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2018年版|フィリピンの不動産投資で失敗しないための現地情報まとめ

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日本からフィリピンは、直行便を使うと約4時間で行けます。世界第5位の大都市圏で、人口増や経済の発展が見込める環境にあります。

しかし、供給過多にあり不動産価格が過熱している現状から抜け出すには、どのような経営戦略で挑む事がベストなのでしょうか?

 

また、供給過多にあるためフィリピンの物件を扱う不動産業者は多いです。トラブルに巻き込まれないためにも、業者選びを間違ってはいけません。

 

新興国フィリピンへ不動産投資投資するリスク・海外投資への基礎知識を付けてから、資産の運用を始めましょう。リスクを回避する武器は多い方が勝ちにいけます。失敗する可能性が0なわけではありませんが、軽減する事は可能です。

1. フィリピンがどんな国かを知る 重要度★★★★★

1-1. 主要エリア

フィリピンの首都はマニラです。

東京23区とほぼ同じ面積で、人口1,186万人が生活をしています。生活をしている世代は、日本に比べ若い世代が多いです。歴史都市であり、多くの観光客も訪れます。ただ、安全なエリアと危険なエリアで分かれています。

マカティ市(商業エリア・経済成長を象徴するエリア・高級ホテルが多い)

2050年には、GDPが世界10位台に食い込み経済大国へ成長すると予想されています。
日本で言う六本木・新宿と同様のエリアです。しかし、ストリートチルドレンも存在していて、貧富の差が激しいです。

マニラ空港から車で約20分の場所に、マカティ市はあります。

フォートボニファシオグローバルシティ(多くの企業が進出している・物件価格が高騰している)

タギッグシティにある通称フォートは、日本で言う横浜みなとみらいのエリアです。また、ハイ・ストリートが立ち並び高級車が集います。

外国人駐在員が多く住んでいて、日本人学校や各国の大使館もあります。

オルティガス(大手企業本社・外資系企業・教育機関・証券取引所)

首都圏で、マカティ市に次ぐ2番目に大きなエリアです。アジア銀行開発本部があり、今後も人口と労働者が増え続けるとされています。

★湾岸エリア(大型カジノ複合リゾート)

エンターテイメント・シティ・マニラは、国家プロジェクトであるため総工費約150億ドルをかけ、カジノ・高級ホテル・高級コンドミニアム・コンベンションセンター・劇場・レストラン等が開発されています。多くのグローバルマネーが集まれば、更なる経済発展に繋がります。

セブ島(アジア屈指のリゾート地・留学先)

セブの空港やセブ島は、マクタン島にあります。また、マニラに次ぐ第2の商業都市です。マニラに比べ治安が良いので、観光客が多く集まります。

★ボラカイ島(リゾート地)

世界で1番綺麗な海と表彰を受けたビーチがあります。観光業が盛んで、フィリピンでは人気のリゾート地です。また、物価が安く、1か月1万5,000円以下で生活できる程です。

1-2. 投資に向いているエリア

マニラのマカティ市やグローバルシティは、高級住宅街であり日本人向けのコンドミニアム(キッチンやリビングなどが備わっている長期滞在向けの宿泊施設のこと)が建設されています。

ただ、マカティ市は広いです。レガスピエリア・サルセドエリア・ロックウェルに選定する事をオススメします。

レガスピエリア:日本人の単身赴任者に人気が高まっています。
サルセドエリア:ファミリーに人気のエリアです。
ロックウェル:日本人の投資家が多く、戸建ても人気のエリアです。

 

エリアを選定する基準は、

  • 人口が減少していくエリアではないか
  • どの層を入居者として絞るか(若い世代・学生・ファミリー・観光客など)
  • 周辺環境は住みやすいか(交通・病院・スーパーなど)
  • 家賃相場はいくらか
  • 入居者に好まれる間取り、設備、築年数

などを調べておくと、あなたの不動産経営を成功させる確率が50%上がります。

1-3. 交通の利便性は今後対策が必要な状態

フィリピンは東南アジアのなかで、最も交通渋滞が多いとされています。理由としては、

  • 道路整備が悪い
  • 台風によって洪水が起こり車が走れない

などがあげられます。

このような現象を改善すれば多額の損失を補うことができます。今後のインフラ対策は、避けて通れない問題です。

1-4. Airbnbの需要はあるのか

マニラの首都であるマカティには、429のホテルがあります。

宿泊日数4日間で検索したところ、最低価格で6,000円、高い料金で160,000円でした。ホテルのランクにもよりますが、現在のフィリピンは宿泊料が高止まりしている状態です。

更に、民泊を経営方法として取り入れた場合の稼働率は、高い数字を保つ傾向にあります。つまり、本来の利回りよりも高くなるわけです。

 

物件を選定する際は、旅行者にとって好まれるエリアで購入すれば安定した収入を得る事ができます。

  • セブ島:世界屈指のリゾート地
  • マカティ:マニラの首都

がオススメと言えます。

2. フィリピンで賃貸需要がある理由と契約内容とは?

マニラ首都圏の空室率は10%程度と低く、マカティ市の高級コンドミニアムでは5%以下の物件もあります。

実質利回りはアジアのなかでも高い推移を維持していくでしょう。更に、安定した家賃収入が見込めます。その理由として以下の事が理由としてあります。

2-1. 家賃相場

フィリピンでは、2ヵ月分の家賃を先に支払う必要があります。(高級物件では6〜12ヶ月分)また、敷金は1~2ヵ月分必要です。コンドミニアムに住む方が多く、ほとんどの物件に家具付きです。

日本でいう約1DKの広さで、

  • 1ベッドルーム20.000~50.000peso
  • 2ベッドルームで30.000~70.000peso

の料金です。

また、フィリピンでは半年〜1年間の賃貸契約になります。契約の更新料はなく、退去された後のクリーニング費用は預かっている敷金から行います。

周辺の家賃相場を設定していても、入居者からの家賃交渉が当たり前のフィリピンです。把握しておきましょう。

2-2. 間取り(建物の設備)

ほとんどのコンドミニアムは、プールやジムが建物の設備として付いています。購入金額にもよりますが、住宅の域を超えホテルに近い物件が多いです。更に、1年を通して暑い国です。つまり、エアコン代がかさむため北向きの部屋が好まれます。

2-3. ペソの安定性(通貨としての価値)

海外へ出稼ぎに行く人が多いため、雇用形態が安定しています。その報酬は経済に大きな貢献をしていて、同時に生活水準を向上させています。

ペソの価値も高く家賃収入を望める環境は、経営リスクを軽減するだけではなくリスクヘッジ(通貨の)する事が可能です。

3. フィリピンで不動産投資する際のポイント

本来不動産投資とは、ミドルリスクミドルリターンに分類されます。しかし、海外へ投資する場合は、ハイリスクハイリターンな投機の面がある事を覚えておいて下さい。また、それは国により異なります。

3-1. プレビルド物件の仕組みを理解する

プレビルド物件を購入する際は、以下の2つに気を付けましょう。

  • 現地の不動産会社に騙された(物件の粗が目立つなど)
  • 思うようなキャピタルゲインが望めない

建設予定の物件が建たなかった問題は、発生していません。

しかし、プレビルド物件は建築されるまで資金をねかせる事になります。その期間が長ければ長い程フィリピンの経済がどのような動きを見せるか不安要素を含んだ投資になります。

3-2. 経営の軸を持っておくこと

不動産投資では、初めの購入物件が今後の経営を左右すると言ってもいい程重要になります。資産を増やすための方法として、利益を出す物件を1戸または1棟所有しておくと、経営の安定を築けます。

また、既に物件をいくつか所有している方は経営の軸をチェンジする時期が来るかと思われます。国内だけではなく、海外に目を向けた投資は経営の幅を広げるチャンスです。

3-3. 複数のセミナーへ行く

複数のセミナーへ行くメリットとして、以下の事があげられます。

  • 多くの情報を得る事が可能
  • それぞれの業者の強みがわかる
  • セミナー開催数が多い会社は実績も伴う

これらの情報を得る事ができれば、トラブル回避にも繋がります。更に業者を選ぶ際の判断基準は様々ですが、信用できる会社であればあなたの不動産投資を安心して任せる事ができます。

3-4. どの仲介会社を使うべきか

どこのデベロッパーから購入するかも大切ですが、仲介してくれる会社の方が大切です。

主に、日本人向けのコンドミニアムは大手のデベロッパーが建設していますので比較的安心して購入できます。

 

仲介会社を選ぶポイントとして、ライセンスを取得しているか確認を取りましょう。トラブルが起きないようにデベロッパーも対策を取っていますので、被害は減っています。

4. フィリピンの情報を得るためのサイト

日本よりも厳格な登記であるため、信用度が高いです。物件の種類としては、コンドミニアムまたはタウンハウスがあります。しかし、タウンハウスは投資向きではないためオススメしていません。

4-1. 「世界の資産運用ガイド」を参考にする

フィリピンで不動産投資をする時に参考にするサイト

http://naitoshinobu.jp/news/areanews/6106.html

こちらのサイトは、フィリピンの経済状況や不動産投資の情報を集めるのに最適です。記事の更新頻度も高く、物件紹介も行っています。また、フィリピンだけではなく先進国・新興国の情報を知る事ができます。

4-2. マニラ経済新聞を参考にする

フィリピン不動産投資で参考にするサイト

https://manila.keizai.biz/

こちらのサイトも、フィリピンの情報を得る手段として最適です。また、フィリピンだけではない海外の情報も得る事ができます。ただ、物件の紹介などは行っていません。

フィリピンの時事ネタやニュースも垣間見ることができます。

フィリピンでの不動産投資は現地情報に強いサイトを見ると勉強になります。
また、フィリピンで不動産投資を行う方のブログは、経営の仕方などを参考にできるだけではなく、具体的なビジョンが生まれるメリットもあります。

また、先に投資を行っている方の意見は、とても信頼性があるため要チェックです。

5. 購入費用と手続き

頭金・自己資金・税金などの費用を用意しておくのとは別に、海外へ投資する場合は予約金や手数料などが発生します。(サポート費用)

5-1. 購入費用または融資環境

プレビルド物件を購入の際は、頭金を30%支払い建物が完成すると同時に残りを全額支払うという仕組みです。支払い方法は、2択です。

  1. 日本のフリーローンまたはフィリピンの銀行から融資を受ける
  2. 現金キャッシュ

しかし、どちらも不安要素が多いです。フリーローンは金利が高く、フィリピンの銀行は融資審査に時間がかかる上、融資を断られるケースもあります。

仲介会社とデベロッパーのやり取りがしっかりしていれば問題ありませんが、建物の完成3ヶ月前になっても融資について連絡がない場合は気を付けましょう。

 

融資可能な額ですが、主に物件価格の60%~70%です。マカティ市にある主な銀行はこちらです。

投資家確保及び保護のため、建物をなんらかの理由で購入できなかった際に、頭金の返金を行っている場合があるようです。

5-2. 購入手続きと用意する書類

購入の流れは以下の通りになります。

購入物件決定⇒申し込み書類提出⇒ご入金⇒契約書発行⇒引渡し

※賃貸物件を購入の場合は、これに加えて管理契約などが必要になります。また、必要書類などは業者により異なるため、省略致します。

物件が決まってから経営がスタートするまでにかかる期間は、目安として2~3ヶ月かかるものだと思って下さい。融資を受ける・希望の物件を探すのに時間がかかるなどの理由で異なります。

プレビルド物件を購入の場合は、建物が完成するまでに3年~4年かかります。

6. フィリピン不動産投資はこれから期待大!

フィリピンは、今後50年の間に世界経済へ大きな影響を与えるであろう国とされています。(NEXT11 記載)

更に、人口や出生率は東南アジアでトップの数字を叩き出しています。人口の平均年齢も23歳と、労働力の安定が確保されている期待大の国です。

 

新興国に投資するという事は、ただ単に不動産を購入するだけではない気がします。フィリピンという国の発展を願い、賭けとまでは言えませんが、「投資をしていてよかった」と思える喜びを何倍にも感じる事ができる国だと感じます。

最後に、サラーマット。日本語で、ありがとう。


 

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