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中古マンション購入で押さえておくべき注意点7つとありがちな失敗例を紹介

マンションの購入は、人生の中で一番高価な買い物と言われます。

そんな高価な買い物では、誰もが失敗をしたくありません。

しかし、注意をしてマンションを選んだとしても、注意すべきポイントがわかっていないと、後で失敗したということになる場合もあります。

 

せっかく購入するなら納得のいく中古マンションを手に入れたいですよね。

購入してから後悔しないポイントを要所要所で確認していきましょう。

今回は、中古マンションを購入する際に、覚えておくと安心な注意点7つとありがちな失敗例をご紹介します。

Index

1. 中古マンション購入の注意点7つ|知っておくべきポイント

中古マンション購入の注意点7つ|知っておくべきポイント

新築マンションは建物の完成前に購入することが多いですが、中古マンションは完成している建物を見て購入の判断をすることが可能です。

そのため、注意して見るべきポイントも多いですが、安心して購入できるポイントでもあります。

周辺環境や建物自体など、中古マンション購入時の注意点やポイントをおさえておきましょう。

①どのような災害リスクがあるのかを確認する

近年、自然災害のニュースが増えてきています。

自然災害リスクの度合いは、居住エリアによって大きく変わり、中古マンションを選ぶ際にも周辺地域で起こり得る災害リスクを下調べしておくと安心です。

自治体のハザードマップ

中古マンション周辺地域の災害リスクを調べる方法として、自治体のハザードマップが有効的。

ハザードマップは自然災害の対策として、被災想定区域や避難場所など、防災関連施設を表示した地図となります。

このハザードマップから、マンションの立地が災害リスクから守れるか判断する材料となるでしょう。

②新耐震基準を満たしているか建築基準日を確認する

日本は地震大国であり昔から大震災が度々起こったため、1981年6月に建築基準法の耐震基準が大きく見直されました。

震度6強~7ほど(旧耐震基準では震度5強程度)の地震でも倒壊しないことが基準となっています。

よって1981年6月以降に建築確認を受けたマンションは、新耐震基準で建てられたマンションではありますが、建設期間の関係で入り混ざっている時期も。

耐震基準改定後間もない中古マンションを購入する場合は、管理組合に確認してみると良いでしょう。

③築年数による建物の特徴

築年数によるマンションの特徴は、ただ新しいか古いかだけでなく、構造上の特徴や傾向があります。

1980年代

耐震基準の境目は1980年代以降のため、耐震面は問題ないですが、ペアガラスや樹脂サッシがほとんど使われていないため「断熱性の弱さ」が目立ちます。

リビングとダイニングが別々という間取りが多いのも特徴です。

1990年代

オートロックなどのセキュリティー機能が登場し始めました。

スラブ(床板)の厚さが増したことで、防音性能が向上したものが多いでしょう。

2000年代

二重床・二重天井構造が主流となっています。

居住空間の梁も少なくなり、広い空間がとれるようになりました。

住宅の品質確保のため、法律によって売主の瑕疵担保責任が最長10年に改定。

このように築年数によっての特徴がわかると、目で見てわからない部分も判断できます。

④中古マンションの管理状況

中古マンションはすでに住民が暮らしているため、管理状況までみることができます。

築年数と共に建物が劣化してくるため、定期的なメンテナンスが必要。

築年数が経っているにも関わらず、大規模修繕を行っていない場合や、ヒビや外壁の劣化が目立つ場合は注意するポイントになります。

 

修繕費の貯蓄状況や今後の計画なども見ることが可能です。

さらに共用部分が、どのように使われているかも大切なポイント。

ゴミ置き場・メールボックス・エレベーター・駐輪場など綺麗に使われているか、清掃が行き届いているか見ることで管理体制や住民の傾向を判断することができます。

⑤資産価値が落ちにくい物件かどうかの確認

今や不動産の購入は、終の棲家というより「うまく運用する」という意識が強くなってきました。

その時のライフスタイルに合わせて、居住環境も変えて住み替えるということも珍しくないのです。

そこで重要になってくるのが物件の資産価値

資産価値のあるマンションであれば、売却もしやすく、次の物件への引っ越しもしやすくなります。

資産価値が落ちにくい物件であるか、将来的な部分も含めて判断すると良いでしょう。

⑥専有部分の設備におかしい部分はないか

図面ではなかなかわかりにくい部分なのが、専有部分の設備です。

色々な設備がついているのは嬉しいことですが、それが問題なくちゃんと使えるものかというチェックも忘れてはいけません。

劣化が目立つ場合や消耗するような設備は、内覧の際に確認しておくと安心です。

⑦資金計画に無理はないか

マンションを購入する際は、価格は高いけど環境が良いからと言って、当初の予算をオーバーしてしまうことも良くあります。

また、中古マンション購入時に必要になるのは、物件価格だけではありません。

税金や諸費用も必要になるので、あらかじめチェックしておきましょう。(中古マンション購入にかかる費用については後述します。

 

住宅ローンは長期間で組むため、資金計画に無理がないか考えることが大切です。

金融機関との住宅ローンの組み方も、金利の状況でローンプランも考えましょう。

2. 新築マンションより中古マンションを選ぶ人が増えている理由

新築マンションより中古マンションを選ぶ人が増えている理由

近年の不動産市場では、新築マンションより中古マンションの注目度が上がっています。

日本では新築マンションの方が強く支持されてきましたが、さまざまな理由で中古マンションを選ぶ人が増加傾向です。

新築マンションよりも価格が割安になっている

近年、不動産価格は上昇しており、中古マンションの割安感が魅力となっています。

築年数と共に価格が下がっていくことは一般的です。

 

新築マンションの価格には、販売広告費用・モデルルーム費用・販売に関わる手数料などが加わったプレミアム価格。

中古マンションの価格は、需要と供給により相場がある程度決まっています。

物件の下見をすることが出来る

新築マンションは、建物の完成前であることが多く、モデルルームで購入を決めるケースがほとんどです。

逆に中古マンションはすでにある物件のため、建物はもちろん居住空間や共用部まで見ることができます。

自分好みにリフォームすることが出来る

新築マンションの場合は、新しく綺麗な状態のため、リフォームは考えず気にいったものを購入することが一般的。

中古マンションの場合は、リフォームで自分好みの住まい空間が作りやすいです。

古さを感じる間取りや設備だったとしても、リフォームで新築のような空間が作れます。

理想の住まい空間にするために、コストパフォーマンスが高く人気です。

3. 購入するときに覚えておきたい中古マンション特有の特徴

購入するときに覚えておきたい中古マンション特有の特徴

中古マンションでは、部屋の空間はリフォームによって変えられますが、変えられない部分があるのも特徴です。

変えられない部分は、特に注意して見ておく必要があります。

中古マンションの状況

中古マンションの状況は新築マンションと違い、建物・元からの居住者・管理や修繕積立金の計画・周辺環境など、

購入しても自由にできないことがいくつかあります。

ヒビ等の劣化は修繕工事で直せますが、一人の意見では実行できないため変えにくい部分のひとつになります。

マンションに住んでいる近隣住民

マンションに住んでいる住民を確認することは難しいですが、近隣トラブルは少しでも回避したいものです。

ベランダの様子やゴミ捨て場、メールボックスが荒れていないか、ゴミや郵便物が溜まっていないかなどを確認するだけで見える部分もあります。

メンテナンス状況や修繕積立金の計画

新築から現在までの修繕記録や修繕の計画を確認しましょう。

管理組合で建物の修繕に関する部分をまとめているため、過去の修復やメンテナンスを始め、未来の計画まであるのが一般的です。

購入した後に、修繕積立金の値上げが控えている場合もあります。

管理費や修繕積立金は、住宅ローン同様払い続けるものなので、よく注意することが必要です。

マンション周辺のインフラ・環境

不動産はいつどこで何が変化するか、先を読むことは難しいです。

例えば、隣は駐車場なので部屋からの眺望は良かったのですが、隣にマンションが建ってしまったということもあります。

隣に広い空き地がある場合には、このような推測もできるようにしておきましょう。

4. 中古マンションの購入に必要な費用・税金も確認しよう

中古マンションの購入に必要な費用・税金も確認しよう

中古マンションを購入する際にかかる諸費用は、

  • 契約時
  • 決済時
  • 入居後

にかかります。どのようなものがあるのか以下で説明していきます。

契約時にかかる諸費用

印紙税(売買契約書)

契約時には印紙税がかかり、印紙税は契約金額によって異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円~50万円 400円 200円
50万円~100万円 1000円 500円
100万円~500万円 2000円 1000円
500万円~1000万円 1万円 5000円
1000万円~5000万円 2万円 1万円
5000万円~1億円 6万円 3万円
1億円~5億円 10万円 6万円
5億円~10億円 20万円 16万円
10億円~50億円 40万円 32万円

※引用元:国税庁HP

決済時にかかる諸費用

決済時にかかる諸費用を以下で説明していきます。

印紙税(ローン契約書)

※印紙税は上記で説明した通りです。

仲介手数料とその消費税

不動産会社から中古住宅を購入する際、仲介手数料を払います。

この仲介手数料には、宅建業法で「最高限度額」が決められています。

仲介手数料=(物件価格×3%)+6万円+消費税

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、ローンを借りる際に金融機関や保証会社に支払う料金のことです。

金融機関により金額は異なり、だいたい3~20万円程度。

ローン保証料

ローン保証料は、ローンを借りた人が返済できなくなった際に肩代わりしてもらう保証料のことです。

借入額と返済期間は保証会社によって金額は異なります。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料とは、ローンを借りた人に万が一のことがあった際に代わりに返済してもらうための保険料のことです。

火災保険料

火災保険料は、ローンを借りる際に加入が義務付けられているもの。

費用は、建物の構造や面積により異なります。

登録免許税

登録免許税とは、登記の際にかかる国税のことです。

まず、住宅ローンを申し込む際に購入するマンションに抵当権を設定します。

要するに、購入するマンションをローン借入の担保にするということです。

課税額は、借入金額によって異なります。

登記手数料

登記手数料とは、抵当権や土地、建物の登記手続きを司法書士に代行してもらう手数料のことです。

地域の相場や、購入するマンションの構造や床面積によって料金は異なります。

※税率は国税庁HPで参照して下さい。

固定資産税

固定資産税とは保有している土地や建物などの固定資産にかかる市町村税で、所有者に課税されます。

課税率は市町村により変わりますが、標準税率は1.4%。

 

固定資産税評価額は、市町村の税務課などに置いてある固定資産税台帳に記載されています。

土地は時価の60~70%で、建物は50~70%程度が目安です。

固定資産税には、軽減措置があります。

※建物についての軽減措置は新築の場合に限る。

  • 小規模住宅用地(土地面積200平米以下部分):評価額×1/6×税率
  • 一般住宅用地(土地面積200平米超部分):評価額×1/3×税率

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や建物にかかる市町村税のことで、所有者に課税されるもの。

税率は、市町村によって変わりますが、最大でも0.3%と定められています。

これも、固定資産税と同様に軽減措置があります。

※建物についての軽減措置は新築の場合に限る。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下部分):評価額×1/3×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超部分):評価額×2/3×税率

都市計画税と固定資産税は、中古マンションを年の途中で購入した際、引き渡しの時点で売主と買主の負担を日割りで計算します。

入居後にかかる諸費用

不動産所得税

不動産所得税とは、不動産を取得した際に一度だけ支払う都道府県税のことです。

購入や増改築、贈与を受けた際に課税されます。また、不動産取得税には軽減措置があります。

【建物の要件】

  • 自己の居住用に取得した住居である
  • 床面積が50平米以上240平米以下である
  • 耐震基準要件(昭和57年1月1日以後に新築された)

です。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

※引用元:東京都主税局HP

控除額は上記のようになります。

課税額=(住宅価格-控除額)×税率

【土地の要件】

土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む)に、その土地の上にある住宅を取得することです。

控除額の計算方法(1or2いずれか高い方で計算)

  1. 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
  2. 土地1平米当たりの価格×住宅の床面積の2倍(最大200平米)×3%

※平成30年3月31日までに取得した土地は、土地1平米当たりの価格×1/2とする

関連記事不動産購入にかかる諸費用はいくら?|少しでも費用を抑える3つの方法を紹介!

2019.10.17

5. 中古マンション購入で後悔しないために確認しておくべきチェックリスト・ポイント

中古マンション購入で後悔しないために確認しておくべきチェックリスト・ポイント

中古マンションを購入して、後で後悔しないためにも確認することは大切です。

事前に確認しておくことで、トラブル対策にもなり、計画が崩れるリスクを防ぐことができます。

確認しておくべきポイントを覚えておきましょう。

立地や環境のチェックリスト

中古マンション購入にあたって立地や環境は資産価値を維持するために重要なポイントになります。

したがって、物件の所在する立地や環境のチェックが必要です。

立地や環境のチェックポイント
  1. 職場や学校へのアクセスは良いか
  2. 最寄り駅まで遠すぎないか
  3. 銀行や郵便局・病院などは充実しているか
  4. コンビニやスーパーなど買い物できる店はあるか
  5. 近くに公園や緑地などがあるか
  6. 避難場所まで遠すぎないか
  7. 夜間の明るさに不安はないか
  8. 夜間にもある程度の人通りはあるか
  9. 近くに騒音・悪臭を出す施設などはないか
  10. 目の前に幹線道路や線路などはないか(建設計画はないか)
  11. 日当たりを遮るビルや建物などはないか
  12. 災害に強い地域か(これまでに地震・水害などの被害はないか)
  13. 治安状況はどうか(事件や事故が多くないか)

物件の現状のチェックリスト

物件自体のチェックも忘れてはいけません。

現状の不具合を見逃すと購入後すぐにメンテナンス費用などが必要になります。

物件の現状のチェックポイント
  1. 外装(壁や廊下など)にヒビ割れや浮きはないか
  2. 屋上の防水設備に水たまりや膨張は起きていないか
  3. 災害時の避難経路は二箇所あるか
  4. エントランスなどの共用部分や周囲はきちんと清掃されているか
  5. エレベーターには待たずに乗れるか
  6. 消火や警報の設備はちゃんと整えてあるか
  7. 駐車場や駐輪場の空きはあるか(利用状況に問題はないか)
  8. 数年以内に大規模修繕が控えていないか(修繕計画と修繕費の積み立て状況も確認)

リノベーション・リフォーム工事が可能かどうか

リノベーションやリフォームは、何でも思い通りできるとは限りません。

マンションの構造や条件によって、できることとできないことがあります。

購入する前に、リフォーム会社に相談しましょう。

物件のメンテナンス状況

物件のメンテナンス状況は管理組合でまとめています。

修繕履歴はもちろん、これからの修繕予定も計画しているため事前に見ておくと安心です。

固定資産額の軽減特例がない

一定の条件を満たすと、固定資産税には軽減特例が設けられています。

マンションの場合は、築5年目まで軽減特例があるため固定資産税が少なく抑えられます。

築6年目以降は、建物分の軽減特例がなくなるため、固定資産税が高くなると覚えておきましょう。

6. 中古マンション購入時は事前チェックをしっかりしよう

中古マンションを購入するのは大きな金額であり、自身が変えられるところと変えられないところがあります。

事前にチェックの見落としがないように、注意すべきポイントを押さえておくことが良いマンションを購入できるポイントです。

購入した後に失敗したと後悔しないよう、知識を身に付けておきましょう。

 

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