不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産投資の基本を分かりやすく解説!|仕組みや投資の種類を知ろう!

現在、不動産投資に魅力を感じるサラリーマンが増えているようです。

将来の年金不安や金融緩和による低金利政策が追い風になっているのでしょう。

ダブルワークで将来に備えるサラリーマンがブームの主役だといわれています。

 

しかし、不動産投資にはリスクがないのでしょうか?

投資物件を購入するためには、多額の資金が必要なため失敗してしまうと大きな損失につながります。

したがって、不動産投資をスタートするには、あらかじめ基本的な知識をマスターしておかなければなりません。

そこで、今回は不動産投資の基本を分かりやすく解説します。

不動産投資の仕組みや投資の種類を知ることで、不動産投資のリスクへの対応を講じることもできるでしょう。

初心者は必見の内容となっているのでぜひご覧ください。

Index

1. 不動産投資の「基本」を解説

不動産投資の「基本」を解説

不動産投資をするのであれば、まずは基本を押さえなければいけません。

何ごとも基本が大切なのは言うまでもないでしょう。

不動産投資のベースになるポイントなので、しっかりと確認しておいてください。

不動産投資の仕組みとは?|インカムゲインとキャピタルゲイン

不動産投資で利益を得る仕組みを大きく分けると、

  1. 所有しているマンションやアパートなどを賃貸物件として運用し「家賃収入を得る」という仕組み
  2. 購入した土地や建物が地価上昇などで価格が高くなった時に売却して「売却益を得る」という仕組み

の2種類があります。

賃貸物件から家賃収入という利益を得る仕組みを「インカムゲイン」といいます。

そして、購入した不動産を売却して利益を得ることを「キャピタルゲイン」というのです。

現在は、「インカムゲイン」が主流だと言えます。

関連記事不動産投資で利益が出るまでの仕組みとは|不動産投資の流れや種類も紹介

2019.05.28

不動産投資はレバレッジを効かせることができる

レバレッジは「テコ」のことで、レバレッジ効果とは「テコの原理」を利用することです。

不動産投資におけるレバレッジとは、金融機関から投資物件を購入するための融資を受けて投資額を増やし、リターンの額も多くすることを意味します。

不動産投資の現状について知る

不動産投資に限らず、新規参入する時には事前に業界の現状を知っていなければなりません。

参入にふさわしい業界かどうかをチェックするのです。

そこで、不動産投資の現状がどのようになっているのかを確認しておきましょう。

不動産投資をする人が増えている

不動産投資をする人は増えています。

現在年金問題などの将来不安から、副業に興味を持つ人が少なくありません。

不動産投資であれば、不動産会社や賃貸管理会社にある程度任せることができるので、副業として魅力を感じるのでしょう。

サラリーマンの投資家が増加している

基本的にサラリーマンは、収入が安定しています。

金融機関が融資をする時にチェックする内容は返済の確実性なので、属性の安定しているサラリーマンには融資しやすいのです。

また、金融緩和により低金利で利用できるローン商品が増えているのも追い風でしょう。

2. 不動産投資には様々な物件の種類がある

 不動産投資には様々な物件の種類がある

不動産投資と聞くと、賃貸マンションやアパートをイメージするでしょう。

しかし、投資物件には様々なものがあります。

賃貸物件を1棟まるごと購入する必要はありません。

それほど資金を投入しなくても不動産投資は可能なのです。

ワンルームマンション(新築・中古)

現在サラリーマンに人気があるのが、ワンルームマンション投資です。

マンションの1戸を購入し、賃貸物件として運用する投資方法になります。

中古のワンルームであれば価格も安いので、投資初心者にとっては絶好の投資物件になるでしょう。

マンションや一棟アパート(新築・中古)

一棟のマンションやアパートを購入したり建築したりして賃貸する投資方法です。

新築の場合基本的には土地所有者が土地を担保に融資を受けて賃貸物件を建てるケースが多く、投資額は多額になるのですが、戸数が多いためリターンも大きいのが特徴になります。

戸建て住宅(新築・中古)

一戸建ての物件を借家として賃貸する投資方法です。

ファミリー向けの物件なので、入居者が決まれば長期の収益が期待できる安定した不動産投資になるでしょう。

また、土地があるため、出口戦略としての売却にも有利になる可能性が高いです。

駐車場やコインランドリー、貸倉庫など

駐車場・コインランドリー・貸倉庫などは、基本的に土地所有者が運営することが多いです。

青空駐車場であれば、初期投資も少なくてすむので投資しやすいでしょう。

しかし、コインランドリーや貸倉庫などは初期費用が多いため経営手腕も問われます。

REIT

REITとは不動産投資の専門家が投資家から集めた資金で、マンション・オフィスビル・商業施設など様々な物件を購入し、賃貸収入や売却益などの利益を得る投資信託の不動産投資版といえます。

投資家は、その利益の分配金を受けるという金融商品です。

関連記事不動産投資の種類は3つ!どのタイプが儲かる?|それぞれのメリットやデメリットを紹介

2018.10.11

3. 不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるのか?

不動産投資にはどんなメリットやデメリットがあるのか?

不動産投資をスタートする際には、メリットとデメリットを確認しておきましょう。

そして、自分が目指す目標とメリットのすり合わせをしてください。

さらに、想定されるデメリットに対してリスク管理を講じることもポイントです。

不動産投資のメリット

毎月安定した収入が得られ、私的年金代わりにできる

不動産投資は、軌道に乗ると長期に渡り家賃収入という安定した収入を得ることができます。

したがって、老後に受け取る公的年金に加算する私的年金としての役割を持つのです。

将来、受け取ることのできる不労所得として有効な収入源になります。

効率的に資産運用ができる

金融機関に預金していても利息は期待できないでしょう。

しかし、不動産投資であれば「(年間家賃収入+諸経費)÷(物件代金+購入費用)×100」で計算される実質利回りが3~15%くらいになります。

したがって、効率的な資産運用といえるのです。

もしもの時に生命保険の代わりになる

基本的に銀行融資の条件として「団体信用生命保険」に加入することが義務付けられているケースが多いです。

契約者の死亡・高度障害の場合、融資残額を代わりに精算してくれ、残された家族が支払う必要はありません。

つまり、生命保険代わりになるのです。

インフレの対策になる

インフレになると、お金の値打ちが下がってしまいます。

ところが、現金を不動産所有に切り換えるとインフレ対策になるのです。

不動産価格は、物価の上昇にともない値打ちが上がります。

不動産投資は景気に連動するのでインフレ時にも有効です。

将来的に相続税の対策になる

相続税は、相続税評価額を基準にして計算します。

相続税評価額が下がれば、相続税の額も少なくなるのです。

現金ではなく賃貸物件であれば相続税評価額が土地で6割程度にさがり、建物で4割程度に下がります。

したがって、将来の相続税対策になるのです。

不動産投資のデメリット

地価変動がある

賃貸物件の資産価値が下落するのは、建物の老朽化だけとは限りません。

地価が下落することもありえます。

たとえば、バブル崩壊の影響で地価が半分以下になった土地も少なくありません。

地価は比較的安定しているとはいえ油断は禁物でしょう。

不動産を管理するのに維持費がかかる

不動産投資では賃貸物件という実物資産を持つため、維持・管理のための費用が必要になります。

長く賃貸物件として利用するためには、賃貸管理会社に支払う管理費用やメンテナンスが欠かせません。

ランニングコストを含めた運用計画を立てる必要があります。

初期の投資額が高い

不動産投資では不動産という高額な商品を所有しなければならないので、初期投資額が高くなるというデメリットがあります。

したがって投資額が大きいだけに、運用を失敗すると取り返しのつかない損失につながるケースが生じるでしょう。

関連記事不動産投資11のメリットと11のリスクと対策方法を分かりやすく解説!

2019.07.09

4. 不動産投資の6つのリスクと対策

不動産投資の6つのリスク

不動産投資では、投資額が大きくなるので失敗は許されません。

成功を目指すのであれば失敗しないことに全力を尽くすのが不動産投資のコツだといえます。

想定されるリスクに対して、あらかじめ対策を講じることがポイントになるのです。

空室によるリスク

空室では満室で想定した利回りを達成することができません。

区分投資であれば、空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。

物件購入資金に銀行融資を受けていれば、たちどころに返済が滞る可能性もあるでしょう。対策の欠かせないリスクです。

 

リスク管理としては、賃貸需要のあるエリアを選択してください。

空室リスクを避けるためには、物件の選択条件で交通の便など立地の良さを最優先にすることをおすすめします。

家賃滞納によるリスク

空室であれば、新しい入居者を募集することもできるでしょう。

しかし、家賃滞納の場合、入居者は法律で守られているため、簡単に追い出すことができないのです。

空室以上にダメージの大きいリスクといえるかもしれません。

 

家賃滞納リスクを避けるには、入居時の連帯保証人の審査を厳しくしてください。

また、連帯保証人として保証会社を設定することも効果的でしょう。

ローン借入によるリスク

不動産投資は土地や建物といった不動産を購入しなければならないので、金融機関からの融資を受けるのが一般的です。

なかには、フルローンの融資を利用することもあるのですが、不動産ローンで破綻するのはバランスの悪い融資を受けているケースが多いのです。

投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

 

月々の収支をチェックしてください。

自己資金を多めに設定するなど、余裕のある返済額に抑えなければいけません。

災害によるリスク

災害列島といわれる日本では、自然災害を避けることが難しいといわれます。

建物が倒壊してしまうと家賃収入を得ることができません。

修復のための費用も少なくないでしょう。

思いがけないアクシデントにより運用計画が台無しです。

 

災害リスクは、地震保険や火災保険で対応するのが基本でしょう。

また、物件を選択する際には、建築確認が1981年6月以降の新耐震基準を満たした物件を選んでください。

管理会社の倒産によるリスク

管理会社が倒産する可能性もあります。

たとえば、家賃管理を委託している管理会社が倒産すると、家賃や敷金の回収が難しくなるかもしれません。

別の管理会社を探せばすむという問題ではないのです。収支に与える影響は小さくありません。

 

管理会社の選択には注意してください。

委託料だけで選ぶと失敗するケースがあります。

必ずホームページなどで会社の規模や実績の確認をしてから選択しましょう。

金利変動によるリスク

不動産投資には銀行ローンが欠かせないのですが、ローンを利用する時には金利タイプに注意してください。

現在は低金利ですが、金利タイプが変動金利型であれば今後金利の上昇が予想されます。

金利が上昇すれば支払総額で大きな負担になるのです。

 

金利タイプを固定金利型にすることで、金利上昇リスクを避けることができます。

低金利のメリットを活かし続けるためには、金利が変動しないローンを利用してください。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

5. 不動産投資とその他の投資との違い

不動産投資とその他の投資との違い

不動産投資は、株式投資のようなハイリスク・ハイリターンの投資よりはリスクが少ないといわれます。

投資には株式以外にも様々な金融商品があるので、不動産投資とその他の投資との違いをまとめてみました。

株投資

株式投資は会社の発行した株式を購入して、配当金や売却益を得る投資スタイルです。

不動産投資に比べると少ない投資額から始めることができ、売却もしやすい金融商品といえます。

常に価格変動があり、利益が大きいが損失も大きくなるというのが特徴です。

投資信託

投資信託は運用会社が投資家から資金を集め、株式や債券などに投資して、その利益を投資家に分配します。

小額で始めることができ、売却もしやすく、さらに投資対象が分散されることでリスクも少なくなる金融商品です。

ソーシャルレンディング

ソーシャルレンディングとは、投資家と資金の借り手をマッチングさせ借り手が返済するお金を投資家に分配する仕組みです。

基本的に利回りは高いのですが、借り手の貸倒れリスクを負う可能性があります。

6. 不動産投資をする上で押さえておきたいポイント

不動産投資をする上で押さえておきたいポイント

不動産投資は、比較的安定した投資だといわれます。

しかし、高額なお金が動くので、一定のルールを守らなければリスクを負う可能性が高まるでしょう。

そこで、不動産投資をする上で押さえておきたいポイントを紹介します。

営業マンの言いなりにならない

営業マンのなかには、お客さんよりも自分の成績を優先する人がいます。

担当者の言いなりになるのが良いとは限りません。

たとえば物件のメリットばかりを告げ、デメリットを告げない担当者であれば注意してください。

無理な借入はしない

無理な借入をすると常に返済リスクが付きまとうことになるでしょう。

たとえば、空室が発生すればたちどころに返済が厳しくなるかもしれません。

フルローンを組むにしても収支計画をあらかじめ立てておくことが大切です。

保険には必ず加入する

金融機関の融資を受ける際には、「団体信用生命保険」への加入が義務付けられるので、自身の死亡リスクには対応できます。

しかし、物件に対する保険も必要でしょう。

不動産投資では地震保険や火災保険へ加入しなければ、災害リスクに対応することができません。

信頼できる相談相手を見つける

不動産取引では、大きなお金が動きます。

お金が動けば動くほどトラブルが付いてまわるのです。

解決するためには不動産についての専門的な知識が必要になるでしょう。

ひとりで解決しようとは思わずに、信頼して相談のできる相手を探しておくのが先決です。

不動産投資をする上で目標や目的を決めておく

不動産投資をする際には目標や目的を決めておく必要があります。

なぜなら、同じ不動産投資でも目標が違えば、運営方法も異なるからです。

たとえば、「サイドビジネスとしての投資」と「専業としての投資」では、目指す目標が違うので投資計画も変わってくるでしょう。

不動産投資の知識を身につけておく

不動産投資に限らず稼ぐためには努力が必要です。

不動産会社や賃貸管理会社に任せておけば、何もしなくても稼げるような甘い投資はありません。

たとえば、不動産投資の基本的な知識がなければ、スタート時のパートナー選びさえ難しいでしょう。

不動産投資に必要な資金をためる

不動産投資を始めるためには、あらかじめ自己資金を用意しておく必要があります。

フルローンを利用するとしても、購入費用だけで物件価格の7~8%程度は必要になるでしょう。

基本的には自己資金として物件価格の20%程度は用意しておきたいものです。

不動産投資は表利回りより実質利回りを見る

不動産投資で投資物件を探す時には、利回りを意識されるでしょう。

しかし、広告などに掲載されているのは表面利回りであり、ランニングコストなどが含まれていません。

したがって、諸経費や購入費用を含めた実質利回りを確認する必要があります。

7. 金融機関から融資を受ける際の審査基準

金融機関から融資を受ける際の審査基準

基本的に不動産投資を始めるためには金融機関から融資を受けます。

レバレッジ効果によりリターンを増やすという不動産投資ならではの特徴です。

そこで、融資を受ける際の審査基準を紹介しましょう。

自己資金が多い程審査に通りやすい

フルローンが可能なケースもあるでしょう。

しかし、金融機関は確実に返済できると判断できなければ融資しません。

自己資金が多いほど月々の返済額を抑えることができるので審査には通りやすくなります。

また、自己資金はヤル気の表れとも判断できるのです。

収益が高い不動産投資物件程審査に通りやすい

投資ローンは住宅ローンと違って、賃貸経営という事業融資の側面もあります。

したがって、事業性も審査基準に影響するのです。

対象が収益性の高い投資物件と見込めれば、審査に通りやすくなるのは当然のことでしょう。

年収が高い程融資が受けやすい

年収の目安でいえば、500万円程度が融資可能な年収といえます。

それ以下でも安定した収入を見込める場合には融資するケースもあるようです。

しかし、年収が高ければ高いほど融資の可能性も高まるのはいうまでもありません。

一般的にどれくらいの融資を受けられるのか?

融資を受けられるのは、基本的に年収の5倍くらいだといわれます。

たとえば、年収500万円のサラリーマンであれば、2,500万円くらいが融資額の上限になるので、それに自己資金をプラスしたくらいの物件であれば購入可能ということになるでしょう。

関連記事不動産投資ローンの審査基準とは?融資例から見た可能額を考えてみた

2017.11.15

8. 不動産投資をするなら基本の知識を身につけた上で無理のない投資を!

不動産投資をするには、基本的な知識を身につけた上でスタートしなければいけません。

比較的安定しているといわれる不動産投資ですが、ポイントを押さえておかないと、そもそも投資額が多いので大きな損失につながる可能性があるのです。

不動産投資の基本について、さらに詳しく知りたい人は積極的に専門家のアドバイスを受けることがおすすめ。

MIRAIMOでは不動産投資の相談をオンラインですることができます。LINEで友達登録していただくだけですのでお気軽にご利用ください。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

現在、表示する投稿はありません