不動産投資ローンの審査における基礎知識｜審査落ちにならないために知っておくべきこととは

不動産投資では、レバレッジ効果を活かさないと成功することは難しいでしょう。

レバレッジとは「テコ」を意味し、小さな力で大きな効果を達成することです。

つまり、少ない自己資金でも金融機関から融資を受けて投下すれば大きな利益を得ることができます。

 

しかし、金融機関から融資を受けるためには審査を通過しなければいけません。

したがって、不動産投資ローンの審査における基礎知識を身につけておく必要があります。

審査落ちにならないために知っておかなければいけない情報があるのです。

 

今回は、不動産投資ローンの審査基準について詳しく解説します。

また、ローン審査に通りやすい人と通りにくい人の違いも紹介しましょう。

実は有利に融資を受けるためには、事前の対策がポイントになるのです。

1. 不動産投資ローンの基礎知識

まず、不動産投資（アパート）ローンの基礎知識について解説しましょう。

住宅ローンとの違いや審査基準・審査期間・融資可能上限額など基本的な部分について紹介します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産関連ローンは不動産投資ローン（アパートローン）と住宅ローンに分かれます。

住宅ローンが自分や家族が暮らすために住宅を購入する資金として融資を受けるのに対し、不動産投資ローンは他人に賃貸して家賃収入を得るための賃貸物件を購入する資金として融資を受けるのです。

不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて返済金利が高いのが特徴。

また、審査基準も本人の属性のみではなく投資物件の収益性も審査されます。

不動産投資ローンの審査は厳しい？

一般的に多くの人がマイホーム購入を目指しているでしょう。

したがって、住宅ローンの審査を厳しくすると国民の住宅取得率が悪くなってしまうのです。

 

しかし、不動産投資とは収益を得ることが目的になるので、購入する賃貸物件の収益性を含めて判断しなければいけません。

不動産投資ローンは、衣食住に直接つながる住宅ローンとは異なるため、収益性という厳しい審査基準もクリアする必要があるのです。

不動産投資ローンの審査にかかる期間は？

不動産投資ローンには、2種類の審査があります。

住宅ローンを申請する前に受ける事前審査と売買契約締結後に受ける本審査です。

事前審査

事前審査に必要な期間は、一般的に3～4営業日でしょう。

早ければ1営業日で審査結果を知ることもできます。

また、インターネットを利用して審査することもでき、仲介している不動産会社を通して審査するケースが少なくありません。

本審査

本審査では2週間程度の期間が必要になるでしょう。

売買契約は本審査の結果が分からないと結べないので、まず事前審査を受けておきます。

事前審査に通っていれば本審査も通るというのが一般的だからです。

本審査では課税証明書などの本人についての書類の他、建築確認証などの物件についての書類も必要になります。

不動産投資ローンの融資可能上限額

不動産投資ローンで借り入れることのできる融資上限額は、年収の7～10倍くらいだと言われます。

しかし、年収だけが上限額の基準になるわけではありません。

勤務先の信用度や購入する物件の収益性なども融資額に影響を与えることがあります。

2. 不動産投資ローンの審査基準について

不動産投資で欠かすことのできない融資を受けるためには、ローン決定の判断材料とされる審査基準をクリアしていなければいけません。

そこで、不動産投資ローンの審査基準について詳しく確認していきましょう。

審査基準は金融機関によって異なる

不動産投資ローンを扱う金融機関には様々な種類があります。

全国的にメジャーなメガバンクもあれば、地域色の強い都市銀行や地方銀行などもあります。

また、利用するハードルが低いと言われる信用金庫もあれば、融資専門のノンバンクも利用できるのです。

審査基準は金融機関により融資する方針や状況が、それぞれの金融機関によって違ってくるため異なります。

共通！不動産投資ローンで審査される項目

審査基準は、それぞれの金融機関によって異なります。

しかし、一般的に共通する審査基準もあるので紹介しましょう。

つまり、融資を受けるためには外せない項目です。

年収

不動産投資ローンに限らず、ローン審査では信用度がチェックされます。

金融機関は融資したお金を必ず返済してもらわなければいけません。

そこで、信用できるかどうかを判断するのです。

当然、年収が多ければ多いほど返済の信用度は高まるでしょう。したがって、審査基準として年収のチェックは欠かせません。

たとえば、融資の上限額を年収の何倍までというように定めている金融機関も少なくないのです。

投資物件の収益性

不動産投資とは利益を目的として運用するのが一般的でしょう。

したがって、不動産投資ローンの決定を審査する時にも対象となる物件の収益性の有無が問われます。

たとえば、実質的な利回りが高い物件であれば収益性も高いであろうと判断されるのです。

さらに、物件の耐用年数などに応じて融資額や融資期間が判断されます。

金融資産

金融資産とは、いざという時に現金化できる資産のこと。

金融資産が多ければ、万が一返済が滞ったとしても、その資産を処分して返済に充てることができます。

金融機関が融資を決定する時には、回収を確実にするため、対象物件や金融資産をトータルした金額を超えて融資することは少ないでしょう。

したがって、金融資産が多ければ多いほど融資審査に通る可能性は高くなります。

申込者の家族構成

不動産投資ローンの審査基準では、家族構成もチェックされます。

たとえば、結婚して家族がいれば、今後の生活環境が変動する可能性が少ないと判断できるでしょう。

単身者であれば結婚などで生活環境が変動するかもしれません。

金融機関は安定した生活環境を好みます。

ローンとは長期に渡るので、今の生活環境が長く続けば、返済可能な状況も長く続くと考えられるからです。

不動産投資の事業計画性があるかも審査基準に！

不動産投資を行うということは賃貸事業の経営者になることです。

計画性のない経営者に融資する金融機関はありません。

したがって、不動産投資事業の計画性も審査基準になります。

賃貸付けや収益性に計画性があるか、また修繕計画などが適正に予定されているかなど、事業としての収支がチェックされるのです。

3. 不動産投資ローン審査時に必要となる書類

不動産投資ローンの審査時に必要となる書類を事前審査時・本審査時・融資時に分けて、それぞれ紹介しましょう。

事前審査時に必要な書類

事前審査時

事前審査打診表 3年分の源泉徴収表・住民税課税証明書（給与所得のみの場合） 3年分の確定申告書・決算書・納税証明書（給与所得以外に収入がある場合） 本人確認書類（運転免許証やパスポート等） 住宅ローンの返済予定表 その他、必要とされる書類

本審査時に必要な書類

本審査時

住民表（3カ月以内のもの） 3年分の源泉徴収表・住民税課税証明書（給与所得のみの場合） 3年分の確定申告書・決算書・納税証明書（給与所得以外に収入がある場合） 本人確認書類（運転免許証やパスポート等） 売買契約書 重要事項説明書 賃貸借契約書 その他、必要とされる書類

融資時に準備する書類

融資時

印鑑証明書（3カ月以内のもの） 返済口座の通帳・銀行印（申込人名義の口座） その他、必要とされる書類

4. 不動産投資ローン審査に通りやすい人と通りにくい人の違い

不動産投資ローンでは、審査に通りやすい人と通りにくい人がいます。

その違いはどこにあるのでしょうか？

結論から言うと属性の高さ、つまり信用度の高い人の方が審査に通りやすいのです。

不動産投資ローン審査に通りやすい人

不動産投資ローンでは、上限として年収の10倍程度までは融資を受けることが可能だと言われます。

したがって、年収が高ければ審査に通りやすいのです。

 

年収の高さだけではなく安定性も判断の基準になります。

つまり、上場企業に勤務していると高い年収を安定して受け取ることが可能な信頼できる顧客であるとみなされるのです。

当然、勤務年数が長ければ長いほど、安定性は高まり有利な融資が受けられるでしょう。

不動産投資ローン審査に通りにくい人

不動産投資ローンの審査に通りにくい人は、信用度の低い人と言えます。

例えば、過去の返済で滞納があれば審査に通りにくくなるでしょう。

また、消費者金融を利用している人も審査に通りにくいと言われています。

 

年収が高くても審査に通りにくいケースもあります。

例えば、給与体系が歩合制であれば、収入に波ができる可能性があるでしょう。

金融機関は変化を好まないので、成績に応じて上下する収入であれば期待する額の融資を受けられないかもしれません。

5. 不動産投資ローンに通過した人の特徴｜実例を紹介

不動産投資ローンのハードルは、それほど高いものではありません。

一般的なサラリーマンであっても融資を受けることは可能です。

サラリーマンという安定した職業だからこそ融資を受けやすいとも言えます。

現実に、年齢30歳・勤続年数5年・年収400万円程度の既婚サラリーマンが自己資金10万円で不動産投資ローンを組めるケースもあるのです。

6. 不動産投資ローンを取り扱っている金融機関｜特徴を紹介

不動産投資ローンを取り扱っている金融機関を年収に応じて紹介しましょう。

まず、年収が500万円以下であれば、日本政府が100%出資している日本政策金融公庫がおすすめです。

また、融資のみのノンバンクも狙い目だと言えるでしょう。

 

年収が700万円程度あれば、地方銀行を中心に条件の優れた金融機関が選択できます。

年収が1,000万円以上であれば、金利の優遇措置などが受けられるメガバンクを利用することもできるので、より有利な融資を受けることが可能です。

7. 不動産投資ローンに通過しやすくするための準備・考え方

不動産投資ローンに通過しやすくするための準備や考え方をまとめてみましょう。

融資を受ける前に心がけておかなければいけない内容です。

銀行員とのコミュニケーションを図る

銀行員とのコミュニケーションを図ることが大切なのは言うまでもないでしょう。

コミュニケーション次第で融資交渉も大きく変わってきます。

コミュニケーションの基本は、考え方を理解してもらい「ヤル気」を伝えることです。

金融機関に対してしてはいけないことを知る

同時審査はしない

例えば複数の金融機関と交渉している場合、同時に審査を通してはいけません。

金融機関が利用する保証会社は同じことが多いので、別の銀行でも審査していることがわかり、心象が悪くなる可能性があります。

個人情報を隠してはいけない

転職や借入など、融資に不利になりそうな事実を隠してはいけません。

隠しても、いずれは明らかになるでしょう。その時に融資に必要な信用が喪失してしまうのです。

融資担当者からの質疑応答を用意する

あらかじめ融資担当者からの質問を想定しておくことがポイント。

スムーズに回答ができれば、担当者の心象も良くなるでしょう。

質疑応答のスタイルで準備しておく必要があります。

不動産投資ローンの審査に通りやすい時期

不動産投資ローンの審査を通すのであれば、あらかじめ審査に通りやすい時期を押さえておくのに越したことはないでしょう。

融資の審査が混みにくい時期

融資の審査が混みにくい時期を選ぶのがポイントです。新築物件は3月末や9月末に竣工することが多いので、購入するための融資審査で混み合います。

したがって、1～3月、7～9月を避けた時期が審査に通りやすいと言えるのです。

金利が低下した時期

金利が低下すると金融機関は融資に対して積極的になる傾向があります。

したがって、不動産投資ローンの融資を利用したい人にとっては、審査に通りやすい時期だと言えるのです。

8. 不動産投資ローンに通過するには事前準備が大切

不動産投資ローンで審査に通過するためには、事前準備が大切なことが理解できたでしょう。

審査落ちにならないために知っておくべき基礎知識を押えることで、有利な融資を受けることが可能になるからです。

MIRAIMOを運営している株式会社スマミンには、いくつか提携している金融機関があり、融資に詳しい担当がいます。

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