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マンションの修繕費と管理費を理解することは破産を回避するための必須事項

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精一杯働いて稼いだお金で一戸建てや車を購入することが夢だったと言う人は多いのではないでしょうか?

今では生活スタイルや収入の変化によって、賃貸やマンション住まいを選択する人が増え以前のように戸建ての購入が少なくなりました。

戸建てに住んでいた人々も子供が成人し家を出てしまった場合には、部屋を持て余すなど管理が行き届かなくなってしまうことから、マンションに引っ越す人が増えています。

マンションに引っ越すことによって生活が快適になるだけではありません。

一戸建てを売却することによって老後の資金を確保できるなどメリットが数多く存在します。

マンション住まいを選択することによって戸建ての場合にはなかった管理費と修繕費が発生しますが、一体どのようなものなのでしょうか?

マンションの管理費と修繕費の定義

※ここで前提としてはマンション一棟をオーナー一人が所有している場合を除きます

マンションは1つの大きな家を区分けして複数の人で所有するという区分所有の関係になります。

そのため、区分所有者全員でマンションの維持管理を行うという仕組みになっているため、戸建ての時のように自分の判断で物事を決定することができません。

「俺はこの案件に反対だからお金を出さない」と言われてしまっては公平性に欠けてしまうことから、マンションではあらかじめ管理費と修繕費を定期的に徴収することになっています。

管理費と修繕費とはそれぞれどのような費用なのでしょうか?

マンションの管理費について

戸建ての場合は全てのものが自己の所有物になりますが、マンションの場合は以下のように専有部分と共用部分に分けられています

・専有部分

自分が独占して使うことができる範囲。壁や床、天井などによって囲まれた居住空間のことを指し所有権が認められるエリアのことを指します。

・共用部分

区分所有者全員が利用するようなエントランスや廊下、エレベーターなどが該当します。基本的に専有部分以外は共用部分と考えてよいでしょう。

代表的な管理費の使用用途は以下の通りです。

  • 共用部分の水道光熱費(外灯や植栽の水やりなど)
  • 管理委託費(管理人の人件費や清掃費など)
  • 保守管理費(エレベータや機械式駐車場など)
  • その他(簡単な工事や修繕など)

上記以外にもありますが、管理費はマンションにおける日常生活で支障が生じないようにするための共用部分の維持管理費と考えることができるでしょう。

管理費の算出方法は以下の通りです。

(想定される年間のマンション管理に要する費用+予備費)÷戸数=各戸が負担する1 年の管理費

月1回や年1回など様々な方式を採用しているマンションがありますが、引っ越しなどで納付状況がわからなくなることを避けるために月1回の徴収が多くなっています。

管理費は日常的な維持管理に使用される費用のため、基本的にエレベータを使用していないことによる減額や引っ越しに伴う返金などは認められていません。

マンションの修繕費について

日常的な修繕や工事に関しては管理費から支出することになっているにもかかわらず、修繕費が徴収されるのはなぜなのでしょうか?

修繕費は修繕維持積立金などと呼ばれ、日常的な修繕や工事ではなく約15年ごとに迎える大規模な修繕に備える積立金になります。

なぜ15年に1回かというと、マンションに使用されている設備の耐用年数がおおよそ15年のものが多いためと言えるでしょう。

代表的な修繕費の使用用途は以下の通りです。

  • 機械式駐車場のベルトの交換
  • 屋上など防水の補強工事
  • 給水ポンプの交換
  • 外壁の補修

修繕費は将来発生する大規模な修繕に備える費用のため、基本的に引っ越しする人が住んでいる間に修繕が行われなかったからといって返金を求めても認められません。

分譲マンション特有の制度「管理組合」

管理組合という組織の名前を聞くと「私は皆さんにおまかせするので組合には入りません」と言いたくなるところですが、そのようなことは認められるのでしょうか?

本人の意思に関係なく、分譲マンションを購入した時点で共通財産であるマンションの維持管理を行う義務が発生するため、マンションに入居した時点で管理組合の構成員となります

そのため自己都合によって管理組合に属さなかったり管理費や修繕費を納めないなど、マンションの運営を妨げるような行為は認められていません。

管理組合が行う業務は、マンション標準管理規約に定められており以下のような内容になっています。

  • 管理組合が管理する敷地及び共用部分等の保安、保全、清掃、消毒及びごみの処理
  • 組合管理部分の修繕
  • 長期修繕計画の作成または変更に関する業務
  • 建物の建て替えにかかる合意形成に必要となる事項の調査に関する管理
  • 修繕積立金の運用
  • 組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

マンションの維持管理に関する事項が大半を占めているものの業務内容が多岐にわたっていることから、管理会社に委託するなどしてフォローを行ってもらいます。

区分所有者の中から理事を選任し持ち回りなどによって管理組合の運営を行っていきますが、議決は過半数で決するとは限りません。

規約を変更する場合や建て替えなどの影響力の大きい決議に関しては、過半数ではなく議決権の4分の3以上や5分の4以上を必要とする場合があります。

管理組合の業務に積極的に参加することによって、何かメリットはあるのでしょうか?

長期修繕計画|修繕積立が実施されているかを確認すべし

管理組合が行う業務の中に組合管理部分の修繕と修繕積立金の運用という項目があります。

15年に一度行われるマンション設備の耐用年数に対する対策も「管理会社に任せていればうまくやってくれる」と思ってはいけません。

管理会社は自身が懇意にしている業者と手を組んでいることが多く、見積もりの金額の3割程度は管理会社に流れていっているという実態があります。

そのため全てを管理会社に委託してしまっている場合には、必要かどうかわからないような修繕も認めてしまうことになり、結果的に多くの修繕費を要してしまうことになるでしょう。

今まで多くのマンションを見てきましたが、大規模修繕を迎えるにあたって修繕費や管理費が当初の設定額で維持できた組合は一握りしかいません。

その理由のほとんどが管理会社に丸投げしていた場合で、しっかりと自分たちで意思をもって管理体制を築き上げてきた管理組合はしっかりと予算の範囲で行うことができていました。

特に新築マンションの場合には、管理費や修繕費の設定を低くすることで購買意欲を少しでも高めるようにしてあるので注意が必要です。

自分の住まいにもっと関心をもつ

修繕費や管理費を納入していざ大規模修繕工事に取り掛かった時に、必ずと言っていいほどトラブルが生じるのが専有部分の修繕が行われないということです。

区分所有者の中には大規模修繕工事で自身の部屋の内装などもきれいになると思っている方が多いのですが、専有部分に関しては一切修繕が行われません

あくまでも日常の修繕や大規模修繕工事は共用部分の維持保全のためであることから、専有部分は自分自身で行う必要があります。

「戸建てだったら自分のタイミングで修繕するかしないか決めることができるのに…」と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

考えようによっては将来資金が不足しないように全員で積み立てていることにはなりますが、本当に必要な修繕かどうか判断するのは管理会社ではなく、区分所有者になります。

積極的に管理組合の活動に参加することによって、マンションの資産価値を下げないようにするにはどうすればいいのかを区分所有者全員で話し合うようにしましょう。

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