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耐震基準ができた目的とは?|旧耐震基準と新耐震基準の違いを解説!

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日本は世界でも有数の地震大国です。そのため、家の購入や賃貸を検討している人の中で、「耐震」を気にする人は多いです。

新築なら耐震に対して安心感があるでしょうが、中古を購入したり、賃貸に入居したりするときには不安に思う人も多いでしょう。

逆に言うと、賃貸物件の運営をしている人などは、耐震について詳しく知っておくべきということです。

そこで今回は、耐震基準について詳しく解説していきます。

特に、旧耐震・新耐震は、専門的な知識を持っていない一般の方の中でも知っている人が多いので、賃貸物件経営者であれば詳細を理解しておく必要があるでしょう。

今回は耐震基準とは何か?旧耐震・新耐震の違いとは何か?耐震診断をするべきか?などについて解説していきます。

1. 耐震基準とはそもそもなんのために出来たのか?

耐震基準が出来た理由は、当然ながら「建物の耐震性を向上するため」です。

建物を建築するときは、建築基準法に則って設計をして竣工時に検査確認済証を取得することで、建築基準法に適合した建物と認められます。冒頭でも言いました通り、日本は世界でも有数の地震大国ですので、過去の大地震では甚大な被害を受けてきました。

その地震での教訓をもとに、倒壊・損傷した建物を検証し、建物の耐震性を高めるための法整備が進められてきたのです。

そのため、耐震基準は改正されており、「進化する法律」と言われるほど、時代によって変わっています。一方で、耐震基準がどんどん変わるということは、新しい基準で建てられた建物と、古い基準で建てられた建物が混在しているということでもあります。

2. 新耐震基準はいつ頃からできたのか?

前項のとおり、耐震基準は何度か変更が加えられていますが、その中で特に大きな変更を加えたタイミングで「新耐震」と「旧耐震」に分かれています。

1981年6月1日に建築基準法が改正された

新耐震は、1981年6月1日の建築基準法改正によってできました。耐震基準自体は1971年、1981年、2000年に改正が行われましたが、その3回の改正の中でも1981年の改正内容が最も大きい改正になりました。

旧耐震か新耐震かで、不動産会社が査定をするときの資産価値はもちろん違いますし、入居者の心理にも新耐震か旧耐震かで大きく影響を与えます。

つまり、新耐震か旧耐震かで建物の資産価値は大きく異なってくるというわけです。

そもそも、1981年6月1日に建築基準法が改正された理由は、1978年の宮城県沖地震の被害によるものでした。

宮城県沖地震では全半壊の建物が4,385戸、一部損壊の建物が86,101戸という甚大な被害を受けたため、耐震基準を変えざるを得なかったというわけです。

被害の中でも最も甚大だったのは、ブロック塀の損壊による死者が11人もいたという点です。これらの状況を踏まえ、1981年に改正に至ります。

新耐震基準とは?

さて、新耐震基準で最も変わった点は以下2点です。

・許容応力度計算
・保有水平耐力計算

簡単にいうと、宮城県沖地震で建物の倒壊に巻き込まれた人が多かったことで、その倒壊による人的被害を減少させるために上記2点を改正しました。

許容応力度計算とは、建築物の部材自体が、損傷を受けない最大の力を計算することです。

要は、地震によって建物へのダメージはどの程度あり、どの程度損傷するかをきちんと計算します。それによって、建物倒壊の危険性を下がるというわけです。

また、保有水平耐力とは、建築物が保有する水平方向の耐力のことであり、地震の揺れに対する抵抗力のことです。

新耐震では、保有水平耐力を強化することで、大地震にも耐えられる建物の建築を義務付けました。細かい改正はほかにもありますが、1981年の改正のポイントはこの2点が大きいです。

3. 旧耐震基準と新耐震基準にはどんな違いがあるのか?

では、具体的に旧耐震と新耐震について、以下の違いについて解説していきます。

・震度5の地震に対する耐震内容
・震度6の地震に対する耐震内容
・新耐震の税制優遇

震度5程度の地震に対する耐震の内容の違いについて

新耐震基準は、震度5程度の地震に対して、「建築物の各部材が損傷を受けないこと」が条件となっています。

一方、旧耐震の場合は震度5程度の地震に対して「倒壊または崩壊しなければ良い」という基準だったので、耐震基準の考えが全く異なることが分かると思います。

旧耐震の場合は震度5で損傷する場合があるので、壁や屋根の一部が崩壊して、その崩壊に巻き込まれてしまうリスクがあります。

震度6以上の地震に対する耐震の内容の違いについて

また、新耐震の場合は震度6~7の地震については「倒壊または崩壊しないこと」と定められています。

一方、旧耐震の場合はそもそも震度5程度の地震までしか言及していないので、震度6以上の地震に対しては何が起こるか分かりません。

ご存知の通り、震度6を超える地震は直近でも東日本大震災、熊本地震が発生しているので、そのような地震に対して旧耐震はリスクが高いと言えるでしょう。

新耐震基準と旧耐震基準は税制の違いもある

このように、新耐震と旧耐震は建物の耐震性能に対する基準の違いに加え、税制に関しての違いもあります。

それは、新耐震の建物は税制優遇があるので住宅ローン控除を受けられますが、旧耐震は受けられないという点です。

住宅ローン控除とは、住宅の購入や改修時にローンを組んだ時、年末残高の1%を所得税・住民税から控除するという税制優遇です。

もろもろ条件や限度額は個々で異なりますが、たとえば年末に2,500万円のローン残高があれば、年末調整で25万円(2,500万円の1%)が返還される可能性があります。

また、住宅ローン控除だけでなく、新耐震基準を満たしていれば築年数に関係なく「耐震基準適合証明書」を取得でき、これがあれば以下の優遇もあります。

・登録免許税の減額
・不動産取得税の減額
・地震保険の割引

地震保険の割引は税金ではありませんが、新耐震であることでこれだけの優遇が受けられるのです。

つまり、新耐震の建物は、単純に地震時の安心感だけでなく、金銭的なメリットもあるということです。

4. 耐震等級って何?

つづいて、耐震等級について解説します。耐震等級とは、一般の人にも「耐震」について分かりやすく言語化したものと思ってください。

耐震等級について

上述したように、耐震基準の改正は1971年、1981年、2000年に大きな改正があったと言いました。

その中で、2000年の改正時に「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」が施行され「耐震等級」が誕生したのも大きな改正と言えるでしょう。耐震等級は、簡単にいうと誰が見ても分かりやすい、耐震についてのモノサシです。

つまり、耐震等級をつくっておくことで、建築の知識がない一般の方も、自分が住もうとしている建物の耐震性について理解できるということになります。

従来までは、「地震に強い家」という曖昧な表現であり、具体的にどのくらい地震に強いのかは分かりにくかったです。それを、「等級」によって明確にしたのは非常に大きなことと言えます。

耐震等級の内容について

さて、そんな耐震等級ですが、等級1~3に分かれており、以下のように定義づけされています。

耐震等級1

・建築基準法で満たさなければならない最低限の基準
・震度5強程度の地震で損傷することがない
・震度6強~7の地震で倒壊することはないが、損傷する可能性あり

耐震等級2

・等級1で想定する地震の1.25倍に耐えられる性能
・構造躯体(壁・床組み・屋根組み・部材結合部等)について、国交省が定める「耐震住宅」「免震住宅」の性能に適合している

耐震等級3

・等級1で想定する地震の1.5倍に耐えられる性能
・構造躯体について等級2よりも強度を向上させた構造

基本的に、一般の住宅は耐震等級1と思って良いです。建築基準法の最低限ではありますが、そもそも新耐震になっていることで、「最低限」のラインはぐっと上がっています。耐震等級2は病院や学校など、災害時の避難所や人が集まる場所に採用されています。

また、耐震等級3については、防災の拠点となる建物(警察署や消防署など)に採用されています。

耐震等級については以下の記事を参考にしてください。

関連記事耐震等級って何?1~3の等級について簡単解説!|耐震基準のポイントを紹介!

2018.07.31

5. 1981年に建築された物件だからといって、必ずしも新耐震基準を満たしている訳ではない

新耐震についての注意点として、「1981年に建築された=新耐震ではない」という点を理解しましょう。

建築が確認された日がポイントとなる

上述したように、1981年6月1日に新耐震基準の建築基準法が施行されました。注意点は、1981年6月1日時点の建物の状況です。

建物は、大きく分けて以下3つのフェーズに分かれます。

  1. 確認済証審査→合格→発行(建築確認)
  2. 着工
  3. 検査済証審査→合格→発行(竣工)

設計段階で耐震基準(建築基準法)に適合しているかを審査するのが確認済証の審査です。

そのため、1981年の6月1日時点で建築確認がされて確認済証が発行されていれば、その建物は新耐震というわけです。

たとえば、1981年6月1日に竣工したのであれば、上記の第3フェーズ(検査済証)までいっているので、恐らく新耐震ではないでしょう。

新耐震基準が設計上なのか税制上なのかもポイントとなる

もう1つの注意点は、登記上の建築の日付が1982年1月1日以降となっている建物は、税制改正により税法上は新耐震基準を満たすとみなされる点です。

ただし、木造だと建築確認から竣工までに約4カ月、マンションだと1年以上かかります。そして、登記は竣工時以降しかできません。

仮に、1982年1月5日に登記したマンションがあったとしても、建築確認は1年前の1981年1月に発行されているかもしれません。

この場合、税制上の優遇を受けることは可能ですが、耐震基準としては旧耐震になる点は認識しておきましょう。

6. 新耐震基準の物件の耐震で本当に地震は大丈夫なのか?

ここまで、新耐震は震度6~7の大地震でも倒壊しないレベルの建物と解説してきました。

では、実際に阪神淡路大震災と熊本地震ではどのような被害が出たのでしょうか?その被害状況を確認することで、本当に地震に対して強いかどうかが分かってきます。

阪神淡路大震災

阪神淡路大震災は、1995年1月17日に兵庫県南部で発生した最大震度7の地震になります。この地震による被害は以下の通りです。

旧耐震 新耐震
大破以上 29% 8%
中小破 37% 16%
軽微な被害or被害なし 34% 75%

熊本大地震

熊本地震は、2016年4月14日に熊本県と大分県で発生した、最大震度7の大地震になります。この地震による被害は以下の通りです。

旧耐震 新耐震
大破以上 46% 15%
中小破 49% 54%
軽微な被害or被害なし 5% 31%

この数字を見れば説明不要だと思いますが、新耐震と旧耐震での被害状況は明らかに違うことが分かります。

この点から、やはり新耐震の耐震は旧耐震と比べて、はるかに地震に強いと言えるでしょう。

7. 家の耐震診断を受けておく事で家の状態を知っておこう!

最後に、家の耐震診断について解説します。耐震診断とは、第三者に家をチェックし耐震について診断してもらうことで、入居者に安心感を与えらえるものです。

耐震診断は受ける必要はあるのか?

上述したように、新耐震基準をクリアしていれば、地震に対して一定の耐久性のある建物と言えます。

しかし、1981年6月に建築確認が下りた建物であれば、2018年には築37年です。

経年劣化によって建物には細かな損傷があるかもしれませんし、それによって耐久力が落ちているかもしれません。

耐震診断をすれば、その点を確認できるので、入居者にとっても大きな安心材料になります。

自分で簡単にできる耐震チェックについて

非常に簡易的ですが、以下のような点をチェックすれば自ら耐震チェックすることが可能です。

  • 1981年6月以降に建築申請されているか?
  • 大きな災害を受けたことはないか?
  • 増築した経歴はないか?
  • 1辺4m以上の吹き抜けはないか?

まずは、上述したように1981年6月1日以降に建築確認をしていれば、その建物は新耐震です。

また、過去に大きな災害を受けていると、床下や屋根裏などの躯体が損傷している場合があります。

増築した経歴があると、接合が適切に行われていないなど、地震に対するウィークポイントがあるかもしれません。さらに、1辺4m以上の吹き抜けがあると、地震発生時に建物が歪む危険性があります。

この4点をセルフチェックし、該当箇所が多い場合には、耐震診断を受けることをおすすめします。

仮に、投資用物件の場合は、耐震診断をしているというだけで入居者心理は和らぐでしょう。また、自治体によっては耐震リフォームのために助成制度があるので、仮にリフォームする際は自治体に問い合わせてみることをおすすめします。

8. 家を購入する人や借りる人は耐震基準を見ている!

このように、日本は地震が多いお国柄もあり、住居を選ぶときは耐震を重視する人は多いです。

特に、最近ではネットで調べると、すぐに旧耐震・新耐震くらいは調べられるので、新耐震かどうかをチェックする入居者は多いでしょう。

旧耐震の物件を保有している人はもちろん、新耐震の物件でも劣化が見受けられる場合などは耐震診断をすることをおすすめします。

まずはセルフチェックをして、耐震診断すべきかを判断しましょう。

 

耐震診断と耐震工事の補助金制度については以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事耐震工事による補助金制度を上手に活用!|まずは耐震診断から受けてみよう!

2018.07.31

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