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不動産投資ローンの審査基準とは?融資例から見た可能額を考えてみた

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不動産投資ローンの審査基準や、融資可能な目安の額について書いています。審査基準の内容も具体的に書いていますが、各金融機関によって基準が異なるので、あくまでも目安に過ぎません。

不動産投資ローンの審査をどのように通ればいいのかを紹介いたします。

不動産投資ローンとは

賃貸を目的とした不動産の購入や借り入れに利用できるローンです。対象となる不動産は、アパート、マンション、一戸建てなど、幅広くなっています。

一戸建てなら、不動産投資ローンではなく、住宅ローンでもいいのではないかと思われる人はいますが、住宅ローンを利用する目的はあくまでも、個人または家族が住むことを前提としています。

不動産投資ローンは、賃貸収入を得るために購入するためのローンなので、中身が違ってきます。

住宅ローンと比べた不動産投資ローンの違い

住宅ローンと不動産投資ローンの違いのひとつにリスクがあります。住宅ローンで購入したマイホームは、マイホームを維持し住み続けるので、リスクは少ないです。

一方、不動産投資ローンで購入した収益物件は、お客様となる人が家賃を支払い続けながら住み続けますが、空き室と、維持管理費などを重ねると、リスクは高いです。

もうひとつは、審査の厳しさです。

安定した収入を得ていれば、住宅ローンの審査はほとんど通ります。しかし、不動産投資ローンの審査のほうが厳しいです。

リスクも審査も厳しいのが、不動産投資ローンの特徴のひとつでもあります。

不動産投資ローンの審査基準

審査基準は金融機関ごとに変わってくる

審査ポイントと照らし合わせて、問題がないと判断を下すのは、金融機関の職員です。職員一人ひとりが人間なので、金融機関の審査が落ちても、別の金融機関で審査を受けたら、通ったという例がいくつかあります。

審査ポイントは共通するものの、前提条件として「絶対的な条件」はないということです。

金融機関で共通する不動産投資ローンの審査ポイント

収入の高さ

オリックス銀行では、前年度の年収700万円以上の方が対象となっています。他の金融機関でも、不動産投資ローンを利用するには、これぐらいが必要だと思われます。不動産投資ローンだけにかぎらず、その他のローンを利用するときは、収入の高さが絶対の条件となるということです。

ちなみに、収入は給与だけとはかぎらず、副業で得た収益も含まれます。

自己資金の多さ

自己資金とは頭金を意味します。例えば、購入する予定のアパートが4000万円とします。用意できる頭金が1000万円、4000万円から1000万円を引くと3000万円、審査が通れば、3000万円の融資が得られるということです。自己資金の多さも審査のポイントになります。

勤務先の信用度

属性の定義について説明するところから始めます。属性とは、いわばお客様の個人情報で、金融機関によって、細かく設定されているところがあります。具体的に説明すると、名前や年齢、勤務先、居住形態など、属性に含まれているということです。

注目してほしいのは、不動産投資ローンを申し込みたいという人の勤務先についてです。勤務先が官公庁(役場や省庁など)や一部上場企業であるほど、審査が有利になってきます。

物件の収益性

審査ポイントに、どのくらいの家賃収入が見込めるかについて問われます。収益物件の利回りも基準のひとつとなっています。

物件の担保価値

不動産投資ローンは人的保障(連帯保証人)だけでなく、アパートやマンションなど投資対象物件そのものを担保にすることが可能です。担保価値は物件と立地条件によって決まります。

物件価値で大きく変わる融資の内容

物件の収益性

物件の収益性を具体的に説明すると、その物件が持つ利回りが関係しています。利回りは大きく分けて、表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類ありますが、重要なのは実質利回りです。

実質利回りの計算方法は、実質利回り=(年間家賃収入―年間支出)÷物件購入価格×100となります。注目してほしいのは、年間支出という物件経営にかかる経費です。その経費の中に、管理費、税金、管理会社の委託費用、火災保険などが含まれています。

不動産投資ローンを受ける際、計画性を持つことが重要となるでしょう。

物件の担保価値

不動産投資ローンの返済期間中、実際に破産して返済できなくなった場合、金融機関はどのくらいの金額を回収できるのかを考えます。

単純計算して書いてみると、不動産投資ローンで4千万円の物件を購入し、物件そのものを担保にした、2千万円まで支払いを終えた直後に破産した、建物の状態と立地条件がいいので、2千万円以上売れることに期待ができる、という流れになります。

ただし、ローン始めた直後に破産したと考えると、担保によりますが、全額分の回収は難しいでしょう。

実際にどの程度の金額が融資されるのか

不動産投資ローンの融資は、その人の収入と身分と頭金と、購入する物件によって決まります。年収と職業それぞれに合わせて、返済負担率が3割で、融資可能額の平均値を出してみると、こんな感じになります。

年収500万のサラリーマン

サラリーマンの年齢が30歳で、返済期間が35年と計算すると、約2822万円の融資が可能となっています。一般的に、不動産投資ローンの借入金額が決まるのは、年収の5倍が目安とされています。2822万円であれば、中古のアパートを購入することができるでしょう。

年収700万の大手IT企業

大手IT企業を務めるサラリーマンの年齢が40歳で、返済期間が25年と計算すると、約3315万円の融資が可能となっています。少し質がよい中古アパートか、新築アパートを購入できるでしょう。

年収1000万の自営業者

安定した経営と収益を得ている会社を経営する自営業者の年齢が50歳で、返済期間が21年と計算すると、約4257万円の融資が可能となっています。立地条件のよい新築アパートの購入が可能です。

融資打診の重要なポイント

金融機関に融資の打診をするとき、重要になってくるのは、このページに記載した融資の基準を参考に、できるだけ金融機関を多く回ることにあります。その金融機関がダメになったら、一から探さなければなりません。

探している途中で、購入を希望していた物件が、他の人に買われて、購入できなくなったという可能性があるからです。複数の銀行に打診し、頃合いを見計らって、他銀行の審査状況を開示し、融資条件を見比べることができます。

複数の金融機関に融資を打診するという方法を行えば、不動産投資ローンの審査が通る確率を高めるだけでなく、多くの金融機関の接点を持つこともできるということです。結果、次の物件の融資に備えることができるようになります。

購入を希望する物件を探して、選択することから始めなければなりません。物件は、インターネットで情報を手に入れるか、不動産会社に相談して情報を手に入れるかなど、いろいろな方法があります。

決まったら、融資を打診する金融機関を探します。メガバンク(巨大銀行のこと)、地方銀行、信用金庫など各金融機関の情報をインターネットで手に入れ、特徴を把握し、自分の足で融資打診のアプローチをしてみてください。

不動産投資ローンの審査基準をクリアしてもその後が経営者次第

不動産投資ローンで購入した収益物件は、ハイリスクハイリターンがあります。大きな収益は期待できるが、空き室や滞納のリスクなど、大きな損失が起こる確率が高いことを意味します。返済まで乗り切れるかどうかは、経営者の手腕にかかっているということです。

不動産投資ローンの審査基準をクリアし、融資を受けられたら、物件そのものに担保をかけます。返済期間中でも、破産のリスクに対応するためなのが理由ですが、建物は年数を重ねる毎に劣化していくと同時に、物件の価値が徐々に下がってくることを理解しましょう。

不動産投資ローンを利用する以上、無理のない返済計画が求められます。

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