不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産投資で失敗してしまう原因はたった3つだった!|失敗例から分かる成功の秘訣を紹介

不動産投資の世界において成功を収めて莫大な資産を築くことができた人もいれば、失敗して多額の借金が残ってしまった人もいるでしょう。

成功例だけにスポットライトを当てて、不動産投資の魅力を語ることは難しいことではありませんが、あまり有意義ではないと感じられます。

むしろ失敗例についてじっくりと考えてみることが、成功につながる近道だったりすることも。

 

『なぜ失敗してしまったのか』という疑問が頭に浮かぶ人は、同時にその原因を探り、対策を練ろうとするでしょう。

不動産投資の失敗例は様々で多くの対策をしなければいけませんが、実は失敗する原因はたった3つしかないのです。

今回は不動産投資で失敗する原因と失敗例について考えてみましょう。

Index

1. 不動産投資で失敗する人はどれくらいいるのか?

不動産投資に対しての意見は失敗・成功した経験が元になっている事が多く、

『不動産投資は危険だ』といったものから『安定的に収益の上がる魅力的な投資法だ』といったものまで様々。

世間一般では不動産投資に対して、マイナスのイメージを持っている人も多いでしょう。

では実際のところ、どれくらいの人が不動産投資で失敗しているのでしょうか?

不動産投資に失敗してしまう人の割合

『なぜ不動産投資をするのか』という理由により、何をもって“失敗”というのかは違ってきます。

不動産投資をする人の中には不労所得で生活をしていきたいと考える人もいれば、年金・保険代わりにと考える人もいるでしょう。

『家賃収入だけで暮らしていきたい』『さらに事業拡大をして大きなリターンを得たい』という人に話を限定すれば、9割の人がそれに失敗している現状があります。

9割もの人が失敗すると聞いて、やはり不動産投資で利益を出すのは難しいと感じた方もいるかもしれません。

しかし、収益を上げられている人が存在することもまた事実です。

2. 不動産投資に失敗する原因3つ

実のところ不動産投資に失敗する原因は大きく分けて3つしか存在していません。

9割の失敗者はこれらのうち、どこかに問題があったはずです。

①不動産投資の知識がない

知識がないまま『儲けたいから』という漠然とした理由で不動産投資を実際に始めてしまうのは、勝ち目のないギャンブルをするようなものです。

不動産投資の仕組みを理解せずにいると問題点などを見抜くことが出来ず、普通ならしないようなミスを犯してしまいます。

②独自で不動産投資をしている(人脈がない)

人脈を築くことなく独自で不動産投資をしている人も存在しています。

しかし一匹狼のままで、不動産会社や金融機関と親しくしておかなければよい情報は入ってこず、間違った投資法をしてしまうリスクがあります。

③不動産投資に関する情報を得ていない

これは人脈を築かない人にも当てはまることなのですが、セミナーなどに参加しないと新鮮で必要な情報が入ってきません。

成功している人は常に最新の情報を収集することに余念がないことに比べると、生まれる結果の差は歴然としてくるでしょう。

3. よくある不動産投資での失敗例

この項では具体的にどのようなことが失敗を呼び込むことになってしまったのか、その失敗例をいくつか挙げてみたいと思います。

これらの例を知り、注意すべき点を再認識して自身の不動産投資への反面教師としてください。

購入した物件の環境や状態を把握しないまま購入する

目ぼしを付けた物件の環境や状態を把握しないまま購入することは、失敗に繋がる可能性を高めます。

立地が不便な場所だったり治安が悪いと、入居者は集まってきません。

また購入した途端に大規模な修繕工事が必要なことが判明し、大きな出費になることも。

利回りだけを優先して物件を購入する

利回りの高さだけを判断基準にして不動産を選んでいると、エリアやターゲットの絞り込みが甘くなり、望んだ結果が得られません。

その物件のリフォームや修繕にかかる費用で利回りは低下しますし、

賃貸需要がない立地だと空室を生み、結果表面利回りを大幅に下回ることも。

不動産の管理を管理会社に任せっきりにしたことにより損失が出て失敗する

管理実績を調べることなく不動産の管理会社に運用を任せっきりにすることは、

ずさんな管理で入居者が増える、必要のないリフォームで出費が増えるなどで無駄金を支払ったり、収入が減ることに繋がりかねません。

人身事故や災害による損失がでて失敗する

不動産投資をする上で、人身事故や災害が発生するリスクは常に一定の割合で存在しています。

物件の原状回復に費用がかかったり、イメージの悪化から家賃を下げる必要性に迫られることも。

高級マンションを購入したことによる失敗

高級マンションはそれ自体の価値が高く、魅力的に見えるかもしれません。

しかし、通常では見られないような設備が備わっている点を見落としてはならないでしょう。

それらの設備は維持や修繕費に多大な金額がかかる傾向があり、収支を圧迫することもあります。

不動産投資の失敗例と失敗しないための対策についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事不動産投資で失敗してしまう原因と失敗しないための鉄則とは

2019.05.10

4. 不動産投資で失敗しないための秘訣!

不動産投資に手を出す以上、誰だって失敗はしたくないはずです。

大切な資金を注ぎ込んで物件を購入する訳ですから、こまめに資産管理をできない人は向いていません。

その認識に立った上で、不動産投資で失敗しないための秘訣について考えてみましょう。

これらを実践することで失敗する確率をグンと下げることができるはずです。

不動産投資をする目的を明確にしておく

  • 『節税対策になると聞いたから』
  • 『家賃収入で暮らしていきたい』
  • 『年金代わりに』

等々、不動産投資をする人には、その人なりの理由があるものです。

自身がどのような目的を持って不動産投資をするのかを明確にすることで、選ぶべき物件が異なってきます。

ぜひとも自身の動機をハッキリとさせておきましょう。

事前に計画を立てシミュレーションしておく

家賃の設定によって毎月の収入が変わってきます。

低すぎると入居付けには苦労しませんがキャッシュフローが少なくなり、高すぎると空室リスクが高まることに。

どの程度をローンの返済に充てて、手残りをどれだけ確保したいのかといったことを想定しておかなければなりません。

特定の施設や企業に依存した経営はしない

 

大学や企業といった特定施設に近い立地だからと物件を選ぶ人がいますが、特定施設の需要のみに依存している物件はあまりお勧めできません。

大学がキャンパスを統合するためその場所を手放すかもしれませんし、企業も同じく移転してしまう可能性があるためです。

 

指標にするのは駅がおすすめ。

駅というのは一度できてしまえば移設される可能性が非常に低いため、立地条件を考えるうえで大きな指標となります。

例えば主要な駅まで徒歩10分圏内というのは好立地と言えるでしょう。

不動産を購入する前に必ず内覧しておく

内覧で建物の状態を把握しておくことは、不動産を購入するにあたっての基本と言えるでしょう。

特に中古物件の場合は老朽化の具合などを調べておく必要があります。

そうすることでリフォームの必要性がある場所を特定することができますし、そのために掛かるお金もどの程度なのか想定できるからです。

利回りだけで物件を購入するのではなく総合的に物件を見る

成功している人は利回りを踏まえつつもターゲットの選定を優先し、そのニーズに合った建物の立つエリアを選んでいるもの。

単身者向けなのかファミリー向けなのかといったターゲットによって、購入すべき物件が異なってきます。

単身者にニーズが合致する地域でファミリー向けの物件を手に入れても、入居付けに苦労することでしょう。

そのため、エリアの選定も重要になります。

不動産投資のリスクを良く把握して、リスクヘッジをしておく

不動産投資にはいくつかのリスクが存在しています。

入居者が集まらない「空室リスク」や災害による建物の損傷、人身事故によるイメージの悪化などが代表的なものでしょう。

この道のプロはそういったことを想定してエリアや建物を選んでいますし、自殺や孤独死もカバーした火災保険に入るなどの対策をしているものです。

借入によるリスクはできる限り減らしておく

ローンを組む際にはなるべく安い金利で借り入れることが大切です。

金利が高いと毎月の返済に多額のお金を持っていかれることになってしまいます。

また、頭金をなるべく多く支払っておくと残高や返済金額を抑えられるとともに、金利が上昇した際にも対応できるようになるでしょう。

毎月決まった額のお金を返済していく訳ですが、資金に余裕があるならばその返済金額とは別途で、繰り上げ返済をしてしまいましょう。

返済分が元金に充てられ利息分が軽減されます。

良い不動産管理会社を選ぶ

管理会社選びの目安として、管理戸数でいうならば2,000~3,000戸の管理をし、都心ならば95%以上の入居実績を持つ管理会社を選ぶようにしましょう。

成功者は管理戸数や入居実績を見て、ノウハウの豊富な不動産管理会社を選定しているものです。

出来る限り資産価値のある物件を購入する

収益を上げるためには、できる限り資産価値のある物件を購入することが大切です。

これはすなわち、入居者のニーズを満たすことができると同時に賃料・売却価格・空室率の安定が見込める物件を意味します。

長く運営できる物件を購入する

不動産は数十年に渡って経営していくことになるため、長期的な視野に立って運営していける物件を選ばなくてはなりません。

そのためには入居者の母数が多いエリアを選ぶことが大切です。

人口流入が続く都心はこの点において安心できるでしょう。

しかしその他の地域はどうすれば良いのでしょうか。

「国立社会人口問題研究所」の公式サイトでは人口推移が確認できるのでぜひ活用してください。

もしもに備えて自己資金を貯めておく

当初想定したほどの入居者が集まらず、家賃が思ったように入ってこなくても毎月のローンは返済せねばなりません。

また不動産の取得時・所有期間中・所得・売却時にはそれぞれ税金がかかってきます。

さらには物件が劣化した際には修復や補修などの修繕にもお金がかかるでしょう。

このような点から見てみると、もしもの時に備えて自己資金はしっかりと貯めておく必要があるといえます。

セミナーや本を読んで不動産投資の知識を身につける必要がある

不動産投資をする上で必要があると感じたら、その知識を身に付けることをためらっていてはいけません。

疑問に感じることが少しでもあるならば、セミナーへの参加や書籍を通じて問題解決する姿勢を忘れないでください。

不動産投資をする上で大切な知識も、もしもの時に役立つ知識も身につけておいて損はありません。

不動産投資は情報収集や人脈作りが大切

本当に優良な物件というのは一般公開されていないため、人脈を作っておくことがとても重要に。

役に立つ情報を持っている人と知り合うことができれば、その情報に基づいて不動産投資を有利に進めることができるのです。

そのことから、セミナーへの参加も人脈を作る上で役立ちます。

自身に合ったテーマのセミナーには積極的に参加しましょう。

5. 万が一…不動産投資で失敗してしまった場合の対策

万が一不動産投資で赤字が続くあまり、金融機関から差し押さえの可能性が出てきた場合は、すみやかに不動産投資ビジネスから手を引きましょう。

そのような状況になった場合は、差し押さえを回避することと借金を返済することを最優先にしなくてはなりません。

競売よりも先に任意売却する

差し押さえが行われると住宅は競売にかけられます。

競売は相場の金額に対して、半額程度の額で売却されるのが一般的です。

そのため少しでも高値で売却するためには、競売にかけられる前に任意売却をしてしまいましょう。

競売は裁判所を通して行われるのに対し、任意売却は個人で銀行や売却先とやり取りをせねばなりません。

必要ならば専門家へ依頼することも選択肢に含めておきましょう。

不動産を売却しても借金が残る場合は?

不動産を売却してもなお借金が残る場合は、債務回収会社から借金の残高を請求する通知書が来ます。売却後も借金が残る人は、債権回収会社と交渉するか債務整理をしましょう。

債務整理とは借金の減額・免除を行うための手続きで「任意整理」「個人再生」「自己破産」に別れています。

任意整理とは債権者の同意が得られる場合に限り借金が減額されるというもの。

債権回収会社の同意を得るのは難しいので、、任意売却後に任意整理は行えないと覚えておきましょう。

一方の個人再生・自己破産は裁判所を通じて借金を減額・免除してもらうものです。

自身の状況から最適なものを選びましょう。

6. 人脈作りや情報収集、知識を得ることで不動産投資は成功する!

以上、不動産投資に失敗する原因とその実例を挙げることで、投資するにあたって注意すべき点を述べてきました。

今やインターネットで検索をかければ、不動産投資のサークルや勉強会などの情報がたくさん出てきます。

そのような情報社会において私たちが気を付けるべきは、不確かな情報に踊らされないということに尽きるでしょう。

溢れかえっている情報を吟味・精査する力も要求されているのです。

その点に注意して必要な知識を吸収し、信頼できる人脈を築き上げれば有益な情報の得られる心強い仲間となってくれるでしょう。

もし現在、不動産投資への不安や悩みなどを抱えている人は、MIRAIMOのLINE@で相談できるのでぜひご利用ください。
LINE@友達登録

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門