海外不動産投資はグアムで決まり~リスクヘッジ可能な魅力溢れる国~

グアムで不動産投資を行う際は、アパート・戸建て・コンドミアムを購入する3つの手段があります。
主に、タモン地区のコンドミニアムの物件が多く売りに出ています。

グアムは台風に強い耐震性で建築されていて、築年数が古い物件でも日本円で1000万を超えます。不動産価格の推移は年々上がっていて、沖縄海兵隊のグアム移転のため不動産需要を見込んだ開発が行われています。

グアムがどんな国かを知る事で、あなたの運用する資金が増える可能性が増すのは確かです。海外へ投資するリスクを考慮しつつ、グアムが投資に適しているかあなたなりの判断基準を持ち、読み進めて頂きたく思います。

1.グアムがどんな国かを知る

グアム島は小さな島です。(淡路島と同じ面積)19の都市で分かれていて、首都は中部に位置するハガニアです。観光客の絶えない人気のリゾート地で、日本からは約3時間でグアムへ着きます。グアム国際空港から主要エリア(タモン)までは車で10分程です。有名ホテルがずらりと並ぶ道にでると、多くの観光客で賑わっています。

現地の方は日本人にとても優しく、日本語を喋れる方も多いです。時差は1時間しかなく、老若男女問わず訪れているアメリカの準州です。この記事を書いている私も、毎年1回は必ず訪れる場所です。

主要エリア(観光客)

グアムのタモン地区が主な観光スポットです。飲食店・ビーチ・買い物と、なんでも揃います。6月~10月は雨期で、特に7月~10月は台風の時期です。また、2017年の観光客は日本人よりも韓国人の方が多いです。しかし、2016年のデータを見ても、さほど変わらない推移でした。更に、観光客を増やすためにも海外で流行の飲食店が増えていて、来場者数を増やす努力をしていると感じました。

(タモン地区のメイン通り)

グアムのホテルは、どこに泊まっても問題なく過ごせる事ができます。また、オーシャンビューの客室は値段が張るものの、人気です。民泊事業をお考えの方は、

・オーシャンフロント(海に面したお部屋)
・オーシャンビュー(海が少し見えるお部屋)
・マウンテンビュー(山が見えるお部屋)
・シティービュー(市街に面したお部屋)

を考慮しつつ物件を購入することで、経営が左右すると思って下さい。また、現在airbnbに登録されている298件の 1泊辺りの平均宿泊料は13309円です。ホテルの環境よりもグレードを上げる。または、格安料金で勝負するなど経営戦略が問われる激戦区です。更に、タモン地区にはコンドミニアムが多く存在しています。

住宅エリア(現地人)

・デデド:グアムのローカルが多く住む街。学校があるエリア。
・モンモン、トト、マイテ:首都ハガニアにある住宅地。
・ツツハン:首都ハガニアに隣接する住宅地域。
・サンタリタ:アメリカ海軍の軍地。ミリタリーが好む憧れのエリア。

グアムの賃貸は、大きく分けて3つです。

①グアムのローカルを対象とした賃貸物件
②米軍関係者(ミリタリー)を対象とした賃貸物件
③赴任期間を対象とした賃貸物件

どのエリアに、どの層を目的とした物件を購入するかで、あなたの家賃収入が守られます。また、周辺環境もあなたの目で確認しておくことがベストです。

物件を取得した際の固定資産税の評価額は、基本的に3年で見直しされることになっています。しかし、ここ十数年見直しがされていません。支払いは2回に分けて行います。(1回目2月20日・2回目4月20日)

交通状況

移動は車かタクシーのみです。バスが走っていますが、電車はありません。

2.グアムの賃貸需要と契約内容

グアムにはコンドミニアムが少ない状態です。コンドミニアムは主に家具付きのマンションですが、分譲タイプのものを購入して不動産投資を行うという形です。また、コンドミニアムの宿泊料料金設定は1人辺りではなく1部屋で計算します。

家賃相場や間取りなど

グアムの部屋には、冷蔵庫・オーブン・ベッド・テーブルなどは基本的に付いてきます。しかし、洗濯機は付いておらず、コインランドリーを使用する物件ありますが、確認が必要です。また、ガスの設備がない物件は電気式給湯装置を使用するため確認が必要です。(現地人はシャワーのみでOKな場合が多い)

ファミリー向けなら最低でも2ベッドルーム・2バスルーム必要になります。また、高級コンドミアムは、ジェットバスやオートロックの物件があります。

家賃は、光熱費が含まれているところもあります。大体の家賃相場は、お問い合わせ願います。(10万円出せばある程度のお部屋に住めるかと思われます)

日本と異なる契約内容

グアムは1ヵ月分の家賃と敷金が必要です。また、敷金は部屋の修繕が必要でない場合は返金されます。契約は1年で、1ヵ月~半年の更新手続きを行います。

入居者の層によりますが、ファミリータイプ・赴任の方を対象とすると長期的な家賃収入を望める可能性が高い傾向にあります。しかし、逆を言えばなかなか入居が決まらない場合もあり、修繕費用がかさむ傾向にあります。

3.追記|軍賃貸住宅のおける投資市場 2018/5/10

監修 征矢野清志 https://www.facebook.com/kiyoshi.soyano

国内で言うと沖縄では米軍向け住宅(ミリタリー物件)と言う特殊な不動産市場があります。
実需が高く、賃料も周辺相場の数割増し、家賃滞納リスクも無い非常に良好な投資環境が、グアムにも同様に存在します。

リスク

基地の人員減少や撤退等があげられますが、

  • 米軍の国防基地が急激な施政変更により大きく動く可能性はあるが、リスクとしては少ない
  • 基地需要が無くなっても市中不動産として意味は存在し、価値がゼロにはならない

急激な基地撤退のリスクに関してはフィリピンのアンヘレス(クラーク空軍基地界隈)の挙動が例に挙げられます。
興味がある方はアンヘレスの不動産市況を調べてみる事をお勧めします。

ミリタリー物件は、周辺相場より高めに貸せることが多くの国や地域で暗黙の了解となっており、グアムも例外ではありません。
地域の賃料相場や日本人駐在員に貸し出す賃料の2~3割高く、借り受けてくれる事が多いです。

テナントの募集の際には軍事基地などへの特別な登録を行う様な事は無く、グアムの賃貸不動産として掲載するだけで構いません。
現地の不動産業者にお願いするだけで大丈夫です。

グアムの米軍軍事施設

グアムで米軍向け住宅を運営するにあたり、意識すべき施設は大きくは2つです

グアム島北部に位置するアンダーセン空軍基地と、グアム島南西部に位置するアプラ湾海軍基地です。

それら周辺施設は軍関係の施設で多くの軍事んがいる、という目線になると思われます。

これらの基地に勤務する軍人の軍支給の家賃額は階級その他により個々異なりますが、概ね2,200USD~2,450USD月額であり、例えば家族持ちの平均的将校の家賃額は2,600USD月額程度となります。

アンダーセン空軍基地需要

充分に余裕を持っている米軍職員は自分が借りたい物件を自分で選ぶのですが、グアムの生活エリアにローカル住宅を借り受ける事は先ずありません。

タモン周辺のリゾート地区に住むか、米本土を感じさせる戸建てエリアに住む等、一定の好みの元で住宅を選びます。

子供の学校は基地内の学校に通う事が多いため、ブランド力の高い学校の周辺エリアの人気が高いと言う様な、米国本土のような需要は高く無いでしょう。

その基地外に住宅を探している軍人が多く勤務する基地はどこでしょうか?
答えは、北部のアンダーセン空軍基地になります。

沖縄海兵隊のグアム移転は、このアンダーセン空軍基地の西方の土地に展開する形になり、北部は全体的に基地化及び人口の増加が見込まれています。
そのアンダーセン空軍基地職員が積極的に借り受けるエリアは、タモンから北が中心となります。

シンボリックな戸建て住宅群、パラダイスエステート

アンダーセン空軍基地南西に、「PARADISE ESTATE」と言う戸建て住宅群の街並みがあります。

この街並みは、平屋のビルトインガレージと広い庭の住宅群で、グアムでは珍しい米国本土の住宅イメージを帯びています。

この住宅は非常に米軍人気が高く、募集を掛ければすぐに問い合わせがある地域になります。
また、売買物件も出ればすぐに売れる状況であり、賃料的には2,400~3,200USD/月額、中古売買の価格としては3BED ROOMで36万USD程度。

参考までにこの物件を新築で購入した方の例を取りますと、
2008年に26万USD程度で購入、毎年の平均利回りは12%程度を安定的に得て、現在は更に10万USD程のキャピタルゲインを得ている事になります。
単純利回りでは購入から8年ほどで投下資本の回収は終えている形になります。
そして今後も更に50年はインカムゲインを得れる物件になります。

1億円物件に米軍家族が住んでいる訳

グアムにも高級住宅エリアと高級物件に位置する不動産が存在します。

古くは空港を見下ろす丘に位置したバリガダハイツが高級住宅地として有名でしたが、現在はタモン地区に位置するTalo Verdeが高級住宅街の代名詞になっています。

この住宅街の物件は、7000万円のタウンハウス形式から1億円の戸建て豪邸まで存在しますが、その中でも極めて高級な戸建て住宅に入居している米軍家族が存在します。

1億円物件を利回り7%で貸したと仮定すると、年間700万円の家賃をどうやって米軍支給の家賃で賄っているのでしょうか?
答えは簡単、夫婦ともに将校のご家庭など、二人で合算して50万円超えの家賃支給を受けることが可能だからです。

グアムで物件供給が追いつかない理由

斯様に素敵なブルーオーシャンがグアムのミリタリー物件で起きているのであれば、一気にその市場にマッチした開発が行われる筈ですが、それはなかなか出来ない事情があります。

それは、グアム島のインフラの不足に伴い、グアム政府の開発許可がなかなか下りない事が大きな理由となっています。

グアムでは上下水から発電所に至るまで、社会インフラが急激な人口増に耐えるだけのキャパシティを持っていません。

米政府もグアム政府も計画を立てて進めてはいますが、なかなか追いついていないのが実情です。

需要が高いグアムの軍需市場ではありますが、開発計画着手から認可が下りるまで数年を要するのが常であり、今日明日急に建設ラッシュが起きて需要を潰していく事も出来ない状況にあります。

4.グアムに投資する際の気を付けるべきポイント

契約内容に不備がないよう、特に海外で不動産投資をお考えの場合は注意点がいくつかあります。

エスクローとは

エスクローは、不動産取引を安全に行うためアメリカで考案されたシステムです。不動産契約の一連の流れ全てを行ってくれます。言わば、売り手と買い手の仲介役です。このエスクローなしでは、海外への投資を思うように行う事ができません。

仲介会社の選び方

グアムの物件情報などを取り扱う主な不動産会社のURLです。

http://www.startsguamrealty.com/index.html(スターツ)

http://www.oceansquare.jp/(オーシャンスクエア)

ブルーパシフィック不動産 http://bluepacguam.com
社長のクラーク民雄氏は日米ハーフ、エージェントの松本さんとMr.ニックは日本人なので、日本語問い合わせ可能です。

グアムでは非常に有力な不動産業者さんで、物件管理も業務能力も素晴らしいの一言に尽きます。

facebookなどの投資家コミュニティ

Facebookを足場に海外不動産投資を活発に議論しているアマチュア投資家のコミュニティが存在しますので、そちらで業者さんの風評を聞いてみるのもお勧めします。
初心者を食い物にしている業者さん等にも、忖度や配慮はせずに率直に教えてくれる投資家グループが出来あがっています。

https://www.facebook.com/groups/1666188680358279/?ref=bookmarks

この記事の監修にも携わっていただいてます。

※非公開グループのため申請などが必要です。

セミナーの選び方

グアムだけではなく、不動産を購入する際は必ずセミナーへ出向くことをオススメします。また、経費として計上できるお金になりため、投資資金だと思って複数のセミナーへ参加することがベストです。

合わせて読むとあなたがお得になる記事です。

関連記事全国版おすすめ不動産投資セミナー15選|評判がよく分かりやすいセミナーの選び方

2018.08.24

5.グアムに投資するメリット

タイムシェアを目的とした物件の購入は、何件でも可能です。(リゾート地ならではの購入方法で、1週間単位で購入しコンドミニアムを共有する方法です)また、グアムで法人を設立すると、家賃収入を目的とした投資物件を複数購入する事ができます。

セカンドハウスとしての利用

不動産を購入すると固定資産税がかかります。グアムでは、固定資産税が安い事がメリットであり、日本に投資するよりも通貨や人口の面でリスクヘッジになると言えます。将来はセカンドハウスとして活用したい方にオススメな投資先です。

税金面で優遇されている

日本とは異なるところが、相続税法がないため米国のルールに従います。最高税率は30%です。(日本は50%)州税も基本的にはありませんので、アメリカに投資する場合は比較してみると優遇されていると言えます。

建物の価値が高く減価償却が期待できる

節税効果を得る事ができるグアムへの投資は、ハワイと同じで建物の方が価値が高いです。つまり、日本とは異なり建物の評価額は落ちる事がありません。更に、修繕をすることにより買値以上の価格で売却が可能です。

グアムでの評価は以下の内容です。

土地:20
建物:80となっています。更に、州税が基本的にはないのでメリットと言えます。

※移住用の場合の耐用年数は27.5年です。

6.購入費用と手続きの仕方

海外での投資は、基本的に現金キャッシュまたはフリーローンを利用し購入することになります。国内でも同じことが言えますが、頭金と諸経費を合算した自己資金は経営を安定させるためには重要ポイントとなります。また、グアムの銀行からの融資を受ける事はできません。

レバレッジ効果を活用するよりかは、投資の幅を広げる物件の買い足しをするとういう目的の方が向いています。

購入費用

購入時にかかる費用 金額
エスクロー費用・諸費用 購入価格の0.5~2%

 

保有時にかかる費用 金額
固定資産税 土地:評価額の0.097%   物件:評価額の0.39%
管理費や修繕費用 物件により異なる
賃貸運営の場合にかかる事業税 4%

 

購入手続きと用意する書類

物件を選定する

物件を見に行く

購入の申し込み(申込金を支払う)

契約成立(成立されなかった場合は申込金が返金される)

エスクローにより仲介され手続きを進める

登記書類の手続き

売買の完了

※物件を選び始めてから手続き完了までの期間は、個人差があります。また、用意する書類は不動産会社により異なります。

グアムで不動産投資した後はセカンドハウスもあり!

グアムがリスクヘッジに向いている要素は、主に3つです。
・通貨としての価値が高い米ドルを扱っている
・米国海軍・空軍関連には家賃補助が支給されるため、安定した家賃収入が見込める
・建物の価値が高いため減価償却が期待できる

海外へ投資するメリット・デメリットをご確認のうえ、投資エリアを選定しましょう。不明点やわからない事があれば弊社までご連絡下さい。責任をもって対応させて頂きます。

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