新築マンション投資で成功するための5か条｜中古と比較したメリットデメリットも紹介

新築マンション投資は失敗しやすいと考えている人は多いのでは？

確かに、「新築マンション投資」と調べると、「失敗しやすい」「大損する」「新築ワンルームは危険」などネガティブな言葉が飛び交っていますが、果たして新築マンション投資は危険で失敗しやすい投資なのでしょうか。

 

当記事で新築マンション投資で成功するためのポイントを押さえておき、中古と比較したメリットとデメリットを理解しておけば失敗リスクは低くなります。

マンション投資を検討している人はぜひ参考にしてください。

1. 新築マンション投資で成功するためには5か条を押さえておかなければならない

新築マンション投資は、購入さえすれば儲かる投資法ではありません。

マンション投資で成功するためには購入物件を賃貸に出し、長期にわたって家賃を得ていく、もしくは売却益を出す必要があります。

ローンを組んで購入する場合は、ローンの返済計画も立てる必要が。

成功するためには、以下で解説する5か条を押さえておきましょう。

①将来的な資産価値や賃貸需要を考えて立地を選ぶ

マンション購入時は、立地はよく考えて慎重に選びましょう。

立地によって賃貸需要の有無は大きく違ってきます。

また、立地の良い物件は資産価値が高い場合が多く、資産価値が高い物件は、ローンを組む際の審査で有利に。

 

マンションの立地が良いと、将来的に地価が上昇し、売却益（キャピタルゲインといいます）を得られる可能性も。

家賃収入・ローン・売却益のことを考えると、購入する立地というのは非常に大切であることが分かるでしょう。

立地にこだわるなら首都圏の新築マンションがおすすめ

資産価値にこだわって投資をするなら、首都圏（東京・横浜・埼玉・千葉）の新築マンションがおすすめです。

資産価値があまり下がらない、もしくは上昇が見込まれる立地の特徴には

• 都内ターミナル駅（東京・品川・渋谷・新宿など）まで1時間以内
  （乗り換えなし、30分以内で行けるようなエリアだとより良い）
• 最寄り駅に急行・特急・快速が止まる
• 徒歩10分以内の駅近

といった特徴があります。

②購入時から「出口戦略」を立てておく

マンション投資の成功が決まるのは売却時です。

マンション投資でかけた総額（物件費用だけでなく管理費や修繕費なども含めたもの）を、総家賃収入+売却益を上回っていなければ成功したとは言えないでしょう。

よって上回るタイミングを考えて、マンションをいつどのぐらいで売るかの現実的な「出口戦略」を「購入時」に立てておく必要があります。

③自己資金を多めに入れると安心

新築マンションは資産価値が高いため、購入価格目いっぱいにローンを組む「フルローン」でも始められる可能性が高いです。

ただできるだけ多く自己資金を入れておくと、借り入れを抑えられ、毎月のキャッシュフロー（毎月の収入からローン返済分などを引いた手残り）が高くなります。

目安としては物件価格の1～2割が理想です。

④10年前後でローン金利の見直し、必要であれば借り換えをする

不動産投資ローンを組んだ人は、新築マンション投資を始めて10年前後経過した時点で、金利を見直しましょう。

借りた当時より低金利になっているなら、ローン借り換えをする検討の余地があるでしょう。

ただし、繰り上げ返済の手数料やその他事務手数料がかかるので、借り換えにかかる費用を計算した上で、「借り換えをしたら本当に得になるか」を検討する必要があります。

⑤「サブリース」「家賃保証」の利用は慎重に

マンション投資でサブリースや家賃保証サービスの利用を考えている人は、良く考えた方が良いかもしれません。

確かにサブリースや家賃保証は、空室が発生してしまった場合に家賃を保証してくれるという魅力的なサービスです。

 

ただし、契約内容によっては家賃保証の免責期間が長かったり、家賃を容易に下げられてしまい、キャッシュフローが悪化してしまったなどの失敗例もあります。

管理委託手数料も、一般の管理会社に委託するのに比べ、相場が15％程度割高になるといったデメリットも。

対費用効果をよく考え、契約内容をよく確認した上でサブリースや家賃保証サービスを利用しましょう。

2. 新築マンション投資を中古マンション投資と比較したメリット

マンション投資には新築か中古か選択の余地があり、悩む人も多いでしょう。

そこで新築マンション投資のメリットを中古マンション投資と比較して解説していきます。

需要が高く、空室が出にくい

新築マンションというだけで需要が高い物件は多いもの。

ピカピカの住居・最新の設備が揃ったマンションに住みたいという層は一定数以上いて、サイトなどで「新築」に絞って検索する人もいるからです。

需要の高さは、空室リスクの低さに直結します。

中古マンションより節税効果が高い

マンション投資のメリットの1つとして、「減価償却費による節税」があります。

新築マンションは減価償却期間を耐用年数目いっぱい取ることができるので、節税できる期間が長くなるというメリットがあります。

（中古マンションの場合は(法定耐用年数－経過年数)＋(経過年数×20%)で求める）

 

減価償却費は資産の購入費用を一括で計上するのではなく、法律で定められた期間（不動産は構造毎に違う）にわたって経費に計上できるというもの。

つまり実際に出費がないにもかかわらず、毎月約42万円を収入から経費として引くことができるため、所得税を少なくすることができるのです。

購入時にリフォーム代や修繕費がほとんどかからない（初期費用が少ない）

新築マンションは初期費用が中古マンション投資と比べるとかかりません。

新築マンションは購入価格が高い一方で、設備が全て新品なので、当分修繕やリフォームを加える必要がないため、修繕費やリフォーム費用がかかる可能性が少ないからです。

 

中古マンションには

• 価格は安いが内部が老朽化しすぎていて、多額のリフォーム代が必要になる
• 入居者が入ってすぐに修繕費がかかる

などのリスクもあるため、新築マンション投資に修繕リスクが少ないのは魅力的でしょう。

中古マンションより流動性が高く、計画を立てやすい

出口戦略については先ほど解説しましたが、新築マンションは中古マンションと比べ売却しやすく（流動性が高く）、出口戦略を立てやすいメリットがあります。

新築マンションは購入後10年未満なら築浅、30年経っても築古の部類には入らないため、買い手がつきやすいためです。

何かあったら「売却」という手も残しておくと、万が一マンション投資が行き詰った時にも「売れなくて大損」というリスクも少なくなるでしょう。

中古よりリスクが低い（ローリスク・ローリターン）

新築マンションは中古マンション投資と比べ、ローリスクローリターンでできます。

購入価格が高いため利回りは低くなりがちですが、数ある実物不動産投資の中でも、需要が高いので安定して家賃収入を得られるという、マンション投資で一番必要なメリットがあります。

「短期で見ると利益が少なくても、利益を長期間継続的に得る」というのが新築マンション投資最大のメリットです。

3. 新築マンション投資を中古マンション投資と比較したデメリットやリスク

次に、新築マンション投資と中古マンション投資を比較して、どのようなデメリットやリスクがあるのかを解説していきます。

「新築プレミアム」で価格が高い

新築マンションは、どの実物不動産投資と比べても価格が割高です。よく「新築プレミアム価格」といった言葉が使われます。

新築マンションは価格設定のされ方が、相場を重視した中古マンションとは違い、マンションの建築費や販売広告費などの経費が上乗せされているため、中古マンションの価格比で1～3割ほど高めに設定されているのです。

物件価格が高いと、ローンを組むのが難しいという人も多いでしょう。

中古と比べると新築マンション投資の利回りは低い

中古マンションと比べると、新築マンション投資の利回りは高くても平均6％前後と低くなっています。

利回りは、年間家賃収入÷購入価格で求めるため、購入価格が高い新築マンションではどうしても利回りが低い傾向に。

中古マンションでは10％以上の利回りの物件も多いため、利回りだけを見ると収益性が高いとは言えません。

 

ただし、よくサイトに表示されている利回りは、ランニングコストを全く含んでいないため、実際の利回りはもっと低くなります。

経費や利回りが高いという理由だけで、中古マンション投資をすることはおすすめできません。

不動産価格や家賃の下落率が高い

建物は経年劣化し、古くなると家賃相場も下がってきます。

新築マンションは、1度購入すると「中古」になってしまい、資産価値が大きく下落してしまいます。

 

また築年数別で見た家賃の下落率は以下の通り。

https://live.amcharts.com/xYmJh/

参照：三井住友トラスト基礎研究所レポート　経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

築2年～20年にかけての下げ幅が最も大きいことが分かるでしょう。

資産価値下落や家賃下落に備えるためには先述の通り、資産価値が落ちにくい立地のマンションを選んだり、家賃下落を見越して投資の計画を立てておくことが大切です。

前例がないため、収支予測が立ちにくい

中古マンション投資では、過去の賃料の推移や空室率、利回りなどの前例（データ）がありますが、新築マンション投資では前例がないため、過去の投資データを参考にすることはできません。

投資をする上で収支計算をしたり計画を立てることは重要ですが、新築マンション投資は投資の予測が立ちにくいため、特に初心者はプロの力を借りて投資計画を慎重に練っていく必要があるでしょう。

4. 新築マンション投資を実践している不動産投資家ブログを紹介

最後に、新築マンション投資を実践している不動産投資家をご紹介しましょう。

実際の投資家のブログはリアリティがあり、非常に参考になります。

ただし、個人の条件や時代によって投資手法は異なるので、手法を丸ごと真似るといった手法はおすすめしません。

コロビビの新築不動産投資

コロビビさんは新築アパート経営を主にしていますが、新築RCも購入して投資をしている方です。

日記形式で投資の様子が描かれており、リフォームやローン金利、確定申告や税金のことまでもブログに綴られているため、初心者は是非参考にしたいブログでしょう。

参考：コロビビの新築不動産投資

実録！土地活用（新築マンション投資）

新築マンション投資について、事業計画から契約までの経緯・契約以降の実録・工事中の日記など、新築マンションの完成前から、実際の家賃収入実績まで事細かにかかれているため、参考になるブログです。

参考：実録！土地活用

5. 新築マンション投資でもポイントを押さえれば利益を出せる！

新築マンション投資は失敗しやすいと思われがちですが、ポイントを押さえておけば成功することもできます。

メリットやデメリットを比較してみて、魅力的に感じる部分が多いなら新築マンション投資はおすすめ。

 

でも、実際に良い物件の選び方が分からないという人も多いでしょう。

MIRAIMOでは不動産投資初心者向けに、プロの不動産投資コンサルタントがアドバイスを行っています。

LINEやSkype相談も可能ですので、興味はあるけど不動産投資をするにあたって足踏みをしている人は是非ご利用ください。