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不動産投資に必要な初期費用は実は安い?始める前に知らないと損する全知識

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不動産投資を始めようと思ったとき、どのくらいお金があれば始められるのか。気になりますよね。この記事では初期費用の目安からかかる費用の内訳まで、5つの項目に分けて解説していきます。不動産投資を始めようと考える方のお役に立てれば幸いです。

1 初期費用として必要となる金額に関するまとめ

自己資金の目安は「物件購入価格の1割程度」・「融資用に物件価格1〜2割程度」と言われています。

(細かな内訳は「4 初期費用として必要となる項目」に記載しています。)

自己資金ゼロでも不動産投資はできるのか?

物件やあなたの属性にもよりますが、「100%ローンで物件を購入することは可能」です。ただし、物件を保有する際に現金で支払わなければならない費用があるので、完全に自己資金0で始めることは難しいです。

それに加えて、物件を保有後には運営していくためのランニングコストがかかります。購入後にかかるお金のことも考えると、不動産投資を始めるにはある程度自己資金を準備しておいたほうが良いでしょう。

初期費用を抑えるには?方法

あくまで目安の初期費用ですので、融資を受ける金融機関やあなたの属性によって必要となる金額が変わります。100万円の初期費用で1500万円の物件を購入したという事例もあります。初期費用をできるだけ抑えたいのであれば、購入予定の物件を所有している不動産業者に相談してみましょう。

金融機関との融資交渉は不動産業者が行う場合が多いので、リアルな相場を知ることができます。もし購入物件がはっきりと決まっていないようでしたら、不動産投資のセミナーに行くこともおすすめです。個別相談に応じてくれるセミナーであればお金のことも気軽に相談できます。

2 銀行融資に関するを受けるための3つのポイント

物件を購入する上で融資は欠かせません。ここでは銀行融資に関する3つのポイントを解説いたします。

1.融資条件

金融機関はあなたに貸したお金をきちんと返済してくれるのかをチェックしています。融資条件ポイントがこちらです。

会社員の方が不動産投資を始める場合は各金融機関がパッケージ化しているアパートローンを利用する事が多いです。このポイントを踏まえ、融資が通る金融機関を選びましょう。

2.金融機関が審査で重視する3つの属性は「資産・債務」「収入」「勤務先」の3項目

①「資産・債務」

資産はあなたが持っている預貯金・金融資産(株など)保険などすべてをあわせた総額のことです。属性の中でも金融機関が一番重視する項目です。金融機関は貸したローンが返済できるのかを審査します。

仮に不動産投資で利益が上がらなかったとしても、多くの資産があれば返済ができなくなる状況は避けられるからです。貯金が0円という方は少ないとは思いますが、最低でも200万円程度は用意しておいたほうが印象が良いでしょう。

逆に債務は審査の際マイナス要因になります。ですが、隠すことはできないので出来る限り返済してから不動産投資を始めましょう。

②「収入」

収入が多いと融資を受けられる金融機関の選択肢が増えるので、不動産投資を有利に進めることができます。ですが、収入が低いからといって融資を受けられないわけではありません。金融機関はたくさんあります。年収が低い方には低い方なりの融資を受ける方法がありますので、ご安心ください。

③「勤務先」

一部上場企業勤務の方は融資が受けやすくなります。こちらの条件も年収と同様に上場企業でないと融資を受けられないというわけではありません。この3つをきちんと理解して、あなたの属性で使うべき金融機関を選びましょう。

3.物件に合った金融機関を選ぶことが成功のカギ

あなたが購入を予定している物件も審査の対象になります。金融機関によって得意としている物件が違います。どのような物件なら融資をしてくれるのか、一度確認することが大切です。

3 初期費用でかかる項目の全まとめ

必要な項目を確認しておきましょう。

項目 内容 費用計算方法
司法書士手数料 不動産登記お願いする司法書士に支払う手数料です。 1件数万円〜(司法書士が任意で決定)
登録免許税 不動産などに関する登録に課せられる国税です。 固定資産税評価額×2%(土地・建物) 債権額×0.1%(抵当権)
不動産取得税 固定資産税評価額に対して土地は3%、建物は4%課税される税金です。 固定資産税評価額×3%×50%(宅地)固定資産税評価額×3%(家屋)
融資手数料 融資を受ける際、金融機関に対して支払う事務手数料のことをいいます。 銀行によって変わるが、3~5万円程度が相場
金銭消費貸借契約書印紙税 金融機関との契約書に貼る印紙代のことをいいます。 1通48万円以下(物件の金額により変化します)
仲介手数料 不動産仲介会社に対して支払う手数料のことです。 200万円以下5%

〜400万円以下4%+2万円

400万円超3%+6万円

売買契約書印紙税 売買契約書に貼る印紙代のことをいいます。 1通60万円以下(物件の金額により変化します)

4 初期費用を経費計上して確定申告時の節税効果を得よう

不動産投資を始めたら、確定申告が必要になります。確定申告では経費計上することで節税することができます。初期費用も経費計上できる項目がありますので、きちんと理解しておきましょう。

登記に関わる項目は経費計上できる

初期費用の中で以下の項目は経費計上できます。

  • 司法書士手数料
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 融資手数料
  • 金銭融資貸借契約書の印紙税

これらは登記に関わる費用です。経費計上できるということを覚えておきましょう。

経費計上できない項目はどうなるの?

以下の項目は経費計上できません。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の印紙税

建物にかかる費用は「減価償却費」に含まれ、購入物件の耐用年数に合わせて毎年一定の金額を経費として計上していくことができます。ですが、土地にかかる費用は減価償却の対象になりません。経費計上することができないので注意しましょう。

5 ローン(金利)を無理なく返すために大切な2つのことには計画性が大切

金融機関から借りたローンは不動産収入があろうがなかろうが、毎月一定額返済しなければいけません。不動産投資で利益を出しながらローンを返済できるように計画立てえましょう。

物件の利回りを確認する

不動産投資をする際の収益指標となるのが利回りです。高ければ利益率が多くなります。物件情報などに記載されている利回りは「表面利回り」が多いですが「実質利回り」まで計算して不動産投資を始める際の収益を確認しましょう。

表面利回りの計算方法

この計算方法は収益率をお大まかに捉えるには便利ですが、運営時のランニングコストが計算に入っておらず、年間を通して空室にならないこと、家賃が変わらないことなどが条件になっています。ですので実際はこの利回りで収益を得ることはできません。

実質利回りの計算方法

実質利回りは家賃収入から、不動産経営に関わる費用を引いた額を物件購入価格で割った数値です。毎年かかる税金や管理費等の経営にかかるランニングコストも年間の収入から差し引いて計算するので、収益額をより正確に理解することができます。

リスクを回避して定期的な家賃収入を得る

不動産投資の収益は基本的に、入居者から支払われる家賃収入です。空室になってしまっては収入が0となってしまいます。避けるためには入居者に選ばれる物件を選ぶことが重要です。購入物件の地域性を理解して物件を選びましょう。

また管理会社に委託して入居率を高く保ちましょう。サブリースという方法もあり、一定の金額を支払うことで空室であっても家賃を保証してくれます。

6 不動産投資の初期費用は把握しておこう

不動産投資に関する初期費用について説明してまいりましたがいかがでしたか?銀行融資をうまく活用すれば初期費用を抑えながら不動産投資を始めることも可能です。きちんと返済計画を立て、不動産投資を成功させましょう。

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