不動産投資福岡編~「衣・食・住」が充実している福岡で始めよう~

福岡は昨年発売した英国モノクロ誌の『世界で最も住みやすい都市ランキング25』で、なんと7位にランクインしました。

  • 「犯罪率」
  • 「医療制度」
  • 「公立学校」
  • 「景気」
  • 「公共交通網」
  • 「緑地スペースの広さ」
  • 「文化への取り組み」
  • 「日照時間」
  • 「電気自動車の充電スポットの数」
  • 「新規ビジネスの立ち上げやすさ」

などを評価指標としたランキングです。

海外からも高く評価されている福岡で不動産投資を成功させるにはどの投資方法がよいのでしょうか。この記事ではこれらを様々な角度から徹底分析しています。ぜひご一読ください。

1. 福岡の魅力

海外からも高い評価をされている福岡はどのような街なのでしょうか。

①「医療」が充実している

医療機関は充実しており、安心できる医療体制が整っています。また、質の高いがん医療を受けることのできる国や県指定の拠点病院が整備されています。大学病院4カ所・国立病院6カ所・公的病院24カ所の他に、民間病院も多いです。病院数は全国4位・医師数は全国5位(平成26年度)など医療施設や医療従事者の数が全国でも上位なので、充実した医療環境の中で生活できます。

②「交通」アクセスが良い

アジアの玄関口として機能しているのが、福岡空港と博多湾です。福岡空港と博多は、市内中心部近くにあるため公共交通機関によるアクセスも良いです。

また、北京・台湾・韓国などのアジアを中心とした海外都市へのアクセスも良さも魅力的です。2016年の博多湾からの、年間乗降客数は約212万人で最多記録を更新しました。

③「住」賃貸重要が高い

福岡県の人口は、5,105,765人で全国9位です。(2017年3月現在)
工業が盛んで、第1次産業~第3次産業全ての水準も高く、どの業種の産業を取っても盛んです。そのため、移住・転勤者が多く賃貸物件の需要が高いです。
また、東京などに比べて物価が安いので、それに比例して物件価格も安くなっています。だから、リスクも減少します。福岡は、比較的安心して不動産投資をする事ができるかもしれません。

2. 福岡で住みたいエリアとは

不動産投資するなら人気エリアが良いですよね。では、福岡県で人気のエリアはどこなのでしょう。ランキングでトップ3のものを見ていきましょう。

①市区町村別人口

②[2017年版]住みたい駅ランキング

買って住みたい駅 借りて住みたい駅
1位 博多 1位 博多
2位 薬院 2位 薬院
3位 大濠公園 3位 西新

トップ3にランクインした駅は、全て福岡市でした。

①博多駅(博多区)

2年連続で博多駅が1位です。博多駅は新幹線の停車駅で、福岡空港まで5分・博多港まで20分と陸空海のアクセスが良いのが人気の1つでしょう。

学校や大きい病院もあるので、子供から高齢者まで安心して生活できます。博多は人が集まる街なので老若男女、様々な年齢の方が住んでいるエリアです。

②薬院駅(中央区)

公共の交通機関で大体のところは行けてしまうほど交通網は整備されており、アクセスが良いのが人気の1つでしょう。

また、お店も多いので週末はおでかけするのにもいいでしょう。しかし、家賃が高いので、学生需要は低いエリアかもしれません。

③大濠公園駅(中央区)

公園が近くにあるので、自然環境が良いです。

博物館や美術館もあります。しかし、家賃が高いので学生需要は低いエリアかもしれません。

④西新駅(早良区)

高校や大学があるので学生が多いです。スーパー・飲食店・商店街があるので、買い物に便利です。家賃が割と低いので、学生の需要が高いエリアです。

3. みんな知りたい!~家賃相場、地価、想定利回り~

不動産投資をするにあたって家賃、地価、利回りは気になる所です。

住みたい駅ランキングに入っていた、博多区・中央区・早良区を見てみましょう。

①平均家賃相場

<1R/1K/DK>
福岡市だと3.5万円~5.0万円くらいです。

  • 博多区 4.8万円
  • 中央区 5.0万円
  • 早良区 4.1万円

<1LDK/2K/2DK>
福岡市だと5.5万円~7.3万円くらいです。

  • 博多区 6.8万円
  • 中央区 7.3万円
  • 早良区 6.3万円

<2LDK/3K/3DK>
福岡市だと6.5万円~12.2万円くらいです。

  • 博多区 8.7万円
  • 中央区 12.2万円
  • 早良区 8.6万円

<3LDK/4K/4DK>
福岡市だと7.2万円~14.2万円くらいです。

  • 博多区 10.2万円
  • 中央区 14.2万円
  • 早良区 12.6万円

②地価

福岡市だと82,833円~339,303円くらいです。

  • 博多区 339,303円
  • 中央区 581,311円
  • 早良区 150,087円

あくまでも現状の数字で、変動する場合もあります。(2017/4/26)

③想定利回り

投資した金額に対して一定の期間内でどれくらいの利益が見込めるのかを現したのは利回りです。

福岡市だと6.5%~7.9%くらいです。

  • 博多区 6.5%
  • 中央区 6.9%
  • 早良区 7.2%

※全物件の想定利回りです。(2017/4/26)

4. 福岡で民泊投資は需要あり!

福岡では、宿不足が続いています。しかし、観光客は10年間で22,394,000人増加と、ホテル不足なのに年々観光客が増加し続けています。民泊の需要が高い福岡で、不動産投資するにはどうすれば良いのでしょうか。

①観光客が年々増加している福岡で民泊投資

平成23年は70.2%だったホテルの稼働率が、平成27年は83.2%でした。

この数字は、1~12月の客室稼働率(従業者数が10人以上の宿泊施設)の平均値です[資料:宿泊旅行統計調査]。ホテルの宿泊率が80%オーバーしました。政府も需要を逃さない為に、規制緩和を打ち出そうとしており、民泊新法案が閣議決定しました。

また、東京オリンピックに向けて、宿泊施設を補う役割を期待されています。不動産投資を成功させる選択肢として、民泊投資は良いでしょう。

②民泊新法案が閣議決定

2017年3月10日の閣議で、空き部屋を旅行者に有償で貸し出す民泊のルールを定めた民泊新法案を閣議決定しました。民泊物件の所有者に、都道府県に届け出・衛生管理・苦笑対応の義務を課す。また、物件の管理を所有者から委託された業者には、観光庁への登録を義務付ける。要するに届け出制となるので、原則として届け出をすれば民泊の事業が可能となります。

政府は、国会での成立を目指しており、2018年1月頃からの施行を目標とする見通しです。

関連記事【2018年最新】民泊に関わる法律とポイント|民泊新法の4つの特徴を解説

2018.08.27

③3種類の民泊投資方法

1 オーナー&ホスト型

全て自分で運用するハイリスク・ハイリターン方法です。予約や売上は全て入ってくるが、稼働率は変化する為、予約が入らないリスクがあります。

2 オーナー&転貸型

所有物件を転貸物件として貸し出すミドルリスク・ミドルリターン方法です。一般賃貸よりも高い家賃で借手が付くケースが多いです。毎月の収入はあくあでも固定家賃です。稼働率の良し悪しに関わらず収入は一定以上増えません。

3 賃貸ホスト型

オーナーから転貸許可物件を借りて、民泊ホストとして運用するローリスク・ローリターン方法です。物件購入なしで始められます。初期費用は抑えられるが、毎月の賃料の支払いが必要です。その為、予約が入らなければ赤字となります。

5. 福岡での不動産投資は民泊需要もあり!

以上、福岡について紹介しましたがいかがでしたでしょうか。

福岡は「衣・食・住」が充実しており、世界からも高い評価をされているので今後に期待できるエリアでしょう。

このように福岡で不動産投資を始めるメリットはたくさんあります。しかし、投資方法の選定を間違えてしまうと、収益が上がらない可能性もありますので、注意が必要です。その地域にあった手法で不動産投資を成功させましょう。

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