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不動産投資に火災保険が必要な理由と仕組みを解説|おすすめの火災保険を紹介!

近年、日本ではこれまでにない規模の地震や台風が頻発しています。

不動産投資で所有している物件がこれらの自然災害によって被害を受けると、その修繕に多額の費用がかかるだけでなく、修繕が完了するまでの期間は家賃収入が入ってこないことに。

 

不動産投資において自然災害の被害による経済的打撃をカバーするためには、「火災保険」への加入が欠かせません。

物件オーナーにとって、火災保険は予期せぬ自然災害リスクに対抗する強力な武器です。

そこで当記事では、不動産投資に火災保険な必要な理由とその仕組み、さらにおすすめの火災保険商品まで一挙にご紹介します。

1. 不動産投資で火災保険が必須な理由

不動産投資で火災保険が必須な理由

日本では近年あらゆる災害が発生していて、不動産投資を行うオーナーにとって災害リスクは死活問題です。

自分の資産を守るためにも、火災保険は必ず加入しておくべき。

 

火災保険と聞くと「火災による被害しか補償してくれない」というイメージがありますが、

火災保険の補償範囲は以下のように非常に幅広いのが特徴です。

  • 自然災害(風水害・火災・地震・落雷・雪災など)による建物や設備、備品などの損害
  • 人的被害(盗難・破壊・事故)による損害
  • そのほかの被害(車の衝突・水漏れ・ガス漏れ・飛来物など)による損害

また火災保険ではマンションやアパートなどの「建物」部分だけでなく、ベッド・テーブル・ソファなどの家具や什器といったものまで補償してくれます。

2. 火災保険の仕組みを解説

火災保険の仕組みを解説

所有物件を災害や人的被害などのさまざまなリスクから守ってくれる火災保険ですが、どのような仕組みなのでしょうか。

火災保険の仕組みについて詳しく解説していきます。

火災保険は誰が入るもの?

火災保険を含め保険は自分の資産を守るために加入するものですので、物件のオーナーだけでなく入居者にも加入してもらう必要があります。

火災保険の補償範囲は「建物」だけでなく、ベッドやテーブルといった「家財」にまで及びます。

建物部分に関しては物件オーナーの所有物ですが、家財は基本的にはオーナーではなく入居者のものです。

アパート・マンションのオーナー

アパート・マンションのオーナーが加入する火災保険は、所有する「建物」を火災をはじめとした自然災害や水漏れ、ガス漏れなどの設備不良などに備えたリスク対策として加入する保険です。

また水漏れなどによって入居者の家財が被害を受けた場合、原因がオーナー側にあればオーナーが損害賠償責任を負います。

火災保険にはさまざまな特約が用意されているため、設備損傷のリスクが高い中古物件を所有している場合などは積極的に特約を付帯しましょう。

入居者

入居者が加入する火災保険は、主に以下の3つの補償内容で構成されています。

  • 家財保険…火災・水漏れ・飛来物などによる予期せぬ被害から自身の家財を守るための保険
  • 借家人賠償責任保険…入居者が自身の落ち度によって建物部分に損害を与えてしまった場合にオーナーに対して負う損害賠償責任を補償する保険
  • 個人賠償責任保険…オーナーを除く第三者の所有物に損害を与えてしまった場合に負う損害賠償責任を補償する保険

実際に賃貸マンションやアパートに入居する際は火災保険への加入が条件となっていることが多く、

家財保険・借家人賠償責任保険・個人賠償責任保険がセットになった火災保険が一般的です。

火災保険で補償される範囲とは?

火災をはじめとしたさまざまなリスクから自身の資産を守ってくれる火災保険ですが、実際にはどのようなケースで役立つのでしょうか。

不動産投資のリスク対策を万全なものにするためにも、火災保険の補償範囲をしっかりと把握しておきましょう。

基本補償

保険会社によって多少の違いはありますが、火災保険の基本的な補償内容はどこもほぼ同じです。

火災保険では、基本補償の内容と保険金額がそれぞれ違う3つの契約プランが用意されていることがほとんど。

各社によってプラン名称は異なるものの、代表的な補償内容は以下の通りです。

補償内容 フルサポート ベーシック スリム
火災・落雷・爆発・破裂
風災・ひょう災・雪災
水濡れ ×
盗難 ×
水災
破損・汚損 × ×

特約

火災保険にはさまざまな特約があり、代表的なものは以下の通りです。

アパート・マンションのオーナー 入居者
施設賠償責任特約 個人賠償責任特約
修理付帯費用特約 借家人賠償責任特約
代位求償権不行使特約 臨時費用保険金補償特約
家賃収入特約 燃焼損害特約
家主費用特約 失火見舞金費用補償特約
建物電気的・機械的事故特約
マンション居住者包括賠償特約 受託物賠償責任補償特約

火災保険では、特約のみで加入することはできません。

火災保険は、基本補償+特約のセットで構成されます。

 

自身の所有物件の環境や建物状況などを把握した上で、基本補償と特約の内容を吟味し独自にカスタマイズしていくのが一般的です。

より安心して不動産投資を行うためにも、

  • 施設賠償責任特約‥建物の管理不備による偶発的な事故で第三者に対して負ってしまった賠償責任を補償
  • 家賃収入特約‥火災保険の基本補償に含まれる事故によって建物が被害を受け、家賃収入が途絶えてしまった場合に損失分を補償

などは基本補償に付帯しておくと、予期せぬトラブルやリスクに対する盾として役立つでしょう。

3. 火災保険料の相場

火災保険料の相場

火災保険料の相場は、おおよそ以下の通りです(基本補償はフルサポートプランを想定)。

  • RC造ワンルームマンション‥2万円/年
  • 木造アパート‥2~3万円/年

実際に支払う火災保険料は構造や規模、地域などの建物の条件のほか契約するプランによって異なりますが、どの保険会社もほぼ同じ料金設定です。

 

保険料も気になるところではありますが、特に重要なのが支払われる保険金額がどのくらいなのかということ。

実際に火災などの被害を受けた際に支払われる保険金額は、契約時に設定したものが上限となります。

この保険金額が少ないと、損害をカバーするだけの十分な補償を受けられません。そのため、保険金額の設定内容を注視することが大切です。

 

火災保険の保険金額設定では、以下の2つがポイントとなります。

  1. 保険価額の設定基準
  2. 保険金額の設定方法

2つのポイントを詳しく見ていきましょう。

保険価額の設定基準

保険価額とは、保険対象である建物の金銭的価値のこと。

保険金額はこの保険価額を基準に設定されるため、保険価額は非常に重要な要素です。

保険価額には、

  • 新価(実損てん補)‥新たに同等の建物を建築または購入する際に必要となる金額
  • 時価(比例てん補)‥「新価」-「経過年数による価値の減少分と使用による劣化分」

の2通りの設定基準があります。

時価を基準にすると新価よりも少ない保険金額となってしまうため、修繕に必要な十分な費用を補償してもらえないかもしれません。

保険金額を設定する際には、新価を基準とすることをおすすめします。

保険金額の設定方法

保険金額の算出方法には、以下の3種類があります。

上記図からも明らかなように、保険金額の設定方法においては「全部保険」の一択といえます。

全部保険が新価と同等の保険金額を設定しているのに対し、

超過保険では新価分の損害金の支払いは受けられるものの保険金額が高いため余分に保険料を支払わなければいけません。

 

また一部保険に関しては保険金額は損害額の一部しか支払われないため、十分な補償は受けられないでしょう。

無駄な保険料を支払うことなく万全な補償を受けるためには、新価を基準とした全部保険を設定することをおすすめします。

4. 不動産投資家が火災保険を選ぶポイントは?

不動産投資家が火災保険を選ぶポイントは?

不動産投資物件の条件によって、火災保険で補償しておきたい内容は異なります。

条件によっては、火災保険の補償範囲を縮小したり拡大したりしたいケースもあるでしょう。

 

不動産投資において火災保険でどの程度までリスク対策を行うかは、あなた次第です。

自分に最適な火災保険を選ぶためのポイントをご紹介していきます。

免責金額|被保険者の自己負担金

免責金額とは、「保険会社が支払いの責任を負わない分の金額」のことです。

したがって「免責金額=オーナーの自己負担金額」となり、例えば免責金額が5万円、損害金が20万円の場合には、保険会社から支払われる保険金は20万円-5万円=15万円となります。

 

自己負担となるのであれば免責金額は安い方がお得なのでは?と思ってしまいがちですが、実はそうではありません。

免責金額が高ければ高いほど、保険料は安くなります。

 

最近では補償項目を自由にカスタマイズできるタイプの保険商品が多く、項目別に免責金額を設定できます。

火災保険をはじめ保険商品は、加入者が支払う保険料よりも支払われる保険金額の方が少ないのが一般的です。

できるだけ保険で損をしたくない場合には、補償項目を取捨選択しつつ免責金額を上手に活用していくとよいでしょう。

特約の内容|内容を吟味して選ぼう

火災保険にはさまざまな種類の特約があるため、内容を吟味して自身に最適なものを選ぶようにしましょう。

前項でもご紹介した通り、建物の管理不備によって万が一第三者にけがを負わせてしまった場合などに備えるなら「施設賠償責任特約」を付帯するのがおすすめです。

また家賃補償特約も災害によって途絶えた家賃収入を補償してくれる非常に便利な特約ですので、付帯しておくとよいでしょう。

5. おすすめの火災保険を紹介!

複数の補償で構成されるパッケージ型の火災保険が主流である一方、最近では自分の物件条件にフィットした補償内容を選べるカスタマイズ型の火災保険の人気が急上昇中です。

加入者の満足度が高いおすすめの火災保険をご紹介していきます。

セコム損保|セコム安心マイホーム保険

自身の希望に合わせた補償プランを選べるセコム損保の火災保険では、充実した保険料の割引制度が用意されています。

火災・盗難のリスク対策として警備会社や機械警備を導入している建物の場合には、ホームセキュリティ割引が適用され保険料が最大で42%OFFに。

またオール電化住宅割引、長期年払割引などもあり、割引が適用となれば保険料が割安となるため非常にお得です。

楽天損保|ホームアシスト

価格.com保険アワード2019年版の火災保険の部において、総合部門・マンション部門・戸建部門の3部門で第1位を獲得しているのが、楽天損保の火災保険、ホームアシスト

楽天損保のホームアシストでは、保険料を支払うことで楽天ポイントが貯まります。

希望に合わせた補償を選べることはもちろんのこと、他社に比べ保険料がリーズナブルなのが魅力。

損害保険金だけでなく、災害時諸費用・地震火災費用・水道管修理費用などの費用保険金も充実しています。

東京海上日動|トータルアシスト住まいの保険

東京海上日動のトータルアシスト住まいの保険では、充実した補償内容に加え日常生活をサポートしてくれるさまざまな付帯サービスが用意されています。

事故防止情報を提供してくれる事故防止アシストや医療相談を行ってくれるメディカルアシスト、お年寄りの生活支援や介護に関するサービスを提供する介護アシストなど、多岐にわたり加入者の生活をサポート。

便利な付帯サービスを原則無料で利用できます。

6. 火災保険は不動産投資での災害リスクを減らすためにも必要なもの!

安心して不動産投資を行うためには、火災や地震、台風などさまざまな災害リスクに備えることが非常に重要です。

火災保険はこの災害リスクだけに限らず盗難などや水漏れなど幅広い損害まで補償してくれるため、さまざまなトラブルやリスクから身を守る心強い盾となります。

自身の大切な資産を守るためにも、火災保険は必ず加入しましょう。

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