2018年最新|タイで不動産投資を失敗・損させないポイントを大公開

みなさん!サワディカー!🇹🇭(タイ語での挨拶)

パタヤ・プーケット・ピピ島など15の島から成り立つタイ王国。

主要産業が観光業なだけに、旅行者は多く性別も人柄も自由です。そこが良い所でもありますが、不動産投資に置き換えるとそうもいきません。

プレビルド物件には投資というより投機の一面があります。また、不動産事情は日本と比べて大きく異なります。例えば税金。タイでは、取得税も固定資産税もかかりません。

タイに不動産を買えば儲かるのか?損をしないためのポイントつきで答えをみていきましょう。

1. タイはどんな国?

タイは人口が多い

タイの全体像

タイ王国の首都はバンコクで、世界の人口ランキング20位に入ります。
住みたい国ランキングでは2011年に9位を獲得しています。

タイの交通事情

都市交通計画も進んで電車の利用をする方も増えたと思いますが、タイではほとんどの方が車を購入するので交通手段は車かバイクが目立ちます。観光で訪れた場合はバイクに荷台を付けたトゥクトゥクというバイクタクシーに乗る方も多く、バンコクでは渋滞が名物化しています。

タイの物価・通貨事情

お寺が多く日本と同じ仏教国で、通貨はバーツです。1バーツは約2.7円程度と考えると変換しやすいです。

タイの不動産業界の全体像

タイでは、日本とは正反対です。業者選びを慎重に行わないと、被害に会うと思って間違いないでしょう。
なぜならデベロッパーの倒産が多く目立ち、室内のコンセントに電気が通っていない・外観の色塗りが雑・賃貸契約は1年などが見受けられます。

タイ人は寛容な性格で日本人も住みやすい

旅行で訪れてタイが好きになりました!または仕事で何度か行った事があるなど、それぞれタイに対しての思う所は違くとも、タイでは性別が8つあると言われていて懐が深く広い心の方が多いようなので、日本人は住みやすいです。

タイで物件を選ぶならどのエリアが良いのか

あなたの「セカンドライフを海外で過ごしたいランキング」にタイは入っていますか?

主に人気なのはやはりバンコクパタヤです。
理由として、バンコクの都市交通計画やプレビルド物件を格安で購入できる・観光客の需要が多いなどが挙げられます。

日本より長期高利回りが期待できる

ASEANの中でもタイは先進的な国です。
金融においても巨大なバーツ経済国を擁し、海外からの経済成長期待は大きいです。なんと、ASEANの経済成長には日本円で約20兆円が見込めると言われていました。

ASEANは、東南アジア諸国連合の事で、バンコク宣言によって設立しました。また、バンコク宣言とは加盟している国同士で経済や技術などを助け合いましょうというもの。

この事から、日本と比べると長期的に見れば高利回りが期待できます。つまり、地価が例年上昇している事は不動産投資に置き換えるとメリットとなります。

デモやテロは、不動産価格への影響はほとんどなく、日本からの単身者も増加すると予想されています。というのは、タイには多くの日本人が仕事で訪れています。有名企業だと、TOYOTAの工場があります。

タイの主要エリアはどんなところ?

  • 観光客が多いエリアはスクンビット西側
  • 地元の方が多い屋台などがあるスクンビット東側
  • 高級ショッピングモールがあるのはバンコクの都心部サイアム周辺
  • 中国人が移り住んでいるヤワラート

また、タイでの生活は日本に比べ安くすみます。ディスカウントも可能ですし、1000円も出せば大量のご飯をお腹いっぱい食べられます。

マクドナルドはタイでも人気です。ビックマックは297円で食べれます。アサヒスーパードライは141円なんて安すぎます。

2. タイの不動産業界は信用できるの?注意点

タイの物件価格相場(購入費用)

パタヤでは150万バーツ(500万円程度)で小さなコンドミニアムが買えます。日本に置き換えると、1000万円程度で東京の一等地にバンコクの主要エリアにコンドミニアムを購入できます。

目安として、ほとんどの物件が日本・他の国と比べ格安である事は間違いありません。

オーナー様がバカンスに行かれる際は使用し、それ以外の期間を賃貸として貸す事ができるのもメリットです。
また、室内の家具はオーナー様が用意する事になるのですが、中古の場合だと前のオーナー様から格安で譲り受ける事もできます。

更にタイの物件では高級じゃなくてもプールや飲食店などが共有スペースに存在します。その管理は、複数の管理人が作業をしてくれて警備員も常駐しています。

日本人が多くいるスワンビットエリアでは日本と同じような形で不動産投資ができるようです。ただ、物件価格は高く利回りはそれ程よくありません。

タイで不動産投資をする際の契約の流れ

  1. デベロッパーが提示している着手金や契約金を支払う
  2. 完成するまでに補償金として一部支払う
  3. 完成したので残金を支払う

という流れとなります。

タイの利回り

タイには日系の不動産仲介会社が58社あるようですが、実際に編集部メンバーが電話をかけてもすぐにはでない会社が多かった印象でした。

利回りよりも、信用できる不動産業者を見極める方が大変なのではないかと思います。基本的にタイの不動産投資は6~8%の利回りです。ただ、高利回りを売りにする物件にはデベロッパーの思惑が混じります。

というのは、仲介会社の初期設計では販売価格をコストに対して2倍になるよう設定しているものの、実際には1,5倍しか望めない場合がほとんどです。

不動産価格は上昇にあるため、利回りがよくなるケースもあります。物価水準と家賃は連動していると言われているので、そちらも参考にするとよいかと思います。

3. タイの賃貸事情

日本とは異なる契約の仕方

タイでは契約書が全て。なぜなら宅建の免許を持っていないので知識がない方と契約する場合もあるのです。

契約期間は基本的に1年間。また、家賃の値上がりは1年毎にあります。※良い物件の場合

礼金はなく、テポジット(敷金)のみです。

退去後のクリーニング費用に使われます。

家具はオーナー様が一通り用意するのが普通です。※テレビ・エアコンなど

被害にあわない為にも、まずは現地にいる日本人と繋がりをもち最悪のトラブルだけは避けましょう。多少の相違は仕方ないと言えます。

4. タイのプレビルド物件は危険!?

プレビルド物件とは、工事着手前から販売を始める事を表します。海外ではよく行われている事業方法で、主にタイ・マレーシア・シンガポールに多いです。

また、プレビルド投資とも言われ、販売が進み建物の仕上がり間近になる頃には販売価格が上昇して、その差益を儲ける投資手法です。

損をしないための3つのポイント

  • 本当に魅力ある物件をなぜ現地の富裕層ではなく日本人に進めるのか
  • 購入するならコンドミニアム。なぜなら、日本とは違い土地の購入は禁止されている
  • セミナーには何社か行く事で業者を見極める力が付く

物件を購入するにはそれなりの金額が必要となります。焦らず、情報収集をし、慎重に検討すべきです。

日本で購入する場合ですら、理想の物件に出会うまで2年かかった投資家もいます。セミナーに50万かけて海外不動産投資の本を80万円分読んだなど、気合が入っています。

5. 海外不動産投資って儲かるの?

答えは……

タイの不動産投資は以下の2つのポイントをクリアしていればおすすめできるでしょう。

  • 本当に信用できる不動産業者を見つけること
  • 選ぶ物件の条件が良いこと

タイ不動産投資で儲かるポイント①

タイへの不動産投資には、割合的には少ないですが日本人もいます。年齢でいうと高齢者に多く老後の資金を投資にあてるというケースです。

リスクや被害にあう確率は高いと言え、現地に詳しい日本人の強い味方がいないと不安だと言えます。つまり、タイではプレビルド物件が目立ち建設前に購入するという事は完成した物件と異なる場合も生じてくるからです。

しかし、うまくいけば、完成前の割引価格で購入した場合、高い確率で完成後の価格が上がるのでキャピタルゲインは望めます。だいたい30%の割引で購入でき、約2年後に完成し引き渡しになります。

タイ不動産投資で儲かるポイント②

タイに訪れる観光客は多いのでホテルの満室が目立ちます。ホテル側も宿泊料を上げているので、タイでは民泊ビジネスがしやすいと言えます。

そこで今人気なのが民泊サイトAirbnb(エアビーアンドビー)です。世界大手で190カ国34,000都市以上で200万件以上の物件が乗っています。

以上の事から、タイの不動産業者が信用のある所であれば、選ぶ物件の条件さえよければ儲かります。ただ、タイでは不動産賃貸事業は認められていません。しかしこれといった摘発事例はなく、民泊事業はグレーである事が言えます。

6. タイのコンドミニアムを選ぶポイント

借りる側が好み収益が見込めるか?

下記は、入居者が好むいくつかの条件です。

  • ユニットバスが好まれる
    高級住宅ではない限りほとんどがシャワースペースのみです。
  • プール・飲食施設がある
    ほとんどの物件に設備してあります。
  • 日当たりが悪い方がいい
    日中は暑いので涼しい方が好まれます。
  • 駐車場のスペース確保
    ほとんどの方が車を所有しています。ですが物件によっては駐車場が少ない場合もあるので注意です。

中古の場合は、新築と違い完成後な為、違いが出る事はありません。納得いくまで内覧可能です。

その際、管理が良き届いているか要チェックです。なぜなら、物件の価格を決めるのは管理だとも言えるほど重要だからです。汚い共有スペースには誰も住みたくないですよね?

そして最後に気をつけなければいけないのが、オーナーチェンジの際には契約内容をきちんと確認するという事です。

注意点

タイの場合は夜の騒音がうるさいなどのクレームに繋がります。昼だけの内覧では気づけない事もあると思うので注意しましょう。

税金面では日本よりはるかにメリットです

タイでは固定資産税・不動産取得税・相続税がかかりません。かかる税金は、

  • 家賃収入に対する所得税…10%
  • 譲渡所得…15%
  • 登記費用…2%

です。念の為、税理士に相談しておきましょう。申告が遅れると、損をします。

7. タイで不動産投資をするなら!

日本とは異なる事がたくさんあります。

例えば、水道水は飲めないのでミネラルウォーターのお金もかかりますし、プール付きのコンドミニアムがほとんどなのでメンテナンス費用もかかります。

ガス代と電気代は一緒で、特に経費としてかかる金額です。一日中稼働状態だと壊れる時期も早いと言えます。
つまり、修理費用や付け替えのお金は用意しておかないとクレームが起こります。

新築の場合、共益費は1年間まとめて支払います。中古の場合、前オーナーに未納分がないか確認しましょう。

また、修繕積立金は必要な時に一括で支払うので、蓄えておきましょう。

MIRAIMOでは他にも海外の様々なエリアに関する記事を更新しています。海外不動産投資に興味がある人は覗いてみてください。

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2018.07.23

 

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