京都での不動産投資を考える｜歴史的魅力と価値ある観光名所での投資は有効か？

おばんざい・湯豆腐・抹茶…etc　　おいしい名物がたくさん。
毎年世界の人気都市ベスト10にランクインする古都京都。
日本から、海外から、毎年多くの観光客が訪れます。

「そうだ、京都へ行こう」

京都へ旅行に行きたいと思っている方も非常に多いのではないでしょうか？

でも住むとなったら？

投資するとなったら？

今回は観光客目線ではなく、不動産投資目線で京都を読み解いていきます。

京都で不動産投資をするなら今！

新たな京都の一面をお見せします。ちょっと小旅行気分に浸れるかも…
 

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1. 京都府の概要

日本列島のほぼ中央に位置する京都府。

面積は4612㎢で全国で東京の2倍以上の面積があります。人口260万145人、116万9585世帯。（平成29年8月1日現在）

京都府の全人口の半数以上を京都市の人口が占めています。

この人口集中率は東京に次いで第2位となります。

山地・高地・盆地が多いため（府の75％が山地や丘陵地）冬は寒く、北部は豪雪地帯になります。

1-1. 京都市

京都の半数以上の人口が集中する京都市は府庁所在地で政令指定都市に指定されています。

北区・上京区・中京区・東山区・山科区・下京区・南区・右京区・西京区・伏見区の11区から形成されています。

区によって全く違う、表情豊かな京都市。各区の特徴を表にまとめました。

 

北区	東に鴨川、北に北山、西に衣笠山、南には市街地の中に船岡山。5つの大学と短期大学が存在し、地域と学生の力で活気のある、自然と文化の街です。
上京区	茶道の三千家や西陣織、神社仏閣などがあり、様々な文化や芸術が生み出された伝統文化溢れる街です。
左京区	区の面積の80％が山林の銀閣寺がある区。六大学がある他、多くの外国籍市民が暮らす国際色豊かな街です。
中京区	市の中心部の区。二条城などの文化的資産が多く存在し、商業・ビジネスの中心地として発展しています。
東山区	美しい東山の山並みを背景に、寺院・神社などの貴重な文化財が多く集まっています。「おもてなし」・京野菜や清水焼などの「手しごと」の伝統文化が暮らしに溶け込む街です。
山科区	三方を山並みに囲まれた盆地で「表の東玄関口」の役割を担ってきました。桜や紅葉など四季折々の美しい景観を楽しめる場所です。

下京区	室町時代に町屋を結成し、街の様々な問題を協議してきました。災害時など、いざという時助け合えることができる人と人とのつながりが強い街です。
南区	京都の南の玄関口で全国に誇る京野菜の産地。清掃活動や東寺に多くの人が集まる祭りなど、区民全体の取り組みが活発な街です。
右京区	市内最多の世界文化遺産・市内有数の企業が立地する街です。他にも京都を代表する嵯峨、嵐山など美しい景観も見られる、表情豊かな区です。
西京区	水と緑にあふれた自然豊かな区。15歳未満の若年人口の割合が高く、京都第二外環状道路・地下トンネルの開通などの整備が進められている、未来を拓く区です。
伏見区	国宝の指定を受けている名所史跡・城下町・門前町・港町の風情を残した街並みや伝統行事などが多く受け継がれる区です。

（参考：京都移住サポートセンター　https://cocoronosousei.com/appeal/11ku/）

1-2. 京都府の治安

犯罪率で言うとトップ5に下京区・中京区・東山区・久世郡・南区がランクインしています。ただし、観光客が起こす犯罪も多く、一概に治安が悪いとは言えません。一番多い下京区で全国犯罪率は12位となっています。

京都府治安のいい街ランキング

5位	上京区「鞍馬口」
4位	中京区「二条駅周辺」
3位	北区「北山」
2位	西京区「桂」
1位	下京区「花園」

（参考：HEYAZIN　http://heyazine.com/article/kyoto_chian）

1-3. 交通事情

京都市内の交通手段はバスが一般的ですが、道が狭く、交通渋滞が多いです。
地下鉄は2本。烏丸線・京都観光の要となる東西線。
他にJR東海道線・山陰本線・奈良線・京阪線・阪急電鉄などが走ります。

2. 京都の観光スポット

伏見稲荷大社(伏見区)

稲荷神社ってどこでもありますよね。全国に約3万もあります。その総本宮である伏見稲荷大社。千本どころではない千本鳥居が有名です。

アクセス:JR奈良線 稲荷駅下車 徒歩直ぐ (京都駅より5分)･京阪本線 伏見稲荷駅下車 東へ徒歩5分

清水寺（東山区）

京都で観光に来る人の20％以上が訪れる世界遺産。

国宝になっている本堂の桜や紅葉は圧巻です。清水寺へ続く五条坂にはお土産屋が立ち並び、楽しめます。

アクセス：京阪電気鉄道京阪本線「清水五条駅」下車徒歩約22分・「祇園四条駅」下車徒歩約25分

金閣寺（北区）

金閣寺は正式名称を鹿苑寺（ろくおんじ）といいます。こちらも世界遺産。

特に冬に雪化粧した金閣寺などは神秘的で感動します。

ちなみに昭和30年に再建されたものですが、当時のお金で7億円以上かかったといいます。

アクセス：京都市営バス「金閣寺前」または「金閣寺道」バス停下車。（京都駅から約40分）

3. 京都府の不動産投資データ

（国税調査より　2017年は9月1日現在）

京都府全体の人口は2010年以降、人口が少しずつ減少しており、今後の推移は、府の出した推計で

• 2040年　約244万人
• 2060年　約231万人
• 2080年　約224万人

となっています。

京都市は2015年までは増加していましたが、2025年には

• 2025年　約138万人
• 2030年　約134万人
• 2035年　約129万人

と減少していくことが予想されます。

3-1. 家賃相場

京都府で人気のエリアのシングル・ファミリー向け物件それぞれの家賃相場をランキングにしました。

シングル向け人気エリア

No.1	京都市上京区	5.22万円
No.2	京都市中京区	5.79万円
No.3	京都市下京区	5.81万円
No.4	京都市左京区	5.09万円
No.5	京都市北区	4.93万円

※ワンルーム・1K・1DKの家賃相場です。

ファミリー向け人気エリア

No.1	京都市山科区	8.05万円
No.2	京都市右京区	9.14万円
No.3	京都市伏見区	8.05万円
No.4	京都市南区	8.62万円
No.5	京都市北区	12.1万円

※2LDK・3DK以上の家賃相場です。

ちなみに東京で家賃相場が一番安い葛飾区のワンルーム・1K・1DKの家賃相場が6.28万円なので人気エリアでも安い賃料で住むことができることがうかがえます。

（参考：LIFULLHOME’S　http://www.homes.co.jp/chintai/kyoto/price/）

3-2. 京都の平均利回りと空室率

京都の空室率は住宅全般で13.2%です。

京都市内で最も高いのが北区の24.2％、最も低いのが西京区の12.9％となっています。

（ちなみに東京で一番高いのが千代田区の36.5％、最も低いのが江東区の7.4％）

利回り京都市の区分マンションも約7％～13％となっています。

（参考：HOME’S不動産投資　http://toushi.homes.co.jp/owner/kyoto/）

4. 京都市中京区の投資ワンルームマンション例

物件概要

★京都地下鉄東西線 二条城前駅 徒歩5分
京都市営烏丸線 烏丸御池駅 徒歩9分
★区分マンション　RC造　5階／10階建
★築年：30年
★物件価格：650万円（管理費・修繕積立金12000円）
★想定年間収入：58万円
★表面利回り：8,86％
★専有面積：25㎡
★間取り：1K

単身者狙いで烏丸御池駅・二条城前まで徒歩10分以内の好立地・ニーズのあるの場所を選びました。物件価格も安く、自己資金を多く出せば非常にローリスクの安全な不動産投資ができるでしょう。

周辺環境

・烏丸御池は京都府民が住みたい街ランキング3位。オフィス街なので単身需要もUP。

・二条城前駅は京都駅から電車で15分以内に出られ、人気の二条駅までも徒歩圏内

・烏丸御池は烏丸線と東西線がちょうど交差する地点・バスもあるのでアクセスがいい場所。烏丸御池周辺で買い物に困ることはない。

・治安も良く警察沙汰もほぼない立地。

5. 京都で不動産投資をするメリットデメリット

メリット

★京都は単身者が多いですが、単身者向けの物件は少ないため、そういった物件で投資をすることで空室率を下げることができます。なので京都で不動産投資をするなら1棟ではなくワンルームがオススメです。

理由として京都は文化財や国宝が多く、建築規制が厳しいので供給戸数が少ないため、一戸の希少性が高まります。

★人口の10人に1人が学生と言われ、学生需要も狙えます。

★有名企業（任天堂・京セラ・オムロン・アイフル・王将フードなど）が京都市に名を連ね、単身需要が高まっています。

デメリット

★京都には滋賀県から京都市右京区に至る直線の断層が通っています。「花断断層」と呼ばれ、京都在住の方には有名なようです。なので京都市は大地震時は大きな被害を受けることが予想されます。

★空港がないので、大阪の伊丹空港まで行かなければならなりません。単身者狙いならその穴を埋めるためにも立地が良い場所が前提です。

★昔ながらの木造住宅「町家」が密集し、道路が狭いため火災リスクや住環境面があまりよくない場所もあるので立地の選定は重要です。

6. 京都での不動産投資の将来性

京都は観光が盛んで大阪が近いこともあり、人の出入りが激しい都市です。その特性を生かし、交流人口を拡大、経済のさらなる活性化と人口増加を狙っています。

住居用不動産投資のほかにも、京都タワーや観光用ホテルの再開発が進み、観光客はますます増加が見込めます。将来的には民泊投資も視野に入れることができるかもしれません。

地方都市ならではのリスクはどの都市でもつきものですが、京都にはデメリットで挙げたもの以外は取り立てて大きなデメリットはありません。

人口減少も今なら緩やかで不動産投資への影響も出にくいので、安定した収益を得ることが可能です。

7. 京都の不動産投資を成功させるバイブル本「京都不動産投資の魅力」

これまではベールに包まれていた京都の不動産の事態やその魅力・京都の不動産投資における成功事例などを余すところなく解説している一冊です。京都での不動産投資を考えているならば、一読の価値ありです。

8. 観光でも不動産投資でも魅力たっぷりな京都

今まで不動産投資としてはあまり注目されてこなかった京都ですが、3都市に次ぐ、いや3都市以上のポテンシャルを持つ都市です。

単身者向け物件で安定した不動産投資が見込めます。

ただ地方都市全体に言える注意点ですが、不動産投資をする土地の特色、周辺環境をきちんとリサーチしておくことです。

物件の内覧時についでに京都観光･･･

物件も所持して数年経ったら自分の別荘にする･･･というのもいいかもしれませんね。
 

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