不動産投資の始め方とは｜初心者が実践前に知っておきたい基礎知識を徹底解説！

最近は、サラリーマンをしながら不動産投資家として活動している人が少なくありません。

不動産投資で得ることのできる家賃収入は、副業として長期にわたる安定した収入になるので、老後の不労所得としても有効だと言えるからでしょう。

しかし、不動産投資に興味はあっても、始め方が分からない上に、高いハードルがあるように思えます。

実は、不動産投資は、あらかじめポイントを押さえて対策を講じておけば、ハードルを低くすることができるのです。

 

そこで、今回は不動産投資の始め方をポイント別に解説しましょう。

不動産投資に興味を持った初心者が、必ずやっておくべき内容です。

ポイントさえ押さえてスタートすれば、不動産投資は決してリスクの高い投資ではありません。

1. 不動産投資の始め方｜初心者がやっておきたい6つのポイント

初心者が不動産投資を始めるためには、事前に押さえておきたい重要なポイントがあります。

そこで、不動産投資の始め方のポイントを6つに分けて紹介しましょう。

大雑把に分けると、知識をつけて、行動に移すのみなのです。

①不動産投資の知識を身につける

不動産投資の知識と言うと、何か難しい内容を想像するでしょう。

しかし、実は不動産投資に必要な知識とは、それほど難しいものではありません。

 

最近は、インターネットなどで不動産投資の基礎知識を身につけることもできます。

興味がわけば、不動産投資の本に目を通しましょう。

何ごとも成功するためには、事前準備としての学習が欠かせません。

当メディアMIRAIMOでも、不動産投資に関する記事を更新しているので、参考にしてください。

②不動産投資に関する情報を得る

不動産投資では、エリアの将来性や地価の値動きなどの情報が大きく影響を与えます。

したがって基礎知識だけでなく、不動産投資を取り巻くさまざまな情報を押さえておかなければいけません。

 

信頼できる不動産投資会社などから新鮮な情報を確保してください。

そのためには、日頃から不動産投資投資セミナーに参加するなど、業者と親しくなっておきましょう。

情報戦に勝利したものが不動産投資でも成功できるのです。

③不動産投資セミナーに参加する

不動産投資の学習には、セミナーに参加するのが効果的です。

多くの不動産投資会社が投資家向けのセミナーを実施しており、不動産投資の初心者を対象にした基礎セミナーも少なくありません。

不動産投資セミナーでは知識を身につけるだけではなく、不動産投資市場の最新情報を得ることもできます。

 

また、同じ志の仲間と出会うこともできるのです。

懇親会などを利用して人脈を形成することも可能でしょう。

 

MIRAIMOでも定期的に不動産投資初心者向けのセミナー・個別相談会を開催しています。

無料ですのでお気軽にご参加ください。

④信頼できる相談相手を探す

不動産投資には様々なリスクが存在します。

しかし、トラブルの度に悩んでいたのではキリがありません。

悩みは人に相談することで簡単に解消することもあるのです。

あらかじめ、信頼できる相談相手を探しておいてください。

 

信頼できる相談相手を選ぶヒントですが、信頼できる人には自然に人が寄ってきます。

懇親会などで、グループの中心に位置する人などは信頼されていると言えるでしょう。

⑤初期費用の必要性を知る

不動産投資は、大金を持っていなくても始めることができますが、最低限の初期費用が必要です。

物件購入のため融資を受けるのであれば、少なくとも物件価格の10%程度の頭金が必要になります。

フルローン（建物価格の全額を融資でまかなうこと）も可能ですが、融資条件が厳しくなるでしょう。

 

その他にも、手付金や諸経費を合わせると20%程度は初期費用として準備しておかなければいけないのです。

ローンの返済などを考えると初期費用が多ければ多いほど運営がスムーズに進むことは言うまでもありません。

⑥不動産投資を始めるのに適切なタイミングか知る

不動産投資は、いつスタートしても良いわけではありません。

現在が不動産投資を始めるのに適切なタイミングかどうかを判断しなければならないのです。

 

たとえば、不動産の価格が上昇傾向にあれば、家賃も高く設定することができるでしょう。

また、不動産価格の上昇が続けば転売により利益を得ることもできるのです。

ところが、不動産価格が下降傾向であれば、不動産投資としてはマイナスの影響を与えると言わざるを得ないでしょう。

2. まずは不動産投資について知ろう

不動産投資の始め方として、まず不動産投資がどういうものかを具体的に押さえておかなければいけません。

「とにかく始めよう」という考え方で、成功することは難しいと言えるでしょう。

不動産投資での収入の得方

不動産投資での収入の得方には、購入した物件を賃貸にして家賃収入を得る「インカムゲイン」と呼ばれる方法と、

購入した物件の価格が上昇した際に、転売して売買差益を得る「キャピタルゲイン」と呼ばれる方法があります。

 

バブル景気により不動産価格が高騰していた時代には「キャピタルゲイン」が流行しましたが、

現在のように景気が安定している時代には「インカムゲイン」が主流になるでしょう。

利回りについて知る

不動産投資では、利回りの計算方法を知っておかなければいけません。

まず、収益物件の広告などに記載されている「表面利回り」とは、年間家賃収入と物件価格のみで計算したシンプルな計算方法です。

表面利回りの計算方法

表面利回り＝年間家賃収入の合計÷物件価格×100

それに対して、固定資産税やメンテナンス費用など、必要な諸経費や物件の購入費用を含めた現実的な計算方法が「実質利回り」になります。

実質利回りの計算方法

実質利回り＝（年間家賃収入の合計－諸費用）÷（物件価格＋購入費用）×100

不動産投資が人気の理由

現在はサラリーマン投資家が増えていると言われています。

なぜなら、今なら低金利で金融機関からの融資を利用することができるからです。

サラリーマンのように収入が安定していると、金融機関のローン審査も通りやすいと言われます。

 

さらに、将来の年金への不安も不動産投資人気の追い風になっているようです。

空室にならなければ長期にわたり、安定した家賃収入を得ることができると考えられるでしょう。

また賃貸管理も管理会社に委託すれば、募集から契約など入居者対応、物件自体の管理などすべて行ってくれるため、仕事の片手間にできるのです。

不動産投資・株・金融商品との違い

株式やFXなどの金融商品は、一般的に「ハイリスク・ハイリターン」な投資だと言われます。

つまり、上手くいけば収益は大きいですが、失敗すれば損失も大きくなる可能性があるのです。

対して、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資になります。

なぜなら、不動産という現物資産を持つため、万が一の時にも売却することで損失を軽減できるからです。

不動産投資は難しくも、危険でもない

不動産投資はポイントさえ押さえておけば、決して難しくも危険な投資法でもありません。

高度な専門の知識や資格がなくても始められる

不動産投資では最低限必要な知識があります。

しかし、その内容は一定のノウハウであり、それほど難しくはありません。

不動産投資会社や不動産管理会社など、信頼できるパートナーと相談しながら進めればよいのです。

きちんと対策をすればリスクも怖くない

不動産投資に限らず、投資はリスクが怖いという人が少なくないでしょう。

しかし、リスクとは、あらかじめ対策を講じておけば、未然に防ぐこともできるのです。

特に不動産投資では、想定されるリスクが定型化しているので対策も講じやすいと言えます。

 

リスクと対策については後述の「4. 不動産投資のリスクと対策を知ろう」でご紹介します。

3. 不動産投資のメリットとは

不動産投資を始めるためには、あらかじめ不動産投資のメリットやデメリット・リスクを押さえておく必要があります。

まずはメリットをご紹介しましょう。

先述した、安定した収入を得られる・潤沢な自己資金がなくても融資が受けられるほかにも、さまざまなメリットがあるのです。

老後の私的年金になる

公的年金の受給額は、夫婦で約24万円/月とされています（夫：会社員、妻：専業主婦（会社員歴10年）の場合）。

一方、老後にかかる生活費は約27万円が平均値。

公的年金だけでは、老後の生活費をまかなうことは厳しいというのが現状です。

そこで、不動産投資で得られる家賃収入を、足りない生活費の補てんとして利用することができます。

現物資産になる

現物資産（不動産や金やプラチナ、自動車や時計といったその物自体に価値のある資産のこと）の特徴として、以下が挙げられます。

• インフレ（物価が上がり、お金の価値が下がること）に強い
• 景気や社会情勢の影響を受けにくい

一方で金融資産（株式・有価証券・預金など）は会社の倒産や、価格の暴落で価値が0になるリスクが。

また、景気などの外的要因によってその価格は激しく変動するため、保有するリスクは高いといわざるを得ません。

 

一方、不動産を含む現物資産は、物自体の価値が0になることはなく、外的要因によって左右されることは少ないといえます。

節税も期待できる

不動産投資には節税できるメリットもあります。

損益通算による節税

不動産投資で得た家賃収入は、個人の給与所得と合算することができるため、

仮に不動産所得がマイナスであれば、給与所得にかかる税金が減ります。

この仕組みを、「損益通算」と言います。

経費計上することによって、所得税を減らす

不動産投資では、物件の取得や、運営でかかった費用を、確定申告時に経費計上することができます。

さらに、経営にかかる管理費用や固定資産税、ローンの金利といったさまざまな費用も経費計上が可能。

 

経費として計上できるものが多いということは、不動産所得から引かれるものが多くなるということ。

これにより、実際の収支は黒字でも帳簿上で赤字にし、払う所得税を圧縮することができるのです。

相続税の節税

相続の際に現金や株式などの金融資産は時価で評価されますが、

下記のような不動産は時価よりも低く評価されるため、相続税の節税にもなります。

土地の場合	路線価：道路に面する宅地1平方メートル当たりの土地の評価額（時価の8割程度）
建物の場合	固定資産税評価額：土地や建物を所有すると課せられる固定資産税の計算に用いる評価額（時価の6～7割程度）

また、所有している不動産を賃貸している場合はさらに評価額が低くなるため、大きな節税効果を得ることができます。

生命保険の要素がある

多くの投資家は、金融機関からの融資を受けて物件を購入しますが、

金融機関の不動産ローンのほとんどが、「団体信用生命保険への加入」は義務となっています。

団体信用生命保険とは、借入者が死亡または高度な障害を負って返済が困難になった場合、ローン残額の返済を免除するというもの。

あなたに万が一のことが起こっても、所有する不動産を財産として家族に遺すことができるのです。

4. 不動産投資のリスクと対策を知ろう

不動産投資のメリットばかりに目を向けるのではなく、リスクと対策法も知っておくことは非常に重要。

設定した目標とメリットが合致するのか、またデメリット・リスクに対する対策を講じることができるのかを判断するのです。

不動産投資の主なリスクと対策をご紹介しましょう。

空室リスク

空室リスクの原因は多岐にわたるため、以下を参考にしてください。

家賃滞納リスク

入居者が何らかの理由で家賃を払えなくなってしまうと、当然その間の家賃収入はゼロになる上に、新たに入居者を募集することもできません。

退去を促すにも、素直に対応してもらえなければ大きな負担を強いられることに。

家賃滞納リスクに備える対策には、以下があります。

• 入居時の審査を厳重にする（入居者の年収や勤務先、家族構成など）
• 家賃債務保証会社（入居審査・滞納時の家賃立て替え・家賃回収を代行してくれる）を利用する

金利上昇リスク

不動産投資家の多くが利用することになる不動産投資ローンの金利は、今は政府・日銀の政策によって超低金利が続いています。

しかし、低金利がいつまでも続く保証はありません。

もし金利が上昇すると、月々の返済額にどう影響するのかをシミュレーションしてみましょう。

上図のように、金利が上昇すると毎月の返済額は跳ね上がります。

金利上昇に伴って家賃を値上げできれば問題はありませんが、値上げが難しい場合には手取の収入が減ってしまうことになります。

このような事態に陥らないよう、5％程度の金利上昇をあらかじめ想定した上で収支計画を立てる必要があります。

災害リスク

地震大国と呼ばれる日本では必須なのが「災害への対策」。

もし地震や火災などの災害で建物が損壊してしまったら、あなたの損失も膨大なものになるというリスクが…。

災害リスク対策に有効なのが「火災保険への加入」。

火災保険が保証してくれる内容は、火災被害だけでなく、台風・落雷・ひょう・雪などで建物が損壊しても保証してくれます。

 

ところが「地震から起こる火災」は、火災保険では保証してくれません。

リスクヘッジするのなら地震保険とセットで加入しましょう。

5. 不動産投資に向いている人・向かない人の特徴とは

何をするにも向き不向きがあります。

不動産投資を始める前に自分が不動産投資に向いているのか、向いていないのかを確認しておきましょう。

不動産投資では大きなお金が動くので、不向きだと判断すれば手を出さない方が無難かもしれません。

不動産投資に向いている人

不動産投資は長期にわたって運営する必要があります。

したがって、計画性がなければ話にならないでしょう。

最低限の不動産知識も必要なので学ぶ姿勢も大切です。

 

業者とのコミュニケーションも必要で、仕事を任せることもポイント。

さらに、不動産投資では金融機関からの融資が欠かせないので、サラリーマンのような安定した収入のある人が向いていると言えるのです。

不動産投資に向かない人

無計画な人には、不動産投資は向いていないと言えます。

「楽に儲けたい」「早く儲けたい」という人にも向いていません。

なぜなら、不動産投資は、それほど甘い投資ではないからです。

また、「他人に仕事を任せることが苦手だ」という人も不動産投資には向いていないでしょう。

不動産投資では、信頼できる専門家に任せると言う発想が必要になります。

6. 不動産投資を始めるまでの流れを押さえておこう

不動産投資では、投資物件を購入するまでが勝負だと言われるので、購入までの流れを押さえておきましょう。

不動産は高価なので安易に買い換えるわけにはいきません。

投資物件の良し悪しが成功を左右するのが現実なので、慎重に物件を選びましょう。

計画を立てる

まずは、投資計画を立てなければいけません。

自己資金や融資可能額などから、可能な範囲の資産形成の方法を設定してください。

目標とする収益に応じて、一棟マンション・区分マンション・アパートなど、賃貸物件の種類も変わるでしょう。

投資方法を決める

設定した計画を実現するためには、具体的な投資方法を決めなければいけません。

不動産投資会社や不動産管理会社の選択も必要でしょう。

たとえば、融資に強い不動産投資会社を活用することで、審査通過の可能性が高まるなどのポイントを押さえてください。

投資物件を探す

投資物件の選択には、利回りばかりに重きを置いてはいけません。

選択のポイントは賃貸需要の有無です。

なぜなら、賃貸需要の高い地域であれば空室リスクを負う可能性も少なく、売却時にも有利な取引ができるからです。

投資物件を購入する

投資物件購入の流れは、「申し込み」「契約」「融資審査」「引き渡し」となるのが一般的でしょう。

さまざまな物件を目にすると、いつのまにか当初に設定した投資計画とは異なった物件を購入してしまうこともあるので注意が必要です。

7. 不動産投資の始め方を知ろう！初心者におすすめのブログ3選

不動産投資を始める前に投資実践者のブログに目を通すことをおすすめします。

ブログには、投資家の実体験に基づく内容が記載されているので、投資初心者には勉強になるでしょう。

めざせ！不動産投資で月々20万円のキャッシュフロー！

不動産投資家を目指す、サラリーマン向けのブログです。

作者が実際に経営している物件情報を具体的に記載しているので、不動産投資の実態がイメージしやすいブログだと言えるでしょう。

ブログ運営者は、サラリーマンをしながら不動産投資家として活動しています。

また、不動産投資の基礎知識もまとめてあるので初心者にとっては有効なブログです。

参考：めざせ！不動産投資で月々20万円のキャッシュフロー！

ニシオカの不動産投資～大家歴18年間のノウハウ大公開～

不動産投資のノウハウが丁寧に説明されている初心者向けのブログです。

アドバイスなども具体的で分かりやすいブログになっています。

不動産投資で欠かせないリスク管理のノウハウが学習できます。

ブログ運営者は、サラリーマンをしながら、アパート15棟・区分所有マンション数戸で10億円を超える物件の運営をしています。

参考：ニシオカの不動産投資～大家歴18年間のノウハウ大公開～

パート主婦、”戸建て大家さん”はじめました！

なっちーさんは、ボロボロの戸建てを現金で購入し不動産投資をスタートしました。

その後、金融機関の融資を活用して4年半で戸建て5戸・区分所有マンション5戸・アパート1棟を運営するに至っています。

主婦をしながら賃貸物件の運営だけではなく書籍の執筆もされています。

ブログ以外にもテレビや雑誌で活躍するなど、行動力も参考になるでしょう。

参考：パート主婦、”戸建て大家さん”はじめました！

8. 不動産投資の始め方は、まず行動を起こすこと！

不動産投資に興味がある人は、不動産投資セミナーへの参加をおすすめします。

不動産投資初心者のための無料セミナーの開催も少なくありません。

不動産投資会社などが主催しており、不動産投資の基礎を身につけることができるのです。

知識を習得するだけではなく不動産投資市場の情報も確認することができるでしょう。

情報源として不動産投資会社と親しくしておくことは重要です。

また、同じ志を持つ仲間と出会うこともでき、人脈形成にも役立ちます。

 

MIRIAMO運営元の株式会社スマミンでも、不動産投資初心者向けに勉強会や個別相談会を無料で開催しています。

さまざまな特典を用意しており、あなたの疑問や不安にお答えしますので、お気軽にお問い合わせください。