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不動産投資の始め方とは|初心者が実践前に知っておきたい基礎知識を徹底解説!

今、このページをクリックしたあなたは、不動産投資で新たな生活を切り拓いていくスタートラインに立っています。

しかし不動産投資の始め方といっても具体的に何からスタートさせたらいいか分かりませんよね。

答えは不動産投資に関する知識と情報を手に入れることです。

メリットだけでなくデメリットやリスクを理解した上で、行動に移すことが大切なのです。

今回は、不動産投資家への一歩を踏み出すあなたのために、不動産投資の始め方や基礎知識をご紹介します。

1. 不動産投資の始め方|まずは基礎を知ろう

不動産投資の始め方はまず「不動産投資に関する知識を付けること」。

まずは基本中の基本!不動産投資とは何かを知りましょう。

不動産投資とは何かを知る

不動産投資とは、不動産を所有して利益を得ることです。

具体的に言うと、

  1. アパートやマンションを購入して入居者に貸し出すことで家賃収入を得る
  2. 購入した物件を売却して売却益を得る

の2パターンです。

利益を得るまでのおおよその流れは以下になります。

青色の矢印があなたが受け取ることのできる利益になりますが、見て分かる通り不動産投資で得ることができる利益は2つあります。

この2つをそれぞれ、

  • 家賃収入=インカムゲイン(資産を保有することで得ることができる利益のこと)
  • 売却利益=キャピタルゲイン(資産を売却することで得ることができる購入価格と売却価格の差益のこと)

といいます。

不動産投資の種類と利益が出る仕組み

不動産投資と聞くと、実物のアパートやマンションに投資するというイメージがありますよね。

しかし、実は不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれに利益が出る仕組みが違います。

ここからは、不動産投資の種類とそれぞれの仕組みをご紹介します。

①現物不動産

実際にアパートやマンション、土地などの投資用不動産を購入して他の人に賃貸することで家賃収入を得る投資方法です。

いわゆる大家さんになるということですね。

現物不動産の場合、購入~物件の管理~売却という流れのすべてを大家さんが行うため、投資というよりは「不動産賃貸事業を営む」という要素の方が強いといえるでしょう。

賃貸管理会社に管理委託すれば管理上の一連業務は任せることができるので、会社員でも始められます。

②REIT

REIT(リート)とは、不動産投資信託のことです。

もともとはアメリカで誕生した制度で、日本で上場しているREITをJ-REITと呼びます。

その仕組みは不動産投資法人が投資家から資金を集め、その資金を元手に不動産へ投資を行い、そこから得られる家賃収入や売却利益を投資家に配当金として分配するというものです。

投資の要素が強く、株式投資などと同様に市場での取引を行うことになるため、

  • 投資先を複数持つことができる(リスク分散ができる)
  • 現金化が容易
  • 少額から投資ができる

というメリットがあります。

関連記事不動産投資信託(J-REIT)で利益が出る仕組みは?メリットデメリットを比較

2019.01.08

③小口化不動産投資

小口化不動産投資とは、一つの不動産を複数の投資家が共同で購入・所有し、組合事業者がその不動産の管理をして得られる利益を投資家たちで分配するものです。

まさしく不動産投資の小口版ですね。

本来であれば高額な不動産に少額から投資することができる制度という点ではREITと似ていますが、実は大きく違う点があります。

それは、小口化不動産投資の場合は出資した投資家にその不動産の所有権があること。これにより、

  • 分配される利益は、不動産所得になる
  • 相続税対策になる

という現物不動産投資と同様のメリットを受けることができます。

④ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、ソーシャルレンディング事業者がインターネットを通して投資家から資金を集め、その資金に金利を付けて企業へ融資することで利益を得るものです。

つまり、お金を借りたいと思っている企業にソーシャルレンディング事業者が融資を行う「金融マーケットへの投資」ということになります。

例えば、ソーシャルレンディング事業者が15%の金利で不動産会社に融資を行い、その内の5%を手数料としてソーシャルレンディング事業者が、残りの10%が配当金として投資家に分配するという仕組みです。

つまり、ソーシャルレンディングにおける利回りは以下になります。

利回り(%)=貸出金利ー手数料

2. 不動産投資を始める前にしておくべき3つのこと

①収支計画書を作る

物件を選ぶ際の一つの指標としてに、物件情報に記載されている利回りを考慮することが多いです。

「表面利回り」であることが多く、1つの指標にする事は決して悪い事ではありません。

しかし、表面利回りだけではあくまでも「満室予定の家賃収入」しか計る事ができないのです。

想定の家賃収入が分かれば、今度はランニングコストを引いた実質利回りの計算をする必要があり、この「実質利回り」こそが、あなたにとって重要な指標になります。

また、利回りは4種類あります。

それぞれの計算方法を使いわけ、不動産経営を安定させましょう。

利回りに関する詳しい記事はこちら

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2019.05.22

②出口戦略を練る

不動産投資の物件選は、大切です。

例えば、ローンの支払いが35年なら、あなたが購入した築34年の中古物件はもう築年数の古いものになっているため、なかなか買い手が見つからないでしょう。

よほど立地が良く、需要のある物件なら話は別ですが、可能性は低くなります。

ところが、土地を有効活用できる一棟への投資ですと、出口戦略を立てやすいと言えます。

区分投資の場合は、購入しておいて、いずれお子様やお孫様のために活用してもらうという方法もあります。

③知識・情報を仕入れる

不動産投資には、知識と情報が欠かせません。

言い換えれば、知識と情報さえあれば不動産投資を成功させることができるのです。これらを仕入れるために、あらゆるツールを活用しましょう。

本やブログ、セミナーなど、不動産投資に関する知識や情報はさまざまな媒体から学ぶことができます。

あなたに最も適したもので学ぶ体制を整えることが、成功には欠かせない要素といえるでしょう。

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3. 不動産投資のメリットとは

中古マンション投資をするときの失敗事例や失敗を防ぐ方法についてご紹介

不動産投資を始めるなら、不動産投資の強みも知りましょう。

ここからは、不動産投資のメリットをご紹介します。

①安定した収入を得られる

入居者の入居期間は年単位であることがほとんどなので、長期的に安定した家賃収入を得ることができます。

日本では賃貸契約は2年更新が多く家賃改正の機会が少ないことや、家賃収入の築年数による下落率は1%/年と低いことも収益性を安定させる要因となっています。

②老後の私的年金になる

公的年金の受給額は、夫婦(夫:会社員、妻:専業主婦(会社員歴10年))で約24万円/月とされています。

一方、老後にかかる生活費は約27万円が平均値。

公的年金だけでは、老後の生活費をまかなうことは厳しいというのが現状です。

そこで、不動産投資で得られる家賃収入を足りない生活費の補てんとして利用することができます。

③現物資産になる

現物資産とは不動産や金やプラチナ、自動車や時計といったその物自体に価値のある資産のことを指します。

現物資産の特徴として、以下が挙げられます。

  • インフレ(物価が上がり、お金の価値が下がること)に強い
  • 景気や社会情勢の影響を受けにくい

現物資産の対義語である金融資産には株式や有価証券、預金といったものがありますが、これらは形のない資産であり会社が倒産したりすれば無価値になってしまいます。

また、景気などの外的要因によってその価格は激しく変動するため、保有するリスクは高いといわざるを得ません。

一方、現物資産の価値はそれ自体が持つ価値であるため、外的要因によって左右されることは少ないといえます。

④節税も期待できる

損益通算による節税

不動産投資で得た家賃収入は、個人の給与所得と合算することができます。

不動産所得がマイナスであれば、給与所得にかかる税金が減ります。

この仕組みを、損益通算と言います。

 

しかし、実際に不動産経営がうまく行かずマイナスなのでは、節税効果なんて言っていられませんよね。

実は、不動産投資には実際には経営がうまく行っていてプラスでも、マイナスに見せるカラクリがあるのです。

経費計上することによって、課税額を圧縮する

不動産投資では、物件の取得にかかった費用を減価償却費として分割して経費計上することができます。

さらに、経営にかかる管理費用や固定資産税、ローンの金利といったさまざまな費用も経費計上が可能です。

このように、経費として計上できるものが多い=不動産所得から引かれるものが多くなるという事。

これにより、実際の収支は黒字でも帳簿上は赤字にすることができるのです。

相続税の節税

相続の際に現金や株式などの金融資産は時価で評価されますが、下記のような不動産は時価よりも低く評価されるため相続税の節税になります。

土地の場合 路線価:道路に面する宅地1平方メートル当たりの土地の評価額(時価の8割程度)
建物の場合 固定資産税評価額:土地や建物を所有すると課せられる固定資産税の計算に用いる評価額(時価の6~7割程度)

また、所有している不動産を賃貸している場合はさらに評価額が低くなるため、大きな節税効果を得ることができます。

⑤生命保険代わりになる

多くの投資家は、金融機関からの融資を受けて物件を購入します。

金融機関が販売する不動産投資ローンのほとんどが、「団体信用生命保険への加入」は義務です。

この団体信用生命保険とは、借入者が死亡または高度な障害を負って返済が困難になった場合、ローン残額の返済を免除するというもの。

そのため、あなたに万が一のことが起こっても、所有する不動産を財産として家族に遺すことができます。

⑥少額から始められる

不動産投資は資産価値のある不動産への投資であるため、ローンを活用することができる数少ない投資商品の一つです。

初期費用として数十万~百万程度の資金が必要にはなりますが、物件の購入費用のほとんどをローンでまかなえることで自己資金を費やす程度を少なくできます。

4. 不動産投資のリスクと対策を知ろう

これは完全保存版です。あなたが不動産経営を始め、経営に不安を感じた際はもう1度この記事を読み直してみてください。

初心忘れるべからずです。

①瑕疵・事故物件リスク

瑕疵がある物件・事故物件を購入した結果、入居者付けが難しくなってしまうというリスクもあります。

瑕疵とは欠陥のことをいい、以下の3種類があります。

  • 物理的瑕疵:シロアリや雨漏りなどの建物上の欠陥
  • 心理的瑕疵:自殺などの入居者が心理的な抵抗を感じる欠陥
  • 環境的瑕疵:近隣の騒音や日当たりの悪さなどの欠陥

また、事故物件とは心理的瑕疵のある物件のことを指します。

もしこれらの瑕疵に気付かず物件を購入してしまった場合、入居者の誘致が非常に困難になります。

したがって、それぞれに応じた対策を取ることが重要です。

瑕疵 対策
物理的瑕疵
  • 契約前に提示される「物件状況確認書」をしっかりと確認する
  • 建物検査の専門業者に調査を依頼する
心理的瑕疵
  • 契約前の告知義務があるはずだが発生時期によって対応が変わるため、詳細について質問する
    (告知義務を怠っていた場合には、契約解除ができる)
  • 保険に加入する
環境的瑕疵
  • 反社会勢力の施設がある場合は告知義務があるが、それ以外は自分で調査をする

②空室リスク

「空室で家賃収入が入らなければどうしよう」という悩みは付き物です。

では、どのような事に気を付ければいいのでしょうか?

空室リスクの原因は多岐にわたるため、以下を参考にしてください。

  1. 管理不足(建物の管理と入居募集の管理)
    ⇒管理体制を見直す・管理会社を変更する
  2. そのエリアのニーズに沿っていない
    ⇒ファミリーが多いエリアなのにワンルームを購入したなど
  3. そのエリアの賃貸需要が少ない
    ⇒そもそも賃貸物件に入居する人があまりいないエリア
  4. 物件が極端に古かったり(築古)、設備が古い(ユニットバスなど)ことによって入居者が狭まっている
    ⇒リフォームを施して内部をきれいに、魅力的にするなど
  5. 物件の周辺環境が悪い
    ⇒内覧の際に、物件の中だけでなく

この全項目が関連しあっているということがお分かりいただけたと思います。

これらの原因を把握し、空室のリスクを避けるのが不動産投資の最大の難関かもしれません。

③家賃滞納リスク

入居者が何らかの理由で家賃を払えなくなってしまうと、当然その間の家賃収入はゼロになります。

さらに、入居者はその部屋にまだ住んでいるため、新たに入居者を募集することもできません。

退去を促すにも、素直に対応してもらえなければ大きな負担を強いられることに。

このような家賃滞納リスクに備える対策には、以下があります。

  • 入居時の審査を厳重にする(入居者の年収や勤務先、家族構成など)
  • 家賃債務保証会社(入居審査・滞納時の家賃立て替え・家賃回収を代行してくれる)を利用する

家賃滞納リスクは空室リスクよりも厄介な不動産投資における最大のリスクともいえるので、事前対策は必要不可欠と言えるでしょう。

④資産価値下落リスク

どんな建物も時間の経過と共に老朽化していき、共に価値も下落していきます。

しかし、不動産の資産価値に最も影響するのは、建物ではなく土地の価値。

劣化という概念のない土地に付けられる価値とは、「利用価値」を指します。

  • あらかじめ立地条件の良い物件を選ぶ
  • 定期的な建物修繕を行う

この2点が資産価値下落リスクに対する対策として最も有効。

土地の利用価値=立地条件になりますので、安定した需要が獲得できる

  • 都心の駅近
  • 学校の近く
  • ビジネス街の近く

などの立地にある不動産の利用価値は高いため、資産価値も高いということになります。

⑤金利上昇リスク

不動産投資家の多くが利用することになる不動産投資ローンの金利は、今は政府・日銀の政策によって超低金利が続いています。

しかし、この低金利がいつまでも続く保証はありません。

もし金利が上昇すると、月々の返済額にどう影響するのかをシミュレーションしてみましょう。

このように、金利が上昇すると毎月の返済額は跳ね上がります。

金利上昇に伴って家賃を値上げできれば問題はありませんが、値上げが難しい場合には手取の収入が減ってしまうことになります。

このような事態に陥らないよう、5%程度の金利上昇をあらかじめ想定した上で収支計画を立てる必要があります。

⑥災害リスク

地震大国と呼ばれる日本では必須なのが「災害への対策」。

もし地震や火災などの災害で建物が損壊してしまったら、あなたの損失も膨大なものになるというリスクが…。

そんなリスクから守ってくれるのが「保険」です。

 

例えば火災保険が保証してくれる内容は、火災から起こる事だけではありません。

例として、台風・落雷・雹(ひょう)・雪などで建物が損壊しても保証してくれます。

ところが「地震から起こる火災」は、火災保険では保証してくれません。

リスクヘッジするのなら地震保険とセットで加入しましょう。

施設損害保険も不動産投資には大切な保険です。

特に築年数の古い物件や木造アパートなどは加入しておく事で、出費を抑える事ができます。

施設損害保険は、対人事故や対物事故の際に保証してくれます。

⑦管理会社の倒産リスク

不動産投資は購入して終わりではありません。

安定した家賃収入を得るのであれば、物件管理が大切。

管理を管理会社に委託している方が多いですが、会社なので倒産してしまうというリスクも少なからずあります。

安心して管理を任せられる会社を選ぶポイントとして「エリアで実績のある管理会社をリサーチしに行く」というのが挙げられます。

 

ホームページで実績・管理戸数・入居者率を見てみたり、実際に会社を訪ねて担当者と話をして、「本当にこの管理会社に任せて大丈夫か」をじっくりと見極めましょう。

不動産投資のリスクと対策についてより詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

5. 不動産投資で成功させるために必要なこと

ここまでお付き合いいただき、ありがとうございました。

不動産投資は、あなたの人生を大きく変えてしまうほどの力を持っています。

十分な知識と情報があれば、その力を手に入れることができるのです。

最後にこれだけは覚えておきましょう。

不動産投資に必要な時間を作り、ありとあらゆる投資戦略を用意する。勝負するなら、武器が多い方が得。

不動産投資の始め方は「始めるための一歩を踏み出す勇気」を持つことです。

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きっとあなたの役に立てることと思います。

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