不動産投資は現金購入が良いのか？｜現金購入とローン購入のメリット・デメリット比較

不動産投資を始める場合に、現金で購入した方が良いのか、ローンを組んだ方が良いのかわからない人もいることでしょう。

現金購入とローン購入には、それぞれメリット・デメリットがあります。

どちらを選ぶかは、その人のスタイルによって異なりますので、両者の特徴を良く知って不動産投資始めることが大切です。

そこで今回は不動産投資は現金購入が良いのかを、現金購入とローン購入のメリット・デメリットを比較して解説していきます。

1. 不動産投資物件を現金で購入・ローンで購入するメリット・デメリット

はじめに、不動産投資物件を現金で購入する場合と融資で購入する場合のメリット・デメリットについてご説明します。

不動産投資物件を現金で購入するメリット

不動産投資物件を現金で購入するメリットは次のようなものがあります。

• ローン返済がないので、家賃収入が滞っても比較的安全に経営できる
• ローン利息を支払う必要がないので、返済総額を抑えられる
• 一般的に再建築不可物件については借入できない場合が多いが、現金購入ならば手に入れることができる

不動産投資物件を現金で購入するデメリット

それでは不動産投資物件を現金で購入するデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

• 現金では、多数の物件を購入することは難しいので投資効率は悪くなる
• 手持ちの現金を目一杯使って購入すると手元に残る資金が少なくなり、災害や金利上昇などのリスクに対応できない
• 多数の投資物件を購入できないので、効率が悪く資産を増加させるのに時間がかかる

不動産投資物件をローンで購入するメリット

不動産投資物件をローンで購入するメリットには次のようなものがあります。

• ローンを組むことにより、現金だけでは手の届かない希望の物件の購入が可能になる
• 自己資金が少なくても、レバレッジ（てこの原理）を効かせて多数の不動産を手に入れられるので、資金を有効に活用できる
• 融資を受けることで手元資金を多くすれば、さまざまなリスクに対応することが可能になる
• 自己資金がなくても、融資を受けることで直ちに不動産投資を始められる

不動産投資物件をローンで購入するデメリット

それでは不動産投資物件をローンで購入するデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

• 手元に余裕資金を残しておかないと、空室や家賃滞納などのリスクに対応できずローンの返済が不可能になってしまう
• 変動金利でローンを組んでいると、金利が上昇した場合には返済総額が増えてしまい、借入金を返済できなくなってしまう危険性がある
• 良い条件の物件でも、一般的に再建築不可物件の場合には融資を受けられない

2. 不動産投資は現金購入でするのかローンを組む方が良いのか？

以上不動産投資を現金で行う場合とローンを組んで行う場合のメリット・デメリットを考えてきました。

それでは不動産投資は現金購入かローンか、どちらが良いのでしょうか。

現金購入するかローンを組むかはその人次第

不動産投資物件を現金で購入するか、ローンで購入するかは各個人の投資スタイルによって異なってきます。

例えば資金に余裕がある人は、無駄な金利を払いたくないのでローンは組まず、現金で購入することを考えるでしょう。

しかし手持ちの現金が少ない人は、必然的にローンを組むことになります。

 

また安全な不動産投資を望む人は、現金で購入することでローン総額が増えるのを避け、着実な経営を心がけるに違いありません。

積極的に不動産投資を行いたい人は、レバレッジを効かせてローンを組み一挙に不動産物件を増やす方法を選択するでしょう。

このように各個人によって不動産投資に対する取り組み方や資金状況も異なるので、どちらの方法を選ぶかはその人次第ということになります。

一般的に多く取られている手段はローンを組む投資

不動産投資を全額自己資金で賄う人は少なく、一般的には不動産投資ローンを組みます。

その場合自己資金を20～40％程度用意し、頭金には通常10～30％入れることが多いです。

しかし、購入する不動産物件からの収益が見込まれる場合には、全額ローンで組むフルローンや諸費用まで組み込むオーバーローンで融資を受ける場合もあります。

資産を早く増やすにはローンを組む方が良い

資産を短期間で増やすには、レバレッジを効かせるためローンを組む方が良いでしょう。

レバレッジを利かせた投資では、うまくいけば何倍もの利益を得られますが、失敗した場合にはそれと同等の損失を負うことになります。

投資がうまくいかなかったときには、せっかく得た不動産物件を失うこともありますので、慎重に投資するようにしましょう。

どちらで購入するにせよ不動産投資は計画性が必要

不動産投資は経営でもあるので、一般の会社と同様に良い経営を行うためには長期・短期の事業計画が必要です。

利益計画や返済計画を作り、今後の投資計画・資金計画・出口戦略など総合的な計画を策定しなければなりません。

比較的安全とされる不動産投資でもさまざまなリスクがあるので、きちんと計画を立てておかないと、リスクが現実のものになったときに対応できないでしょう。

3. 不動産投資を現金購入するのに知っておきたいポイント

それでは不動産投資を現金購入する場合のポイントについて解説をします。

ローンの返済ができないリスクは発生しない

不動産投資では、金利の上昇や空室の発生・家賃の滞納などのリスクがあり、ローンの場合には返済ができなくなる場合もあります。

しかし現金で購入する場合には、借入金そのものがないので、ローンの返済ができなくなる心配はありません。

不動産投資を現金購入する場合はリターンが発生するまでに時間がかかる

現金で物件を購入した場合には、レバレッジを効かせられないので効率は悪くなります。

したがって収益性はあまり良くなく、リターンが発生するまで時間がかかるでしょう。

不動産投資をするモチベーションが下がる可能性がある

レバレッジを効かせてローンを組めば、少ない資金で大きな利益を生み出せる可能性があります。

しかし反面リスクもありますので、不動産投資家は勉強して物件の運営管理を一生懸命しなければなりません。

現金で購入した場合にはリスクは少ない反面、利益も少ないのでモチベーションは低下する恐れがあります。

4. 不動産投資を現金で購入する場合の注意点

それでは次に不動産投資を現金で購入する場合の注意点について説明します。

住宅ローンの控除を受けることができない

住宅ローンは、自分が居住することを目的として利用できますが、確定申告をすることでローン残高の1％、40万円を上限として還付されます。

しかし、現金で購入した場合にはこの住宅ローン控除を利用することはできないのです。

なお、不動産投資ローンにおいては、住宅ローンの控除の適用はありません。

現金で投資物件を購入すると税務署の調査が入る可能性がある

投資物件でも自宅の購入でも、現金で不動産を購入すると税務署より税務調査が入る可能性があります。
多額のお金が動いた場合に、脱税が行われていないか、資金の出どころや名義を調査するのです。

贈与されたお金で投資物件購入は税務調査の対象になる

親などから資金援助されて投資物件を購入した場合には、贈与税の対象となり税務調査が行われる場合があります。

5. 不動産投資物件の現金購入はレバレッジが効かない！自分に合った投資法を選ぼう

不動産物件を現金で購入する場合には、レバレッジを効かせられないので投資の規模を拡大することは難しくなります。

したがって大きな収益は期待できませんが、その反面リスクは少なく安全な投資をすることが可能です。

リスクを取って積極的に利益を追求するのか、あるいは安全性を重視するのか自分のスタイルにあった投資法を確立しましょう。

なお、MIRAIMOでは不動産投資のオンライン無料相談を受け付けています。

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