不動産投資の狙い目物件とは｜地方での狙い目エリアは？【札幌・名古屋・大阪・福岡】

不動産投資の記事やブログに目を通すと、決まって「狙い目は東京23区で交通の便が良いところ」などと書かれています。

確かにその通りでしょう。

東京23区内であれば立地が優れているので、賃貸需要も申し分なく不動産投資向きの物件だといえます。

 

しかし、立地が良ければ良いほど価格が高くなるもの。

さらに、東京オリンピックに向けて物件価格が高騰しているので、東京23区の物件は一般のサラリーマンには手を出せない…と考える人も多いのでは？

 

そこで今回は東京ではなく地方にある物件に注目し、地方にある狙い目物件の探し方を紹介しましょう。

不動産投資のカギとなる賃貸需要があるのは、東京だけではありません。

実は、地方の物件のほうが効率的な運用ができるケースもあるのです。

1. 不動産投資の狙い目物件とは

不動産投資の成功には、物件の良し悪しが大きく影響するといわれます。

確かに、物件により運営がスムーズに進むこともあれば、トラブル続きになることもあるのが現実。

では、不動産投資を始める時に狙い目物件になるのは、どのような物件なのでしょうか？

①中古物件をチェックしよう

不動産投資をスタートする時には、新築物件を勧められることが多いでしょう。

中古物件に比べると価格が高いため利回りは低いですが、メンテナンスなどの管理が当面必要ないので初心者でも運用しやすいというメリットがあるからです。

しかし、不動産投資では築年数だけで物件を評価してはいけません。

あくまで、賃貸需要の有無が物件選択のカギになるのです。

そこで、価格が安いという絶対的なメリットを有する中古物件をチェックしてみましょう。

狙い目の築年数は？

築年数でいうと15年程度が狙い目でしょう。

なぜなら、あまりに古い物件だと、いくら安くても流動性が悪く売ることが難しいからです。

投資物件を購入する際には、売却という出口戦略も意識しなければいけません。

たとえば、築年数15年程度のマンションだと、購入後5年くらい運用してもメンテナンス次第で、まだまだ現役でしょう。

商品価値の残っている物件であれは流動性も高いため売却もできれば、運用を継続することもできるなど選択肢が拡がります。

立地の良い中古は狙い目

交通の便が優れたエリアの中古物件は狙い目です。

たとえば、単身者は立地の良い場所にある物件であれば、少々古い物件でもかまわないという人が少なくありません。

壁紙を交換する程度のメンテナンスでOKでしょう。

立地の良さは、不動産投資のカギである賃貸需要に大きく影響してきます。

また、賃貸需要に恵まれたエリアであれば、物件の資産価値の低下も緩やかになるのです。

②エリアもチェックしよう

物件のエリアを選択する時には、立地が良くて駅に近い物件を選ぶのが不動産投資の基本になります。

しかし、駅近の物件だけが収益をあげているわけではありません。

そこで、収益をあげることが可能なエリアを紹介しましょう。

物件価格が安い地区で高利回りを狙う

主要都市から離れているために相場が安く物件価格も手頃なエリアが狙い目といえます。

交通の便が良ければ、ベッドタウンとしての賃貸需要が期待できるでしょう。

価格が安いため「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算される利回りが高くなるのです。

高利回りであれば投資した金額の回収も早くなるので、効率的な不動産投資が可能なメリットのある物件だといえます。

大学周辺など｜外国人可で入居者を取り込む

大学周辺など学生の多いエリアは、安定した賃貸需要があるため賃貸物件が散在しています。

しかし、最近では国の政策としての「外国人受け入れ」が不動産投資のキーワードに。

日本語学校などに近くて、今後外国人が増える可能性の高いエリアを確認しておくことがポイントになります。

入居者に外国人を取り込むことにより、大きな需要を見込むことができるでしょう。

駅近じゃなくても安定収益を上げている物件

最近は駅に近くなくても、きれいな物件に住みたいというニーズが増えてきています。

そこで、駅から徒歩15分以上の物件が狙い目でしょう。

駅から多少離れているので、価格が安く高利回りの運用が可能です。

費用を掛けずにポイントを押さえたメンテナンスを施し、家賃設定を抑えることで賃貸需要を引き出してください。

入居者に「物件はきれいなのに家賃が安い」というお得感を意識させることが大切です。

2. 地方で不動産投資をするなら狙い目エリアは？

不動産投資で稼ぐことができるのは、首都圏だけではありません。

たとえば、地方でも人口増加が見込めるエリアがあります。人口が増えれば賃貸需要も連動するでしょう。

賃貸需要さえあれば、地方でも十分に狙い目となるエリアになるのです。

①札幌

人口が減少する中、東京を中心に人口の集中化が顕著です。

その流れは地方にも当てはまります。

現在、北海道内の周辺地域から札幌を目指して人口が移動しているのです。

当然、札幌近郊への移動も見られます。

地価公示も全用途の平均変動率で3年連続の上昇です。

札幌やその近郊には、大手企業も進出するなど大きな経済圏を形成しており、その労働力の担い手としての労働人口の移動も人口増加の要因になっています。

札幌やその近郊では駅から離れると人気がないので、駅近の物件を中心に選択するのが効果的でしょう。

②名古屋

名古屋には人口増加による賃貸需要の高さがあり、張り巡らされた交通網により利便性の良い地域といえます。

政令指定都市としては、横浜市・大阪市についで3番目の人口を有し、人口に応じた賃貸需要も見込めるエリアです。

県内の自動車メーカーを中心にした経済圏により、多くの労働力人口が賃貸需要を維持しています。

工場労働者など賃貸需要のポイントになる単身者の比率が高いのも有効でしょう。

しかし、郊外では低調な物件もみられるなど優劣が鮮明になっています。

③大阪

大阪での不動産投資では、融資を受けやすいというメリットがあります。

大阪の金融機関は、関西・中国・四国などが地元の中小企業が多いため、東京のように企業向けの融資がしにくいのです。

それが、個人投資家に対する積極的な融資につながっています。

新築マンションの供給では、富裕者層の需要により好調をキープしている状態です。

築浅の中古マンション価格が高騰により若干停滞しかけてはいますが、優良な住宅地域では賃貸需要も堅調に推移すると予測されています。

④福岡

福岡は、政令指定都市で人口増加率がトップです。

人口増加が賃貸需要に連動することはご存知でしょう。

さらに、福岡の不動産価格は他の主要都市に比べると非常に安いのです。

したがって、福岡市内の不動産価格は上昇を続けています。

福岡は、人口の増加による賃貸需要と将来的な地価の上昇という、不動産投資の必要条件を満たしたエリアといえます。

東京では不動産相場が高騰し参入するのが難しいため、福岡で活動している投資家も少なくありません。

3. 視野を広げれば狙い目物件に出会える可能性大！

不動産投資は賃貸需要がポイントです。

しかし、需要があるのは東京を中心にした都市部の新築だけではありません。

中古や普段はあまり見ないエリアなどに思わぬ優良物件が眠っていることがあります。

狙い目物件を探すためには、視野を広げることが大切です。

また、狙い目物件探しにはプロの力を借りることもおすすめ。

不動産投資で疑問や不安が生じれば積極的にアドバイスを受けましょう。

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