不動産投資における登記とは｜登記謄本の入手方法や確認方法を簡単解説！

不動産投資など、土地や建物の取引では不動産登記の手続が欠かせないと言われます。

しかし、不動産登記と聞くととても難しいような気がするでしょう。

そこで一般的に取引に必要な登記手続きは、不動産登記の専門家である司法書士に任せる人も多いのです。

 

不動産登記とは、土地や建物がスムーズに取引されるために定められたルール。

したがって、そのルールさえ覚えてしまえば、決して難しいものではありません。

また、投資家であれば知っていて当然の仕組みだと言えます。

 

そこで、今回は不動産登記の基本的なルールや登記簿謄本の入手方法を解説しましょう。

不動産登記の基本的なルールを押えておけば、取引の際に司法書士に依頼する必要はありません。

安くはない手数料を節約することができるのです。

1. 不動産登記とは

不動産登記とは、簡単にいうと権利を目に見えるようにするための仕組みです。

所有権や抵当権などの権利は目に見えません。

しかし、権利の存在を明らかにしておかないと、不動産投資などの取引をする時に安心して売買ができないでしょう。

 

そこで、法務局に登記簿を備え、それぞれの物件の権利を記録しておきます。

不動産の取引をする時に登記簿を確認すれば、どのような権利があるのかを明らかにすることができるのです。

したがって、不動産登記により安心して取引することができます。

登記にはどんな効力があるのか

登記簿に不動産の情報が記録されることで、どのような効力が発生するのでしょうか？

大きく分けて2つの効力があるとされています。

記録された権利の優位性を守る「対抗力」と情報の信用性を守る「公信力」です。

対抗力

対抗力とは成立した権利関係を登記することで、第三者に対して権利を主張できるという仕組み。

たとえば、取引にトラブルがあり1つの不動産に対して買主が2人現れたような場合、先に登記したほうが所有権を主張できます。

公信力

公信力とは、不動産取引で登記簿に記載されている情報を信じて取引した人が守られる仕組み。

なぜなら、円滑に不動産取引をするための制度である不動産登記の内容が信じられないようでは話にならないからです。

登記登録には義務があるのか？

建物の新築など物理的な状況が変わった場合には、表題部の表示に関する登記が義務づけられています。

所在地や面積など不動産の物理的な状況を記録しておくことで、登記のベースになる情報を作成しておくのです。

所有権などの権利を登記することは義務ではありません。

権利登記とは、自分の持っている権利を第三者に対して主張するための記録なので、権利を主張する気がない人に対して強制する意味がないからです。

しかし、所有権などを登記しておかないと権利を主張することができないので、一般的には不動産取引のたびに権利が登記されることになります。

不動産登記をするタイミングはいつ？

不動産登記は土地や建物に何らかの変更が生じた場合に記録します。

不動産登記のタイミングとしては、

• 建物を新築した時
• 不動産を売買した時
• 抵当権を設定した時
• 銀行ローンを返済した時
• 相続や譲渡により不動産を取得した時

などです。

2. 登記簿謄本の入手方法

不動産投資をするためには、投資物件を購入しなければならないでしょう。

購入を希望する物件が見つかれば、登記簿により物件にどのような権利が記録されているのかを確認してからでないと取引はできません。

そこで、登記簿謄本の入手方法を紹介しましょう。

法務局の窓口で入手する

最寄りの法務局で全国の不動産の登記簿謄本を入手することができます。

法務局に備えられた請求用紙に必要事項を記載し、受付に提出すればOK。

費用は1通につき600円ですが、権利関係だけ知りたいのであれば1通につき450円です。

オンラインでの請求方法

登記簿謄本を入手するには、自宅のパソコンを使った手軽なオンライン請求も可能です。

証明書を郵送で受け取るのであれば1通につき500円ですが、

オンライン請求後に最寄りの法務局で受け取るのであれば1通につき480円になります。

3. 不動産登記簿で確認できる情報

不動産登記簿で確認できる情報は「表題部」と「権利部」に区分され、権利部は「甲区」と「乙区」に分かれます。

表題部には所在地・面積などの物理的な情報が記録され、

権利部には甲区が所有権について、乙区が所有権以外の権利について記録されるのです。

土地や建物の変わる表題部

表題部には、不動産の所在地や面積など物理的な状況を知ることができます。

土地であれば地目も記録され、建物であれば物件の構造も記録されているので、不動産取引の際には確認が欠かせません。

表題部は登記申請がない場合、登記官が職権で作成します。

所有者について記載されている権利部（甲区）

権利部の甲区には、その不動産を所有していた人の履歴が記録されます。

所有権は権利の基本になるので、所有権だけを記録する甲区を設けているのです。

物件を購入するのであれば、売主が現在の所有者であることを確認してください。

なお、短期間のうちに所有者が転々としているような物件であれば、何らかの瑕疵（欠陥）のある物件かもしれません。

物件を再調査するなど注意が必要でしょう。

抵当権など、所有権以外の権利について記載がある権利部（乙区）

権利部の乙区には抵当権や地上権など、所有権以外の権利が記録されます。

不動産取引で特にポイントになるのは抵当権でしょう。

登記簿では、金融機関が融資した金額・年数・金利などが確認できます。

抵当権が設定されている物件を購入するのであれば、売主が残債を清算して抵当権の抹消登記をすることを条件にしなければいけません。

4. 中古物件を売却する時の所有権移転登記を自分でする場合の流れ

中古物件の売却では所有権の移転登記が必要です。

一般的に所有権移転登記の費用は買主が負担することになりますが、

売主が負担する抵当権抹消登記を自分で手続きできれば司法書士へ支払う報酬を節約することができます。

所有権移転登記申請に必要な書類を用意する

所有権移転登記申請に必要な書類

登記済権利証または登記識別情報 固定資産評価証明書 住民票（法人の場合は法人謄本） 印鑑証明書 登記申請書 売買契約書などの登記原因証明情報

登記申請書と登記原因証明情報は個人で作成が必要

所有権移転登記申請に必要な書類の中で、登記申請書と登記原因証明情報は自分で作成しなければいけません。

インターネットで記載例が公開されています。

それほど難しいものではないので、公開情報などを参考にすれば作成できるでしょう。

登記免許税（印紙）が必要

不動産登記では登録免許税という税金を支払わなければいけません。

実務的には収入印紙を申請書に貼り付ける方法で納付するのですが、登録免許税の額に相当する金額を銀行などに納付し、領収書を申請書に貼り付けて納付することもできます。

売主の場合は抵当権抹消登記を意識してください。

抵当権が設定された物件を売ることはできないので、ローンの残債を返済して抵当権を抹消するのです。

抵当権抹消登記の税額は不動産1個につき1,000円なので、土地付き一戸建てであれば2,000円になります。

法務局に提出

所有権移転登記の提出先は法務局です。

法務局には登記申請の相談ができる担当者が配置されているので、わからないことを確認することができます。

提出する前にチェックしてもらいましょう。

5. 中古物件を購入する時の所有権移転登記を自分でする場合の流れ

中古物件を購入する時に自分で所有権移転登記をする流れを紹介しましょう。

一般的に所有権移転登記に必要な費用は買主が負担することになるので、自分で手続きできれば司法書士に支払う報酬を節約することができます。

所有権移転登記申請に必要な書類を用意する

先に紹介した所有権移転登記申請に必要な書類の他、売主の「委任状」を用意しておきましょう。

委任状を提出すれば、所有権移転登記が買主のみで手続きできるからです。

委任状の様式は法務局に用意されているので利用してください。

登記免許税（印紙）が必要

買主が負担する所有権移転登記の登録免許税について、具体的な計算方法を紹介しましょう。

売買による所有権移転登記では、原則として登録免許税の税率が不動産価格の1,000分の20です。

一般的に所有権移転登記の登録免許税は買主が負担します。

法務局に提出

不動産移転登記では物件の所有権が売主から買主に移転するので、新たに所有者となる買主が主役と言えます。

なお、不動産移転登記の提出先や登記申請の相談ができる担当者などについては先に説明した通りです。

6. 不動産登記の申請は自分でするこで報酬費用を少しでも削減することが可能

不動産登記の申請は、司法書士でなければできないわけではありません。

一定のルールさえ覚えれば、自分で手続きすることも可能です。

不動産投資では、出費しなければならないとされる費用を少しでも抑える努力をすることが成功のコツだと言えるのです。

不動産登記に限らず、不動産投資について疑問や不安がある方は、積極的に専門家を利用するのがオススメ。

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