不動産投資で失敗しない無敵大家さんに!|リスクと失敗例5選から学ぶ成功の秘訣

マンション経営・アパート経営などの不動産投資は、あくまでも「投資」なので失敗するリスクはあります。

では、失敗のリスクを軽減するためにはどうすればいいのでしょうか?

それには

  • 失敗の原因を知って対策しておく
  • 実際の失敗事例を見て反面教師にする

この2つがとても大切です。

 

この記事は、不動産投資初心者のサラリーマン・主婦どなたでも読んで頂きたいです。

不動産投資のリスクを理解し、対策すれば失敗するリスクは軽減できます。

また、失敗事例や実際不動産投資をして失敗したことがある人のブログなどから、成功する為に必要なノウハウを学びましょう。

1. 不動産投資で失敗する原因とその対策5項目

何もせずに簡単に収入を得られることであれば、皆が皆不動産投資をしていてもおかしくないですよね。

しかし、簡単に収入を得られる訳ではありません。

あくまでも不動産に「投資」するので、リスクはあります。

でも、失敗の原因となること・リスクへの対策を理解しておくだけで失敗リスクは軽減する事ができます。

5種類の失敗の原因と対策を以下で説明してきます。

1-1. ローンが返せなくなる

不動産投資で1番怖いリスクが赤字続きでローン(借金)が返済できなくなることです。家賃収入を原資にして、借金返済をしています。

そのため、家賃収入がなくなってしまった場合、借金返済も滞ってしまいます。

対策

不動産は高額なので借入れなしでの購入は難しい人がほとんどです。

リスク軽減の方法としては、まず収支計算をして、キャッシュフローが残る計画を立てておくこと。

自己資金を多くし、もともとの借入れ額を少なくして借りすぎないこと。また、繰り上げ返済をして早めに返済しましょう。

1-2.空室が続いたり退去者が増えて収入が減る

どんなに高利回り物件を買ったとしても、空室が発生すると収入が入らないので意味がありません。もちろんローンの返済も滞ります。

また、入居者が現れてもすぐに退去してしまうとそのたびにクリーニング代やリフォーム代がかかったりします。

対策

入居者が引っ越す事は仕方のない部分もありますので、「賃貸需要の高い物件」を選ぶことが非常に重要です。

見るポイントは以下の通り。

  • 立地が良く需要の高い物件(近くにコンビニがある/駅近など)
  • 住みたいと思わせる物件(家賃価格/物件自体が綺麗で清潔感があるなど)
  • 入居者募集の際のノウハウを把握しておく(賃貸会社を見つける)
  • 入居率の公開状況(HPで確認)/入居率の算出基準/管理戸数(1万戸あれば十分です)

これを抑えておけば、空室リスクは軽減できます。

また、賃貸需要の高い物件ということは「物件価格下落リスク」をも軽減できます。

不動産投資は物件選びで成功するか失敗するか分かれるので、とても重要ポイントです。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

関連記事不動産投資物件選びに失敗しないための大事なポイント4選!

2017.06.08

1-3. 家賃滞納をされる

ある意味空室よりもやっかいな「滞納」。家賃を滞納されてしまったら家賃収入がなくなってしまうどころか、新たに募集をかけることもできません。

また、時間が経てばどんどん回収が困難になります。滞納したからと言って、入居者をすぐに追い出すこともできない点で空室よりもリスクが高いです。

対策

家賃滞納は、早期の対応が1番大切です。その為に、「信頼できる賃貸管理会社」を選びましょう。

その際、賃貸保証が付いている賃貸管理会社を選びましょう。そうすることで、滞納リスクに備えられます。

ちなみに、保証期間は会社によって様々です。保証期間が1年程度のところを選べば安心でしょう。

1-4. 火災・地震で収入源がなくなる

火災・地震は、どうしようもないことで個人で防げる問題ではありません。しかし、災害リスクを最小限に抑えることはできます。

対策

火災のリスクを最小限に抑えるには、立地選びがとても大切です。

  • 火災が起こってしまった際に、救急車両が入れる幅の道路なのか
  • 木造だと延焼しやすいので、木造が密集するエリアでないこと

上記の2点を注意することで、被害を最小限に抑えることができます。

地震への対策に関しては、

地震に強い物件…つまり1981年(昭和56年)以降の「新耐震基準」の物件を選びましょう。

また、地震に強い立地の物件を選びましょう。地盤の揺れやすさについては内閣府がまとめているのでそれをチェックしましょう。

収益物件を何軒も買う場合は、一カ所にたくさん買うのではなく場所を分散することで、火災・地震リスクを分散できます。

火災・地震保険に入っておくことも重要です。

関連記事アパートオーナーが知らないと損する火災保険の種類と特約を徹底解説

2017.09.13

1-5. 賃貸管理会社が倒産して家賃が返ってこない

順調に賃貸経営をしているつもりでも賃貸管理会社に委託している場合に会社が倒産したら、家賃/敷金を取り戻すことが難しいです。

なぜなら、家賃/敷金は一回賃貸管理会社に振り込まれるからです。

対策

このリスクを軽減するためには、「信頼できる賃貸会社選び」が重要です。

ポイントは

  • 管理戸数が多ければ、基本的に会社経営は安定している
  • 「賃貸住宅管理業登録制度」へ加盟しているのかの有無
    ※「賃貸住宅管理業登録制度」→家賃/敷金を会社の資金とは別の口座に財産を分ける「分別管理」をしているか判別できる制度のこと
  • 創業年数が長ければ長いほど経営状態が安定している

などに気を付けましょう。

倒産の兆しがあり、解約したいと思ってもすぐに解約できる訳ではありません。なぜなら、会社により事前告知期間は異なるからです。また、解約の違約金が高額な場合もあります。

賃貸管理会社との契約の際には、「違約金の有無」「事前告知期間」を確認しましょう。

2. 失敗例5選から学ぶ、不動産投資を成功へ導く方法

不動産投資で失敗しない無敵大家さんに!|リスクと失敗例5選から学ぶ成功の秘訣

 

不動産投資の失敗事例と言っても様々な理由があります。

失敗する・または失敗に気づくタイミングは大きく分けて「購入時」「管理している時」「売却時」でしょう。

私が見てきた事例数で1番多いのは「購入」の際に物件選びで失敗してしまう方が多いです。

その次に「管理」「売却」という感じでしょうか。

これらの失敗事例を、以下で紹介します。こうならないためにどうすればいいのか?も合わせて見ていきましょう。

2-1. 不動産投資の知識がないのに営業マンに言われるがまま購入してしまった

Aさんが不動産投資に興味を持った理由が「働かずして毎月収入が入る」ということです。

そんな中で、電話で営業マンから「表面利回り6%」「築20年」「価格2000万円」のワンルームマンションを紹介されました。

営業マンに強くオススメされたことで魅力を感じ、現地調査を行った日に買付証明を入れて、10万円の頭金を支払って売買契約をしました。

しかし、高額の買い物に不安を覚えたAさんは、契約後に焦ってネットで調べました。

その結果、Aさんが契約した物件の価格は過去の販売価格よりも割高である事がわかりました。そのため、Aさんはクーリングオフをしました。

営業マンの言いなりにならず不動産投資の知識をある程度つけてから始めること

営業マンはノルマが第一で、あなたのことを考えていない人もいます。

また知識のないところにつけこんで、割に合わない物件を巧みなセールストークで売りつけてくる詐欺まがいの事例もあります。

知識を付けた上で信頼できる不動産会社・営業マンを自身の基準でよく選ぶことが重要。

知識をつけるだけならお金はさほどかかりません。

  • インターネットで調べる
  • 本を読む
  • セミナーに参加する

など様々な方法があります。

そこで情報を仕入れ、基礎知識をつけてから不動産投資を始めていたら、

営業マンの言うことを鵜呑みにすることなく、売買契約をする前におかしいことに気づけたかもしれません。

 

不動産投資初心者の方の勉強法についてはこちら

関連記事初心者が0から不動産投資を勉強する時にオススメの方法3つ

2017.08.29

信頼できる不動産投資の会社選びのコツはこちら

関連記事本当に良い不動産投資会社の選び方9ポイント|いい会社と選んではいけない会社とは?!

2018.09.12

2-2. 目先の安さにつられて購入してしまった

Bさんは格安の築古アパートを購入しました。エリアは郊外ですが、物件価格の安さと駅から徒歩10分という立地だったため、安さを優先して購入。

しかし、購入してすぐ設備不良が多発。入居者が退去してしまい、リフォーム費用・修繕費を支払うことに…。

築古アパートということもあり周辺相場より低い家賃設定でなければ、入居者を集めることができません。

そのため、修繕費の支払いが増えると家賃収入だけでは足りなくなり、赤字。想定していた収益が得られない状況が続きました。その結果Bさんの不動産経営は赤字経営となり失敗してしまいました。

目先の安さ・利回りの高さだけにとらわれず、

購入前に必ず収支予測・計画・また出口戦略を立てること

安くて利回りが良いという入り口だけを見て購入してしまうのはNGです。

安さ・利回りの高さには必ず「ワケ」があります。

特に築古物件は「旧耐震」のものだと入居者が敬遠したり、突発的な設備トラブルが起こりやすかったり、多額のリフォーム代がかかったりと、新築アパートに比べてリスクが高くなります。

2-3. 管理委託契約の内容をきちんと理解できていなかった

Cさんはアパートを建てた後に、管理会社を選ぶことになりました。

管理手数料の安さで管理会社を選びました。契約の際、説明を受けましたが、手数料を確認する程度で軽く済ませてしまいました。

物件の稼働後、初めての明細を見て驚きました。なんと、入金額が数千円だけでした。

内容を確認してみた結果、手数料は安いものの、「システムの利用料」や「管理」という名目で倍のコストがかかることが分かりました。その他にも「入居を決めるためにかかった費用」「草取り代」なども計上されていました。コンクリートで覆う設計をしたアパートなのに「草取り代」が引かれていています。

しかし、契約書をちゃんと見てなかったのも悪いし、自分で管理するよりはましか….とCさんは自分に言い聞かせるしかありませんでした。

管理会社の選定をする。また、契約時には契約書をしっかり読み、説明を聞くこと

まず管理会社選びは非常に重要です。

安さだけで選ぶのではなく、事前に口コミを調べたり、話していく上で本当にあなたの投資に親身になって寄り添ってくれる会社を見つけましょう。

建物の維持管理や清掃がちゃんと行き届いているのか、投資物件が行ける範囲にあるなら、年に数回は自分の物件をみるべきです。


また管理会社と契約を交わすときは

まず、「契約書」をしっかり確認して、説明はしっかり聞きましょう。

業務委託契約書自体は会社ごとにバラバラで、記載事項もざっくりしているものが多いです。

契約書以外に、「修繕費」「広告費」「共用部水道光熱費」「固定資産税」「預かり敷金」を確認しましょう。

管理会社を選ぶポイントについてはこちらをご覧ください

関連記事オーナー管理の知識を総まとめ|おすすめ管理会社ランキング付

2017.06.20

2-4. わずかな需要に頼った立地で投資をした

Dさんは地方都市でアパート経営をしています。アパートの半分の部屋は半年以上、空室状態が続いています。

アパートは駅近ではないですが、近くに工場があります。そこの作業員の需要を見込んで建築された物件です。

しかし、生産ラインの縮小で従業員数が一気に削減されたと同時にアパートからも従業員が退去してしまい、空室が多く発生しました。今のところ満室になる見込みはなさそうです。

特定の賃貸需要だけでの不動産投資はしないこと

この事例では近くの工場の作業員の需要のみを見込んでいた部分が直接的な原因となりました。

駅近・大学付近・ショッピングモールなどの大型施設があるなど、周辺環境で投資先を選ぶことは確かに大切です。

しかし、企業が倒産したら…大学のキャンパスが閉鎖されたら…など、もしものことを考え、総合的にあなたの投資スタイルに合う良い立地を判断しましょう。

2-5. 勢いだけで売却の依頼をしてしまった

Eさんは欲しい物件のために、所有物件の売却することを決めたので不動産屋に依頼をしに行きました。

不動産屋からは、「いつまでにいくらで売却したいのか」「どんな買主に売却したいか」「使ってもらいたい融資はどれなのか」「物件のなにをアピールしたいのか」など、色々な質問を受けました。

しかしEさんは、何も答えられませんでした。なるべく早く、高い値段で、という回答にもなってないことだけを伝えました。

とりあえず、スピードを重視して売り出すことにしました。

しかし、価格や売却対象も曖昧なままなので、早期に2回も値下げることになりました。

更に、物件動向を観察していた不動産投資家から、指値(買主が指定する価格)を受けました。

結局、自分の知人に当初の7割以下の価格で売却することになりました。

Eさんは、何も考えずに事に臨んでもいい結果は出ないなあ、と当たり前のことを思い知らされました。

あなたが所有物件を売却をしようと思う理由を明確にすること

  • 資金が必要
  • 返済比率の改善
  • エリア戦略/分散目的
  • 物件の戦略的入替

これらの目的別に「売却プロセス」「売却時期」「ターゲット層(ファミリーか単身かなど)」を決めます。つまり、投資家に合わせて戦略的に売却を活用します。

物件によって、買主の購入方法は異なります。場合によっては、更地にして売却した方が良い場合もあります。

また、いきなり売却の依頼をかけるのではなく、

サイトなどで一括査定(無料のものもありますを依頼し、自分の物件の現在の価値を知っておくことも重要です。

3. 大事なのは「失敗から学ぶ」意識を持つこと

失敗の原因や例を読んで投資をするのが怖くなってしまいましたか?

誤解をしないでいただきたいのですが、不動産投資は決して怖いものではありません。

不動産投資に限らず、投資にはどんなものでもリスクがつきものです。

しかし、リスクは知っておいて対策すれば軽減できますし、失敗には必ず理由があります。

実際の失敗事例を見て、なぜこうなってしまってどうすれば失敗しないのかを考えることで失敗リスクは軽減できます。

上記で様々な失敗と対策をご説明してきましたが、大きく分けると

知識を付ける」「計画を立てる」「良い業者を見つける

基本的にこの3つがあれば失敗しなくなります。

 

そして失敗やリスクを防げば不動産投資は、

  • ローリスクローリターンな安定した投資が可能
  • 物件が実物資産になる
  • インフレ対策ができる
  • 投資の中でも節税効果が高い
  • 生命保険/老後の年金代わりになる

など数々のメリットがあり、魅力あふれる資産運用法です。

当記事を不動産投資を始めようと思っている方に参考にして頂けたら幸いです。

 

MIRAIMOでも不動産投資に関する知識の記事を毎日更新しているので是非ご覧ください。

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