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不動産投資物件を購入する流れ|下準備から物件引き渡しまでを分かりやすく解説

不動産投資を始めようと思っている方の中には、実際どのようにして不動産を購入すればよいのか分からず、最初の一歩を踏み出せない方も少なくないでしょう。

特に不動産は高額な買い物となりますので、購入までの具体的な流れが見えないと不安で動き出せないのは当然のこと。

 

そこで、今回は不動産投資物件を購入する一連の流れを説明していきます。

これから不動産投資を始める方はもちろん、既に不動産投資を行っている方の再確認にも役立てば幸いです。

Index

不動産投資物件購入の流れを押さえておこう

不動産投資物件購入の流れを押さえておこう

不動産は高額な商品ですので、購入する際に必要な確認事項の漏れは避けなければなりません。

一方、不動産は同じものが2つとない物ですので、良い物件が市場に出た際にはスピード勝負となります。

 

物件購入の流れを押さえることで、確認事項を漏れなくチェックすることができ、かつ、スピード感を持った判断が可能に。

ですので、良い物件を着実に取得するために、物件購入の流れの全体像を頭に入れておくのは、非常に重要なことです。

では、具体的に物件購入の流れはどのようになっているでしょうか?

まずは全体感から見ていきます。

不動産投資物件購入の流れ

物件購入の流れは、以下の通り。

  1. 物件購入の目的とゴールを決める
  2. 自己資金や融資状況などを洗い出す
  3. ターゲットを絞り込む
  4. 物件の情報収集・物件探しを始める
  5. 収支計画書を作成する
  6. 買付を入れる
  7. 金融機関へ融資の相談に行く
  8. 売買契約を結ぶ
  9. 金融機関で融資の正式申込をする
  10. 決済・物件引き渡し

以降はそれぞれの項目ごとに説明していきます。

不動産をまだ購入したことがない方は、全ての項目を理解しきるのは難しいと思いますので、まずは上記①~⑩までの流れを頭に入れるようにして下さい。

①物件購入の目的とゴールを決める

①物件購入の目的とゴールを決める

物件購入を検討するに当たっては、まず、その目的とゴールを決めましょう。

目的とゴールをどのように設定するかによって、購入すべき物件のイメージ像は異なってきます。

目的とゴールは人により様々ですが、例えば以下のようなものが考えられます。

(1)副収入・年金代わりとしてインカムゲイン(賃料収入)を得たい

専業投資家を目指すわけではなく、生活費の足しとして家賃収入を得たいと考えている方の購入物件のイメージとしては、

自己資金で購入可能な低額の不動産か、都心部の区分所有マンションなどが挙げられます。

前者はローンがないため返済不能になってしまうリスクがなく、後者は賃貸需要が旺盛なため空室リスクが小さい物件です。

(2)リタイア・セミリタイアのため、高利回りでのインカムゲイン(賃料収入)を得たい

専業投資家としてリタイア・セミリタイアできる規模の家賃収入を目指している方が当てはまります。

不動産投資にある程度慣れたのであれば、東京郊外や、やや築古物件などの高い利回りの物件に挑戦してみても良いでしょう。

また、エリアに拘らず、自身の資産を増やすために銀行融資と返済比率があえばローンを組んでどんどん物件を取得していくという考え方もあります。

(3)転売してキャピタルゲイン(売却益)を得たい

基本的には不動産のプロが行う投資で、短期での不動産値上がり益を狙う投資戦略となります。

この目的を持つプロの投資家は、全室空室の物件や築古物件など、マーケットの水準よりも格安で仕入れられる物件など初心者にはハードルが高いと言えるでしょう。

元々収益をほとんど生み出していない物件を取得することとなりますので、不動産に精通していない限り相当リスクの高い投資スタイルとなります。

(4)節税したい

(1)~(3)の投資家とはやや毛色が異なり、不動産投資単体での儲けではなく、所得税や相続税の圧縮の為に不動産投資を実施する方となります。

利回りよりも節税の源泉である減価償却が十分に取れ、かつ、値崩れしにくい物件がオススメ。

購入物件のイメージとしては都心・新築物件が中心となり、投資期間中の利回りよりも、最終的な出口時点で損をしない・値崩れしないことを優先しましょう。

出口戦略は入念に

不動産投資は、長期的な目線の投資商品ではありますが、最終的には「売却」や「建替え」等の出口を迎えることとなります。

最終的な投資パフォーマンスにおいて、出口戦略というものは非常に重要です。

ですので、物件を購入する時点で「いつ頃を目処に売却をするのか」「いくらくらいで売れそうか」「売却先はどのような属性が考えられるか」はしっかりと想定しておきましょう。

出口戦略を入念に行うことで、不動産の高値掴みや、売却しづらい不動産を取得してしまう可能性を大幅に減らすことができます。

②自己資金や融資状況などを洗い出す

自己資金や融資状況などを洗い出す

不動産投資の目的・ゴールを設定した次は、自分の資金事情をしっかりと洗い出しておきましょう。

不動産は非常に高額商品となりますので、自己資金はもちろんのこと、融資の状況(家のローンや車のローンなど)も把握する必要があります。

通常、融資を活用した方が資金効率はよくなりますが、自身の不動産投資の目的・ゴールに応じた無理のない資金計画を立てるようにしましょう。

融資を頼むなら金融機関もチェックしておこう

融資条件は不動産投資のパフォーマンスに大きく影響するため、どの金融機関に依頼をするか、初めの段階である程度チェックしておきましょう。

金融機関によって不動産投資への融資に対する態度は様々で、また、タイミングによっても条件は異なってきます。

インターネット等で下調べをして、今はどの金融機関が融資に対して積極的な態度を取っているかをある程度把握しておきましょう。

関連記事【2019年版】アパートローン金利銀行別比較|不動産投資で生き残る術!

2019.05.15

③物件の入居者のターゲットを絞り込む|適した立地や間取りはターゲットによって違う

物件の入居者のターゲットを絞り込む

手元の資金状況を確認できたら、次はターゲット(入居者層)の絞り込みです。

ターゲットを絞り込むことで、購入すべき物件の像がある程度見えてきます。

(1)単身者(若い社会人や学生)

単身者層は、通勤・通学に便利な立地かつ、基本的に車を持たないので駅近であることが住宅選びの条件として優先されます。

また、繁華街が近くても利便性を優先して住宅を決める傾向があります。

人気の間取りはワンルーム・1Kが中心です。

単身者用の物件は、面積が小さく済むため価格が安く取組みやすい物件。

一方、他のターゲットに比べて定着率が低く、短期間で引越しをしてしまう傾向がある点に留意が必要です。

(2)二人暮らし

この層は、主に夫婦それぞれがフルタイムの仕事をしている層となるため、

それぞれの職場へ通勤しやすい「大都市圏の大きなターミナルからそれほど遠くない場所」が住宅選びの条件として優先されます。

また、スーパーやコンビニついても夜間に営業していることや、通勤の途中にあることなどの利便性が求められるでしょう。

人気の間取りは1LDK〜3LDK程度で、ファミリータイプよりも狭い物件で対応可能。

なお、この層は最も可処分所得が高い層とも言われており、比較的高額な物件でも立地条件等が良ければ入居する傾向があります。

(3)ファミリー(子育て層)

この層は、主に子供の教育環境を第一に優先するため、学校等の教育機関が近くにあることや、子育て支援の制度が充実していることが優先されます。

そのため、都心の繁華街よりも郊外の住宅地を志向する傾向があります。

人気の間取りは2LDK~となり、他のターゲットと比較して広い面積が必用となるため物件価格は高めに。

賃貸面積が広いため全体の賃料収入は多くなる一方、面積あたりの単価ベースは低くなる点に留意が必要です。

なお、この層は定着率が高く、他のターゲットと比較して一度入ると空室になりづらい傾向があります。

④物件の情報収集・物件探しを始める

物件の情報収集・物件探しを始める

ターゲットが絞れたら、具体的な物件の情報収集・物件探しを始めていきましょう。

物件情報を収集するには、大きく次の2つの方法が挙げられます。

(1)不動産の物件検索サイトを利用する

物件情報の収集を始めるにあたっては、気軽に検索できる物件検索サイトを利用するとよいです。

物件検索サイトには物件情報だけではなく、不動産市場の動向や相場情報・取引事例に関する情報も掲載されていますので、活用していきましょう。

物件情報等を豊富に扱っているサイトは、例えば以下のようなところがあります。

(2)不動産会社に情報提供してもらう

不動産会社に直接情報提供してもらうことも、非常に有効な手段です。

インターネットなどに掲載されている物件情報はあくまでも作成時の情報であって、最新の情報ではありません。

また、インターネットなどに掲載できる情報には限界があります。

ですので、具体的に興味のある物件があれば、より詳細な情報を確認するために不動産会社に問い合わせをするようにしましょう。

必ず現地にも足を運ぼう

物件の選定にあたっては、現地に足を運んで実際に物件を見るようにしましょう。

不動産会社から受領した資料と、実際の物件に相違がないかは絶対に確認が必要です。

また、物件の資料を見て「いいね!」と思った物件でも、実際見に行くと想像と違った・・・ということは結構あるもの。

 

加えて、実際に現地に足を運ぶことで、その物件にはどういう人が住みたいと思うか?という視点から具体的にイメージできるようになります。

駅前の繁華性・最寄り駅から物件までの道のり・物件の周辺環境など、肌身をもって感じて下さい。

自分が考えたターゲット層と、その物件・その物件の周辺エリアが上手くマッチするか、しっかりと確認するようにしましょう。

⑤収支計画書を作成する

収支計画書を作成する

購入したい物件の候補が具体的に決まったら、次は収支計画書を作成しましょう。

収支計画書とは、投資用不動産の収入と支出を長期的にシミュレーションし、購入予定物件が将来どれくらい稼いでくれるかを可視化したものです。

収支計画表に記入する項目

収支計画は【収入-経費-ローン関連経費】で計算し、その物件がちゃんと目標通りに稼いでくれる物件であるかを検証します。

収入

収入とは、家賃収入・礼金・更新料などを指します(敷金・保証金は預り金なので加えません)。

賃料収入を計算する際には、空室率(10%~)や家賃の低下等のマイナス要因を加味して複数の収入計画を策定し、どこまで空室リスク・家賃下落リスクに耐えうる物件かを検証することが大切です。

なお、最終的に物件を売却するシナリオを描く場合には、収支計画の最終年度に物件売却収入を計上することとなります。

経費

経費には、物件購入時のイニシャルコストと、管理時のランニングコストの2種類があります。

イニシャルコストとは、物件購入価格およびそれにかかる諸経費(仲介手数料・不動産取得税・登録免許税など)です。

イニシャルコストは物件購入時にかかる費用なので、初年度のみに計上します。

 

ランニングコストとは、管理委託費用・共用部の水光熱費・修繕費(修繕積立金)・組合管理費・火災保険料・テナント募集費用・税金(固定資産税・償却資産税)などです。

ランニングコストは運用期間中にかかる費用なので、運用期間中は基本的に全年度に計上します。

ローン関連経費

ローン関連経費とは、融資実行に当たっての手数料・毎期のローン返済額・支払金利です。

物件収支との兼ね合いから、どのくらいの返済比率が妥当であるか、収支計画書の作成の中で検証していきましょう。

収支計画書の必要性

収支計画書の作成はかなり時間と手間がかかる作業となりますが、収支計画書には以下のような役割があり、不動産投資を行う際には絶対に欠かせない作業です。

投資判断の材料用

  • 長期にわたりどれだけの儲けが出るのか
  • 購入予定価格は妥当であるか
  • ローンの額は適正か
  • 空室リスクにどれだけ耐えうるか

等、その物件の収益性を総合的に判断する材料になります。

収支計画書を作成することで、収益の見込めない投資するべきでない物件を排除することができるでしょう。

金融機関への提出用

融資を受けるにあたり、返済を確実に行えることの説明資料となります。

金融機関は独自で別途物件の担保評価を行うこととなりますが、収支計画書の提出は金融機関の担当者とコミュニケーションを取る上で非常に重要です。

自分がどのようなシナリオを想定してその物件を購入する予定であるのか、しっかりと融資担当者に説明できるようにしましょう。

⑥物件の買付を入れる

物件の買付を入れる

収支計画書を作成して物件の収益力が確認できたら、次は買付を入れましょう。

「買付」とは購入の申し込みのことで、「買付証明書(購入申込書)」を提出することで、売主に物件を購入したいという意思を表明します。

 

買付証明書には、購入希望金額・支払方法・引き渡し時期・条件・有効期限などを記載。

買付証明書に記載する購入希望金額は、販売額よりも低い金額を書くことも可能です(指値)。

逆に、購入希望者が多い人気の物件で、どうしても買いたいものがある場合には、他の希望者に負けないように販売額よりも高い金額を記載して、競り合う場合もあります。

購入申込書・買付証明書は購入の意志表示をするもの

買付はあくまでも購入の意思表示をするものであり、提出したからといって確実に買えるものではありません。

購入希望者が複数いた場合には、より好条件(価格、引き渡し時期、支払方法など)を提示した人が買主として選ばれます。

仲介をしている不動産会社とコミュニケーションの中で売主が重視する条件は何かを確認し、より買主として選ばれる可能性の高い買付証明書を提出するようにしましょう。

買付はキャンセルできる

買付は契約書と異なり、原則として法的な拘束力はありません。

あくまでも、購入したいという意思を表明するための書類であり、買主の意思でキャンセルすることが可能です。

しかし、法的な拘束力がないことを理由に、安易にキャンセルしていては、不動産会社などからの信用を失い、今後の取引に支障が出てしまう可能性があります。

やむを得ずキャンセルする場合は、不動産会社との信頼関係を壊さないように、しっかりと理由を述べ、納得してもらえるように対応しましょう。

⑦金融機関へ融資の相談に行く

金融機関へ融資の相談に行く

融資を受ける場合、買付を入れたら必ずアポイントを取り、金融機関へ融資の相談へ行きましょう。

融資の相談をする際に必要な資料

融資の相談をする際には、以下2点の資料を忘れずに持参してください。

(1)自分の信用力を証明する資料

金融機関は、購入する物件だけではなく、融資する人の信用力も審査して融資の可否を判断します。

そのため、本人の属性(職業・職歴・収入・家族構成・保有資格等)、資産力(金融資産・他の不動産資産・他の融資状況など)が分かる資料を準備しておきましょう。

(2)購入したい物件の資料

概要書・レントロール・図面・謄本・公図・作成した収支計画書などを持参しましょう。

収支計画書は金融機関でも独自に検証するものではありますが、融資の相談をするにあたってのコミュニケーションツールとなりうるので、是非持参してください。

なお、これらの資料は正式に融資を申し込む際にも必要となります。

不動産会社に紹介してもらうのも手

融資の相談をする金融機関をどこにすればよいか分からない場合、不動産会社に紹介してもらうことも有効な方法。

なぜなら、不動産会社からの紹介であれば、不動産投資に関して積極的な姿勢を取っている金融機関を紹介して貰える可能性が高いからです。

また、金融機関の紹介に応じられる不動産会社かどうか確認をすることで、その不動産会社がしっかりした実績のある会社であるかどうか判断することもできるでしょう。

⑧不動産売買契約を結ぶ

売買契約を結ぶ

売主と価格などの条件面に折り合いが付いて、融資の条件も目途がついたら、売買契約の締結です。

通常、買主と売主が集合し、売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認。

 

契約書の内容に齟齬がないことを双方で確認出来たら、契約書に署名・捺印、手付金等の授受を行います。

契約手続きに漏れがあると、売買契約が締結できず関係者に迷惑をかけてしまいますので、しっかりと準備をした上で契約に臨みましょう。

売買契約に必要なもの

売買契約締結に必要なものは以下の通りです。

(1)手付金

契約条件にもよりますが、一般的には代金の10~20%程度を目途に手付金を支払います。

手付金の支払い方法は、現金・振込・預金小切手の授受等がありますが、いずれの場合も必ず領収書を受け取るようにしましょう。

(2)印紙

通常、印紙は買主・売主が双方1枚ずつ負担します。

代金が1,000万円超から5,000万円以下は1万円、5,000万円超から1億円以下は3万円の印紙が必要となります。

(3)印鑑

契約書に捺印をするため、印鑑は必ず持参しましょう。

実印を使用するケースが一般的で、シャチハタ印は通常使用されません。

(4)本人確認資料

契約締結の前に本人確認が仲介会社等から実施されますので、運転免許証や健康保険証などの本人確認資料が必要となります。

(5)物件概要資料

契約に記載されている物件が、自身が購入したいと考えている物件と相違ないか最終確認するため、物件の概要が分かる資料を持参しましょう。

契約後にキャンセル・解除したい場合

買付と違い、売買契約を締結した場合には、売主・買主双方に法的な拘束力が発生します。

法的拘束力は発生するものの、契約後にキャンセル・解除は可能です。

契約後のキャンセル・解除は一般的には以下の2つのパターンが考えられます。

(1)手付けによる解除

不動産の売買契約においては、契約締結時に手付金が支払われることがあります。

一般的に、手付金とは売買代金の一部前払いではなく、解除権を留保するために授受されています(解約手付)。

この「解約手付」が授受されている場合には、相手方が履行に着手するまでは手付けを放棄(売主側)あるいは倍返し(買主側)をすることによって契約の解除が可能となります。

手付金は解除に際し重要な役割を持つものですので、支払う手付金がどういう性質のものであるか、しっかり確認するようにしましょう。

(2)担保責任による解除

対象物件を実際に用意できないなど、売主に担保責任が認められる場合、買主側に解除権が認めれる場合があります。

担保責任が認められる場合とは、売主側の原因で売買契約の内容が予定どおりに実現できない場合を指し、以下のア~エなどがこれに該当します。

ア 売買の目的物が他人の物であった場合
イ 契約締結時に目的物の一部が滅失していたり、契約で定めた数量に不足していた場合
ウ 目的物に地上権や抵当権等の所有権以外の権利が設定されており、目的物の利用が妨げられる場合
エ 契約の目的物に隠れた瑕疵が存在する場合

いずれの場合でも、いきなりキャンセルするのではなく、必ず不動産会社に相談の上、キャンセル手続きを行うようにしましょう。

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⑨金融機関で融資の正式申込をする

金融機関で融資の正式申込をする

売買契約を締結したら、金融機関に正式に融資を申し込みます。

ローン申込書・売買契約書のほか、⑦で準備した自分の属性を示す資料と、物件に関する資料が必要となります。

⑦の段階で必要資料についてはしっかりと金融機関の担当者に確認をしておきましょう。

もし融資が承認されなかったら…|ローン特約

融資特約とは、予定していた融資が不成立になった際、売買契約を白紙に戻せる特約になります。

融資が不成立となりお金が用意できない・・・となった場合にローン特約がないと違約金を支払わなければならない可能性も。

ですので、融資を行う場合には融資特約を忘れずに契約書に盛り込んでください。

また、融資特約については、銀行名や融資条件までしっかり記載するように心がけましょう。

⑩決済・物件引き渡し

決済・物件引き渡し

いよいよ決済・引き渡しです。

決済では、売主・買主・仲介会社・銀行・司法書士などが集まり、権利関係の確認、資金のやり取りを行います。

まず司法書士が登記関係の書類を確認し、問題がなければ融資の実行・資金の精算が行われるといった流れです。

資金の精算が確認できましたら、登記関係の書類に署名・捺印を行い、鍵・書類の引き渡し。

その後、司法書士が管轄の法務局に行き、登記申請をして決済・引き渡しが完了となります。

 

決済・引き渡しに当たっては、特に以下2点に留意して下さい。

  1. 銀行の口座に必要な自己資金がしっかりと入っているか
  2. 決済当日に用意すべき資料・持ち物に忘れはないか

決済当日に忘れ物をすると決済が進まず、関係者に迷惑をかけてしまいますので、前もってしっかりと準備を進めておきましょう。

管理会社の選定も忘れずに

委託費用はかかるものの、不動産管理には専門的な知識が必要となるため、管理会社に業務委託するほうがベターです。

不動産の仲介会社がそのまま管理も引き受けてくれる場合もありますが、そうでない場合には管理会社を忘れずに選定しておきましょう。

管理会社は、その物件の近くに事務所や店舗がある会社を選定することをおすすめします。

そのほうが、地元の事情に詳しく、緊急時にも柔軟に対応してもらえることが多いからです。

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2019.05.01

流れを把握してスムーズな購入を目指そう!

以上が不動産取得までの流れとなります。

特に初めての方は、全てを理解しきるのはかなりハードルが高いと思いますので、1ステップずつ不動産会社に確認を取りながら着実に行っていくことを目指しましょう。

なお、MIRIAMO運営元のASIS株式会社でも、不動産投資初心者向けに勉強会や個別相談会を開催しています。

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