リーマンショックによる不動産投資への影響とは?|現在の不動産の状況を知ろう!

バブル崩壊時やリーマンショック時の不動産の価格はどうなったのか?

さらに今後そのような恐慌が起こった場合どのように不動産価格が下落してしまうのか不安になっている方がいるかと思います。

予測することはかなり難しいですが、過去に起こったバブル崩壊とリーマンショックを把握しておくだけでも、何か起こった時に最善の対策ができます。

例えばリーマンショックでは低金利の住宅ローンを多くの人に貸した結果、住宅価格が急騰していたなどの前兆があります。

日本のバブル景気もそうですが、「良すぎる状態」は長くは続かないのです。

今回はそのようなものを含めて世界恐慌による不動産価格の影響についてご紹介していきます。

1. バブル景気はいつ頃おきたのか?

バブル景気(高度経済成長期)は1986年12月~1991年2月の期間に起こりました。

当時は今では誰もが信じないような不動産神話が信じられており、「土地の価格は下がらない」や「地価は騰り続ける」といった根拠のないことが広まっていました。

現在の日本では不動産投資といったら家賃収入(インカムゲイン)などがメインですが、バブルの時は不動産価格の高騰を狙って売却益を出すことを多くの人は考えていました。これをキャピタルゲインと言い、他には株の売却益もキャピタルゲインと言われています。

この不動産価格の急上昇により銀行はあまり信用がない人(借金があったり、年収が低い人)にもお金を貸し、次々に不動産投資をする人が増えました。その結果爆発的に土地代が上がりバブル経済と突入しました。

バブル時代の都心表面利回りは約2%でしたが現在は約4%です。バブル時代の不動産価格は現在の約2倍で、多くの人はその価格に次々と資金をつぎ込んでいました。

ですがローンの比率が最高8.5%まで上がり銀行などの金融機関もかなりの利益を出していました。この時期に物件を購入していると6%ものマイナス利回りが発生しています。

2. 不動産市場は他の投資よりもバブルになりやすい

不動産投資はFX(外国為替証拠金取引)や先物取引などのように空売り(売り注文)ができません。

金融商品の取引経験が無い方は空売りがなんなのかわからない人がいると思いますが、

簡単に言うと、証券会社から株を借りて、その株を売ることです。

例えば借りた会社の株価が1万円だとします。
100株借りて売ると100万円になりますね。
しかし、あくまでも借りている株なので6カ月以内に返さなければなりません。
そこで、株式市場で借りた会社の株100株を買い戻します。この時の株価が8,000円まで下がっていたら100株80万円で買うことができます。
100万円-80万円=20万円の利益を出すことができます。

不動産投資は注文時買うか買わないかなので一定の価格帯が無いためどうしても人気が出てしまうとバブル気味になってしまいやすくなります。

現物株式取引や仮想通貨の購入なども仕組みは同じなのでバブル気味になることがあります。

ですので不動産価格が一度上がってしまうと一定期間上がり続けてしまうこともしばしあります。

3. バブルの崩壊により不動産にどんな影響がおきたのか?

次にバブル崩壊とリーマンショックのことについてご紹介します。

バブル崩壊による不動産への影響

バブル崩壊後土地価格は約1/3までに下がってしまいました。

バブル時代は価格決定方法がメインでしたが、崩壊以降は利回りをベースにした収益還元法によって価格算出方法がメインになりました。

バブル崩壊後から不動産投資する人は比較的リスクの低い家賃収入で堅実に利益を出すようになりました。

リーマンショックによる影響は?

リーマンショック後は金融機関から不動産投資への出資額は大きく低下してしまい、不動産投資会社は結果を出せないまたは倒産してしまいました。

また世界恐慌が起こった場合不安を減らすためにも会社の自己資本比率を引き上げ、資金不足を極力下げることで安心感と信用力をあげました。

ですので不動産投資会社を選ぶ際には自己資本比率を確認することを頭に入れておきましょう。

4. 不動産投資のバブルを見極める方法は?

バブルを見極めることはとても必要になります。見極めることができれば少しだけバブルに乗って利益を出してすぐに手を引くということももしかしたらできるかもしれません。

不動産投資の利回り

表面利回りが3%などかなり低い場合は要注意です。大手不動産会社などでマンションなどの表面利回りが公開されていますので、色々なサイトで表面利回りを確認しましょう。

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2018.09.14

年収倍率

こちらは新築マンションと年収の倍率のグラフがあります。バブル時代はこの倍率が極端に高く、バブル崩壊後は落ち込み、その後は緩やかに上昇しています。

ですので上昇が激しくなった場合はバブルを疑いましょう。

不動産に関するアンケート

バブルは人間の心理によって引き起こすことが多いので、世間がどのように思っているかを調べるのも大切なことです。

そこで住宅に関するアンケートや、不動産に関するアンケートなどもありますのでそのようなものも判断材料としておきましょう。

5. リーマンショック後の不動産の状況について

リーマンショック後不動産がどのように動いたのかをご紹介します。

リーマンショック後の不動産の状況とは?

リーマンショックはアメリカ国内の出来事だったので直接的な影響は出ませんでしたが、日本ので投資を行なっていた外資ファンドの多くはサブプライムローンを含んでいたので、うまく利益を出すことができなくなりました。

ですが意外にも不動産状況は大きく変わることなく、終わりました。

リーマンショック後の不動産価格

意外にも不動産市況は変わることがなかったので、不動産価格もあまり変動しませんでした。

この頃はすでに売却益狙いで把握、家賃収入で利益を出す人が大半だったためだと思われます。

もしバブル時代のようにキャピタルゲインを狙って投資していた場合大きな影響が出ていたのかもしれません。

民泊で賃料はあがるのか?

最近ホテルの売買価格が高騰していますが、今後民泊できる賃貸マンションの価格が急上昇すると言われています。

現在民泊は法制度が整っていないので、法が整い次第参入企業なども出てくる可能性があります。そうした際急速に広まり賃貸料が上がる可能性があります。

 

地域によっては人口は増えている場所はある

東京の人口は依然として高いままですが、東京都内の不動産価格が高いため東京以外に人が動く現象が起きています。

そのほかにも以前コンパクトシティなどでご紹介したように、市町村が住みやすいまちづくりを開始し一部の地域では人口が増えています。

今後東京にいなければいけないような必要性が減りますので地方の人口の推移については十分注意しましょう。

関連記事今後増えるコンパクトシティの魅力解説|メリットやデメリットを知って不動産投資に活かそう!

2018.08.09

東京の価格は世界に比べると安い

東京はロンドン・ニューヨーク・シンガポール・香港・上海よりも価格は低く、比較的に出資激安い場所でもあります。

円安になればなるほど海外側から見ると安く見えます。

6. リーマンショックによる不動産の影響を知って、今後同じ事が起きた場合にも対処できるようにしよう!

今後不動産投資するにあたって世界規模の恐慌に巻き込まれないような運用をしましょう。

何か問題が起きてからすぐに売却するのは少し無理がありますので、問題が起こっても大丈夫なようにしっかりと対策をとっておきましょう。

人の心理によって価格や相場は変動します。心理に惑わされてはいきませんが、時には価格変動によりどうするか決めなくてはいけません。

最近は家賃収入がメインなのであまり気にする必要はありませんが、やはりそのあたりも注意しておくことでさらに利益の結果が良いものになります。

 

MIRAIMO運営元のASIS株式会社では、

本当に今不動産投資をやってインカムゲインが得られるの?という疑問から、「きちんと手残りが出る物件がどんなものか見たい!」といったご要望までお答えします。

セミナーにご参加いただくと個別相談が可能。ぜひお気軽にご参加ください。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする