マンションの修繕費の目安と管理費との違いを解説!|修繕は何故必要になるのか?

最近はマンションを住居として生活している人が多くなってきています。

居住するために住宅ローンの返済の他に修繕費や管理費を支払っていませんか?

管理費は共用部分の光熱費など日常的に使われているのはご存知でしょう。

ところで、修繕費について詳しく知っている人は意外に少ないと言われています。

「修繕費とは、建物の修理のために月々支払っている費用だろう…」程度の知識では、突然の値上で慌てることになるかもしれません。

今回は、修繕費の目安や管理費との違いをご紹介しましょう。併せて、修繕費が必要になる理由も説明します。

実は、修繕費の内容をしっかり認識することが、資産価値を維持するためのポイントになるのです。

1. マンションの修繕は何故必要なのか?

当たり前のことですが、建物は時の経過と共に老朽化します。定期的にメンテナンスしないと資産価値が想定よりも下がってしまうのです。

したがって、価値を維持するためには、屋根や外壁などの不具合を修理しなければなりません。

修繕が必要な箇所と年数

修繕が必要な箇所 年数
屋根 10年を超えたあたりで補修や修理が必要になり、25年前後で修理や撤去して新設することになるでしょう。
外壁 10年を超えたあたりでコンクリートやタイルの補修・塗装の塗り替えなどが必要になり、35年前後で再塗装しなければならないでしょう。
給水ポンプや排水ポンプ 10年以内に補修が必要になり、15年前後で取り替えなければならないでしょう。
バルコニーの修繕 4年程度で塗り替えが必要になり、10年を超えたあたりで防水を修理しなければならないでしょう。
貯水槽 25年前後で取り替えることになり、ガス管は30年前後で取り替えることになるでしょう。
屋外の階段や通路 10年を超えたあたりで防水の修理が必要になるでしょう。

修繕費とは?

修繕費とは、工事などを予定して、あらかじめ積み立てる費用です。

各戸の所有者から「修繕積立金」として毎月一定額を徴収して、将来発生する大規模な工事に備えます。

具体的には、屋根や外壁の工事費用やエレベーターの修理費用です。

マンションの資産価値を老朽化から守るための修繕費を事前に準備しておくための積立金です。

修繕費と管理費は違うもの?

管理費とは、エントランスやエレベーターといった居住者が共同で使用する共用部分を維持管理するための費用です。

具体的には、共用部分の光熱費・清掃費・管理費などになります。

違いとしては、修繕費が将来のための準備であるのに対して、管理費は日常的に使用する費用です。

2. 修繕費の相場の目安は?

修繕費の相場の目安は、次の式で計算します。

修繕費の相場の目安
専有面積あたりの修繕費×専有面積+加算額(機械式駐車場がある場合)

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、専有面積あたりの修繕費は、階数により次のような目安になります。

階数/建築延床面積 平均値 事例の3分の2が含有される幅
15階未満 5,000㎡未満 218円/㎡・月 165円~250円/㎡・月
5,000~10,000㎡ 202円/㎡・月 140円~265円/㎡・月
10,000㎡以上 178円/㎡・月 135円~220円/㎡・月
20階以上(超高層マンション) 206円/㎡・月 170円~245円/㎡・月

なお、15階~19階のマンションの目安は、「15階未満」の目安と「20階以上」の間に収まるものと考えられます。

築年数で見た修繕費の相場の目安

国交省の「マンション総合調査結果」では、築年数で見た修繕費の相場の目安は築年数が24年以上で平均12,226円であり、傾向としては新しくなるほど修繕費の金額が安くなるのです。

しかし、必ずしも古ければ高いとは限りません。

なぜなら、分譲業者が販売促進のために、修繕費を想定される額よりも安く設定していることがあるからです。

戸数で見た修繕費の相場の目安

国交省の「マンション総合調査結果」では、修繕費の相場の目安が12,000円前後です。

しかし、500戸を超える規模の大きなマンションでは設備の質が高いため、修繕費が16,000円を超えています。

3. 修繕費の5つの注意ポイント

①中古よりも新築の方が安い

新築の場合は分譲業者が販売しやすくするために修繕費を予定される額よりも下げることが少なくありません。

販売価格を下げると分譲業者のデメリットになるのですが、修繕費を下げてもデメリットがないからです。

②年数が経つにすれて値上がりする可能性がある

修繕費は、基本的に現在の価格で見積もるので、値上がりなどの将来のリスクにより足りなくなることがあります。

また、販売時に低目に設定していれば足りなくなるのは当然のことでしょう。したがって、年数が経つにつれて値上がりする可能性があります。

③住宅ローン以外にも修繕費や管理費を考えて返済の計画をたてる

マンションを購入した時には、住宅ローンの返済に気を取られ、修繕費や管理費の支出があることを忘れがちです。

しかし、毎月必ず支払わないといけない費用なので、あらかじめ返済計画の一部としておく必要があります。

④修繕費は返還されない

マンションを売却しても修繕費は返却されません。なぜなら、修繕費とは居住者のためではなく、建物のために貯えられているからです。ルールが記載されている管理規約にも返済しないと記載されているのが一般的でしょう。

⑤修繕費や管理費を滞納した状態で売却した場合

法律では、売却したマンションの滞納された修繕費や管理費は買主が引き継ぐことになります。

特に競売物件であれば滞納の可能性が高いでしょう。

中古物件を購入するときには、修繕費などの滞納のチェックが欠かせません。

4. 近年問題になってきている修繕費不足

現在多くのマンションが乱立しています。しかし、一般的な構造である鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年と長くなっています。

したがって、まだまだ大規模修繕施工の経験値が不足しているのです。

見積もり自体の甘さが影響しているのでしょう。

修繕費が不足している原因とは?

消費税の影響で工事費用が値上がりすることもあれば、相次ぐ自然災害や東京オリンピックの影響で人手不足のために人件費が上がることもあります。

これらも工事費用値上げの要因になっているのです。

値上げが修繕費の不足につながります。

修繕費の値上げにより滞納する人が出てくる

修繕費が値上がりすりと、積立金を増やして対応することになります。

また、一時金というかたちで徴収することもあるでしょう。

いずれにしても、居住者にとっては予定外の出費になるので滞納する人が出てくるのです。

5. マンションの修繕費は定期的に積立しよう

修繕費が不足すると必要な修繕ができないため、マンションの資産価値が急激に低下します。

また、修繕費は当然に支払いを強制されるものなので、滞納が続けば給与などが差押えられるかもしれません。

購入のときから修繕費や管理費についての支出を前提とした計画を立てる必要があります。

定期的な積立が資産価値や自分自身を守ることになるのです。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする