大阪の不動産投資市況2018年最新版|リニア効果に民泊事業と大阪の事情

大阪たこやきなんでやねん!海外からの観光客、国内の旅行者も多いのが大阪。

主要都市は梅田で、住んでよかった人気のエリアは淡路です。

大阪らしい街並みと、商店街も充実しています。

日本の三大都市圏である首都圏・中京圏・近畿圏は、人口も企業活動も大学もこの三大都市圏に集中しています。

東京の他に不動産投資をお考えのあなた。大阪がどんな将来性を持っているか気になりますよね?

1. 大阪の土地価格はいくら?

不動産投資を行う際、一棟を購入するならば土地の価格はとても大切です。なぜなら、キャピタルゲインが望めるからです。

また土地価格はどのエリアに購入するかで異なりますので、土地・エリアの選定は焦らずに時間をかけましょう。

知っておきたい土地価格の基礎知識「地価公示とは?」

土地には4つの価格があります。地価公示は、標準値を表しているので取引価格の指標となるものです。

全国で地価が上昇していますが、大阪府の地価公示価格は47都道府県中2位です。

その中でも高い地域が中央区で、低い地域は能勢町でした。産業地での地価が上昇した背景には、ホテル産業の新たな開発が関係しています。

大阪市中央区の地価平均 187万1419円/㎡

地価の価格を東京と比較

やはり首位は東京。しかし大阪も2位と高順位です。

不動産投資には適切な計画が必要です。最新の時事情報も把握しておくとリスク回避できます。

購入したい物件・エリアが決まったら、自分がいくら融資を受けることができるのかを知っておくと便利です。

銀行選びは後に自分を苦しめる存在になる場合もあります。ローンの返済プランを確立させておきましょう。

2. 大阪の賃貸事情|エリア・駅・家賃相場

大阪は東京と比べると賃貸相場が安いです。ですが、今後値上がりする可能性もあります。
賃貸相場が上がれば、家賃収入が上がるということです。一つの目安として賃貸相場には着目しておきましょう。

大阪主要エリアと駅

中央区・地下鉄線難波駅

  • 高層マンションの建設が盛んで人口も増加している。
  • 家賃は高いですが敷金礼金0の物件も多い。

浪速区・JR難波駅

  • 単身者向けのワンルームが多い。
  • ミナミと呼ばれるエリア。(漫画ミナミの帝王が舞台となる場所)

西区・西長堀駅

  • 集合住宅地が立ち並ぶ。

北区・JR大阪駅

  • 人が多く賑わう梅田の繁華街。
  • 家賃の相場は中央区と変わらない。

大阪府にマンション投資するなら、大阪駅に近い方が重要視されます。
もちろん再開発が進み他の駅も大規模になりえますが、築年数が古い物件でも高い家賃相場が見込めます。

家賃の相場

不動産投資を行う際は、一つの目安として家賃相場を把握しておきましょう。

家賃相場より高い家賃で募集をかけた場合、後に入居者が決まらず家賃を下げなければいけないことがあります。

また、賃貸サイトにより家賃相場が異なりますので、注意が必要です。

また東京の家賃相場と比較した場合、大阪の1.5倍です。

大阪市の家賃相場

人気の市区町村別です。

  • 中央区 6.72万円
  • 浪速区 6.18万円
  • 北区  6.62万円
  • 西区  6.74万円

3. リニア効果の前倒しで活発な大阪駅周辺の最新不動産市況

現在大阪駅周辺では大規模な開発が行われています。主にホテルの開発が進んでおり、活発なエリアだと人口が多く集まり、人口が多く集まればお金の流れも活発になるということです。

名古屋の新設リニア新幹線は2027年に開通します。どんどん便利になると人口の流入も変化していくでしょう。

再開発プロジェクトでどう変わる?

平成31年を目安に大阪駅は新たなビル・ホテルなどの建設が進んでいます。
商業開発や新線の開設には多くの人口増加が見込めるので、大阪は今後更に人気の場所となるでしょう。

外国人観光客だけでなく国内の観光客も多いのが大阪ならではの特性と言えます。
規制が定まっていませんが民泊事業で儲けているオーナーもいます。

2027年にはリニア新幹線が開通になり2045年には最短54分で東京~大阪を結びます。

不動産投資をする際に気を付けたい事の内に空室リスクがありますが、人口の流入が望める大阪は価値の高い場所です。

大阪の表面利回りは?

まず、利回りは4種類あります。
代表的な利回りは[表面利回り]と[実質利回り]です。覚えておくと、自分の購入したい物件の利益率がわかります。

ですが、利回りばかりに気をとられていると失敗します。不動産投資を失敗しないために、一つの目安にする参考程度で把握しておきましょう。

大阪の平均表面利回りは7,9%です。しかし、表面利回りは更新されていくので毎日チェックすることをオススメします。

大阪市主要エリアの空室率

  • 中央区…19,6%
  • 北区…15,9%

東京の空室率が低いエリア

  • 江東区…7,4%
  • 墨田区…9,8%
建物が多く建つエリアには、需要と供給があっていなければいくら建物が建築されても空室率は上がってしまいます。

4. 今注目の民泊事業の大阪の事情

Airbnbは世界大手の物件紹介サイトです。世界190カ国。34000都市以上の登録があります。

現在日本のホテルは、外国人の需要が見込める事から宿泊の値段を上げてきています。

ホテルの開発が完成するまでは民泊サイトの利用も更に上がるでしょう。

民泊でトラブルを防ぐ為のポイント3つ

  1. 部屋までの行き方、鍵の置き場所などを記載しておく事
  2. 緊急連絡先の確保(例)Facebookなど
  3. Wi-Fi環境を整える

部屋の広い物件をお持ちで5人泊まれるとします。1人5,000円だとして一日で5万円の収入が生まれます。

支払いは、Airbnbから振り込まれます。ドルでの支払いだと為替リスクがある事も理解して下さい。

また人気Airbnbスポットに、大阪は23位・26位・27位・30位にランクインしています。心斎橋や道頓堀などは不動の人気です。

日本での規制はどうなるのか

Airbnbへの登録を禁止する業者もいます。外国人のマナー低下からクレームが入ると他の所有者の顔もある手前、規制をかけるしかありません。

また、旅館業は許可を得なければできません。法律上の刑罰は6ケ月以下の懲役刑または3万円以下の罰金刑になります。

しかし、日本は観光立国を目指しています。「特区民泊」=旅館業法の適用を外して民泊を許可する取り組みを東京都大田区と大阪府に手掛けています。

要件は以下の通りです。

  • 国家戦略特区にあること
  • 賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づいていること
  • 特区自治体が条例で定める7日~10日以上の使用期間であること
  • 居室の床面積が25㎡以上であること(例外あり)
  • 出入り口と窓に施錠できること
  • 居室間が壁で仕切られていること
  • その他設備や器具の備え付け要件
  • 外国語を用いた案内や緊急時における情報提供ができること
  • 事業の一部が旅館業に該当すること
2018年4月の時点で大阪府大阪市は1,500件の特区民泊施設数があります。

東京オリンピックを控えてる今、これからの法規制緩和がどうなるのか注目すべきです。

※追記:大阪市のホームページより民泊事業に対するお知らせが更新されました(2017/09/25)

大阪市のHPが更新され、民泊事業に対する公の指導が更新されました

 インターネットによる仲介サイト等を介して、自宅や空家等の全部または一部を活用し、訪日外国人を宿泊させる「民泊」が急増しています。これらの施設において、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」を行う場合は、旅館業法に基づく許可を取得するか、国家戦略特別区域法に基づく外国人滞在施設経営事業(以下「特区民泊」という。)として認定を取得する必要があります。

大阪市ホームページ「「民泊」施設の提供及び利用について」
http://www.city.osaka.lg.jp/kenko/page/0000382418.html

大阪市ホームページ

5. 大阪で不動産投資するメリット

不動産投資=東京23区内だと認識している方は多いです。しかし、それ以外のエリアにも不動産投資するメリットはあります。

また、不動産投資は1件目の物件で今後の不動産経営が決まると言われています。きちんとした計画を立てましょう。

大阪の物件価格の相場

大阪の物件価格は東京と比べると安く購入できます。場所にもよりますが半額程度で購入可能。ですが、主要エリアの価格は以下の内容です。

  • 大阪市浪速区:1.425万円~7.430万円
  • 大阪市中央区:1.467万円~4.569万円
  • 大阪市北区:1.258万円~6.672万円
  • (例)東京都中央区:・2.364.3万円~15.558.13万円

物件価格も大切ですが、減価償却費にできる耐用年数が残っているかも確認しましょう。

大阪で不動産投資をするときに業者を選ぶ方法

業者ごとに企業戦略がありますので、特化した内容を把握し自分にあった業者を選ぶことをオススメします。

業者による強みの違いの具体例

  • A社…投資信託に特化した業者
  • B社…区分ワンルームマンションに特化した業者
  • C社…一棟・アパートに特化した業者

不動産を2件・3件増やしていくのであれば、末永くお付き合いできる業者から購入しましょう。例えば、セミナーへの参加は複数社出向くことで業者を見極める力がつきます。

6. これからの大阪の不動産投資は民泊がくる!

これだけは覚えてほしいのです。不動産投資は実物資産になります。

あなたが作った資産は今後何世代と受け継がれていきます。その為の知識と対策がなされていれば、なにもしない事こそがリスクだと感じるでしょう。

大阪編。いかがでしたか?地価の価格は確実に上昇しています。市況やタイミングをしっかりと見極めて不動産投資を成功させましょう!

関連記事2018年からの民泊ビジネスを決定する法律と3種類の投資スタイル

2018.04.10

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

おすすめのセミナー一覧

現在、表示する情報はありません

全てのセミナーを見る

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする