2018年版|インドネシアへの不動産投資は何に気を付けるべきか?

セゥラマット シアン!」インドネシア語で、「こんにちは」を意味します。

不動産投資家の皆さん、暑い残暑をどうお過ごしですか?インドネシアは、1年を通して外気温が21度から33度あり、観光客が多く訪れるリゾート地バリ島がある国で有名です。

この記事を書いているわたしも、バリ島の魅力にはまり4回足を運んでいます。わたしが訪れた時には、まだまだ発展途中であったバリ島も、現在では新しいホテルも建設され様変わりしていることでしょう。

不動産投資をおこなう場合、人口が多いエリアへ投資することが成功を左右する1つの条件と言えます。その点、インドネシアのジャワ島バリ島は、これから「不動産バブル」を起こす可能性に満ち溢れた国です。

今回は、ジャワ島にある「首都ジャカルタ」「バリ島」をメインに、投資する価値があるのかを探っていきたいと思います。

Index

1 インドネシアの基本情報

インドネシアがどのような国かを把握しておきましょう。理由として、不動産投資の成功率をあげるにはエリアの情報が必要不可欠だからです。

特に海外で投資をおこなう場合、既にスタートラインでリスクを背負っていることになります。そのため、あなたが安心して資産を預けるには、インドネシアの基本を押さえておくことでリスクヘッジできます。

中国・インドに続くアジアの高成長国インドネシアは、どのような国なのでしょうか?

インドネシア共和国とは

世界で最も多くの島を持つ国インドネシア。島の数は約17,000あり、人々が生活する島だけで約9,000近くです。どれくらい多いのかというと、2番目に島の数が多いフィリピンとは9,900の差があります。ちなみに日本は6,852です。

インドネシアの代表的な島として、ジャワ島・スマトラ島・バリ島などがあります。更に、シンガポール・マレーシア・オーストラリアに近いこともあり、観光客が絶えません。日本からも、直行便を使い約8時間で到着します。

観光客も多く訪れることが影響してか、ほとんどの方がバイリンガルです。この記事を書いているわたしも、バリ島には何度か遊びに行っていますが日本語が上手な方が多いです。インドネシアは、親日国ですからね。

首都はジャカルタ

新興国であるインドネシアは、インフラ整備が整っていないものの首都ジャカルタの人口は約3万人です。政治経済の中心地であり、世界中から投資マネーが集まっています。そのため、2016年は高層ビルやコンドミニアムがものすごい勢いで建設されました。

ジャカルタの中心部では、東京より人が多く、歩く事さえ困難です。ディズニーランドの感覚に陥ると表現した方がわかりやすいですね。

しかし、中心部から離れた住宅街へ行くと、まだまだ発展途中のようです。貧富の差もあるため、別世界に感じます。日本ではあまり見ることのない屋台などが立ち並び、それが魅力の1つでもあります。

ただ、ジャカルタの面積は189万㎡と日本の2倍あります。東京にも下町を感じる古い町並みがあるように、全てが発展している訳ではありません。

2017年に発表された地元新聞によると、首都がジャカルタではなくジャワ島以外の場所に移転するとしています。候補地は、中部カリマンタン州の州都パランカラヤです。

インドネシアの主な観光地ベスト③

①ジャワ島にあるボロブドゥール遺跡は、インドネシアに行ったら観光客が訪れる名所です。ジャカルタから車で3時間程で行けます。

 

②サーフィンの方も多く訪れるバリ島は、世界有数のリゾート地です。ジャカルタから飛行機で約1時間30分で行けます。

 

③ジャカルタのスラバヤ通りは、偽物のバッグやアンティークと呼べない面白いグッズが売っています。

 

多くの島を持つインドネシアは、観光客に人気の観光スポットがジャワ島・バリ島に集中しています。多くの人が集まるエリアは、需要と供給のバランスが保たれていれば、不動産投資にはお勧めのエリアです。

インドネシアの物件種類は「コス」と「アパートメント」

日本人がインドネシアに住む場合、企業によってはすでに決まった場所があります。自分で探さなければいけない場合、以下を参考にして下さい。

住む部屋のタイプによって、金額が異なります。物件の種類は、主に「コス」と「アパートメント」の2つです。

コス:ワンルームタイプで、家具やベッドが備え付けの住宅がほとんどです。セキュリティーに関しては日本と同様、部屋の金額により異なります。以下を参考にして下さい。

3万円以下:少々清潔感がなく設備環境が足りないと感じるレベル
3万円以上5万円未満:都心に住むことが可能で設備環境も妥当なレベル
5万円以上10万円未満:都心に近く、設備環境は申し分ないレベル
メリット デメリット
即日入居可能 清掃の方が出入りするためセキュリティーが落ちる
月契約可能 台所や冷蔵庫の共同スペースが多い
家賃には清掃代が含まれている

 

アパートメント:日本でいう賃貸マンションです。アパートメント内に、スーパーやプールなどが併設していることもありコスよりも値段が上がります。部屋が広くファミリー向けなため、セキュリティーも充実しています。値段による設備環境は以下を参考にして下さい。

5万円以上10万円未満:都心から少し離れていていますが、設備環境は申し分ないレベルです。(シャワーがお水しか出ない場合あり)
10万以上20万円未満:日本と変わらない環境で暮らすことが可能なレベル
20万円以上:高級住宅街にあり、日本から家族で引っ越しても暮らせるレベル
メリット デメリット
周辺環境や設備環境が充実している 年間契約
部屋が広い 金額が高い
共同で使用しなくてもキッチンなどが付いている

インドネシアの労働者数と平均年収

http://www.jilaf.or.jp/rodojijyo/asia/southeast_asia/indonesia2016.html
(こちらの情報を参考にしています)

2016年の時点で、2億5500万人を擁し労働力人口は1億1800万人、この内失業者は700万人で正規雇用者は4,100万人を誇る大国です。しかし働いている1億1,000万人中、42%が小学校卒業者であるとしています。

また、インドネシアの平均年収は36万円とされています。月にすると3万円程度です。大学を卒業し良い会社へ就職できても、月に6万円という結果が出ています。

1994年に中学校への義務化がスタートしたため、このような現象が起きてると言えます。ただ、これから更に発展していくインドネシアは、物価も上昇していく傾向にあるため、平均年収も変動していくと言えます。

ジャカルタの交通手段は?

世界でも有数の渋滞都市です。大きな社会問題になっていますが、改善されていません。ラッシュ時は、通りの向かいのビルまで行くのに1時間かかることもあるようです。

インドネシアにある空港は39あります。その中でも旅客数上位の空港は、以下の通りです。

スカルノハッタ国際空港:(ジャカルタ国際空港)ジャワ島ジャカルタ近郊のバンテン州タンゲラン
ジュアンダ国際空港:ジャワ島スラバヤ
デンパサール国際空港:(ングラライ国際空港)バリ島デンパサール

インドネシアジャカルタでは、主に「タクシー」「バイク」「車」「高速バス」「鉄道」を使用しています。
※インドネシアに地下鉄はありません。

インドネシアのビザ取得について

主なビザの種類は3つです。

到着ビザ:無料のものと35ドルの有料があります。
業務ビザ:「シングルビジネスビザ」と「マルチプルビジネスビザ」の2種類があります。
※シングルビジネスビザは30日間と60日間のどちらかを選べます。
※マルチビジネスビザは1年間インドネシアに出入り自由です。
就労ビザ:「一年間滞在できる長期のビザ」と「一か月の短期ビザ(国外に出なければ6か月滞在できる)」の2種類があります。

どのような目的でビザを取得するかで選択肢は変わります。

  • 30日以内の旅行などであれば「到着ビザ」
  • 工場見学や商談などの場合は「業務ビザ」
  • 駐在員としての場合は「就労ビザ」

日本でビザを発行する場合、東京と大阪です。「インドネシア共和国大使館」と「総領事館
または、インドネシア到着時のビザカウンターです。

それぞれのビザは、取得する際に条件があります。確認しておきましょう。

インドネシアの銀行と融資状況

インドネシア最大級の政府系銀行と言えば、「マンディリ銀行」です。2014年は、シェア・ランキング共に1位です。ATMの設置が数多くあるため、不便に感じることはないです。その他にも、「セントラルアジア銀行」「ネガラ銀行」「ラカット銀行」などが有名です。

この中でも日本人がインドネシアに銀行口座を開設する際は、「セントラルアジア銀行」が便利のようです。理由として、インターネットでの口座管理や海外の銀行へ送金するサービスが充実していることが影響しています。

口座を開設する条件として、ビザの取得が絶対です。(長期滞在用)必要書類は、パスポート・インドネシア滞在ビザの2つです。

2015年に、ジョコ・ウィドド大統領は国内景気の拡大と不動産市場の成長を図るため、外国人によるインドネシアの不動産所有を認める提案を受け入れました。この規制の緩和によって、不動産市場の成長が期待されます。しかし、規制緩和の実施時期・内容などは未定です。

2017年現在、インドネシアでは不動産投資に対する融資をおこなっていません。しかし、大統領が市場を拡大していく方針があるため、どのような融資環境になるかが鍵となるでしょう。

また、日本の銀行は、海外不動産投資に対して融資をおこなっていません。もし資金が足りない場合、フリーローンからの借り入れをおこなうことで調達できますが、金利が高いことがネックです。

2 インドネシアが不動産投資家に好まれる理由とデメリット

過去の動向や、今後の展開にも注目しておきましょう。不動産投資家達には、それぞれの投資理論というものがあります。つまり、「何が正解かは答えがない」ということです。

とは言っても、インドネシアが好まれるには理由があります。あくまでも、デメリットを踏まえたうえであなたの経営方針や投資手法にあっているかを考慮しましょう。

・外国人の投資家に好まれる理由

インドネシアはまだまだ開発されていない場所も多くあり、外国人観光客が世界中から集まることも影響し今後の不動産の目的がどのように化けるかが楽しみな国と言えます。2015年から外国人の不動産所有が認められたことで、今後更に不動産価格は跳ね上がるとされています。

また、東京オリンピックの頃にはインドネシアの中間層・富裕層が日本の人口を超える事が予想されます。平均年齢は30歳以下なため、不動産を購入する意欲が強く大きな成長が見込めます。

その点、日本はオリンピックを過ぎると不動産市況が一旦下がると予想されています。人口減少も問題視されているなか、人口が2憶4,000万人のインドネシアでは毎年500万人程の新生児が生まれています。若い世代が多い急成長国家は極めて少なく、このような理由からインドネシアは不動産投資をおこなう場として価値の高い国とされています。

デメリット

インドネシアに限らず、海外へ不動産投資をおこなう場合は以下のリスクが付きものです。

為替リスク

海外投資は、その国の通貨で投資をおこないます。そのため、不動産が値上がりして売却した場合でもルピアの価値が下がれば、円に戻した時に目減りする可能性があります。

送金手数料

日本からインドネシアなど、海外の銀行口座に送金する場合、送金手数料がかかります。海外送金の手数料は、2,000円~5,000円程度かかることを覚えておきましょう。

交通費・宿泊費

最低でも3回はインドネシアへ行くことになります。(口座の開設・物件の選定・契約など)もちろん、航空券代や宿泊費はオーナー様の負担になります。

3 インドネシアにはどのような物件があるの?

物件を選定する際は、どのニーズを対象にするかが大切です。それはあなた本人かもしれませんし、観光客・現地人、または賃貸目的でない場合もあります。

だから、これだけは覚えておいて下さい。「購入する時よりも、購入した後の方が大切」です。
空室が続き、売買する際に買い手が見つからなければ投資の意味をなしません。

日本人が購入できる物件

インドネシアでは現在、期間限定の規制緩和策を用いる方針が進んでいます。その背景には、不動産市場の活性化には外国からの投資流入が不可欠ということが影響しています。つまり、外国人が土地付き住宅を購入できるようになったということです。(詳しくは登記や不動産の権利についてで説明します)

ジャワ島やバリ島にある物件は、11億の値がつくものもあります。俗に言う「高級ヴィラ」です。このような物件は、土地の所有権が外国人にも与えられます。ジャカルタに購入する場合、「土地付き住宅は100億ルピア(約8000万円)以上」であることと、「集合住宅で50億ルピア(約4000万円)以上」といった条件があります。

しかし、不動産投資をするうえでインカムゲインとキャピタルゲインのどちらに軸を置くかで物件を購入するタイミングなども変動します。

高級住宅は、主に観光客や富裕層にニーズを絞った物件になります。需要と供給のバランスがとれるかに意識を向けると、物件を購入するエリアを分散しリスクを回避することが重要だと言えます。

インドネシアの場合、交通状況や設備環境などが物件を選定する際のポイントとなります。

インドネシアの物件種類

賃貸住宅の種類は、「アパートメントサービス付アパートメントタウンハウス戸建住宅」の4つのタイプに分類されます。

インドネシア人に好まれる物件

ファミリータイプの物件が人気です。部屋が広く、多くの家族が住める部屋を好みます。また、1度住んだらその土地から離れない傾向にあるため、広めの住居を購入することが多いです。一般的に、現地の外国人によって重宝されているのがタウンハウスです。

インドネシアでは2階建ての小ぢんまりとした建売り住宅をタウンハウスと呼びます。

反対に、バリ島から首都のジャカルタへ出稼ぎに来るインドネシア人は、アパートメントをルームシェアするのが一般的です。コア物件も需要があり、若年層を中心に人気の高い物件です。

高級物件は、富裕層が対象となります。郊外に注文住宅を建てることが多く、ベッドルームの数だけバスルームがあるなど、設備環境が充実しています。

日本人に好まれる物件

ファミリーで住む場合、セキュリティーや設備環境が充実しているアパートメントが人気です。単身の場合ですと、短期の契約が可能なためサービス付きアパートメントが人気です。

反対に、好まれない物件として戸建住宅は敷地面積が広くプール付きの住宅もあり、警備員を雇う必要があり建物の管理やメイドさんを雇うなどの費用がかかるため不人気です。更に、タウンハウスも郊外にあるため周辺環境が劣るところもあり好まれません。

インドネシアの利回り

インドネシアは、キャピタルゲイン狙いの不動産投資が主流です。買った途端から値下がりする日本の不動産と比べれば、新興国ではおいしい市場であることは間違いないです。

利回りは、様々なことから変動します。注意すべき点は、表面利回りよりも実質利回りを意識すること。インカムゲインを目的とするのであれば、家賃収入から経費を差し引いても手残りがある状態がベストです。

インドネシアの利回りは、2017年現時点でバリ島で10%~15%となります。理由として、不動産の価格が高騰し初期費用が上がったため、利回りが下がりました。首都のジャカルタも、10%の利回りです。

利回りばかりを意識せず、初期費用をどのような形で回収するかを軸に置き検討しましょう。「買いのタイミングと売りのタイミング」は、インドネシアの経済状況や動向により変動します。

日本の東京23区内の人気エリアでは、現在バブル時期の利回りと変わらない3%という数字を出しています。これもまた、金融緩和の影響が1つの理由です。

インドネシアの物件価格情報

https://www.rumahrumah.co.id/jp/concierge/apartmentlist/

日本語対応で、賃貸住宅・賃貸オフィスの物件が検索しやすいサイトです。

インドネシアでの不動産取引業者の規制は、未だ不十分なところがあります。トラブルを回避するためにも、政府から不動産仲介事業認可の取得が義務づけられている業者を選びましょう。

4 インドネシアのエリア選定の仕方

インドネシアの不動産を取り扱うサイトを見ても、聞きなれないエリアではどこに購入したら利益を出せるのか悩むと思います。そこで、この項目からは不動産投資に向いているエリアをいくつか取り上げています。

基礎:不動産投資ではエリア選定が命取りとなる

出口戦略(売却)を立てる際にも重要となるエリア。また、需要と供給があれば空室を防げるというメリットもあります。では、どのようなエリア選定が基本となるのか?答えは簡単です。

人口が多いエリアを選定しましょう!主に、ジャカルタは「東ジャカルタ市・西ジャカルタ市・北ジャカルタ市・南ジャカルタ市・中央ジャカルタ市」の5つのエリアに分類され、日本人を含む外国人が居住するエリアは、中央ジャカルタ」から「南ジャカルタ」のエリアです。

ジャカルタで不動産投資に向いているエリア

ジャカルタに日本人が住む場合、以下の2つに分かれます。

日本の方がジャカルタに単身で住む場合

「タムリン」「スディルマン」「クニンガン」「スナヤン」がお勧めです。都心に位置し、周辺環境・設備環境共に申し分ないエリアです。

日本の方がジャカルタに家族で住む場合

「スナヤン」「クニンガン」「ブロックM」「ポンドックインダー」「クマン」がお勧めです。日本人が多く住むエリアなため、学校・病院などに近いです。

ジャカルタ以外のエリア

バリ島に住む場合は、「ウブド地区」にある大きなヴィラが人気です。バリ島の中心に位置しているため、比較的高い年齢層の外国人が長期滞在することもあります。

ロンボク島」は、マリンスポーツを愛する人が世界中から訪れています。セカンド・バリと呼ばれるほど、近年開発が盛んに進んでいます。そのため、不動産価格は上昇すると予想されています。

※バリ島からロンボク島までは、約8時間で到着します。

カントリーリスク」があることを忘れてはいけません。急な法の改正に伴い被害を受けることもあります。

※カントリーリスクは、投資対象国や地域において、政治・経済の状況の変化によって証券市場や為替市場に混乱が生じた場合、そこに投資した資産の価値が変動する可能性のことをいいます。

ジャカルタエリアの特徴

エリア 特徴
タムリン・スディルマン ジャカルタの中心部
最大のビジネス街で、日本食スーパーもありグランドインドネシアモールが
近い。
クニンガン ジャカルタの中心部からやや南東
高速道路までのアクセスが良く、モールアンバサドールに近いです。
スナヤン・SDCB 中心部からやや南西
日本人や欧米人が多い高級エリアです。
ブロックM・ガンダリア 日本人向けの繁華街となっており、学校・日本食スーパー・日本人の方が経営なさる居酒屋など、ファミリーでも安心して住めます。
ポンドックインダ 南ジャカルタの閑静な高級住宅街
日本人学校に近いため、駐在員には昔から人気なため家賃も高めです。
クマン 南ジャカルタ
欧米人に人気で、おしゃれなカフェ・レストラン・ブティックなど様々なショップが集中しています。
クラパガディン ジャカルタの北東
日本人居住者はやや少なめです。
チカラン・カワラン・ブカシ ジャカルタの東方
日系工場が多く所在する工業団地があり、日本のスーパーもあるため便利です。

5 インドネシアでの登記や不動産の権利について

インドネシアは2015年から外国人だと最高で80年の不動産所有が認められました。つまり、土地付きが購入できる事になった為、不動産市況も拡大しています。しかし、それには条件があります。

インドネシアでは使用権が認められている

①外国人は、 ‘right-of-use’ 使用権)カテゴリーの不動産しか買えない。
自分が住み、人に貸し出してはいけない。
③他の国へ移住する際、1年以内に売却できない場合は没収される。

ここでポイントとなるのが、カテゴリーです。権利には11種類あり、主に外国人には「所有権・使用権・建設権」が認められています。これらの権利について、インドネシアではトラブルとなることもあるため、名義をレンタルしての購入は控えましょう。

詳しい情報をこちらからご確認下さい。日本語でサポートしてくれます。
https://www.takuken-bali.com/

インドネシアで不動産を登記する場合

インドネシアでは、土地基本法による登記が進んでいない状態にあります。そのため、土地に関する権利を取得する際には、権利保有者土地の境界を登記によって確認できないことがあります。

しかし、基本的には政府への権利移転の申請を売主が不動産譲渡税を支払い、買主が不動産購入代金不動産取得税を支払った後、公証人が登記申請手続きを行います。その約2ヶ月前後で、権利証が完成するという流れです。

アパートメント等の区分建物の場合は、ディベロッパーが建物完成後、政府に区分登記申請をします。登記が完了するまでに数年かかるため、その間は権利証にかわる契約書類があるので、第三者への譲渡・転貸が可能です。

インドネシアで法人化する際に注意する事

外国人がインドネシアへ会社を設立する場合、最低でも自己資本金額が30億ルピア必要です。
※日本円にすると2,500万円です。
ただ注意したい点は、インドネシア国籍の人のみオーナーになることが可能です。そのため、外国籍の方が設立する際にはインドネシア国籍の名義人を2人立てる必要があります。

以上のことは、外資100%の株式会社にすることが可能になり、外資100%のPMA(外国資本投資企業)よりも、最低授権資本金が低く設定され安く会社を設立することができます。

6 税金の種類と支払い方法

いかにして「キャッシュフロー」を残すかが、不動産投資家の仕事です。そのためには、税金に手を抜いてはいけません。毎年やってくる確定申告に備え、インドネシアがどのような税金の仕組みか理解しておきましょう。

インドネシアの税金一覧表

主な税制
法人税・所得税・付加価値税・奢侈品販売税・土地や建物税・物品税等
法人税
・表面税率25%
上場会社で株式の40%以上を公開している場合は20%
年間売上高500億ルピアまでの小企業は、48億ルピアまでの課税所得に対して税率は半減。
年間売上高48億ルピア以下の企業は、ファイナルタックスで毎月の売上高に対して1%課税。
個人所得税
5~30%の累進課税
付加価値税
標準税率10%
関税
〔輸入関税〕
関税率は以下の4つに分類される。
・最必需品(0~10%)
・必需品(10~40%)
・一般品(50~70%)
・贅沢品(上限200%)〔輸出関税〕
国内で原材料や燃料として必要とされる品目の輸出抑制や価格の安定化を主な目的として、特定の品目に輸出関税が課せられている。対象品目は主に天然資源や農産物で、パーム製品、皮革、木材、カカオ豆、および鉱物製品が課税対象となっている。課税方式は従価税を基本としている。
日本への
利子送金課税
最高税率10%
日本への配当送金課税
出資比率25%以上:10%
出資比率25%未満:15%

不動産に関する税金

不動産取得に
関する税制

課税基礎額は実際の土地取引価格または政府が毎年定める土地課税対象販売価格のうち高い方が適用される。

〔所得税〕
土地・建物の権利を譲渡する場合、譲渡する側には、権利譲渡にかかるみなし利益に関して所得税が課税される。免税額は地方によって異なり、税率は課税対象販売価格の5%である。

〔不動産取得税〕
土地建物の権利の移転があると、基本的にその権利を受けたか又は取得した者に、不動産取得税が発生する。控除額は地方で異なるが、ジャカルタでは8,000万ルピア。税率も地方で異なるが最高で5%である。

不動産保有に
関する税制
〔土地・建物税〕
土地・建物税:政府発表の土地の標準価格(NJOP)に応じて課税基準額が決まる。
・NJOPが10億ルピア以下の場合:NJOPの20%
・NJOPが10億ルピア超の場合:NJOPの40%納税額=課税基準額×0.5%
その他税制
(租税条約等)
1982年に、日本は租税条約を締結。
・利子送金課税 10%
・配当金送金課税 出資比率25%以上:10%、出資比率25%未満:15%
・ロイヤルティ送金課税 10%不動産所得(譲渡所得を除く)は、不動産の所在地においても課税され、インドネシアに所有する不動産から賃貸収入を得る場合、インドネシアで課税される。

税金の支払い方法(確定申告)

http://gentosha-go.com/articles/-/1078

こちらのサイトから引用しています。

取得時

海外で不動産を取得した時点で、日本で何らかの課税が行われることはありません。ただし、個人間において低額あるいは無償で譲り受ける場合は贈与税の問題が生じます。

保有時

不動産賃貸収入は、不動産所在地国で課税されます。(課税方法はその国の税法によります)また、保有して自己使用するだけの場合は、不動産所得の計算は必要ありません。

※不動産所在地国で不動産所得に対して所得税に相当する税金を支払った場合には、日本での確定申告で外国税額控除の適用が受けられます。

売却時

外国に所在する不動産を売却する場合は、土地建物等の譲渡所得として課税されます。譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費及び譲渡費用を控除して計算します。

譲渡所得に対する税金は他の所得と区分し分離課税により計算しますが、土地建物等の所有期間により5年以下所有の場合(短期譲渡所得)と5年超所有の場合(長期譲渡所得)で、以下のようにそれぞれ税率が異なります。

※不動産所在地国で不動産の譲渡所得に対して所得税に相当する税金を支払った場合には、日本での確定申告で外国税額控除の適用が受けられます。

7  契約の流れ

 

※こちらのサイトから引用しています。

http://www.pkpi.net/jp/page16.html

契約の方法

新築物件の場合

①買主は、ディベロッパーに予約金(Booking Fee)を支払います。この予約金は、売主が契約をキャンセルする場合は返金されますが、買主の都合によりキャンセルする場合は返金されません。

②ディベロッパーと物件購入予約(Surat Pesanan)を締結します。その後、ディベロッパーは支払いスケジュールを作成します。買主は、そのスケジュールに従い支払いを行います。

③数日後、公証人立会にてディベロッパーと不動産売買契約(SPPJB:Surat Perjanjian Pengikatan Jual Beli)を締結します。

④建物が全体の30%完成後、公証人立会にて不動産売買契約証書(PPJB: Perjanjian Pengikatan Jual Beli)を締結します。

⑤建物が完成し引渡しを受けた数年後、公証人立会にて不動産譲渡証書(AJB:Akta Jual Beli)を締結します。公証人は、不動産譲渡証書にもとづき政府に不動産登記申請を行い、約3ヶ月前後で不動産権利証が作成されます。

既存物件の場合

①買主は、売主が真の所有者か否かを不動産権利証書(SPPJB、PPJB、AJB)等で確認します。

②買主は、売主に予約金(Booking Fee)を支払います。この予約金は、売主が契約をキャンセルする場合は返金されますが、買主の都合によりキャンセルする場合は返金されません。売主と買主で支払い及び物件引渡しのスケジュールを決定します。

③売主と買主で売買契約(Kesepakatan Jual Beli)を締結します。

④数日後、公証人立会にて売主と不動産売買契約(PPJB:Perjanjian Pengikatan Jual Beli)又は、不動産譲渡証書(AJB:Akta Jual Beli)を締結し、残金を支払います。
なお、PPJBの場合は、後日、ディベロッパーからAJBへの手続き通知があり、その後、公証人立会にて不動産譲渡証書(AJB:Akta Jual Beli)を締結します。公証人は、不動産譲渡証書にもとづき政府に不動産登記申請を行い、約3ヶ月前後で不動産権利証が作成されます。

ノタリスとは

日本で言う、「司法書士」のことを意味します。主な業務は以下の通りです。

・不動産の買主が決まったら、売主と買主と仲介の不動産会社が揃ってノタリスの事務所で打ち合わせをする。
・売主買主のどちらが税金の負担をするかの調整をする。
・契約日の調整、測量士の手配をする。
・双方の意見を調整し、売買契約書の作成をする。
・売買代金の領収書の作成、税金の徴収をする。
・契約書の原本を保管する。

また、土地取引税は取引時にノタリスに支払います。取引税は、取引金額の10%です。しかし安い金額ではないため、ノタリスの裁量で売主買主がもらう副本には、税金対策用に安くした金額が記載されています。
※ノタリスが保管する契約書の原本には、正規の金額が記載されています。

ノタリスの報酬は、一般的には売買金額の1%です。取引の金額があまりにも少ない場合は、ノタリスが1%を超える請求をする場合があります。

8 アジアの不動産投資情報を紹介するサイトを有効に使う

この記事からお伝えしきれない情報もあるため、以下のサイトを参考に不動産投資の成功率をあげて下さい。
インドネシアだけじゃなく、海外の物件や情報を扱うサイトなため投資の幅を広げるのに有効です。

・アジアの海外不動産投資に関するサイト紹介

ARIC

https://www.aric-japan.com/indonesia/

アジアの不動産投資情報が満載のサイトです。

STARTS

https://kaigai.starts.co.jp/indonesia?category1=2

ジャカルタの不動産に強いサイトです。

海外不動産投資

http://ant.co.jp/?p=104

インドネシア不動産投資に関する記事も豊富です。

物件やエリアの情報だけでなく、セミナー・契約の流れ・必要書類などの情報が載っています。

9 インドネシアへの不動産投資をお考えのあなたへ

インドネシアでの難点は、権利が複雑なところです。不動産投資をおこなう場合も、制限や条件があるため今後の展開がどうなって行くかで「不動産価格」が変動していくでしょう。

そうは言っても、インドネシアは今後大きな発展を遂げていく新興国です。初めての不動産投資が海外というのは厳しいですが、日本よりもキャピタルゲインを望めることは確かです。

また、今回はジャワ島・バリ島をメインに不動産投資を考えてきましたが、今後発展するエリアはまだまだ多く存在します。次回は、そのエリアについても調査していきたいと思います。
 

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