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中古マンション購入注意点とは?|現場調査で使えるチェックリスト付【立地環境・物件】

結婚や転職・転勤・お引越し。生まれてから一度も住む場所が変わらない人は多いはずです。

特に結婚を機に家やマンションを購入して定住をする人は少なからずいるでしょう。

しかし「住居」を購入することは決して安い買い物ではなく、マンション購入時に支払うお金は物件の金額だけではありません。

実際何に、いくらの費用がかかるかご存知でしょうか?

 

せっかく購入するなら納得のいく中古マンションを手に入れたいですよね。

購入してから後悔しないポイントを要所要所で確認していきましょう。

 

そこで、今回は中古マンションを購入する時にチェックしなければならないポイントをご紹介しましょう。

また、購入時にかかる諸費用についても解説していきます。

大切なのは、「立地の環境」と「物件の状況」。チェックリストを活用すれば簡単に調べることができます。

1. 中古マンション購入で失敗しないための注意点【情報編】

中古マンションを購入するときに失敗しないコツは、あらかじめ必要な情報を確認しておくことです。

マンション購入にはポイントがあるので、次の内容をチェックしてから購入してください。

①築年数で選ぶなら20年以上がおすすめ

新築は購入した時点で中古となり、価格が約2割程度下がるのが一般的です。

価値は、その後20年くらい下がり続けます。

しかし、築20年を超えると価格が安定します。

したがって、「築20年以上の物件」であれば資産価値ほとんど変わらないのです。

築浅の物件は価格が下がりやすいので、資産価値を考えるのであれば築20年以上の物件を購入することをおすすめします。

②リフォーム前とリフォーム済みはどちらがお得?

中古マンションは購入時に既にリフォームされているケースが多いので、リフォーム代が価格に上乗せされています。

しかし、自分で好きなようにリフォームやリノベーションをしたいという人も少なくないでしょう。

そこで、「同じお金をかけるなら自分の使いやすいように改築したい」と思うのであれば、リフォーム前の物件を探してください。

③物件価格が適正かどうかを見極めよう

中古マンションの価格が適正かどうかを予算だけで決めてはいけません。まず、購入を検討しているエリアの相場を確認してください。

物件の適正価格を知るのが購入のポイントです。

中古物件の適正価格は比較的明瞭。

上記のようなポータルサイトで情報収拾できるので、エリア情報を集めましょう。

安すぎる物件には要注意!

ここで一つ価格チェックの際の注意点があります。

価格が安い物件は要注意でしょう。

例えば清掃や管理の行き届いていない物件であれば資産価値が下がりやすく、修繕積立金の滞納がある物件だと買主が支払い義務を負うケースもあるのです。

物件が安いのには、それなりの理由があるはずです。

売主や仲介業者に安い理由を確認してから購入を決めましょう。

④耐震基準は建築確認日を確かめよう

古い物件を購入するときのポイントは「建築確認日」のチェックです。

1981年6月1日に耐震基準の改正があり、それ以降に建築確認された物件であれば新耐震基準を満たしているので、地震に対してそれほど心配することはありません。

しかし、旧耐震基準で建築された物件だと、耐震検査や補強工事が必要になる場合があります。

物件選定時には耐震基準についての確認は必須と言えるでしょう。

⑤賃貸比率が高すぎない物件を選ぼう

最近は分譲マンションの一戸を賃貸しているオーナーが少なくありません。

しかし、賃貸比率が高すぎる物件では、様々なリスクが発生します。

入居者の入れ替えが多いため、空室率の増加やセキュリティー面での不安などにより資産価値が低下しやすいのです。

⑥固定資産税や諸費用は前もってチェックしておこう

物件を購入する時に必要なのは、代金だけではありません。

税金や諸費用も必要になるので、あらかじめチェックしておきましょう。

中古マンション購入の諸費用は3. 中古マンション購入時にかかる諸費用で解説します。

2. 中古マンション購入で失敗しないための注意点【現地調査編】

現地調査の時に欠かせない確認ポイントをチェックリストの形式でご紹介します。物件購入時に活用してください。

①立地や環境のチェックリスト

中古マンション購入にあたって立地や環境は資産価値を維持するためには重要なポイントになります。

したがって、物件の所在する立地や環境のチェックが必要です。

立地や環境のチェックポイント
  1. 職場や学校へのアクセスは良いか
  2. 最寄り駅まで遠すぎないか
  3. 銀行や郵便局・病院などは充実しているか
  4. コンビニやスーパーなど買い物できる店はあるか
  5. 近くに公園や緑地などがあるか
  6. 避難場所まで遠すぎないか
  7. 夜間の明るさに不安はないか
  8. 夜間にもある程度の人通りはあるか
  9. 近くに騒音・悪臭を出す施設などはないか
  10. 目の前に幹線道路や線路などはないか(建設計画はないか)
  11. 日当たりを遮るビルや建物などはないか
  12. 災害に強い地域か(これまでに地震・水害などの被害はないか)
  13. 治安状況はどうか(事件や事故が多くないか)

②物件の現状のチェックリスト

物件自体のチェックも忘れてはいけません。

現状の不具合を見逃すと購入後すぐにメンテナンス費用などが必要になります。

物件の現状のチェックポイント
  1. 外装(壁や廊下など)にヒビ割れや浮きはないか
  2. 屋上の防水設備に水たまりや膨張は起きていないか
  3. 災害時の避難経路は二箇所あるか
  4. エントランスなどの共用部分や周囲はきちんと清掃されているか
  5. エレベーターには待たずに乗れるか
  6. 消火や警報の設備はちゃんと整えてあるか
  7. 駐車場や駐輪場の空きはあるか(利用状況に問題はないか)

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3. 中古マンション購入時にかかる諸費用

中古マンションを購入する際にかかる諸費用は、

  • 契約時
  • 決済時
  • 入居後

にかかります。どのようなものがあるのか以下で説明していきます。

契約時にかかる諸費用

印紙税(売買契約書)

契約時には印紙税がかかります。印紙税は契約金額によって異なります。表で以下にまとめました。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円~50万円 400円 200円
50万円~100万円 1000円 500円
100万円~500万円 2000円 1000円
500万円~1000万円 1万円 5000円
1000万円~5000万円 2万円 1万円
5000万円~1億円 6万円 3万円
1億円~5億円 10万円 6万円
5億円~10億円 20万円 16万円
10億円~50億円 40万円 32万円

※引用元:国税庁HP https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

決済時にかかる諸費用

決済時にかかる諸費用を以下で説明していきます。

印紙税(ローン契約書)

印紙税は上記で説明した通りです。

仲介手数料とその消費税

不動産会社から中古住宅を購入する際、仲介手数料を払います。この仲介手数料には、宅建業法で「最高限度額」が決められています。

簡易計算式:(物件価格×3%)+6万円

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、ローンを借りる際に金融機関や保証会社に支払う料金のことです。

金融機関により金額は異なり、だいたい3~20万円程度です。

ローン保証料

ローン保証料は、ローンを借りた人が返済できなくなった際に肩代わりしてもらう保証料のことです。

借入額と返済期間は保証会社によって金額は異なります。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料とは、ローンを借りた人が事故や病気で万が一のことがあった際に代わりに返済してもらうための保険料のことです。

火災保険料

火災保険料は、ローンを借りる際に必須になることがほとんとです。費用は、建物の構造や面積により異なります。

登録免許税

登録免許税とは、登記の際にかかる国税のことです。
まず、住宅ローンを申し込む際に購入するマンションに抵当権を設定します。

要するに、購入するマンションをローン借入の担保にするということです。課税額は、借入金額によって異なります。

もし、売買によってマンションの持ち主が変わった場合はそれを登録する必要があります。

課税額は、それぞれの固定資産税評価額によって異なります。

登記手数料

登記手数料とは、抵当権や土地、建物の登記手続きを司法書士に代行してもらう手数料のことです。

地域の相場や、購入するマンションの構造や床面積によって料金は異なります。

※税率は国税庁HPで参照して下さい。

固定資産税

固定資産税とは保有している土地や建物などの固定資産にかかる市町村税で、所有者に課税されます。

課税率は市町村により変わりますが、標準税率は1,4%です。

固定資産税評価額は、市町村の税務課などに置いてある固定資産税台帳に記載されています。

土地は時価の60~70%で、建物は50~70%程度が目安です。

固定資産税には、軽減措置があります。

※建物についての軽減措置は新築の場合に限ります。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下部分):評価額×1/6×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超部分):評価額×1/3×税率

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や建物にかかる市町村税のことで、所有者に課税されます。

税率は、市町村によって変わりますが、最大でも0,3%と定められています。

これも、固定資産税と同様に軽減措置があります。

※建物についての軽減措置は新築の場合に限ります。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下部分):評価額×1/3×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超部分):評価額×2/3×税率

☆都市計画税と固定資産税は、中古マンションを年の途中で購入した際、引き渡しの時点で売主と買主の負担を日割りで計算します。

入居後にかかる諸費用

★不動産所得税
不動産所得税とは、不動産を取得した際に一度だけ支払う都道府県税のことです。

購入や増改築、贈与を受けた際に課税されます。また、不動産取得税には軽減措置があります。

建物の要件

  • 自己の居住用に取得した住居である
  • 床面積が50平米以上240平米以下である
  • 耐震基準要件(昭和57年1月1日以後に新築された)

です。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

※引用元:東京都主税局HP http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f3

控除額は上記のようになります。

課税額:(住宅価格-控除額)×税率

土地の要件

土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む)に、その土地の上にある住宅を取得することです。

控除額の計算方法(1or2いずれか高い方で計算)

  1. 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
  2. 土地1平米当たりの価格×住宅の床面積の2倍(最大200平米)×3%

平成30年3月31日までに取得した土地は、土地1平米当たりの価格×1/2とする

4. 中古マンションを買うなら入念なチェックは欠かせない

中古マンションを購入する時には、情報を集めるのはもちろんのこと、必ず現地へ赴いて立地や物件をチェックしなければなりません。

物件購入に失敗しないためには、あらかじめ確認作業が欠かせないのです。

物件購入には最低限の知識が必要です。不安や疑問はMIRAIMOの無料セミナーや個別相談で解消しましょう。

プロに問い合わせるのが効率的なのです。

また、個別の質問にも対応しますのでお気軽にご相談ください。
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