不動産投資は物件選びが最重要！｜成功するために欠かせないポイントを徹底解説

不動産投資で一番大切なのは優良物件を選び、購入することです。

物件選びの段階で、その投資が成功するかどうかが決まると言っても過言ではないでしょう。

物件選びの際、見るべきポイントは、利回りや価格・立地・ターゲット層・周辺の環境などたくさんあります。

また、業者選びも重要になってきます。

では、今から不動産投資をしようと思っている人は、具体的にどうやって物件選びを進めて行けばよいのでしょうか。

この記事では、不動産投資における物件選びのポイントや手順、注意点などについて詳しく紹介していきます。

1. 投資物件の選び方①｜ターゲットから立地を割り出そう

ひとくくりにマンションと言っても、ターゲットとしている入居者層によって、それぞれに適した家賃や立地、環境、間取りなどが変わってきます。

それぞれのターゲットにはどのような物件が好まれるのかを理解し、適正な立地を検討したうえで、投資する物件を絞り込んでいきましょう。

①単身者向けのおすすめ物件

単身者は、普段仕事でほとんど家にいないという人が多いため、マンションの設備などより、通勤のしやすさや家賃の安さに重点を置いて物件を選ぶ傾向があります。

駅から近い・アクセスが良い

単身者をターゲットにした物件の場合、駅が近いなどの通勤に便利な物件は非常に人気があります。

最寄り駅は何沿線の駅で都心まで何分で出られるか、バスは何分ごとに来るかなど、周辺のアクセス状況はしっかりと確認しておきましょう。

家賃が安い

単身者には必要最低限の設備があって、最悪寝られればいいから、とにかく家賃の安い家に住みたいという人が、意外にたくさんいます。

また、高い家賃の単身者向けマンションは高い入居率を保つのが難しい可能性があります。

②学生向けのおすすめ物件

学生も単身者と同じように、通勤のしやすさや家賃の水準で物件を選ぶ傾向があります。

家賃が安い

学生は、本業が学業なので、基本的にあまり贅沢なマンションには住みません。

奨学金をもらったり、親からの仕送りをもらわずアルバイトをしながら学校に通う学生もたくさんいますので、学生をターゲットにするなら家賃の安い物件のほうが高い入居率を確保できます。

学校・駅に近い

学生の一人暮らしは、物件探しの際に土地勘がなく学校の近くで勧められたところに住んだり、人通りが多く比較的便利で安心な駅の近くに住むという人が多い傾向があります。

③ファミリー向けおすすめ物件

ファミリー向けの場合、一日のほとんどを家やその周辺で過ごすという人も多いので、周辺の環境の良さや、住宅の設備などにこだわって物件を選ぶという傾向があります。

学校や公園など子育てしやすい環境

特に子どもが小さい場合、普段あまり遠くに出かけることができないため、近くに子どもが遊べる公園があったり、学校が近くにあるなど、周辺施設の充実がポイントになります。

評判のいい学校や幼稚園などが近くにある物件は人気が高くなります。

また、大型のショッピングモールやスーパーが近くにあるという物件も、ファミリー層には好まれるでしょう。

防音性能や収納などの設備が充実

子どもが小さいうちは、大きな音をたてて遊びます。

赤ちゃんがいる場合は、隣の家の音で赤ちゃんが起きないか気になります。

そのため、防音性能を重視する家庭も少なくありません。

また、収納が充実しているか、お風呂の追い炊き機能や浴室乾燥機がついているかなど、生活に便利な機能を重視するという入居者も、ファミリー層には多くいます。

2. 投資物件の選び方②｜予算に合う物件を探そう

次に、予算に合う物件を探していきます。

予算を元に物件を絞っていく前に、必ずその地域や間取りでの相場を確認しましょう。

相場がわからないと、不当に高い物件を買ってしまうことがあります。

また、とてつもなく安い物件の場合は耐震性に問題があったり、実は事故物件だったということもあるので、注意しましょう。

相場は、周辺地域にある物件の値段をインターネットや不動産会社でざっと確認していくと、大体つかむことができます。

3. 投資物件の選び方③｜物件を吟味しよう

いくつかめぼしい物件を見つけたら、しっかりと吟味していきましょう。

チェックすべき主なポイントは以下の通りです。

①築年数と耐震性を確かめる

耐震基準は、1981年を境に新耐震基準に変わっています。

日本では大規模な地震が周期的に発生しているため、地震に強い物件を選ぶなら、新耐震基準を採用している1981年以降に建てられた物件を選びましょう。

新耐震基準と旧耐震基準の違い

旧耐震基準では、震度5程度の地震までしか言及がなく、震度5の地震があっても、倒壊や崩壊がなければOKという基準でした。

そのため、旧耐震基準の物件は、震度5の地震で損傷をする恐れがあります。

新耐震基準では、震度5でも部材が損傷しないことが条件になっています。

また、震度6以上の地震でも倒壊しないという条件に変わっています。

②利回りを計算する

投資する物件が、投資した額に対してどれだけ効率よく利益を生み出してくれるかを計算します。

このとき、単純に家賃収入を購入価格で割っただけの「表面利回り」ではなく、管理費や修繕積立金などの諸経費を考慮した「実質利回り」を確認することが大切です。

実質利回りは、

（年間家賃収入－諸経費）÷購入価格×100

で計算します。

ランニングコストも考慮して物件の収益性を計算して選ぶことで、より効率よく利益を上げることができます。

③相場をチェックする

目当ての物件が、相場とかけ離れた値段でないかを確認することも非常に大切です。

不動産会社の人の言うことを鵜呑みにせず、周辺の同じような物件の価格を調べ、その物件が高すぎたり安すぎたりしないかチェックしましょう。

④関係書類を確認する

不動産投資は大きな買い物です。

関係書類はしっかりと目を通していきましょう。

書類で見るべきポイントは以下の通りです。

物件概要書や図面・建築確認済証など

物件概要書や建築確認証、図面などを使い、建蔽率や容積率に問題がないか、建築基準法を順守した物件かどうかなどを見ることができます。

不動産登記簿謄本・固定資産税の評価証明書

不動産登記簿謄本では、登記された内容と相違がないかや、担保物件の設定がないかなどを確認します。

固定資産税の評価証明書では、土地と建物の比率や評価額を確認します。

家賃表や修繕履歴

家賃表は最新のものを確認します。

入居率の偽装などがないかチェックするために、契約期間や入居履歴も見るようにしましょう。

修繕履歴では、エレベーターや屋根、外装など、修繕費が高額になる部分の修繕がすでにされているか確認します。

まだ修繕されていないのであれば、将来の支出として念頭に置いて物件の利回りを計算する必要があります。

地図と写真

地図を使って周辺の施設（ショッピングセンターや学校、病院など）を確認し、需要の見込める地域かどうかをチェックします。

また、物件の清潔感や劣化度合、周辺の様子なども確認しましょう。

4. 投資物件の選び方④｜現地へ足を運んでみよう

目当ての物件がいくつか絞り込めたら、実際に現地へ行ってみましょう。

その際注意すべきポイントは次の4つです。

①物件の第一印象をチェックする

物件の第一印象は、高い入居率を維持するためにはとても重要です。

自分の目で見て魅力的な物件は、入居者から見ても同様です。

まずは自分が住んでみたいと思えるか、しっかりチェックします。

②物件をチェックする

写真ではわかりにくいところも、現地に行ったときにしっかり確認しましょう。

基礎の状態は問題ないか

基礎と地面に隙間がないか、基礎にひび割れがないか、建物は垂直に建っているかなどを細かく確認します。

地盤沈下していないか

湿地や沼などの埋め立て地ではないか、軟弱な土地ではないか、地盤沈下していないかをチェックします。

登記簿と相違ないか

登記簿に記載のない部分がある場合、違法な増改築がされている場合があります。

③管理状況をチェックする

管理がしっかりとなされていない物件も、入居者集めに苦労します。

手入れの行き届いた物件かどうか確認しましょう。

全体的に清潔感は保たれているか

まずは外から見て清潔感があるマンションかどうかを確認します。

共用部はきちんと管理されているか

エントランスや通路、階段などがきちんと清掃されているかチェックします。

植栽の手入れやゴミ掃除はされているか

草が伸びっぱなしになっていたり、ごみが散乱していたりしないか見ておきましょう。

④周辺環境や施設をチェックする

周辺の環境が整っているかも、入居者を集める上では非常に重要です。

日照や騒音は問題ないか

日当たりが良いか、空地が近くにあれば、建築計画がないかを確認します。

また、周辺に高速道路や車の多い道、線路などがある場合、うるさすぎないかなどを確認する必要があります。

さらに、ごみ焼却場や火葬場、墓地、ガソリンスタンドなどが近くにあると、家賃を下げることになる可能性があるので注意しましょう。

ターゲットに合った施設があるか

自分のターゲットとする入居者層に好まれる施設があるかを確認しましょう。

スーパーやショッピングセンター、学校や幼稚園、病院が近隣にあるか、徒歩何分で行けるかなどもチェックします。

5. 良い投資物件を購入するには不動産業者選びも重要

良い物件を買うには業者選びも重要なポイントです。

以下のようなところに着目して業者を選んでみましょう。

①物件調査を十分に行っている

初めて不動産投資を行う場合、自分ではわからないことや見落としがちなこともあります。

プロの目でしっかりと物件を調査してくれる不動産会社だと安心です。

②取扱実績が豊富

より多くの不動産を取り扱っている業者のほうが、経験も豊富なので自分のニーズにあった物件を提案してくれます。

③ローンなどのアドバイスもできる

不動産を購入する場合、多くの人はローンを組んで購入することになるでしょう。そんなとき、ローンや各種助成金などに詳しいスタッフがアドバイスしてくれると安心できますね。

④リスクやデメリットもきちんと説明する

メリットばかりではなく、その物件の弱点やリスクなどについても説明してもらったうえで、物件を選びましょう。

⑤アフターサービスが充実している

物件購入後の管理やトラブルなどにもしっかり対応してくれる業者を選びましょう。

6. 不動産投資で成功するには物件選びが最重要！

不動産投資で最も重要な物件選びのポイントについて紹介してきました。かなりたくさんチェックするべきことがありましたね。

不動産投資の成功のためには、計算しつくされた物件選びをする必要があります。不動産投資に興味はあるけれど、自分に出来るか不安という人は、一度不動産会社のセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

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