上手な土地探しのコツ6選｜入念な下準備が良い土地を勝ち取る？！

夢のマイホームをを建てたいのに良い土地が見つからない！とお悩みの方も多いと思います。

マイホームの場合は、生活環境や学区などエリアが限定されてしまうことも多く、中々そのエリアに土地情報が出ないことも。

どうすれば上手に土地を探すことが出来るのでしょうか。

良い土地を探すには、相場を調べたり、業者の選定など入念な下準備が必要。

今回は土地探しのコツをついて6つお話しいたします。

1. 土地探し6つのコツ｜これを制する者が良い土地を制する

何の準備もなく土地探しを始めても良い土地を探すことはできません。

良い土地を探すには、土地の相場を調べたり、不動産業者や土地の選び方といったコツがあります。

その中でも重要な6つのコツとは?

①土地の相場を調べておこう

不動産業者へ行く前に土地の相場を調べておくことは非常に重要です。

不動産全般に言えることですが、相場を調べずに不動産業者へ行くと素人と思われて高い価格で買わされるなど不動産業者のペースで商談することになります。

逆に相場がきちんとわかっている購入者だと不動産業者も慎重になり、きちんと紹介してくれるケースが多くなります。

土地の相場を調べるには、公示価格や路線価、インターネットの土地情報サイトを利用する方法があります。

公示価格

国土交通省が毎年3月末ごろに発表する土地の評価額。

市場の取引もこの評価額を参考にすることが多く、周辺の状況など調整しながら売買価格を決定しています。

公示価格は、インターネットで簡単に調べることができます。

路線価

国税局長が相続税や贈与税などの税金を決めるために都市部の路線ごとにつけた単価。

すべての路線についているわけではなく、路線価がないエリアについては倍率方式といった別の方法で評価することになります。

路線価は国税庁のホームページで簡単に情報を入手することができます。

国税庁：路線価図・評価倍率表

土地情報サイト

国土交通省が運営している土地総合情報システムというサイトでは、地価公示・地価調査・取引価格情報を調べることが出来ます。

土地総合情報システム

近隣の取引価格情報を調べれば、直近の土地の相場を把握するのに非常に役立ちます。

公示価格・路線価・土地情報サイトの情報を上手に使って相場を把握しましょう。

②土地を購入する業者選びは非常に重要

不動産業者にも、マンション探しが得意な業者もあれば戸建が得意な業者もあります。

土地を探しの場合は、土地の仕入れを得意としている業者を選ぶことが非常に重要。

特に地域を限定する場合は、地元の不動産業者の方が情報を持っていることが多く、そのエリアの土地の仕入れが得意な業者を見つけることができれば、良い土地を購入できる可能性が大幅にアップします。

逆に土地の仕入れが得意でない業者を選んでしまうと、情報があまり入ってこないので時間だけが過ぎてしまい、結局家を建てることができなかったというケースも。

様々な不動産会社を回ってみましょう。土地を売りたい売主を抱えた業者もいるかもしれません。

③地盤が強い土地を選ぶ

家を建てるのに、地盤が弱いと地盤強化の工事をしないといけないなど余計な費用が発生してしまいます。

そのため、土地を購入する前には必ず地盤を確認することが重要です。

以前に地盤が沈んだことはないか、水分が多い低地などの地盤が弱い土地ではないのかなど、土地について実際に見に行ったり、過去の事例がないか調査します。

又、自治体が発行しているハザードマップなども参考になり、浸水や津波災害、土砂災害の多いエリアかどうかなど把握することができます。

ご自身である程度確認して問題ないようであれば、建築を依頼する建築会社やハウスメーカーに最終的な判断を仰ぐと良いです。

④法律的に問題がない土地か

場所が良くても実は色々な法律的な規制があり、建築したい建物を建てることができないことも。

建物を建てる上で非常に重要な法律のひとつである建築基準法上の接道義務・都市計画法の都市計画区域・用途地域の制限などがあります。

接道義務

建物を建てる敷地について、建築基準法において幅員4m以上の道路に最低2m以上接している必要があり、条件を満たしていない場合は建物を建築することができません。

都市計画区域・用途地域

地方自治体の都市計画では都市計画区域が定められており、市街化を促進する市街化区域、市街化を抑える市街化調整区域、無指定区域があります。

一般的に家を建てる場合は市街化区域となり、市街化区域では基本的に用途地域が設定されています。

用途地域は、第一種・第二種低層住居専用地域や第一種・第二種住居地域などの住居系、商業地域、近隣商業地域といった商業系、準工業地域、工業地域、工業専用地域といった工業系があり、工業専用地域は家を建てることができません。

その他の用途地域においては、それぞれ建ぺい率（土地の何％まで家を建てるために敷地を使えるか）、容積率（何階建てまで建てることができるか）が定められており、家を建てる場合はその範囲内で建てる必要があります。

⑤周辺環境を細かくチェックする

土地を探す場合には周辺環境を細かくチェックすることが重要です。

自分の理想とする土地の条件として、どういった項目があるかあぶり出し、最低限の基準を設定してチェックを行います。

すべてを満たす必要はありませんが、妥協できない点については重点的にチェックしましょう。

チェック項目（例）

交通状況

自宅から駅までの距離

会社までの所要時間

終電、終バスの時間

特急の停車駅かどうか

何路線使えるか

周辺環境

食品スーパー・コンビニまでの距離

大型商業施設までの距離

病院、公共施設までの距離

メインバンクの有無

子どもの教育環境

幼稚園、小学校、中学校までの距離

進学塾の有無

通学路は安全かどうか

大きな公園の有無

生活に関係する内容

周辺の道路状況（高速道路や幹線道路の有無）

地盤の状況

用途地域　建ぺい率　　　　％　　容積率　　　　％

緊急避難所までの距離

ハザードマップで水害区域、土砂災害区域に該当していないか

お墓や火葬場など嫌悪施設の有無

将来の都市計画について

都市計画道路の開発エリアに該当していないか

区画整理事業等はないか

項目については代表的なものを記載いたしましたが、すべてクリアしないといけないわけではなく、妥協できる点は妥協し、総合的に判断して最終決定すると良いでしょう。

⑥中々見つからなければ中古物件の購入も検討してみる

土地の売買において、古家付きで土地を売りに出しているケースもあります。

この場合は古家を取り壊して更地にその上に建てるパターンと、フルリノベーションするパターンが考えられます。

更地にして家を建てる方が一般的ですが、その場合解体費用が数十万~数百万掛かることもありますので、取り壊し費用分を価格交渉するか、相手に解体費用を出してもらう必要があります。

フルリノベーションする場合は、再建築不可の土地などの場合は取り壊してしまうと次に建てることができないケースで、基礎部分だけを残してリノベーション工事を行います。

この場合、自分が選んだ土地に建てられる・家の設計も自分の意見が反映されるなどのメリットはあるものの、

売主によっては取り壊し費用の交渉が難航することもあり、費用が高くなってしまいます。

2. 良い土地探しのコツは準備と不動産会社選び！

良い土地は簡単には手に入れることはできません。

やはり、良い情報は信頼のおける人から順番に提供されるからです。

そのため、今回ご紹介した6つのコツを上手に活用し、信頼できる不動産業者を見つけることが大事。

不動産業者もたくさんのお客様を相手にしているので、冷やかし半分と思われてしまうと良い物件は紹介してくれません。

不動産業者に話をする際は、どういった土地を探しているのか、購入するための資金の手配（融資打診状況等）といった情報をきちんと伝え、本気度をアピールすることが重要です。

又、細目に通うことで顔なじみになれば優先的に良い土地をご紹介してくれる場合も。

入念な準備を行い、人間関係を築くことが良い土地を手に入れる近道となります。

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