失敗例から見る土地の購入注意点|知らなかったでは後悔する4つのこと

土地をはじめ、不動産を購入するときはその失敗例から学べることが多いです。

怖いからといっても目を背けずに、不動産購入時は失敗例も知っておきましょう。

特に、土地の購入の失敗例は、誰しもが同じ失敗をするリスクがあります。

しかし、逆にいうと失敗例を知ることで対策することができるので、事前に失敗例を知っておくことが重要というわけです。そこで今回は、実際に土地を購入した人の失敗例を4つ紹介します。

1. 失敗例からわかる土地の購入注意点4つ

まずは、失敗例から土地の購入の注意点を学びましょう。失敗例には、誰もが失敗する要素が含まれています。

今回はその4つの失敗例を解説し、その後にポイントを解説します。そのポイントが「土地購入の注意点」になるので、特にチェックしておきましょう。

①予算の計算をしていなかった

1つ目の失敗例は、予算を計算していなかったという失敗例です。意外に思うかもしれませんが、この失敗例は非常に多いです。

最も注意すべき点は予算を計算せずに土地を購入すると、不動産会社にあれやこれやと提案され、ずるずると予算が上がってしまう可能性がある点です。なぜなら、当然ながら良い土地は価格が高いからです。

しかし予算オーバーの土地を購入してしまうと、将来的に支払いが厳しくなるという大きなリスクがあります。

ここでのポイントは、「欲しい土地の地価相場を調べておく」ということです。

事前に欲しいエリアの土地相場を調べておき、ローン支払い額の逆算から予算を決めてしまいます。そうすれば、そもそも予算オーバーの物件は見学すらしないので、無理に高い土地を買うこともなくなるというわけです。

大体の土地相場はSUUMO のサイトで調べられるので、土地を見学する前に必ず相場価格をチェックしておきましょう。

②1回しか見ておらず…買ってから「こんな土地だったっけ?」

2つ目の失敗例は、土地を1回しか見ておらず、契約後にギャップを感じてしまった失敗例です。この失敗は非常に大きな痛手になります。

なぜなら、土地はその場所に住宅を建築することが多いので、土地のイメージにギャップがあれば理想の家にはなり得ないからです。どんなに室内を理想の間取りにしても、土地の環境を変えることはできません。

ここでのポイントは入念に下見をしておくという点です。そんな下見の具体的なポイントは、以下3点になります。

  • 色々な時間帯に見学する
  • 平日と休日の両方見学する
  • 現地をくまなく歩く

街の雰囲気は、昼・夜・平日・休日で異なります。そのため、色々な時間帯で見学しておく必要があるのです。

また、現地周りを良く確認しておかないと、思わぬところに嫌悪施設があるなども起こり得ます。また、「意外と交通量が多い」なども、現地を歩き回らないと分かりません。手間はかかりますが、現地確認は入念に行いましょう。

③ネットだけで調査したが条件のいい土地が見つからなかった

次の失敗例は、ネットだけの情報で土地を探してしまった失敗例です。

これは、「ネットで色々調べたけど良い土地が見つからない・・・。理想ではないが、ネットで調べた中では良い土地だったので購入した」というような例です。

このような探し方だと、数多くの土地を見落としている可能性があります。

そのため、本当は理想の土地があるにも関わらず、情報量不足から妥協した土地を選んでいるということです。

ここでのポイントは、不動産業者をいくつか回るということです。

需要がある、いわゆる「良い土地」というのは、ネットに掲載していない場合があります。

ネットに掲載することで「出回り物件」になり、市場の価値が落ちてしまうことを避けるためです。そのため、不動産業者をいくつか回り、良い情報をもらう必要があります。

ただし、その際は不動産業者の営業トークに丸め込まれないようにしましょう。というのも、不動産業者の営業マンの本音は「売りにくい土地を買ってほしい」という点だからです。

そのため、本来買い手が付きにくい土地も、営業マンが「この人なら売れそうだ」と思えば勧めてくるということです。

そのため、自分の希望する土地の条件を明確に伝え、変な土地を紹介されないように注意する必要があります。

④土地代以外にもたくさんの費用がかかってしまった

4つ目の失敗例は、土地代以外にもたくさんの費用がかかってしまった失敗例です。多い例としては「地盤が弱い土地」です。

土地によっては、地盤が弱い土地もあります。特に階層の高い建物だと、基礎が重要なので地盤工事にお金がかかる場合があるのです。

たとえば、基礎部分の補強費用がかかったり、場合によっては土を入れ替えたりする「地盤改良」の必要があります。そうなると、土地代以外の余計な出費がかかります。

ここでのポイントは、地盤調査を不動産業者にしっかり行ってもらうことです。

地盤調査の精度は不動産業者によって異なるので、ほかの売買事例の「地盤調査」を見せてもらうと良いでしょう。

たとえば液状化マップのチェックや、浸水履歴、土地の利用履歴など、細かくチェックしている不動産業者は信頼できます。

不動産業者選びは、その点からもチェックすると良いです。

2. 土地を買うときに最低限知っておきたい4つのこと

さて、上述した土地購入の失敗例から、ある程度どのような注意点を押さえておくべきかが分かったと思います。次は、実際に土地を選ぶときに知っておくべき知識の紹介です。

今回解説する4つの知識を知っておけば、建築できる住宅などのイメージが湧きます。

さらに、今後周辺がどのように変化するかも予測できるのです。

2-1. 用途地域

用途地域とは、その街をどのような用途で利用するかを決める指針です。具体的に用途知識が異なると、以下のような違いがでてきます。

  • 建築できる建物の種類の制限
  • 建築できる建物の高さの制限

たとえば、「工業地域」には、どんな工場でも建築することができます。そのため、近くに工場が建築されるリスクがあったり、元々周辺に工場があったりする場合もあります。

また、「商業地域」は、工場の建築は小規模のものに制限されています。ただし、銀行や飲食店、百貨店などは建築可能なので、周辺に高い建物が建ちやすい環境と言えるでしょう。

一方、「第一種低層住居専用地域」などは、低層住宅のための地域になります。そのため、住宅以外には小規模なお店や住宅、小中学校などしか建築できないので、住環境は良いと言えるでしょう。

2-2. 敷地の接道義務

次に、敷地の接道義務について学びましょう。

基本的には、「敷地と道路は2m以上接している必要がある」という決まりがあります。ただ、この辺の諸条件は不動産業者と相談できるので、特に気にしないで良いでしょう。

問題は、接道によって以下の点が変わるということです。

  • 建築できる建物の大きさ
  • 土地の価値

一般的には、広い道路に敷地が接している方が、大きな建物を建築できます。もちろん、その道路がどのような道路かにもよりますが、基本的に大きな建物が建築できる土地の方が価値は高いです。

そのため、土地を購入する場合は、接道状況によってどのくらいの規模の建物が建築できるかを確認しましょう。おおよそでも良いので、不動産業者なら「床面積○㎡の○階建て」という提示はできるはずです。

2-3. 建ぺい率

建ぺい率とは、その土地に建物を建てて良い「範囲」のことです。

たとえば、縦12m×横12m(144㎡)の土地があるとします。仮に、その土地に144㎡の平屋を立ててしまうと、その土地いっぱいに平屋を建築するということです。

そうなると建物から出た瞬間に道路という状況になりますし、隣の建物と密接することになるため、災害時に危険です。そのため建ぺい率を定め、建築できる範囲を限定しているのです。

仮に、建ぺい率が60%の場合には、86.4㎡(144㎡×60%)の範囲でしか、建物は建てられません。余った箇所は庭にしたり、門扉とのクッション部分にしたりします。

この建ぺい率は、上述した「用途地域」や「角地かどうか」などによって異なるので、土地の物件概要を良くチェックしましょう。

2-4. 容積率

容積率は、前項の建ぺい率とセットで覚えておきましょう。建ぺい率が建築できる範囲であれば、容積率は建築できる「全体の広さ」のようなイメージです。

たとえば、100㎡の土地があり、建ぺい率が60%だったとしましょう。そうすると、60㎡分にしか建物を建築できません。

このとき、容積率が100%であれば、「土地面積×100%」という計算で、延べ床面積は100㎡まで建築できます。

つまり、1階部分を60㎡にしたら、2階部分は40㎡になるということです。ただし、住宅の大きさは、そのほかにも「前面道路」による緩和、逆に「斜線制限」などの制限を受けるので、建築できる正確な住宅の詳細は不動産業者に相談しましょう。

関連記事知らないと違法建築に?!重要な容積率と建ぺい率の目的・役割を徹底解説

2017.10.23

3. いずれ賃貸経営するなら中古マンション・アパート購入を検討しよう

このように、土地探しには色々と注意すべき点があります。また、「不動産業者に聞く」と言いましたが、さすがの不動産業者もその土地に建築できる住宅を、厳密に提示することはできません。

その土地にどのくらいの建物が建築できるかは、設計事務所に「ボリューム」を入れてもらう必要があるのです。つまり、土地を購入しても、いざ建築しようとした建物が、予想より小さくなることはあり得るということです。

これらの理由で、土地を購入してその土地を有効活用するのは上級者向けと言えます。

 

そのため、不動産投資で賃貸経営を考えている人は、マンションやアパートの一棟投資の方が楽です。

一棟投資であれば元々建物は建築されているので、間取りも家賃相場も分かるからです。間取りも家賃相場も分かれば、空室リスクなども予測でき、賃貸経営の成功確率が上がります。

そのため土地を購入してから賃貸物件を建てるのに比べ、一棟投資の方が不動産投資の難易度も低いというわけです。

4. 土地購入からのマンション・アパート経営は難易度が高い

このように、土地購入は、色々と調べることが多いので難易度は高いと言えます。

特に、建築できる住宅の規模が分からないという点は注意が必要です。業者とよく相談をしてから購入を検討しましょう。

一方、一棟投資の場合はそのリスクがないので、不動産投資としてはおすすめできる投資法です。

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