アパートローンの借り換えを考える|金利比較で借り換え効果を計算してみる

アパートローンの借り換えを考える理由は大半の人が「金利を低くしたい」です。

別の金融機関が低い金利を設定しているとき、その金融機関に借り換えると、今までより返済総額を軽減できる可能性があります。

今回は借り換えの時に発生するメリットとデメリットについて、解説いたします。

1. 現状の住宅ローン、アパートローンの状態を見つめ直す

現在、組んでいる住宅ローンとアパートローンの状態を見つめ直しましょう。

特に見つめ直すべきところは、現状の融資額とアパートローンの残高と、返済計画は順調に進んでいるかどうかです。

見つめ直す理由は、「現在のローンをどこまで把握しているか」です。

「自分が組んだローンなんだから完全に把握してるよ!」と思っている人もいますが、実際は把握していない人の方が多いです。

1-1. 現状の融資額|アパートローンの残高

融資額はアパートやマンションの物件価格と、自己資金によって決まり、返済総額は、融資額と金利で決まります。

重要なポイントは、借入期間の残数です。残数を定期的に調べることにより、アパートローンの残高が分かります。

実はアパートローンを2つ以上組んで、2つ以上のアパートを購入し、家賃収入を得ているオーナーがいます。

アパートローンを複数組んでいるということは、アパートローンの残高も高いということです。月々にかかる返済額も大きいのがデメリットです。

1-2. 返済計画について

返済計画を見つめ直すところは、「固定金利変動金利のどちらでローンを組んでいるのか」です。

固定金利は、金利変動のリスクがなく、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

デメリットは、金利が高く設定しているのがほとんどだということです。

変動金利は、低金利で借りられるというメリットがあります。

一方、金利が高く上昇して、返済金額が予定よりオーバーになる可能性があるというデメリットもあります。

自分がアパートローンを組んだとき、固定金利と変動金利のどちらになっているのかを改めて認識する必要があります。

1-3. アパートローン借り換えをする際の諸経費、費用

一般的に、諸経費は融資額の6%程度かかるといわれているので、その他に発生する事務手数料も計算に入れて考慮する必要があります。

繰り上げ返済手数料も、アパートローンの借り換えと同様に重要です。

変動金利の場合、低金利だからといって、繰り上げ返済を考えないと、将来は金利が上昇する可能性があるので、繰り上げ返済を迫られる可能性があります。

繰り上げ返済に発生する手数料は、返済元金の2~3%が多いとされていますが、金融機関によっては、手数料無料とボーナス払いを設定することが可能なところもあります。

諸経費だけでなく、繰り上げ返済を含むその他の手数料や費用なども同時に確認しておきましょう。

1-4. ローン借り換えをすることにメリットがあるのかを計算する

諸経費やその他の費用がかかることを除いて、ローンを借り換えするメリットはあります。

そのひとつが、金利を低く抑えることです。金利が低く抑えられるということは、返済金額が減るということにつながるからです。

そこで借り換えによって発生する効果を計算してみました。

借り換え効果を計算してみた

アパートローンの残高が1000万円、今の金利と借り換え後の金利差が1%、残りの借入期間が12年と想定し、借り換え効果を表しました。

計算式はこうなります。

借り換え効果=(アパートローン残高×今の金利と借り換え後の金利差×残りの借入期間)÷2

計算すると、

アパートローン残高1000万円×今の金利と借り換え後の金利差1%×12÷2=借り換え効果60万円となります。

 

諸経費の計算式は

諸費用=ローン残高×1%(登録免許税や事務手数料など)

計算すると、アパートローン残高1000万円×1%で、諸経費は10万円となります。

2. アパートローンの借り換えが可能かを考えてみる

アパートローンの借り換えは基本的に可能です。

借り換え時は、別の金融機関に新たなアパートローンを組んで、現在組んでいるローンを一括返済(繰り上げ返済)します。普通に返済していくよりも返済額を抑えることができます。

重要なのは、別の金融機関でアパートローン審査を通過できるかどうかにあります。

審査を通過しないともちろん借り換えはできません。

借り換えの時に金融機関が見るポイント4つ

アパートの借り換えの時には

  • 支払いの遅延の有無
  • 所有する物件の入居率が高いか
  • 家賃収入以外の固定収入の有無
  • 連帯保証人

など、金融機関はこれらを重要視します。ポイントとなるものを下記に挙げて、詳しく解説していきます。

①ローン返済含め支払いの遅延がないか

借り換えで審査を受けるときに、最も重要になるポイントです。

アパートローンを順調に返済できているか、支払いの遅延がないかなど、入念に調べられます。

遅延や滞納が慢性的であれば、審査が通る可能性が低いと言えますが、毎月堅実に返済し続ければ、審査は通る可能性は高いでしょう。

②所有している物件の入居率

空室率が20%以下であることが望ましいです。

20%以下というのは、10戸中空室は2戸以下という割合です。入居率が高い、かつ維持していることがポイントとなります。

③家賃収入以外の固定収入の有無

家賃収入を得ながら、企業に勤務して、給料という固定収入を得ているサラリーマンはたくさんいます。

このように家賃収入だけでなく、固定収入(給与)の有無も審査に影響します。

理由は、入居率が低い場合にローンを返済する手立てがあるかどうかを重要視するからです。

家賃収入が低いと、家賃収入以外の収入もない…⇒アパートローンを返済できる確率は低い…と、マイナスの方向に進んで、審査の通過が難しくなります。

④連帯保証人に関して

連帯保証人は、債務者が支払い不能になった場合、債務者の代わりに残りのアパートローンを支払う義務が発生します。

借り換え前に連帯保証人がいても、借り換えるときは、再び連帯保証人が必要です。

連帯保証人についてですが、ほとんどの場合、保障会社が連帯保証人になります。

そのためには、金融機関というより、保証会社の審査を通過しなければなりません。

3. アパートローンの借り換え申し込み時の注意点3つ

アパートローンの借り換えを行うとき、申し込みの時点でいくつか注意点があります。

その注意点を下記に挙げて、解説していきます。

3-1. 何種類か別の金融機関に相談を持ちかける

借り換えの案件というのは、銀行にとって優先度が高いうえに優遇される可能性が高いです。

金利が銀行にとって収入源になるのが理由です。自分の足で、何件かの金融機関に相談を持ちかけるようにしましょう。

3-2. 銀行の選び方

アパートローンの借り換えで重要になるのは、金利が高いか低いかにありますが、

最も重要になるのが、担当者が良くも悪くも、「長く付き合っていけるかどうか」にあります。長期的にローンを組むので、対応の態度などを見てこの人とやっていけるかを見るようにしましょう。

3-3. 借り換え前の銀行とは決別の覚悟を

最後の注意点が、借り換え元の銀行とは、金輪際お付き合いができなくなる可能性が高くなります。

なぜなら、既存の融資を他銀行に肩代わりさること自体が面白くないからです。

借り換えの際は、借り換え元の銀行と絶縁する覚悟を持つ必要があります。

3. 目先のお金より未来を見据えたアパートローンを

アパートローンは、目先より未来を見据えて組むことをおすすめします。

金利が安い金融機関に借り換えるのは、返済総額を軽減するための方法でもありますが、借り換え元の銀行に嫌われるというデメリットがあります。

金利が低いからといって、安易に借り換えを繰り返す前に、まずは将来を見据えた返済計画を立てることから始めましょう。

アパートローンの金利についてはこちらの記事で16行の比較を載せていますので、参考にしてみてください。

関連記事アパートローンを組むために必要な全知識|融資担当監修の金利一覧表

2018.09.03

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