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不動産投資で失敗する理由とは?|始める前に知っておきたい2つの鉄則と8つのリスク

将来年金だけで余裕のある暮らしをするのは難しいと言われています。

老後の生活のためにも何らかの資産運用を行いたいものです。

そこで、資産を増やす方法として、不動産投資に興味を持っている人が少なくありません。

 

しかし、不動産投資をするためには賃貸マンションやアパートを購入するなど多額の資金が必要です。

「もしも、失敗したらどうしよう…」と考えると実践に踏み出せない人が多いのが現実でしょう。

そこで、今回は不動産投資で失敗する理由の他、不動産投資のリスクや事前対策について説明しましょう。

実は、失敗について理解することが投資するうえで最も大切なことなのです。

1. なぜ? 不動産投資で失敗する理由

不動産投資は、株式などに比べるとリスクが少ないと言われます。

しかし、投資である以上リスクを負わないとは限りません。

そこで、不動産投資に失敗する理由は大きく分けて2つです。

①知識不足・情報不足

不動産投資は、不動産会社に入居者を探してもらったり、管理会社に運用を任せたりできるので、不動産についての知識や情報の少ないサラリーマンやOLにも人気のある投資方法です。

しかし、丸投げはいけません。

何も知らずにお金が稼げるような、あまい商売などあるわけないのです。

基本的な知識や情報さえあれば失敗しなくて済むようなケースが少なくありません。

②リスク対策が不十分

「転ばぬ先の杖」というコトバをご存知でしょう。

実は、不動産投資で成功するコツは、このコトバを実践することなのです。

あらかじめ、想定されるリスクに備えることでリスクを軽減することができます。

事前のリスク管理をあまいにしておくと、実際にリスクが生じたときに慌てることになります。

準備ができていないと対応が後手にまわるので、傷口が大きくなってしまうのです。

2. 不動産投資で失敗しないための2つの鉄則

簡単にいえば、不動産投資で成功するコツは失敗しないことです。

つまり、失敗しないように運用する方法さえ実践すれば、おのずと成功に近づくことになります。

そのためのポイントが「知識」と「リスク管理」です。

①知識と情報を得る

不動産投資をするということは、「大家として飯を食う」ことです。

したがって、不動産経営を事業として考えないといけません。

仕事をするにあたって「知識」や「情報」が必要になるのは言うまでもないでしょう。

ネットや本で知識を収集

世の中便利になりました。自宅でパソコンをクリックするだけで、様々な知識や情報を得ることができます。

ネットを活用しない手はありません。

体系的に学習したければ本屋に行けば、基礎から応用まで投資家のレベルに応じた書籍が品揃えされています。

無料セミナーにも足を運んでみよう

不動産知識や情報を得るためには、セミナーに足を運ぶのが最も効率的な方法です。

分からないことは、専門家に聞けば確実に疑問を解消できます。

無料で開催されているセミナー(または個別相談会)がねらい目でしょう。個別に対応してくれるところもあるので活用してください。

②リスクとリスクヘッジについて理解する

大切なのは、どのようなリスクがあるかを知ることでしょう。

そのために知識や情報が大切になるのです。

リスクを知り、あらかじめ対策を講じておくのが不動産投資の鉄則だと言えます。

必要なのはリスクを分散させること

リスクを軽減するポイントは、様々なシーンでリスクを分散する運用を心がけることです。

たとえば、複数の物件を運用する場合、地域を分ければ地震などのリスクを軽減でき、購入の時期をずらせば相場の変動リスクを軽減できます。

また、物件の種類を変えることで、長い運用期間において政策や流行の変化によって変わる需要にも対応できるでしょう。

3. 不動産投資の8つのリスクと対策を知ろう

不動産投資で起こる可能性の高いリスクとその対策をご紹介します。

あらかじめ対策を講じてリスクの軽減に備えることがスムーズな運用につながるのです。

①購入物件に問題があった|瑕疵・事故物件リスク

たとえば購入した物件に雨漏りがあれば修繕費用が必要です。

また、自殺があったような事故物件だと入居者の募集も難しいでしょう。

相場よりも安い物件だからといって飛びつくのは危険です。

相場より安い物件には必ず理由があります。購入前に安さのワケを確認することが欠かせません。

②部屋が埋まらない|空室リスク

部屋が埋まらないと家賃が0になるので、最も怖いリスクと言えます。

このリスクを改善するには何といってもいい立地と魅力的な物件が必要です。

  • 立地が良く需要の高い物件(近くにコンビニがある/駅近など)
  • 住みたいと思わせる物件(家賃価格/物件自体が綺麗で清潔感があるなど)
  • 入居者募集の際のノウハウを把握しておく(賃貸会社を見つける)
  • 入居率の公開状況(HPで確認)/入居率の算出基準/管理戸数(1万戸あれば十分です)

これを抑えておけば、空室リスクは軽減できます。

また、賃貸需要の高い物件ということは物件価格下落リスクをも軽減できます。

不動産投資は物件選びで成功するか失敗するかが分かれるので、とても重要ポイントです。

③家賃を払ってもらえない|家賃滞納リスク

家賃を払ってもらえないというのは、タチの悪いリスクと言えます。

なぜなら、空室になれば入居者を募集することもできるのですが、滞納であれば入居者が住んでいるからです。

法律では入居者が有利なので簡単に追い出すこともできません。

管理会社に委託することで立替え払いのシステムを利用できます。

建替え期間は、6カ月~1年程度が目安です。

また、入居時の保証会社の利用、または本人や保証人の審査を厳しくすることも有効でしょう。

④家賃を下げざるを得ない|資産価値下落リスク

一般的に建物が古くなると資産価値が下落するので家賃も下げざるを得ません。

建物の劣化だけでなく、立地の悪化や需要の低下でも家賃は下がります。

家賃低下を想定して運用計画を立てないと返済に影響が生じます。

資産価値に影響を与える需要の見極めが大切です。

利便性の良い場所であれば需要が減少しにくいので家賃の下落リスクも軽減できます。

⑤ローンが返せない|金利上昇リスク

現在は、今までに例のない低金利政策が実施されています。

したがって、今後金利が上昇する可能性は否めません。

変動金利型のローンであれば、半年に1回金利が見直されます。

余裕のない返済計画では、ローンが返せないというケースもあるでしょう。

余裕のある返済計画を立てることはもちろんのこと、繰上げ返済により元金自体を減らしていくことが返済額を抑えるには効果があります。

⑥所持するだけで掛かる|維持費・税金リスク

不動産投資に必要なお金は、ローンの返済額だけではありません。

物件を所有しているだけで必要になる維持費や税金(税金・管理費・修繕積立金・委託費用・保険代など)があります。

あらかじめ、維持費や税金の額を把握して運用計画を立てることが大切でしょう。

維持費や税金は、思わぬ出費ではなく当然支払うべきものなのです。

⑦いつ起きるかわからない|災害リスク

自然災害を防ぐことは難しいでしょう。

しかし、災害を受けにくい場所や物件を選ぶことはできます。

たとえば、海沿いや山沿いは自然災害の被害を受ける可能性が高いでしょう。

また、密度の高い木造の住宅街であれば延焼の可能性が高まります。

1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」の建物であれば、災害に強いというのが物件選びのポイントです。

なお、保険加入は災害リスク軽減に欠かせません。

⑧家賃が戻ってこない!?|管理会社の倒産リスク

委託している管理会社が倒産すると家賃や敷金が戻ってこないことがあります。

なぜなら、家賃などは、まず管理会社の口座に振り込まれるからです。

したがって、信頼できる管理会社を選んでおかなければなりません。

キーワードは、「資本金が多い」「営業期間が長い」「従業員が多い」「管理戸数が豊富」「空室率が低い」です。

より詳しいリスクと対策については以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資のリスクとは|8つのリスクと回避するために必要な対策を解説!

2018.11.20

4. 市場の状況は変わり続ける|良いパートナーと最新情報を手に入れよう!

不動産投資で失敗しないためには、最低限の知識や情報が必要です。

そして、想定されるリスクを理解し対策を講じておくことが要件です。

失敗やリスクさえ防げば不動産投資は、

  • ローリスクローリターンな安定した投資が可能
  • 物件が実物資産になる
  • インフレ対策ができる
  • 投資の中でも節税効果が高い
  • 生命保険/老後の年金代わりになる

など数々のメリットがあり、魅力あふれる資産運用法です。

当記事を不動産投資を始めようと思っている方に参考にして頂けたら幸いです。

またMIRAIMOでは無料セミナー及び無料個別相談会を開催しています。

不動産投資に必要な知識やリスク管理の方法を分かりやすく説明します。また、個別相談によりプライベートな疑問にも対応しますのでお気軽にご利用ください。
 

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