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不動産投資で管理会社を変更したいときに押さえておきたい4つのステップと2つのコツ

不動産投資をするときには、信頼できるパートナーが必要だといわれます。

したがって、力のある不動産投資会社や不動産管理会社をパートナーとして確保できれば、それだけで不動産投資に成功するための最短コースになるといえるでしょう。

しかし、逆に選択したパートナーが、自分自身の投資方法に適していなければ、不動産投資で成功するためには遠回りになるかもしれません。

 

そこで、パートナーが自分の投資方法に合っていないと判断すれば、変更するほうがスムーズな運営ができるのです。

今回は、不動産投資で管理会社を変更したいときに押さえておきたい4つのステップと2つのコツを紹介しましょう。

不動産投資では、投資効率の悪さを確認したのであれば放っておいてはいけません。迅速に次の手を打つべきなのです。

1. 不動産投資の管理会社を変更する4つのステップ

不動産投資の管理会社を変更する4つのステップ

不動産投資の管理会社を変更するには、まず具体的な変更の手順を押えておきましょう。

安易に変更すると、思いもよらないリスクを負うかもしれません。

管理会社を変更するには大きく分けて4つのステップがあります。

①新しい管理会社を決める

管理会社を変更する際には、まず新しい管理会社を決めなければいけません。

変更時には、複数の管理会社を比較して決めることをおすすめします。

比較する基準としては、入居率の高さを維持している管理会社であることが必須の条件だといえるでしょう。

 

さらに、物件周辺の賃貸需要に詳しい管理会社を選んでください。

なぜなら、周辺の事情を理解していると「この地域は学生が多いので、リフォームよりも家賃を意識したほうが入居率を見込めます」など、投資効果を高める提案をしてくれるでしょう。

②今の管理会社と解約

新しい管理会社が決まれば、現在の管理会社との管理委託契約を解約することになります。

解約するためには「解約通知書」を郵送するのですが、配達証明付きや内容証明郵便にしたほうが、後々スムーズに変更することが可能でしょう。

トラブルに要注意!

解約する管理会社が融資先の銀行と関係があれば、管理委託契約を解約することで銀行との関係が悪くなるなどのトラブルも考えられます。

解約しなければならない原因とのバランスを考える必要があるでしょう。

③新しい管理会社と契約締結

新しい管理会社との委託契約は、解約を通知した管理会社の解約日の翌日を管理開始日とした契約にしてください。

なぜなら管理委託契約が結ばれていない期間があれば、急なトラブルに対応できないなど、入居者に対して迷惑をかけるかもしれないからです。

引き継ぎは繁忙期を避けよう

管理会社変更の時期は、繁忙期を避けるほうがスムーズに引き継ぐことができます。

賃貸を仲介するときの繁忙期は、1~3月と9~10月。

この時期は仲介業務で忙しくなるため引き継ぎには適しません。

繁忙期を避けた4~5月、7~9月に解約通知を送り、7~8月、11~12月に新しい管理業務をスタートさせるくらいのスケジュールが引き継ぎを順調に進めるコツです。

④新しい管理会社への引き継ぎ

新しい管理会社へは、賃貸借契約書や法定点検の書類、その他物件についての書類などを引き継ぎます。

引き継ぎが完了すれば、解約した管理会社との引き継ぎの完了を証明するために書類を作成するのです。

入居者への連絡も忘れずに

管理会社を変更すれば、家賃の振込口座やトラブル時の連絡先などが変わるでしょう。

入居者への連絡を忘れてはいけません。連絡方法は、郵送や掲示板への掲載などから直接訪問するまで様々です。

特に家賃の振込先については、連絡が不十分では滞納にもつながりかねません。入居者に確実に伝わる方法で連絡してください。

2. 変更するときに押さえておきたい自分に合った管理会社を選ぶ2つのコツ

変更したほうがいいの?自分に合った管理会社を選ぶ2つのコツ

管理会社を変更する際には、「今の管理会社を変更したいと思った理由」と「良い管理会社選びのコツ」を押さえておかなければなりません。

自分自身の投資方法に合っているかどうかが変更のポイントになるからです。そこで、管理会社を選ぶコツを2つ紹介しましょう。

①探す前に今の不満点を把握する

管理会社を変更する際には、今の不満点を把握しておきましょう。

何を改善したいのかが明確でないと、新しい管理会社を探す基準が分らないからです。

まず、改善したいポイントをつかんでから、改善に適している管理会社を選択してください。

自分の選定基準を修正しよう

たとえば、管理委託費用が安いのに入居率が高く、おまけに有効な提案力もあるというようなパーフェクトな管理会社を見つけることは難しいでしょう。

したがって自分の投資方法から、何を最も優先しなければいけないのかを決めるなど選定基準を修正するのです。

②管理会社は必ず数社を比較する

管理会社を選択するときには、数社を比較してください。

管理委託費用の見積金額と提案内容を比較するのです。

まずは、自分の投資方法から最も優先する内容が充実している管理会社を候補とし、後は見積金額を検討するというスタイルになるでしょう。

不満点を解消してくれる会社を選ぶ

管理会社を変更するには、現在の管理会社の管理に不満があるからです。

したがって、変更によりその不満が解消されないのでは意味がありません。

変更を思い立った意味を見誤らないようにすることが最も大切なポイントといえます。

解約条件など契約書のチェックは抜かりなく

新しい管理会社と結ぶ契約書のチェックも欠かせません。

たとえば、中途解約時の違約金が高額でないかなどを確認しておきましょう。

また、契約した業務の範囲も確認しておかなければいけません。

3. 今保証会社に入っていたらどうする?

今保証会社に入っていたらどうする?

現在、家賃保証をしている保証会社に入っていれば、引き継ぐことはできるのでしょうか?

実は、家賃保証を引き継ぐことのできる保証会社は少ないといわれます。

したがって、一般的には管理会社の変更により滞納時の家賃保証がされないということになるのです。

①移管できる保証会社を探して契約しておく

引き続き家賃保証を受けたいのであれば、あらかじめ移管できる保証会社を探しておかなければいけません。

なお、CASAなどの保証会社であれば、管理会社の変更時に引き継ぐことができるのであらかじめ利用しておくという手もあります。

②入居者に新しい保証会社と契約を結んでもらう

家賃保証を続けるためには、入居者に新しい保証会社と契約を結んでもらうことになります。

しかし、入居者には負担を強いることになるでしょう。

そこで、一般的に保証会社への費用はオーナー負担になるようです。

③滞納保証をナシにする

新しい保証会社に入るのが難しいようであれば、滞納保証をナシにするという方法もあります。

あらかじめ、弁護士などとの連携をはかり滞納の際に迅速に対応できるようにしておけば、滞納リスクを少しでも軽減することができるでしょう。

4. 不動産管理会社を変更したいならスムーズな引き継ぎのために準備は入念に!

不動産投資では、投資スタイルに応じて管理会社の変更を決断しなければいけないときもあります。

しかし、管理会社を変更することは、自分だけでなく入居者にも関わる大事なことなので、スムーズな引き継ぎのための事前準備を怠ってはいけません。

現在、お持ちの物件の管理でお悩みの方や不動産投資で分からないことがあるという方は、MIRAIMOの無料オンライン相談窓口で対応しております。

不動産投資では専門家のアドバイスが欠かせません。お気軽にお問い合わせください。

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