後悔しない中古マンション購入注意点|築年数20年がターニングポイント!

結婚や転職、転勤、お引越し。生まれてから一度も住む場所が変わらない人は多いはずです。
特に結婚を機に家やマンションを購入して定住をする人は少なからずいるはず。

今回はマンションに注目し、購入する際の注意点をお伝えしていきます。

新築マンション、中古マンションの違いをご理解できていますか?
支払うお金は物件の金額だけではありません。実際何に、いくらの費用がかかるかご存知でしょうか?

不動産購入に関して詳しく知りたい方、一番早いのはプロの不動産コンサルタントに聞くのが一番ですよね?

上記ボタンからお問い合わせいただければ丁寧にお答えします。

「住居」を購入することは決して安い買い物ではないはずです。購入してから後悔しないポイントを要所要所で確認していきましょう。

1.中古マンション購入時の注意点5選

中古マンション購入時に必ずチェックしてほしいポイントを以下で説明していきます。

①築20年以上の物件がオススメ!

まず物件の築年数をチェックしましょう。築年数により物件価格も異なります

Q.そもそも中古とはいつから言うのでしょうか?

A.新築を誰かが購入した時点で中古となります。
鍵を回した時点で資産価値は下がり、一般的には約2割ほど下がると言われてます。
その後も価値は下がり続けて約20年で価値は安定し、30年すれば、ほぼ変わりません。

つまり「築20年以上の物件」を選べば資産価値の変動はほとんどないです。築浅の物件で中古のものは価値が下がっていく可能性が高いため20年以上のものをオススメします。

②リフォーム前orリフォーム済みどっちを選ぶ?

中古ということは、売り出される時点でリフォームされている物件がほとんどです。

リフォーム済の物件は、物件価格にリフォーム代が上乗せされて場合があります。理由としては綺麗な物件の方が売れると考えるからです。

しかし最近では、
「自分で、自分達でリノベーションやDIYをしたい!」
というニーズが増えています。

購入した物件を自分好みにしたい!と思っている人にとってはリフォーム前の物件が都合が良いはずです。
中古マンションの物件情報を見る際にリフォーム前なのか、リフォーム後なのかを確認して金額を確かめましょう。

③適正価格の物件なのかチェック

中古マンションの価格をチェックする際には、その物件の価格だけを見て判断してはダメです。
必ず購入を検討しているエリアの相場を調査してから、適正価格と比較して高いか安いかを見極めましょう。

中古物件の適正価格は比較的明瞭です。

上記のようなポータルサイトで情報収拾できるので、エリア情報を集めましょう。

ここで一つ価格チェックの際の注意点があります。

相場よりも安い物件の場合は、「借地権」「オーナーチェンジ」の物件であったりと、なんらかの理由があることが多いです。

高いには高いなりの、安いには安いなりの理由が必ず存在します。
公開されている物件情報は完璧ではありません。仲介業者や売主に疑問点を投げかけることは忘れずに!

④マンションの管理状態をチェックしよう

項目②で内装はリノベーションやDIYによって自分好みに手を加えられるとお伝えしましたが、変更不可な箇所もあります。
それがマンションの管理状態や共用部分です。

購入に踏み切ろうとする場合、実際にマンションを訪れることになるはずです。
その際に共用部分の管理状態を必ずチェックしましょう。

  • 掃除が行き届いているか(特にゴミ収拾場所など)
  • 電球など、備品の交換はされているか
  • ガラスや壁の汚れ、ヒビなど目立つ修繕箇所がないかどうか

自主管理マンションの場合は特に注意が必要です。
場合によっては住宅ローンなどローン借入、融資を受ける際に不利になってしまう可能性があるので要注意です。

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2017.12.11

⑤「重要事項説明書」をしっかり確認

重要事項説明書には、「使用目的」「管理費と区分」「管理組合の取り決め」などが記載されています。
マンションの品質を保つ上で最重要になってくるのが修繕です。
修繕の履歴や積立金の積み立て状況など「重要事項説明書」でしっかりと事前に確認しましょう。

修繕積立金を売主または管理組合が滞納していると、購入直後に修繕積立金の支払い責任が発生する場合もあります。

小規模な修繕から大規模修繕の時期を確認し、支払い状況を確認するべきです。
また、戸数が少なければ一戸の積立金の負担が大きくなります。

重要事項説明は宅地建物取引業法により十分な説明を行わなかった場合、宅建業者(中古マンション購入の場合は売買に関わった業者)は罰則を受けます。そのため業者側がちゃんと説明したにも関わらず、不明瞭な部分を理解せずにいれば、損を被るのは購入者となるので、しっかり説明を受けましょう。
逆に十分な説明を行わなかった業者は罰則を受けるので、こちらの質問にしっかりとした答えを返さない業者に関しては疑いの目を持って質疑を徹底的にしましょう。

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2017.06.07

2.中古マンション購入までの流れ

中古マンションを購入するにはどうすればいいのでしょうか?
その流れを以下で説明していきます。

  1. 情報収集
  2. 物件探して現地を見学
  3. 購入の申し込み
  4. 住宅ローンの事前審査
  5. 重要事項説明
  6. 売買契約
  7. 住宅ローンの本審査・契約
  8. 物件引き渡し

というような流れで行っていきます。
まず情報収集をして物件を探し必ず現地の見学をしましょう。
物件情報で確認した内容と、実際に見て確認した内容とでは、想像していた物件と違う場合があります。
そのため、自分の目でしっかりと物件確認する事がとても大切です。

確認をした上でその物件が欲しい場合は物件購入を申し込みをします。

物件は高額なため一括で買える人は少ないでしょう。ほとんどの人が住宅ローンを利用します(収益物件購入の場合は住宅ローンは使えません)。
利用する際は住宅ローン申し込みをして事前審査をします。

審査が大丈夫であれば本審査、そして契約となります。

物件に関しては重要事項説明を読み納得した上で売買契約を行ってください。契約完了したら物件を引き渡しという流れになります。

3.中古マンション購入時にかかる諸費用

中古マンションを購入する際にかかる諸費用は、

  • 契約時
  • 決済時
  • 入居後

にかかります。どのようなものがあるのか以下で説明していきます。

3-1 契約時にかかる諸費用

印紙税(売買契約書)

契約時には印紙税がかかります。印紙税は契約金額によって異なります。表で以下にまとめました。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円~50万円 400円 200円
50万円~100万円 1000円 500円
100万円~500万円 2000円 1000円
500万円~1000万円 1万円 5000円
1000万円~5000万円 2万円 1万円
5000万円~1億円 6万円 3万円
1億円~5億円 10万円 6万円
5億円~10億円 20万円 16万円
10億円~50億円 40万円 32万円

※引用元:国税庁HP https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

3-2 決済時にかかる諸費用

決済時にかかる諸費用を以下で説明していきます。

印紙税(ローン契約書)

印紙税は上記で説明した通りです。

仲介手数料とその消費税

不動産会社から中古住宅を購入する際、仲介手数料を払います。この仲介手数料には、宅建業法で「最高限度額」が決められています。

簡易計算式:(物件価格×3%)+6万円

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、ローンを借りる際に金融機関や保証会社に支払う料金のことです。金融機関により金額は異なり、だいたい3~20万円程度です。

ローン保証料

ローン保証料は、ローンを借りた人が返済できなくなった際に肩代わりしてもらう保証料のことです。借入額と返済期間は保証会社によって金額は異なります。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険料とは、ローンを借りた人が事故や病気で万が一のことがあった際に代わりに返済してもらうための保険料のことです。

火災保険料

火災保険料は、ローンを借りる際に必須になることがほとんとです。費用は、建物の構造や面積により異なります。

登録免許税

登録免許税とは、登記の際にかかる国税のことです。
まず、住宅ローンを申し込む際に購入するマンションに抵当権を設定します。要するに、購入するマンションをローン借入の担保にするということです。課税額は、借入金額によって異なります。
もし、売買によってマンションの持ち主が変わった場合はそれを登録する必要があります。課税額は、それぞれの固定資産税評価額によって異なります。

登記手数料

登記手数料とは、抵当権や土地、建物の登記手続きを司法書士に代行してもらう手数料のことです。
地域の相場や、購入するマンションの構造や床面積によって料金は異なります。

※税率は国税庁HPで参照して下さい。

固定資産税

固定資産税とは、保有している土地や建物などの固定資産にかかる市町村税で、所有者に課税されます。課税率は市町村により変わりますが、標準税率は1,4%です。

固定資産税評価額は、市町村の税務課などに置いてある固定資産税台帳に記載されています。土地は時価の60~70%で、建物は50~70%程度が目安です。

固定資産税には、軽減措置があります。※建物についての軽減措置は新築の場合に限ります。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下部分):評価額×1/6×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超部分):評価額×1/3×税率

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や建物にかかる市町村税のことで、所有者に課税されます。税率は、市町村によって変わりますが、最大でも0,3%と定められています。
これも、固定資産税と同様に軽減措置があります。※建物についての軽減措置は新築の場合に限ります。

小規模住宅用地(土地面積200平米以下部分):評価額×1/3×税率
一般住宅用地(土地面積200平米超部分):評価額×2/3×税率

☆都市計画税と固定資産税は、中古マンションを年の途中で購入した際、引き渡しの時点で売主と買主の負担を日割りで計算します。

3-3 入居後にかかる諸費用

★不動産所得税
不動産所得税とは、不動産を取得した際に一度だけ支払う都道府県税のことです。購入や増改築、贈与を受けた際に課税されます。また、不動産取得税には軽減措置があります。

建物の要件

  • 自己の居住用に取得した住居である
  • 床面積が50平米以上240平米以下である
  • 耐震基準要件(昭和57年1月1日以後に新築された)

です。

 

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

※引用元:東京都主税局HP http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f3

控除額は上記のようになります。

課税額:(住宅価格-控除額)×税率

土地の要件

土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む)に、その土地の上にある住宅を取得することです。

控除額の計算方法(1or2いずれか高い方で計算)

  1. 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその税額)
  2. 土地1平米当たりの価格×住宅の床面積の2倍(最大200平米)×3%

平成30年3月31日までに取得した土地は、土地1平米当たりの価格×1/2とする

4.中古マンションを購入するなら

新築と中古のマンションどちらが人気かといえば、もちろん新しい綺麗な新築マンションの方が人気は高いでしょう。

しかし、中古マンションも侮ってはいけません。リノベーションやリフォームによっては新築にみちがえる見違えるほどの外装や内装に、加えて他のマンションとは違った装いも工夫できます。
もちろん各々の予算や税金面、10年、20年後の生活を鑑みなければなりません。

新築には新築の、中古には中古のマンションの特徴、メリット、デメリットが存在します。ぜひチェックシートを利用して購入したいと感じたマンションの良し悪しを見極めましょう!

 

今回の記事では住宅用(自分が住む用)の記事となりましたが、当メディアMIRAIMOでは不動産投資の情報をお伝えしています。

住むだけでは無い不動産の奥深さをもっと知りたい方はぜひ下記記事もご覧ください。

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2018.02.23

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