不動産投資はお金がないと無理？｜自己資金がなくても不動産投資をする方法とは

今が戦後最長の好景気といいますが、その実感がある人はどのくらいいるのでしょうか？

給料の手取りが増えた感じはないし、毎月の小遣いの引き上げも難しい。

米中貿易戦争のあおりを受けて、株に手を出すのもいかがなものです。

 

不動産は手堅いが金額的に手が届かないとあきらめていませんか？

あまりお金がない人でも不動産投資をすることができるんですよ。

コツさえ掴めばあなたも始められるポイントを確認していきましょう！

1. お金がない人でも不動産投資はできる！｜フルローンを組む

そもそも株やFXのような金融商品においては貸付けを受けることはできませんよね。

しかし不動産投資の場合、金融機関から資金調達できるのが最大の特徴です。

不動産という現物資産があるので、担保として利用できるからです。

そのため、少ない自己資金で高額の不動産を購入できるという「レバレッジ（てこ）効果」が発揮できるのです。

2. フルロ－ンを組むには｜金融機関の融資条件をチェック

したがって、場合によっては自己資金ゼロだったとしても不動産投資に必要な物件の購入を、全額借入金で調達する「フルローン」を組むことさえ可能なのです。

金融機関が融資する「住宅ローン」と変わりはありませんが、住宅ローンの場合「住むため」の融資なので、収入さえ安定していれば返済が滞る心配が少なく、審査基準は比較的緩めです。

審査基準は金融機関によって違う

実はその審査基準は、金融機関によって少しずつ違います。

金融機関ごとの融資状況や方針、さらには設立目的が異なるからです。

例えば地方銀行は、融資によって地域経済の発展に寄与することが目的なので、投資者の居住地に支店があることが求められます。

また信用金庫は営利目的としては設立されていないので、事業性を重視する傾向が強いといった具合でしょう。

物件でチェックされるポイント

しかしそうはいっても、審査基準そのものに大きな相違はありません。

最初のポイントは、「投資対象物件の収益性と資産価値」です。

家賃収入を元手にローンを返済するので、物件の実質利回りや周辺の状況などから総合的に収益性が評価されますが、

それは以下の計算式で求められます。

実質利回り＝｛（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）｝×100

年間経費には、毎年の固定資産税や管理費・管理委託会社への委託費の他火災保険料が含まれます。

購入時諸経費には不動産取得税などの税金や、様々な手数料など不動産所有者ならではの負担があることに注意しなければなりません。

 

さらに空室などで家賃収入が得られなくなると、金融機関は担保とした不動産の売却で返済を迫ります。

該当不動産の資産価値が「積算価格（現在と同じ土地を購入し同じ建物を建てた場合、どのくらいかかるかという再調達原価）」により評価されます。

土地と建物の積算価格については以下の計算式で求めることが出来ます。

本人の属性でチェックされるポイント

次に返済が行われるかどうか、借り手本人の信用力が審査されます。

本人の属性とは個人情報のことで、具体的には氏名・年齢・職業（勤務先）・年収・過去の信用履歴（キャッシング履歴）などその人自身の信用力です。

信用力はどこで判断されるのか

では審査基準のどこがポイントとなるかは、実は銀行員もひとりの人間なので、絶対的な条件というものは存在しません。

他の金融機関の融資をどこまで考慮するか、あるいは団体信用生命保険がおりるかどうかといった微妙な違いがみられるからです。

 

公務員に倒産リスクはありませんし、一部上場企業の経営は安定しているので、こうした属性をお持ちの方は有利です。

勤続年数が長いことも信用力が増します。

また自己資金は、お金の管理ができているという証拠ですから、返済能力が高いとみなされる大きな要因ではあります。

 

ただ、低収入であったり自己資金がなくても悲観する必要はありません。

日本政策金融公庫は小規模事業者や創業企業向けの「国民生活事業」を行っているからです。

また同じ政府系金融機関の商工中金も、国の政策を反映して若年者や高齢者、女性が優遇する場合もあります。

3. フルローンが組めても自己資金も用意しておきたい2つの理由

アベノミクスでもたらされた金融緩和とマイナス金利により、返済負担と返済リスクが低下し、不動産投資のハードルが下がりました。

しかし最終的な返済まで乗り切れるかどうかは、投資家自身の経営手腕に大きく左右されます。

なぜなら不動産投資には様々なリスクが存在するから。

その対策のためにも、ある程度の自己資金は用意しておきたいものです。

①いつ起きるかわからないリスクに対処できる資金は必要

まずリスクの一つは「空室リスク」です。

家賃収入でロ－ンを返済するモデルは、あくまでも長期的かつ安定的に投資物件の借り手がいることを前提にしています。

しかしその保証はなく、賃貸契約満期と同時に家賃収入が滞り返済できなくなるため、自己資金を備えておく必要があります。

他にも、周辺に新築の競合物件ができれば「家賃引き下げリスク」が生じますし、地震や台風などの「自然災害リスク」への対応、さらに経年劣化のリフォームなど、様々なリスクに備えて資金を残しておきましょう。

②返済方法をチェック！変動金利に注意

自然災害のリスクなど資金の備えさえあれば大丈夫と思っている人は、大間違いです。

実は一番大きなリスクは、見落としがちな返済リスクになります。

とりわけ現在の超低金利を考えると、変動金利での借り入れは将来金利水準が上昇すると返済額が増えてしまうリスクが。

4. 不動産投資はお金がなくても可能｜自己資金で余裕ができる

実は不動産投資は、返済期間が長ければ長いほど返済リスクは低くなるのです。

借金はできるだけ早く返済したいと思うのが人情ですが、赤字が出ても長期であれば損益通算しやすく、赤字の年は節税効果が高まると考えられるからです。

不動産は最終的に売却すれば悠々自適の老後が期待できます。

それを目標に、自己資金がたとえゼロであってもリスクを抑えた不動産投資が可能になるのです。

ただレバレッジが高いほど返済リスクが高いのも事実なので、ある程度の自己資金はあるに越したことはありません。

いずれにせよ大切なお金のことは慎重にあるべきです。

未経験のことで悩むのは当然ですが、一人で悩むのではなく専門知識をもった人に聞くのが一番です。

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