【2018年版】ハワイ不動産投資で失敗しないための5ポイント

アロハー!マハロ!🌴 世界屈指のリゾート地と言えば!?皆さんもご存知Hawaii

あなたは、そんなハワイでバカンスを楽しみながら不動産投資ができます。月に何回だって宿泊費がかからない状態で行けます。

「でもどうして?」それは、バケーションレンタルと言う投資方法があるからです。

また、ハワイは日本の不動産市況よりも安定しています。建物の価値が高く、物件価格の変動はあまり起こりません。

これは、不動産投資家には嬉しいお話です。

今回この記事には、

  • なぜハワイが不動産投資に向いているのか?
  • 老後はハワイに移住!そんなライフプランを望んでいる人

などに向けた内容となっています。

Index

1. そもそも不動産投資のメリットってなに?3つの理由

ハワイの魅力について記事を読み進める前に、不動産投資にはどんなメリットがあるのか把握しておきましょう。

ポイント①:実物資産はインフレ対策になる

実物資産には、金・プラチナ・美術品・不動産・ゴルフの会員権などがあります。これらのなかで不動産だけが、毎月家賃収入としてお金が入ってきます。

インフレとは、物やサービスの物価が上昇することです。200円で買えたものが300円になったりとお金の価値が下がる事。

現在、あなたの貯金額はいくらありどれだけの支出がありますか?今後、インフレが続くと今ある貯金額は目減りします。それを回避するための方法が、実物資産に変えるという事なのです。

ただ、不動産投資は売却の際にすぐ現金化できない事がデメリットです。

ポイント②:日本円だけの資産は危ない

実物資産に変える方法は不動産の他にもあります。それは、外貨に置き変えるという案です。

日本の紙幣にも同じ事が言えますが、価値が無くなってしまえば紙切れも同然です。ハワイに物件を所有するという事は、米ドル資産を持つ事になります。

海外旅行が好きな人は換金せずにそのまま使えますし、場合によっては為替差益を得ることが可能です。

※為替差益とは・・・外貨で債権を持っている時に、為替相場の変動で自国の通貨にしたときに利益が生じること。逆を「為替差損」という。
例:1ドル100円だったものが110円まで上がっていると10円分得をする

ただ気を付けなければいけないのが、為替差益課税で想定外の支出がかかり困った人もいるようです。その際は、専門の税理士に相談しましょう。
税金に関する罰金は$1,000 日本円で10万円程度かかります。

メリット・デメリットをどう捉えるかは個人の判断によりますが、取るべきリスクを取り、避けるべきリスクを避ければ問題ない場合もあります。

ポイント③:資産運用の中でも節税効果が高い

不動産投資を行う際、様々なお金がかかります。ただ、経費にできるものが多いため節税効果が高いのが魅力です。※給与所得が多ければ多い程、節税効果あり

その中でも減価償却費は、建物の耐用年数と構造により償却できる年数が決まっています。とても大切な事なので覚えておくと便利です。

ハワイは、既存の耐用年数が超えた後も4年~9年減価償却できます。

構造 耐用年数
軽量鉄骨造 19
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

2. ハワイが不動産投資家から選ばれる理由5つ(メリット)

2018年時点で、ハワイだけではなく海外へ不動産投資をおこなう日本人が増えています。どうして日本ではない国へ投資をするのか?答えをみていきましょう。

世界中から絶大な人気を誇るリゾート地

ハワイの州都はオアフ島のホノルル市で、8つの島を含めてハワイ州と呼びます。130万人を超える人口で、常に観光客が訪れます。その為、空室リスクを防ぐには適したエリアです。

また、ハワイは治安や気候も良く地震が多い国ではありません。他民族社会なので、日本食を買えるスーパーや病院もあります。もしかしたら、日本より住みやすいかも!?

土地より建物の価格が高いため減価償却が日本よりお得

ハワイはリーマンショックにも耐えた安全な場所だと言えます。

開発業者が参入したがる場所であり、不動産価格も安定しています。

ハワイの土地と建物の比率は、日本とは逆で建物の方が高いです。

つまり、減価償却する際ハワイの方がお得という事です。ハワイの土地は借地権の物件も多くあるので、購入金額全てを損金扱いできます。

今後も開発が続き発展するため人口が集まる

開発が続くという事は、人口の増加を期待できます。不動産投資は空室リスクに備えた対策も必要ですから、人口が多い人気のエリアに物件を購入すべきです。

オアフ・ワイキキ周辺は稼働率が高い=空室リスクが少ないという事です。ですが、アラモアナセンターへの観光客は減っているようです。

そして、ハワイの不動産を購入する際は海までの距離が最も大きく影響します。なぜなら、需要が多い方が不動産価格は高いです。つまり、不動産価値があるという事です。

築古でも価値があるハワイの物件

築40年以上の物件でも価格は上がり続けています。

セカンドホームとしてハワイに不動産を購入する人もいますからね。需要が多いという事は、転売時もスムーズにいく場合が多いです。キャピタルゲインも見込めるでしょう。

また、投資目的で購入した物件を個人で住むという人もいらっしゃいます。その際には、人気エリアを選びましょう。例えば、ワイキキなどのリゾートゾーンだと短期貸しのメリットもあります。

例として 築50年になるイリカイホテルは人気が衰えません。なぜだかわかりますか?
ワイキキの中でオーシャンフロントの多いコンドミニアムは少ないからです。やはり、借りる側もメリットのある場所や条件を選ぶという事です。

ただ、短期貸しには短期滞在特別使用許可書を取る必要があります。ワイキキエリアで1ヵ月以内の賃貸事業を行う場合気を付ける事もあるので、ハワイ州が定める法令には注意しましょう。

追記:短期滞在特別許可書 (2018/5/10)

短期滞在特別許可書(Nonconforming Use Certificate)は現在既存発行分のみしか存在しておらず、新規申請は不可となってます。

背景として、1986年9月より短期賃貸のライセンスの有無で賃貸事業が出来ない事になりました。

この法律は、ホテル側、所有者の既得権を守るために、その当時ホテルとして運用していたお部屋に対して特別に許可されたものです。
この許可は2年毎に更新する必要があり、更新しないと違法となります。

当時多くあった許可付き物件(部屋)も更新が無い・売買が繰り返されるなどで許可無しユニットが増加しています。
現状ワイキキエリアでは許可付きのユニットは約800ユニット程度しかありません。

ワイキキで短期バケーションレンタルを運用するにあたりオーナー様として法的に許可されるには、以下の3つの基準のうちいずれか1つを満たす必要があります。

1)物件が位置する区画が「リゾートホテルゾーン」に指定されていること
2)該当物件に有効なNonconforming Use Certificate(バケーションレンタル事業許可証)(以下NUC)が登録されていること
3)該当のコンドミニアムが現在稼働中のホテルであり、NUCがなくても日貸しが許可されているコンドミニアム

引用:https://www.hawaiiliving.jp/blog/waikiki-condo-hotel-guide/

ワイキキなどのリゾートで真剣に投資をお考えの方は

AIA Honolulu http://www.aiahonolulu.org/

などを参照し、Zoningされている地域をしっかりと調査する必要性があります。

バケーションレンタルと言う投資方法

バケーションレンタルとは、家賃収入を得る事もできオーナー様も住むことができます。これは日本ではできない投資法なのでとても魅力的です。

将来ハワイに別荘!と考えていらっしゃるのであれば、早いうちに検討なさるのもいいかと思います。ハワイの需要は、2020年以降も米国内でテロなどの危険性がなければ旅行者も安定です。

3. ハワイで不動産投資する際に気をつけるべき注意点

ハワイでバケーションレンタルが出来るとは言え、30日以内の短期貸しは禁止されています。そのため、airbnbの利用はできません。罰則を受ける事もあるため、注意が必要です。

また、ハワイでは人気エリアの物件ですと抽選にて購入すると言う流れになります。多くの国から投資マネーが集まるわけですから、不動産投資をするには競争率の激しい国と言えます。

4. ハワイの利回り・人気物件価格の相場・入居者の要望とは?

利回りが低いと言われているハワイですが、それでも投資家に人気なのはなぜでしょうか?答えをみていきましょう。

ハワイの利回り!計算方法

利回りを基準に物件を決めてはいけませんが、一つの指標になるので参考にするのはよいかと思います。ハワイだと、東京23区の利回りとほぼ変わりません。4%がいいところです。

利回りを出す計算方法は4種類あります。

主に使われているのが、表面利回り=(年間家賃収入÷物件価格)という計算方法です。

他にも、実質利回り・借入金利返済後利回り・自己資金投資利回りがあります。

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2018.09.14

どの業者を使うべきか?最適な選び方

エスクローの利用ができる業者を選びましょう。

エスクロー・・・不動産の売買時に買い手の間に立ち中立的な立場から金銭のやり取りや諸手続きを行なってくれる仕組みのこと

エスクローの費用は物件価格の1~2%が平均です。かかる金額は売り手と買い手で負担します。

また、日本の登録免許税・印紙税・不動産取得税などはありませんし、仲介手数料も売り手が支払う事になっています。

日本で物件を購入するより時間と費用がかかるので、信用できる不動産会社でお願いしましょう。

物件を購入するならワイキキエリアのコンドミニアム

コンドミニアムにも色々な売りがあります。

例えば、オーシャンビュー・ダイヤモンドヘッドが見える・ワイキキから近いなど、入居者は何かの特典や付加価値をみています。

また、戸建やタウンハウスより価格が低めなので購入しやすいと言えます。「建物の管理はどうしたらいいの?」と不安になるかもしれませんが、専門の業者がいるので安心して下さい。

オアフ島の物件タイプ別売買価格相場

  • 一戸: $875.373
  • コンドミニアム: $415.533

旅行者が多く訪れるワイキキエリアは、ホテル不足にあります。その為、「居住用のコンドミニアム」が人気になっています。

また、ファミリーに人気なのがワイキキバニアン。ビーチ・ショッピング・食事・プールなどが徒歩圏内であり、コストパフォーマンスにも優れています。

ワイキキの人気ホテルコンドミニアム

トランプタワー・ワイキキ

https://www.trumphotelcollection.com/jp/waikiki/

概要:世界的にも有名なホテルブランド『トランプ』が運営する5つ星の高級ホテル

ハワイという南国リゾートに立地しながらも、シンプル・モダンな都会のハイクラスホテルの装いです。
高級感あふれる空間でストレスなく過ごせることは間違いなし。

アストン・ワイキキビーチタワー/アストン・アット・ザ・ワイキキバニアン

http://www.astonhotels.co.jp/oahu/waikikibeachtower/

概要:アストンホテルは、60年以上の歴史を持っています。ワイキキビーチの向かい側に位置する全室スイートの宿泊施設や格安で泊まれるホテルなどがあります。

イリカイホテル

http://www.aquahospitality.jp/hotels/aqua/ilikai/

概要:ワイキキエリアに建っており、ラグーンビーチのすぐ近くにあります。比較的格安なコンドミニアムです。

アラモアナホテル

http://jp.alamoanahotel.com/

概要:アラモアナセンター直結のホテルです。

 

それぞれのホテル(コンドミニアム)が人気な理由と、どの層にターゲットを絞るかで購入する場所も変わってきます。例として、賃貸需要が高い物件は投資に適しています。

ハワイに住む賃貸希望者が出す条件

  • 屋内洗濯機乾燥機がある
  • 駐車場スペースがある
  • セキュリティーが万全
  • オーシャンビューや高層階
  • 内装が綺麗でリノベーションしている
  • バスタブやフルキッチンがある

家賃の平均額(2017年時点)

1ベッドルーム:$1,750 1ドルを120円とすると、210,000円です。
2ベッドルーム :$2,390 1ドルを120円とすると286,800円です。

5. ハワイの不動産投資物件を探す方法

物件を探す事だけではなく、セミナーやお得な情報を入手できます。

カイナハレ・ハワイ

http://www.kainahale.com/commercial-real-estate

概要:ハワイ州での不動産に関する全般的な業務を取り扱っています。

ファミリーハワイリアリティ

https://family-hawaii.net/

概要:東京にもオフィスがあり、税務関係のサポートもしっかりしています。

facebookなどの投資家コミュニティ

Facebookを足場に海外不動産投資を活発に議論しているアマチュア投資家のコミュニティが存在しますので、そちらで業者さんの風評を聞いてみるのもお勧めします。
初心者を食い物にしている業者さん等にも、忖度や配慮はせずに率直に教えてくれる投資家グループが出来あがっています。

https://www.facebook.com/groups/1666188680358279/?ref=bookmarks

この記事の監修にも携わっていただいてます。

※非公開グループのため申請などが必要です。

6. ハワイで不動産投資をおこなう人のブログ

実際に現地で不動産投資をしている日本人のブログを参考にしてみましょう。

人の体験談を読むことは失敗を防ぐことにもつながります。

大阪生まれのsam leeさんが不動産投資で資産を築くまで

https://ameblo.jp/leehawaii/

7. 購入から売却までにかかる費用と経費

ハワイで不動産投資を行う際、日本の口座からでも送金可能です。

ただ、現地の海外口座を作ると便利です。ハワイの金融機関は外国人の口座開設に積極的です。アメリカの他州に比べれば融通が効き易いです。

物件購入から売却までの流れ

購入時は以下のお金がかかります。

  • ローン諸経費
  • 登記日からの日割り固定資産税
  • エスクロー費用等諸費用
  • 渡航費 ※物件を内覧する際

確定申告時に経費となるもの

  • 物件管理費
  • HOA費
  • 固定資産税
  • 火災・地震保険
  • クリーニング費

ワンポイント説明

HOA費

HOA(Homeowners Association)・・・日本でいう管理組合が徴収している共益費の事。水道代・火災保険も含まれている内容もありますので確認しましょう。

固定資産税

年2回の支払いがあります。

また、毎年金額が変動するので利回りを計算する際に影響します。当初の利回りが4%だった場合3,6%など。また目安として、固定資産税評価額が100万ドル以下と以上で年間の支出が変わります。

ハワイの銀行から融資を受ける場合

日本で融資を受けるよりも、時間がかかります。まずは資金を集める事が先です。目安として、物件価格の60%を借り入れできるかと思います。ただし、頭金は約40%~50%が必要となります。

説明書類も英語なので気をつけましょう。また、ローンが組める物件とそうでない物件もあります。

日本の銀行では海外の投資に対して積極的ではありません。

全額キャッシュで購入するか、海外の不動産投資に強い業者から金融機関を紹介して頂くなどの対策が必要です。更に、日本での不動産投資をすでに行っている事が必須でもあります。

自分がハワイの銀行からいくら融資を受けれるか確認してから計画を立てる必要がありますね。

更に、プレビルドを活かし売買目的で物件を購入する方もいます。

キャッシュフローの確認

不動産投資を行う際、借入をしているのであればローンの返済方法は大切です。

思わぬ出費にも対応できるようにしておきましょう。例えば、エアコンが壊れた・冷蔵庫が壊れたなどのケースも考えられます。

ハワイの物件は、インテリアデザイン効果を使い部屋を魅力的に見せる事で集客に繋げています。人気なコンドミニアムだと予約が4ヶ月待ちという事もありますよ。

また、確定申告の際にも重要になるので収支は細かく付けておきましょう。

8. 法人化して物件を購入するメリット・デメリット

不動産投資を始めて歴の長い方だと、数億円の資産になっている方もいます。法人化にはメリットが多く、徹底した節税効果を得られます。

メリット・デメリット

メリット

  • 比率税率
  • 所得の分配効果
  • 経費の幅が大きい
  • 相続税についても有利

デメリット

  • 設立費用がかかる
  • 維持費がかかる

ハワイに不動産を持つという事は、メリットもありますがデメリットもあります。困ったなと思うときに、法人化していれば融通が利くケースもあるかと思います。

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

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9. ハワイはオリンピックなど関係なく安定したエリア まとめ

ハワイへの購入を負担と考えましたか?それとも前向きな気持ちになりましたか?

なにかを欲しい、叶えたい!と思ったとき、自分ではどうにも知識が足りないと感じる事でしょう。ですが、実績の長い業者、信用できる営業マンに出会えれば安心して任せる事ができると思います。

ハワイで不動産投資を考えている方、ハワイでどんな不動産投資をしてどんなライフスタイルを送りたいか相談をしてみるのもアリですね。

ASIS株式会社ではハワイでの不動産投資でお考えの方でも無料個別面談を実施してます。

どうぞお気軽にご利用ください。

もちろん、成功した人はありとあらゆる本を読みセミナーに行かれています。難しい事ではありません。

投資家さん達がやっている事、それはただ一つ、
恐れず、動き出す。ただこれだけです。あなたの夢を、叶えましょう。

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