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空室対策はどうする?|対策方法7つと3つの原因を知ってリスクに備えよう!

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満室経営。不動産投資家にとって理想の言葉です。

しかし、マンションやアパートを満室経営をするには、管理会社に任せっきりでただぼーっとしているだけだと難しくなります。

適切なあることを実践しないと空室リスクはぐんと高まり、そして不動産投資失敗の道へ追いやられることにもなるのです。

  • 日焼けをしたくなかったら日焼け止めを塗る
  • 試験に落ちたくなかったら勉強する

みなさん、失敗したくなかったら何かしらの「対策」をしているはずです。不動産投資も同じ。

ここでは、満室経営への一歩、「空室対策」のポイントを8つお伝えしていきます。

あなたの助けに少しでもなれれば幸いです。

1. どうする?空室対策|おすすめの方法7つ

日本で空室が多い理由の一つが「入居者の人気がない建物が多い」ことです。

「物件は豊富にあるのに自分が住みたい物件がなかなか見つからない……」

そんな思いをしたことがある人も多いでしょう。

では人気のある物件とは、どんな物件だと思いますか?

駅から近い、インターネット無料、ペットが飼えるなどなど……。

自分が物件を探している側の目線になれば、気が付くことはたくさんありますよね。

そこで「人気のある物件」をキーワードに、賃貸物件を持つ大家さんにはぜひ取り入れてもらいたい「空室対策方法」を7つご紹介します。

 ①敷金・礼金を下げる

「部屋がなかなか埋まらない!」

賃貸経営者によくある悩みの1つですが、そんなときは安易に家賃を下げてはいけません。

空室が埋まらないときは、最初から家賃を下げるのではなく敷金礼金から下げましょう。

 

入居する側の目線で考えればわかると思いますが、敷金礼金の負担は決して小さいものではありません。

家賃の1カ月分で設定している物件が多いですが、敷金や礼金が無料というものは魅力的で、入居へのハードルも下がります。

 

一方で家賃の値下げは、物件を売却するときに影響を及ぼします。

不動産の価値を評価するための手法として「収益還元法」というものがあるからです。

収益還元法は家賃収入などの収益を元に物件の評価を行うもので家賃を下げると売却益まで下がってしまうのでおすすめしません

家賃をできるだけ維持する=人気のある物件 という図式が成り立つわけですね。

②フリーレント期間をつける

フリーレントとは、読んで字のごとく一定期間賃料が発生しない物件のことです。

月額家賃を下げるよりも収益が見込める上、空室の期間も短くなることが最大の特徴。

大抵の場合は一定期間内に解約すると違約金を設定できるので、その期間はある程度の収益が約束されます。

入居者側からすれば「無料期間」というメリットがあり、同程度の家賃物件から選ぶのであれば「無料期間があるほうがお得度が高い」と認識されます。

③他物件と差をつける|ペット可など

適切な管理・価格だけでは数ある物件の中に埋もれてしまいがちで、なかなか入居希望者の目に留まりません。

とくに周辺に競合物件が乱立している地域は、他物件と差をつけたいものですよね。

  • 最寄り駅が通勤通学に便利
  • 駅から徒歩7分以内
  • オートロックなど防犯に特化
  • トイレ風呂別
  • ペット・楽器可
  • 家具・家電付き
  • フリーインターネットなど入居者が嬉しい特典

上記のように他の物件と差をつける工夫、つまり最新設備や特別なルールをつけるなどが必要になってきます。

ただ不動産会社や仲介会社に管理してもらうだけではなく、物件に何かしらの付加価値を付けるということです。

同じ家賃の物件でも家電付き物件と付いていない物件、あなたならどちらを選びますか?

その答えが、入居者側から見た目線ということですね。

④リフォームを行う|内装や設備を一新

  • 2Kを1LDKに
  • デザイナーズ風な内装
  • 和室を洋室に
  • 3点ユニットバスを風呂トイレ別に
  • クロスの張替え

「内装リフォーム済み」

こんなコピーがついている部屋なら興味を持つ人も多いのではないでしょうか。

誰でも古い部屋よりは新しい部屋のほうが嬉しいものです。かといって、すでに持っている物件を新しく建て替えるなんてことはそうそうできません。

そこでおすすめなのがリフォームやリノベーションです。中には築古物件のアパートを格安で買って、DIYしてしまう人もいるぐらいです。

DIYについては以下のサイトを参考にしてみてください。

賃貸経営博士 DIY特集

リフォーム特集もあります!

思わず自分も住みたくなってしまうようなDIY・リフォーム例がたくさん載っています。

⑤家具付き物件にする

古い部屋をリフォームするほどの予算がない。

そんな大家さんには、家具や家電を配置してプチリフォームという手がおすすめです。

家具や家電付きの物件は意外と人気が高く、とくに転勤の多い会社員や単身者には喜ばれる傾向にあります。

不動産会社と相談をして物件のターゲット層を絞れば、あとは層の好みに合わせた家具や家電を導入するだけ。これなら設置費用も低く見積もれますね。

古いエアコンを新しくする、トイレをウォシュレットにするだけでも物件の魅力はぐんと上がります。

また、IKEAやニトリでは家具のコーディネート相談をすることもできます。しっかりターゲットを絞って、入居者へのアピールにつなげましょう。

⑥管理会社を変更する

空室がなかなか埋まらない・クレームへの対応が遅い・仲介業者担当者と馬が合わないなど、賃貸経営にあたって問題があるケースも考えられます。その場合は

  • 入居者募集に強い不動産会社
  • 建物管理・修繕をしっかり行ってくれる会社
  • 迅速・丁寧に対応してくれる会社

に変更してしまいましょう。ネットで口コミを見ることも大事ですが、電話したり実際に訪問することをおすすめします。

⑦入居者の間口を広げる|外国人など

小学生から英語を習い、インターネットで気軽に世界とつながることができる昨今。

国内に住んでいる人は日本人だけではなく、外国籍の人も増えています。

特に外国人留学生の数は年々上昇しているので、賃貸物件を持つ大家さんは積極的に受け入れるべきでしょう。

ただ、間口を広げることで大家さんの懸念事項も増えてきます。

それは非常識な人やマナー違反を犯す人が増えるリスク、そして言葉が通じないことからトラブルが発生しやすくなるリスクです。

入居前に契約内容やルールをしっかり説明したり、家賃滞納の保証会社の審査が通るかどうかが入居者を決める一つの基準になります。(今外国籍の方向けの保証会社もあります)

2. 【2018年】日本の空室率は上昇?|主要都市・首都圏

 

※2018年8月現在。LIFULL HOME’S「見える!賃貸経営」参照。

上のグラフは日本全国の賃貸用住宅の空室率です。

地方によっては30%越えのところもあり(福井県)、一番空室率が低い東京でさえ10%越えです。

国土交通省の「世帯数及び住宅戸数の推移」平成25年データのよると、総世帯数が約5千万世帯に対して住宅総数が約6千万。

入居者総数に対する物件総数を考えると供給過剰なのです。それは空室率も高くなるでしょう……。

「都内なら人も多いし、入居希望者くらいすぐに集まる」と思っている方も多いでしょうが、実は都内でも立地によって空室率は上がったり下がったりします。

つまり、空室リスクを下げる大前提として立地の選定は非常に重要になってきます。

相続税の税制改正も影響

また2015年以降、首都圏を中心に空室率が急激に上昇しているというデータがあります。

これは2015年1月に相続税の基礎控除が縮小されたことに伴うもので、節税目的の不動産投資や賃貸物件(アパート)の建設が住宅地で増加したためです。

入居希望者の需要による賃貸物件の増加ではないことから、結果として賃貸アパートなどの空室率が上昇したというものです。

空室率について詳しくはこちら

関連記事空室率をぐんと下げて満室経営に!|人気な物件の特徴を知ることこそ空室対策になる

2017.12.12

2. なぜできる?|空室の原因3つ

最初に「立地の選定」が大前提と書きましたが、立地を選ぶ以外にできる空室対策にはなにがあるのでしょうか?

そもそも空室の原因は、需要と供給のバランスが取れていないことに起因します。立地の選定もその1つで、過剰供給にならないように対策を考える必要があります。

①需要と供給バランス|供給過剰

参照:国土交通省「新設住宅着工戸数の推移(総戸数、持家系・借家系別)

日本には世帯数に合わせた住宅建設の計画がないので新築賃貸物件がどんどん建設されています。

平成21年には建設数が一旦下降しましたが、また徐々に増加の傾向にあり、後述の人口減少と合わせて空室率を高める大きな一因になっています。

供給過剰の原因

①昔と比べて物件の寿命自体が延びている。RC造などでは100年耐久するものも。建物を取り壊すより新しく長年もつ建物を建設した方が安い。

2015年1月の相続税が増税した影響でアパートの建築数が増加

(相続財産の評価は現金より土地や建物に換えたほうが30%ほど低くなり、更に賃貸することで更に20~30%下げられるため)

そもそも住宅を建築することで成り立っている業者や会社も多い

②賃貸物件|需要が減少

やはり少子高齢化による賃貸需要の減少も空室の原因の1つといえるでしょう。

日本の人口は2010年から既に減少期に入っており、2030年以降、毎年100万人ずつ人口が減少すると言われています。さらに少子高齢化も続きます。

人口が減少すれば入居対象が減り、賃貸物件に対する需要も低くなります。その結果、空室率が高まります。

③空室リスクへの対策を行っていない

これは基本的に大家さんに原因があるもので、ここを改善することで空室リスクはぐんと下げることができます。

  • 入居者募集がうまくできていない(営業力不足)
  • 家賃設定が間違っている(価格戦略)
  • 部屋がありきたりで他の物件と大差ない(物件戦略)
  • 管理がずさんで、顧客の満足度が低い(住み心地)
  • 立地が悪い

以上すべて大家さん自身で改善できることです。そこで、あなた自身でできる空室対策を以下で説明していきます。

3. 知識をつけて空室リスクに備えよう!|おすすめの勉強法2つ

知識がないまま不動産投資・アパート経営を始める場合、どれがいい物件かわかるはずもありません。立地だけで判断したり営業マンの言われるがままに物件を買ったり……。

管理がずさんなことにも気づかずに適当に管理会社を選んでしまい、その結果、大失敗することもありえます。

空室を抑えるためにできること。それは賃貸管理会社にすべてを丸投げするのではなく、自分でも知識を付けておくことです。

この記事を読んでいただけて、何をすればいいかお分かりいただけたとは思います。が、まだまだできることはたくさんあります。

①不動産セミナーへ行く

不動産セミナーは、不動産投資を始めたい大家さん向けの勉強会のようなものです。

専門のコンサルタントが登壇するものが多く、初心者向けから上級者向けまで全国各地でたくさん開催されています。

「区分所有物件って?」「客付け会社ってなに?」「入居者募集はどうするの?」

セミナーでは費用や管理にまつわる質問はもちろん、補助金や税金のお話・投資物件の探し方や入居率・物件情報・賃貸管理会社の選び方までさまざまな情報が聞けます。

仲介業者担当者や不動産会社の営業担当者と直接話せる機会でもあるため、これから不動産投資を始めたい方もすでに大家さんとなっている方も積極的に参加して情報を収集しましょう!

【東京エリア】おすすめ不動産セミナー

人生100年時代到来!定年後の生活費は今からつくる!

《新宿》失敗大家は金利に泣く。「銀行×物件×業者」で優遇金利1%台を勝ち取れます

【和不動産流|初心者虎の巻】定年後も年収500万円を確保する不動産投資の方程式【代表鉄板セミナー】

【大阪エリア】おすすめ不動産セミナー

賃貸経営+相続対策フェスタin梅田

【京橋☆開催】区分所有でいこう!自己資金0円から始められる安心な不動産投資!!

【不動産投資塾!!大阪校】9月開講、全12回(9月~2月)の講座!! 自己判断できる投資家に!!

その他、不動産セミナーの選び方については以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事2018年おすすめの不動産投資セミナーの選び方|保存版

2017.06.07

②空室対策に関する本を読む

空室対策のすごい技

物件のリフォーム、効果的な募集戦略、内見者の成約率をアップする方法、長く住んでもらうための入居者サービスなど、さまざまな角度からの実践マニュアルが満載の一冊。
現役の満室経営大家さんが実践していることなので間違いナシです。

がんばれ大家さん 空室対策バイブル

賃貸住宅経営マガジンの「オーナーズ・スタイル」の編集部が、取材を通じて集めた、空室対策アイデアを集大成。

  • お手軽キレイ・お化粧リフォームとは?
  • 切りのいい家賃だと決まりやすい!
  • 入居者の希望で内装を変えてしまう
  • 新手法、リフォーム自由、原状回復なし
  • ゆるやかコミュニティが退去を減らす
  • 最新の人気設備とリフォーム成功事例
  • パートナーにする企業の選び方 ・・・etc

6000件の退去立会いからわかった! 空室対策はお金よりアイデアです

勝ち組大家さん・負け組大家さん。あなたがなりたいのはどっち?

お金をかけずに知恵で勝負!アパート経営における空室対策のアイデアがぎっしり詰まった一冊です。誰でもすぐに始められる!そんなアイデアをこの本で学びましょう。

5. 空室回避にはリスクヘッジは必須|知識をつけて対策しよう!

空室対策には立地の選定と管理会社との関係、そして何よりもあなたの知識と判断が重要になってきます。

その物件ごとに空室になる原因は何かしらあるはずです。その条件や原因をきちんと調べ、改善していくことが不動産投資成功への近道になるのです。

また、不動産管理会社や仲介担当者と意見を出し合ったりセミナーに参加したりしてリサーチを怠らないことも大切。

細かいところも手を抜かずに、満室経営のスーパー大家を目指しましょう。

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