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海外不動産投資はグアムで決まり~リスクヘッジ可能な魅力溢れる国~

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グアムで不動産投資を行う際は、アパート・戸建て・コンドミアムを購入する3つの手段があります。
主に、タモン地区のコンドミニアムの物件が多く売りに出ています。

 

グアムは台風に強い耐震性で建築されていて、築年数が古い物件でも日本円で1000万を超えます。不動産価格の推移は年々上がっていて、沖縄海兵隊のグアム移転のため不動産需要を見込んだ開発が行われています。

 

グアムがどんな国かを知る事で、あなたの運用する資金が増える可能性が増すのは確かです。海外へ投資するリスクを考慮しつつ、グアムが投資に適しているかあなたなりの判断基準を持ち、読み進めて頂きたく思います。

1 グアムがどんな国かを知る

グアム島は小さな島です。(淡路島と同じ面積)19の都市で分かれていて、首都は中部に位置するハガニアです。観光客の絶えない人気のリゾート地で、日本からは約3時間でグアムへ着きます。グアム国際空港から主要エリア(タモン)までは車で10分程です。有名ホテルがずらりと並ぶ道にでると、多くの観光客で賑わっています。

 

現地の方は日本人にとても優しく、日本語を喋れる方も多いです。時差は1時間しかなく、老若男女問わず訪れているアメリカの準州です。この記事を書いている私も、毎年1回は必ず訪れる場所です。

主要エリア(観光客)

グアムのタモン地区が主な観光スポットです。飲食店・ビーチ・買い物と、なんでも揃います。6月~10月は雨期で、特に7月~10月は台風の時期です。また、2017年の観光客は日本人よりも韓国人の方が多いです。しかし、2016年のデータを見ても、さほど変わらない推移でした。更に、観光客を増やすためにも海外で流行の飲食店が増えていて、来場者数を増やす努力をしていると感じました。

(タモン地区のメイン通り)

 

グアムのホテルは、どこに泊まっても問題なく過ごせる事ができます。また、オーシャンビューの客室は値段が張るものの、人気です。民泊事業をお考えの方は、

 

・オーシャンフロント(海に面したお部屋)
・オーシャンビュー(海が少し見えるお部屋)
・マウンテンビュー(山が見えるお部屋)
・シティービュー(市街に面したお部屋)

 

を考慮しつつ物件を購入することで、経営が左右すると思って下さい。また、現在airbnbに登録されている298件の 1泊辺りの平均宿泊料は13309円です。ホテルの環境よりもグレードを上げる。または、格安料金で勝負するなど経営戦略が問われる激戦区です。更に、タモン地区にはコンドミニアムが多く存在しています。

 

住宅エリア(現地人)

・デデド:グアムのローカルが多く住む街。学校があるエリア。
・モンモン、トト、マイテ:首都ハガニアにある住宅地。
・ツツハン:首都ハガニアに隣接する住宅地域。
・サンタリタ:アメリカ海軍の軍地。ミリタリーが好む憧れのエリア。

 

グアムの賃貸は、大きく分けて3つです。

①グアムのローカルを対象とした賃貸物件
②米軍関係者(ミリタリー)を対象とした賃貸物件
③赴任期間を対象とした賃貸物件

どのエリアに、どの層を目的とした物件を購入するかで、あなたの家賃収入が守られます。また、周辺環境もあなたの目で確認しておくことがベストです。

 

物件を取得した際の固定資産税の評価額は、基本的に3年で見直しされることになっています。しかし、ここ十数年見直しがされていません。支払いは2回に分けて行います。(1回目2月20日・2回目4月20日)

交通状況

移動は車かタクシーのみです。バスが走っていますが、電車はありません。

2 グアムの賃貸需要と契約内容

グアムにはコンドミニアムが少ない状態です。コンドミニアムは主に家具付きのマンションですが、分譲タイプのものを購入して不動産投資を行うという形です。また、コンドミニアムの宿泊料料金設定は1人辺りではなく1部屋で計算します。

 

家賃相場や間取りなど

グアムの部屋には、冷蔵庫・オーブン・ベッド・テーブルなどは基本的に付いてきます。しかし、洗濯機は付いておらず、コインランドリーを使用する物件ありますが、確認が必要です。また、ガスの設備がない物件は電気式給湯装置を使用するため確認が必要です。(現地人はシャワーのみでOKな場合が多い)

 

ファミリー向けなら最低でも2ベッドルーム・2バスルーム必要になります。また、高級コンドミアムは、ジェットバスやオートロックの物件があります。

家賃は、光熱費が含まれているところもあります。大体の家賃相場は、お問い合わせ願います。(10万円出せばある程度のお部屋に住めるかと思われます)

 

日本と異なる契約内容

グアムは1ヵ月分の家賃と敷金が必要です。また、敷金は部屋の修繕が必要でない場合は返金されます。契約は1年で、1ヵ月~半年の更新手続きを行います。

 

入居者の層によりますが、ファミリータイプ・赴任の方を対象とすると長期的な家賃収入を望める可能性が高い傾向にあります。しかし、逆を言えばなかなか入居が決まらない場合もあり、修繕費用がかさむ傾向にあります。

3グアムに投資する際の気を付けるべきポイント

契約内容に不備がないよう、特に海外で不動産投資をお考えの場合は注意点がいくつかあります。

 

エスクローとは

エスクローは、不動産取引を安全に行うためアメリカで考案されたシステムです。不動産契約の一連の流れ全てを行ってくれます。言わば、売り手と買い手の仲介役です。このエスクローなしでは、海外への投資を思うように行う事ができません。

仲介会社の選び方

グアムの物件情報などを取り扱う主な不動産会社のURLです。

http://www.startsguamrealty.com/index.html(スターツ)

http://www.oceansquare.jp/(オーシャンスクエア)

セミナーの選び方

グアムだけではなく、不動産を購入する際は必ずセミナーへ出向くことをオススメします。また、経費として計上できるお金になりため、投資資金だと思って複数のセミナーへ参加することがベストです。

 

合わせて読むとあなたがお得になる記事です。

関連記事2018年おすすめの不動産投資セミナーの選び方|保存版

2017.06.07

4グアムに投資するメリット

タイムシェアを目的とした物件の購入は、何件でも可能です。(リゾート地ならではの購入方法で、1週間単位で購入しコンドミニアムを共有する方法です)また、グアムで法人を設立すると、家賃収入を目的とした投資物件を複数購入する事ができます。

 

セカンドハウスとしての利用

不動産を購入すると固定資産税がかかります。グアムでは、固定資産税が安い事がメリットであり、日本に投資するよりも通貨や人口の面でリスクヘッジになると言えます。将来はセカンドハウスとして活用したい方にオススメな投資先です。

税金面で優遇されている

日本とは異なるところが、相続税法がないため米国のルールに従います。最高税率は30%です。(日本は50%)州税も基本的にはありませんので、アメリカに投資する場合は比較してみると優遇されていると言えます。

建物の価値が高く減価償却が期待できる

節税効果を得る事ができるグアムへの投資は、ハワイと同じで建物の方が価値が高いです。つまり、日本とは異なり建物の評価額は落ちる事がありません。更に、修繕をすることにより買値以上の価格で売却が可能です。

 

グアムでの評価は以下の内容です。

土地:20
建物:80となっています。更に、州税が基本的にはないのでメリットと言えます。

※移住用の場合の耐用年数は27.5年です。

5 購入費用と手続きの仕方

海外での投資は、基本的に現金キャッシュまたはフリーローンを利用し購入することになります。国内でも同じことが言えますが、頭金と諸経費を合算した自己資金は経営を安定させるためには重要ポイントとなります。また、グアムの銀行からの融資を受ける事はできません。

 

レバレッジ効果を活用するよりかは、投資の幅を広げる物件の買い足しをするとういう目的の方が向いています。

購入費用

購入時にかかる費用 金額
エスクロー費用・諸費用 購入価格の0.5~2%

 

保有時にかかる費用 金額
固定資産税 土地:評価額の0.097%   物件:評価額の0.39%
管理費や修繕費用 物件により異なる
賃貸運営の場合にかかる事業税 4%

 

購入手続きと用意する書類

物件を選定する

物件を見に行く

購入の申し込み(申込金を支払う)

契約成立(成立されなかった場合は申込金が返金される)

エスクローにより仲介され手続きを進める

登記書類の手続き

売買の完了

※物件を選び始めてから手続き完了までの期間は、個人差があります。また、用意する書類は不動産会社により異なります。

グアムで不動産投資した後はセカンドハウスもあり!

グアムがリスクヘッジに向いている要素は、主に3つです。
・通貨としての価値が高い米ドルを扱っている
・米国海軍・空軍関連には家賃補助が支給されるため、安定した家賃収入が見込める
・建物の価値が高いため減価償却が期待できる

 

海外へ投資するメリット・デメリットをご確認のうえ、投資エリアを選定しましょう。不明点やわからない事があれば弊社までご連絡下さい。責任をもって対応させて頂きます。

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