンション一棟買いのリスクと対策7選

一棟マンション経営を考えているあなたに。

リスクとデメリットは知って、対策を練ることで失敗のリスクが低くなる上に怖くなくなるんです。

ほとんどが自己責任になってしまう半面自由がきき、満室なら大きな収入が見込めるマンション一棟投資。どんなリスクが隠れているのでしょうか?また対策法も知っておきましょう。

1-1.空室リスク

不動産投資をする上で避けられないのが空室リスク

一棟マンションでは扱う部屋数が多い分、空室リスクの分散ができますが、全く埋まらない場合大損害を被ることになりかねません。

例えば、家賃5万円で10戸のマンションだったら満室時で月収が50万円。

当たり前のことですが、全室空室の場合と50万円のひらきが出ます。

管理費や固定資産税などの税金と合わせると空室はかなりの痛手です。

1-2. 賃料を下げたときのダメージが大きい

主に中古マンションの話になりますが、建物が劣化するにつれて賃料を下げなければ入居者が付かない場合もあります。

その場合、下げた賃料×戸数分賃料が下がるので、上記の空室リスクに共通して言えることですが、家賃を下げる前にきちんと空室対策をしましょう。

家賃を下げる前にできる空室対策として

・リフォームやリノベーションをする
・募集方法を変える
・共有部分をきれいにする
・オートロックや防犯カメラなど、設備を充実させる

など入居希望者を惹きつける工夫をすることが大切です。

1-3. 修繕費用問題

一棟を自己管理する場合、修繕費用も膨大になります。退去するたびにリフォーム代が出たり、共有部分の修繕費やメンテナンス代(エレベーター点検・清掃・電球の交換など)が必要になります。

自分で業者を呼んだりDIYをしたりは手間もかかりますし、いつ修繕費が発生するかも分かりません。夜中でも対応しなければいけない時もあります。

自己管理の手間を考えると一棟投資は管理会社を利用することをお勧めします。(委託管理費は家賃収入の5%前後)

管理費から修繕積立金を捻出することが理想的ではありますが、自分でも余裕を持たせた収支計画を立てておくことが必要です。

1-4. 災害リスク

区分所有で色んな場所に投資するより、もちろんのこと一箇所の投資なので災害が起きたとき、災害リスクの分散ができません。オーナー自身でできる対策として、

  • 新耐震基準(1981年6月改正)のものを選ぶ
  • 耐震・免震強度を細かく確認しておく
  • 地震保険・火災保険は入っておく

など注意が必要です。

所有物件で事件や事故などがある可能性もごくわずかですがあります。事前に購入することは防ぎましょう。

また、保険には入っておくことが重要です。

事故物件についてはこちらのサイト(http://www.oshimaland.co.jp/)を参考にしてみてください。

関連記事【事故物件ランキング】 所有する不動産がまさかの瑕疵物件に|対策・対応5ポイント

2017.08.14

1-5. 投資金額が大きい

一棟投資は、当然のことながら区分の投資と比べて金額が大きくなります。返済比率には要注意です。

満室時の収入に対する借入返済額は50%が理想です。

下記が目安になります。

(満室時の収入に対する返済比率が)
40%以下:安全
50%以下:やや安全
50~55%:やや注意が必要
55%以上:危険

マンション一棟で投資すると返済以外にもリフォーム代・管理費・各種税金が大きくかかり、合計家賃収入の20%程度はかかります。

また、全国平均の空室率が20%超のこの時代、どんなに対策を入念にしても、空室を10%ほどは見込まなければいけません。

これらを踏まえた上でキャッシュフローを考えると50%に抑えたほうが安全なのです。

一番良いのは自己資金率を高くすることです。

1-6. 流動性が低い

流動性は簡単に言うと「資産を売りたいとき、どれくらい早く現金化できるか」です。

元々不動産は現金化に時間がかかる、いわゆる流動性が低い資産ですが、一棟マンションは区分よりも高額なので流動性が低い傾向にあります。

売りたいときに、築年数や設備など物件のスペック・立地・時期によってはすぐ売れないこともある・・・ということも考慮しましょう。

不動産売買はタイミングが重要。
買うときは閑散期(1月・8月の俗に言う「一八(いっぱち)」)を狙う。

売る時は不動産取引が活発になる3月より前を狙うのも手です。

すぐ売れるものではないので、12月から売却活動をスタートするのが得策です。

ただ、立地がいいと大きなキャピタルゲインを狙えるのもマンション一棟投資の特徴です。
不動産会社に査定などを依頼し、タイミングを見極めましょう。

1-7. 副業の片手間ではしにくい

トラブルが起きたときにいちいち業者に依頼していると、収益がなかなか上がりません。

不動産業者・リフォーム業者・銀行などの協力会社と直接やり取りを行うスキル・ある程度の不動産知識も必要になります。

管理物件の戸数によっては業者からの連絡が頻繁になり、仕事の支障になることもあります。

時間・知識・努力・トラブルを的確に対処する力が求められます。

一棟はどちらかと言えば中級者~上級者向けになるでしょう。

仕事の片手間で一棟マンション経営しているサラリーマン・主婦も多くいます。

ただ、その人たちの中に努力を惜しんでいる人はいません。

きちんとマンション経営を勉強したうえでアーリーリタイア(専業大家になる)を目指す…ぐらいの勢いでマンション一棟買いをしましょう。
不動産会社との連携は重要ですが、任せきりもよくありません。

2. マンション一棟買いのリスク回避は難しくはない

以上の例から見てわかる通り、マンション一棟を購入するリスクというのは、主に区分マンションでのリスクが膨大になったイメージです。

注意点は区分も一棟もほぼ同じですが、投資金額が大きいのでより細心の注意を払うことが必要です。

しかし対策さえすればほとんどのリスクやデメリットはカバーできます。

基本的に

  • 需要が高い物件を選ぶ
  • 業者に任せきりにしないで自分でも積極的に経営をする
  • 不動産会社との密な関係を築く

といったことが重要なのがお分かりいただけたと思います。

 

リスク・デメリットとメリット両方を鑑みながら区分マンションか、一棟マンションか、はたまたアパートで投資をするかどうかの決断をしましょう。

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2017.10.04

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