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住宅ローンとアパートローンの併用?知らないと危ないローンの違い

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住宅ローンについては、ご存知の方も多いでしょう。

しかし、アパートローンについてご存知の方は、あまり多くないかもしれません。

これから自宅の賃貸やアパート経営をお考えの方だけではなく、

なかには「既に貸しているけれど…」という方もいらっしゃるのでは?

今回は、

  • 住宅ローンとアパートローンの違い
  • どのような場合にどちらのローンを利用すればよいのか
  • 併用や変更が可能なのか

についてご紹介します。

1. 住宅ローンとアパートローンの違い

住宅ローンが、住宅を購入するときに利用するローンであるのに対して、

アパートローンは、家賃収入を得るためアパートを建築するときなどに利用するローンです。

そこで、住宅ローンとアパートローンの具体的な利用目的を明らかにして、ローンの違いを確認していきましょう。

1-1. 住宅ローンとは

住宅ローンは、住宅の購入や住宅を新築・改築する費用の貸付を受けることを目的として金融機関から受ける融資です。

一般的に金利も低く、長期にわたって支払い期間を設けてくれるため、返済のしやすいローンといえます。

住宅ローンの融資目的

原則として、住宅ローンの融資目的は、借入した本人が住むために購入したり、建築したりする物件です

他人が住むことを目的にする物件や、住居として使用しない物件は対象になりません。

つまり、賃貸目的のアパートや別荘などのセカンドハウスとして、住宅ローンを利用することはできないのです。

1-2. アパートローンとは

アパートローンとは、自分の居住用の住宅以外に不動産投資などの目的のため、アパートや賃貸マンションを購入したり、建築したりするときに金融機関から受ける融資です。

アパートローンの融資目的

原則としてアパートローンの融資目的は、賃貸することで収益をあげるアパートや賃貸マンションのような収益物件です。

融資された物件からの家賃収入でアパートローンを返済します。

物件からの家賃収入だけではなく、管理費や税金も含めた返済可能な事業計画が必要になります。

一般的に融資対象は、土地所有者に対して、アパートの建築費用を融資するケースが多いといえます。

しかし、対象物件については金融機関により、さまざまな取扱いがされているので確認が必要でしょう。

2. 住宅ローンとアパートローンの併用は可能?

住宅ローンとアパートローンの併用?知らないと危ないローンの違い

既に住宅ローンの返済をしている人が、新たにアパートローンを組むこともできます。

なぜなら、住宅ローンの融資目的とアパートローンの融資目的が異なるので、融資を決定する判断基準も異なるからです。

2-1. 住宅ローンの返済原資

金融機関が住宅ローンの返済原資としているのは、貸付を受ける本人の資産状況です

つまり、住宅ローンを貸し付けるときに金融機関が融資をするかどうかを判断するのは、貸付を受ける本人についての状況がポイントになります。

購入する住宅の価値よりも、本人の返済能力を貸付ポイントとし判断します。

つまり、長期の返済に対する返済能力が必要になるため、安定した勤務先のほうが融資を受けやすくなるといえます。

大企業に勤めていたり、公務員のように安定している職業についていたりするほうが、融資を受けやすいのです。

2-2. アパートローンの返済原資

アパートの返済原資は、融資物件であるアパートの収益性になります

たとえば、駅に近いなどの立地条件の優れたアパートであれば、アパートの入居者が途切れることがないだろうと判断するのです。

アパートローンは、借入する本人の資産状況よりも物件自体の収益性のほうが融資決定のポイントになります。

2-3. 併用は可能だがデメリットに注意

住宅ローンとアパートローンの併用は可能ですが、住宅ローンと比べるとアパートローンには、さまざまなデメリットがあります。

一般的にアパートローンの金利は、住宅ローンの金利よりも高く設定されています。

なぜなら、生活するための住宅と事業のためのアパートでは、「生活するための住宅を取得しやすくしている」というのもうなずけるところでしょう。

さらに、借入期間も住宅ローンが35年などの長期にわたるのに対して、アパートローンのほうが短くなります。

アパートローンの抱えるさまざまなデメリットを考えると、

融資を受けるためには、できる限り自己資金を多く準備することや借入額を少なくすることをおすすめします。

3. 住宅ローンからアパートローンへの借り換え

住宅ローンからアパートローンへの借り換えとは、当初は住宅ローンとして借入した物件を何らかの理由で賃貸にするような場合です。

住宅ローンからアパートローンへの借り換えは可能なのでしょうか?

また、可能であるとして、デメリットは無いのでしょうか?

3-1. あくまで住宅ローンは「自分で住む家のため」のローン

住宅ローンの目的は、借主本人が住むという条件のもとでの借入です。

契約時に交わす書面にも使途が明記されているでしょう。つまり、本人が住宅として使用する目的で、金融機関から借入すると約束しています。

借入の使途が異なっていた場合、極端にいうと、法的に詐欺罪と判断されるかもしれません。うっかりしていたではすまない場合もありえます。

住宅ローンからアパートローンへの借り換えは、「できる、できない」というよりも、状況によっては「しなければならない」と考えたほうが無難でしょう。

3-2. 相続などで所有している空き家を賃貸に切り替える

たとえば、相続などで自宅以外の住宅を取得した場合に、自宅よりも暮らし易い物件であれば、取得した住宅に引っ越すのではないでしょうか?

しかし、住宅ローンを返済している自宅をそのままにしておくのも勿体ない話です。税金などの負担も生じます。

そこで、使用していない自宅を賃貸住宅として利用するという手があります。

つまり、このような場合に住宅ローンからアパートローンへの切り替えが問題になります。

金融機関に対して、「契約書に記載した内容に変更が生じるのですが、どのようにすればよいのでしょうか?」と金融機関に問い合わせることをおすすめします。

3-3. アパートローンへ切り替えするデメリット

アパートローンの場合、住宅ローンよりも金利が高かったり、借入期間が短かったりします。

そのため、住宅ローンのままでいるほうがお得だと考える方が少なくありません。

しかし、契約違反の状態を続けることにも、デメリットが多いのです。

金融機関の知るところとなったときのことを考えると、正直に申し出るほうが無難でしょう。

金融機関も無断で契約内容を変更されたのであれば、そのままにしておくことはできません。なぜなら、無断での使途変更は、契約として事故物件となるからです。

金融機関では信用を重んじます。したがって、事故物件を放っておくことで後日問題になることに備えて処理を進める傾向にあります。

しかし、金融機関にしても不要なトラブルは避けたいはずです。正直に申し出ることで柔軟な対策を講じてくれるでしょう。

4. ご利用は計画的に

住宅ローンの返済中でも、アパートローンを利用することはできます。

なぜなら、金融機関が融資を判断する返済原資が異なるからです。

そして、生活に密着した住宅ローンと不動産投資としてのアパートローンとでは融資目的も異なります。

しかし、アパートローンを利用するときには、収益によるプラスの要素だけではなく、管理費用や税金によるマイナスの要素も含めた総合的な事業計画が必要です。

投資である以上、さまざまなリスクがあるということを忘れてはいけません。

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