不動産投資の始め方を10の事例付きで解説|内緒にしたいほど有効!

人に教えたくない程お得な話ってありますよね。しかし、不動産投資に関しては知識や情報をどんどん共有する事で、あなたの家賃収入が必ず上がります。

 

不動産投資にかかせないポイントは、なんだと思いますか?

情報を調べるよりも先に、まず行動に移す事です。今あなたは、このページをクリックしました。不動産投資の始め方を学び、あなたの新たな生活を切り開いていくという行動から起きたことです。

 

後は、この記事から得た情報を元に、次の行動を起こすのみです。

Index

1. 不動産投資があなたにとってメリットになる理由

不動産投資を始めるなら、まずは不動産投資の強みを知りましょう。

余談ですが、資産を運用する方法は100種類以上あります。その中でも、実物資産として節税効果の高い投資先だという事を、覚えておいて下さい。

1-1. 老後の資産を作ることが可能

不動産投資は、2つの利益が望めます。

  1. キャピタルゲイン(売却益)
  2. インカムゲイン(家賃収入や敷金など)

主に不動産投資初心者の方は、インカムゲインを目的とした投資を行います。また、老後の資産を作るには、毎月の安定した家賃収入が必要です。

入居者が継続して住んでいただける経営を行えば、安定した家賃収入が望める。

1-2. 毎月の収入を上げることが可能

家賃収入は、(インカムゲイン)エリアの賃貸相場により異なります。更に築年数や間取り、バストイレ別など需要と供給に沿わない物件は好まれません。毎月の収入を上げるには、あなたの情報網が必要です。家賃収入だけで生活をする場合、最低でも1棟。区分ワンルームでしたら最低でも5部屋必要です。

エリアを制する者は不動産投資を制する事ができる。

1-3. 損益通算をすることで一定期間節税が可能

不動産投資で得た家賃収入は、個人の給与所得と合算します。不動産所得がマイナスであれば、給与所得にかかる税金が減ります。この仕組みを、損益通算と言います。

日本は累進課税制度です。この損益通算は、高所得者の方ほど効果を受ける節税方法です。不動産投資を始めてからの数年は、初期費用が多くかかるので思うような利益を得る事ができません。安定した家賃収入を得て利益を出していくようになれば、もちろん税金を支払う必要があります。そこで、重要になるのが減価償却できる年数です。

減価償却できる年数は、物件の構造により異なります。しかし築年数の新しい物件は、減価償却できる年数も多いですが、購入金額も高くなる事を覚えておきましょう。

合わせておくとお得な家賃収入にかかる税金の記事です。

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2017.06.30

1-4. 他の資産運用に比べランニングコストを経費として計上する事が可能

不動産投資を経営すると、様々な費用がかかります。主に、管理費用は経営を安定させるために必要な運用費です。(ランニングコスト)また、毎年かかる固定資産税も経費として計上する事ができます。

経費として計上できるものが多いという事は、不動産収入からひかれるものが多くなるという事です。引かれるものが多ければ、税金を減らす事が可能です。しかし、逆を言えば経費を削減する事も、利益を守る手段になると言えます。

儲かる事と節税する事は似ているようで異なるという事を覚えておきましょう。

2. あなたにあった不動産投資の始め方~パターン別~10の事例

不動産投資初心者の方が、必ず気になる事です。あなたにあてはまるものでなくても、いずれ必要になる知識もあります。特に、頭金が用意できない方や自己資金0の方は読んで下さい。もしかすると、あなたの経営が破綻する可能性もでてきたりします。

①自己資金が0の方

不動産投資は、融資を受けるのであれば頭金が必要です。最低でも1割~3割は用意しましょう。

また、頭金とは別に初期費用が必要になります。(不動産所得税など)もちろん、自己資金0でも不動産投資をスタートする事が可能です。

しかし、現在の金融機関は融資審査が厳しい状態です。フルローンも厳しい状況なので、オーバーローンはほぼ通らないと思って下さい。※不動産業者によっては通る場合があります。

②自己資金1000万円ある方

区分ワンルームマンションであれば車よりも安く購入できる物件があります。自己資金が多ければ選択できる物件の幅が広がり、安定した経営が可能です。

また、一棟を購入する事も、バケーションレンタルを活用して海外にセカンドハウスを持つ事もできます。

③初期費用が用意できない方

初期費用は、購入する物件によって異なります。

また、現在の消費税は8%ですが、今後10%になった場合は1500万円の物件を購入する場合、120万円で抑える事ができるのに10%になれば150万かかる事になります。購入する方の給与所得により、節税できる金額も異なりますので、物件を購入するタイミングを考えましょう。

④頭金が用意できない方

頭金が用意できない方は、高金利の金融機関からしか融資を受ける事ができない場合がほとんどです。また、低金利はいつまで続くかわかりません。頭金を貯めてから、不動産投資する事をオススメします。

余談ですが、希望にあった物件を購入するのに1年かかった方もいます。それほど、条件の揃った物件はなかなか市場に出回らないということです。利益にならない物件を買わされてしまう前に、頭金を用意しておきましょう。

⑤知識がない方

知識がない方は、セミナーに行きましょう。セミナーは毎日開催されていて、基本的には無料です。セミナーの内容は様々で、区分に特化した内容や経営ノウハウを勉強できます。ただ、気をつけなければいけないのが複数のセミナーへ行くことです。不動産投資会社はそれぞれの経営戦略を持っています。あなたにあう会社を選択しましょう。

更に、ネットだけの知識だけではなく、本や雑誌を読む事で、正確な情報を身に付ける事ができます。

⑥どの不動産投資会社を利用したらいいかわからない方

不動産会社の実績や従業員数などをチェックしましょう。優秀な営業マンとはどの基準で判断するかが、必要になってきます。中には営業ノルマに追われている方もいます。トラブル回避は、あなたの判断が重要になるという事です。

また、セミナー開催数が多い会社は、満足度の高い選ばれ続ける講習内容と言えます。1つの指標にしましょう。

⑦節税を目的とした投資をお考えの方

節税を目的とした投資は、あまりオススメできません。節税効果はあるものの、本来不動産投資とは長期で保有する事に向いている資産運用です。もちろん出口戦略を考えた投資戦略が必要になりますが、キャピタルゲイン(売買益)を目的とするならば、初心者の方には向いていません。

新築物件は高額です。高所得者の方であれば、キャピタルゲインを目的とした節税効果を得る事ができますが、5年未満で売却するのと5年以上で売却するのとではかかる税金が異なります。

⑧相続税対策をお考えの方

相続税は損益通算できない費用です。なにを節税するかと言うと、本来現金で資産を相続するよりも、実物資産の方が税金を抑える事ができるという仕組みです。あなたがどのような物件を所有するかにもよりますが、土地の価値が高いエリアや一棟の物件を所有する方が、相続税対策に向いていると言えます。

建物は老朽化していきます。建て物を壊した場合、土地の活用方法は様々です。駐車場・コインランドリー・倉庫などにし、新たな収入を得る事ができます。

⑨事業としてお考えの方

所有する物件が多くなれば、かかる税金やランニングコストも多くなります。10室以上の経営規模の方は290万以上の利益に対して5%の事業税がかかります。ここで1つの節税方法があります。法人化を設立するという案です。

法人の設立費用はかかるものの、大幅な減税が見込めます。事業として不動産投資をお考えの方は、法人化にする事で節税だけではないメリットを受ける事ができます。

 

⑩月に30万円の家賃収入が欲しい方

家賃収入だけで生活をしていく方は少なくありません。しかし、賃貸併用が可能なアパートなどに住んでる場合は問題ありませんが、区分ワンルームマンションだけでは限界があります。月に30万円の家賃収入が欲しい方は、一棟を所有する事をオススメします。

また、アーリーリタイアも夢ではありません。しかし、ポートフォリオの形をとる事で、リスク分散する事が必要だと言えます。もしもの事が起こり不動産経営が破綻した場合、他に収入がある状況を作りましょう。

3. 不動産投資を始める方が気をつけるべき10カ条

これは完全保存版です。あなたが不動産経営を始め、経営に不安を感じた際はもう1度この記事を読みなおしてみてください。初心忘るべからずです。

①家賃収入=空室=管理=物件のロジックなリスク

「家賃収入が入らなければどうしよう」と言う悩みは付き物です。では、どのような事に気を付ければいいのか、それは一言で片づけられないロジックを持っているため、以下を参考にしてください。

・空室が起こる原因は管理不足にあります。(建物の管理と入居募集の管理)
・空室が起こる原因は物件が入居者のニーズに沿っていない場合があります。
・空室が起こる原因は人口の少なさにあります。
・家賃収入が望めない場合はエリア選定を間違っている場合があります。
・家賃収入が望めない場合は管理を見直す必要があります。
・家賃収入が望めない場合は物件選定に問題がある場合があります。
・物件が極端に古いため入居者の幅が狭まる場合があります。
・物件の設備が悪いために入居者が契約してくれない場合があります。
・物件の周辺環境が悪いために入居者が決まらない場合があります。

全ての事が関連するという事がお分かり頂けたでしょうか?空室のリスクを避けるのが、不動産投資の最大の難関かもしれません。

②表面利回りと実質利回りの関係性

物件を選定する際に、表面利回りの数字を1つの指標にする事は決して悪い事ではありません。しかし、表面利回りだけではあくまでも満室予定の家賃収入しか計る事ができません。

入るであろう家賃収入がわかれば、今度はランニングコストを引いた実質利回りの計算をする必要があります。この実質利回りこそが、あなたにとって重要な指標になります。また、利回りには4種類あります。それぞれの計算方法を使いわけ、不動産経営を安定させましょう。

利回りに関する詳しい記事はこちら

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③エリア選定は需要と供給があるエリアへ

エリア選定は、初心者の方であれば東京23区内がオススメです。不動産投資は最初が肝心です。徐々に物件を増やしていきたいのであれば、安定した家賃収入が見込めるエリアに投資しましょう。

また、三大都市圏である名古屋・大阪も注目すべきエリアです。自己資金に余裕がある方は、海外への投資もオススメです。例として、ハワイは1年を通して人口の集まるエリアです。あのリーマンショックにも耐えたエリアなので、国内だけではない情報を集めておきましょう。

投資の幅を狭めることは、利益を減らす事になりかねません。視野を広げたエリア選定を行いましょう。

④ローンの返済は築年数を考慮しつつ組むのがベスト

不動産投資ローンの期間は35年が最高です。返済方法は、元金均等返済または元利均等返済を選べます。ローンを組むという事は、借金をするという事です。しかし、不動産投資ではそれをレバレッジ効果と言います。借入をしてでも利益が見込める物件なら、銀行も積極的な融資を行います。

問題なのは融資期間です。あなたが購入する物件は築何年で、いつ売却予定ですか?その投資プランにローンの返済期間はあっていますか?深く掘り下げたシュミレーションを行いましょう。

あなたのローンが終わる頃には、2030年問題に直面している可能性も。

⑤頭金を用意しない事で起こる悲劇

デットクロスが起こる可能性を防ぐためにも、頭金を用意する事は不動産経営を安定させる有効な方法だと言えます。デットクロスは頭金を用意しておく他に、

・新たに借り入れをする。
・繰り上げ返済をする。
・新たに物件を購入する。

ことで、回避できます。返済元金が減価償却費を上回ることで起こるなら、ローンの利用年数と返済プラン、減価償却が可能な年数を把握しておけば問題ありません。

銀行は、貯金額よりも頭金を多く払える方に融資を行う傾向があります。

⑥出口戦略を考える

売却を考えた物件選びをする事が大切です。ただ、ローンの支払いが35年なら、あなたが購入した築34年の中古物件はもう築年数の古いものになっているため、なかなか買い手がみつからないでしょう。よほど立地が良く、需要のある物件なら話は別ですが、可能性は低くなります。

また、土地を有効活用できる一棟への投資ですと、出口戦略を立てやすいと言えます。区分の場合は、購入しておいて、いずれお子様やお孫様のために活用してもらうという方法もあります。

新築と中古の選択を間違えると出口戦略が難しくなる傾向にある。

⑦税金対策~減価償却と損益通算の仕組み~

不動産投資にかかる費用や税金は、ほとんどが経費として計上できます。控除になるもので最も節税効果の高い減価償却は、あなたが支払う税金を少なくしてくれる効果があります。

建て物は老朽化していきます。物件としての価値が減少していき、その指標となる年数は物件の構造によって異なり、RCの構造ですと47年の耐用年数です。

また、1番節税効果を受けるのが初年度~数年です。初年度はどうしても初期費用がかかってしまいます。利益を出すようになれば、損益通算は難しいですがそれでも経費として計上できるものが多ければ節税にはなります。

税金に関する詳しい記事です。合わせて読む事で情報を深めましょう。

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⑧災害は火災保険と地震保険の2つでカバー

火災保険が保証してくれる内容は、火災から起こる事だけではありません。例として、死人がでた場合にも空室期間を保証してくれます。また、地震から起こる火災は、火災保険では保証してくれません。リスクヘッジするのなら、火災保険とセットで加入しましょう。

施設損害保険も不動産投資には大切な保険です。特に築年数の古い物件や木造アパートなどは加入しておく事で、出費を抑える事ができます。

施設損害保険は、対人事故や対物事故の際に保証してくれます。

⑨管理会社選びを間違うとあなたのマンションに人は来ない

不動産投資は購入して終わりではありません。区分と一棟でも経営の仕方は変わりますが、安定した家賃収入を得るのであれば、管理の方法が大切になってきます。

更に、管理には2つの種類があります。

・物件の共有部分を管理してくれる会社。
・入居者募集をおこなってくれる会社。

もちろん、管理をオーナー様自身で行う方もいらっしゃいます。物件を見にいく際は、そのエリアで実績のある管理会社をリサーチしに行きましょう。不動産を購入してからは、管理会社とのお付き合いの方が多くなるので、ベテラン投資家の方は顔を覚えてもらうために、名刺を配りに行く方もいるそうです。

⑩業者トラブルを引き起こす原因が実はあなたにある理由

言われたことだけを鵜呑みにしてしまうのは、とても恐い事です。また、全てを業者任せにしてしまうと、不動産経営の成功率は50%減ります。大切な資産を投資し、またそこから利益を得るためには、様々な情報が必要になります。

急な下落があまりない資産運用にはなりますが、経済の状況や不動産市況を把握しておきましょう。自分の身は自分で守る。その手助けをしてくれるのが業者。という認識を持ちましょう。備えあれば憂いなしです。

4. 不動産投資の始め方は意外とシンプル

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございました。

不動産投資の始め方は、あなたの人生プランも左右してしまうほど重要な事です。最後に、これだけは覚えておきましょう。

不動産投資に必要な時間を作り、ありとあらゆる投資戦略を用意する。勝負するなら、武器が多い方が得です。

不動産投資の始め方は「始めるための一歩を踏み出す勇気」を持つことです。

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