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不労所得を不動産投資で得る方法|利益が出る仕組みと不労所得を得るためのポイントを解説

不労所得で生活できるなら、嫌な会社をすぐにでも辞めたいと思っている人も多いはず。

そして、不労所得というと家賃収入を得ることができる「不動産投資」を思い浮かべるのではないでしょうか。

不動産投資では、所有する物件を貸すことで家賃収入をもらえるので、労働の対価ではない収入ということから一般的には不労所得と言われています。

とは言え、不動産投資で不労所得を得るまでには下準備が必要です。

不動産投資を始めるにあたっては、ある程度は賃貸経営に関わる必要があるということは認識しておく必要があります。

下準備さえしっかりしておけば、不動産投資は本業以外にも安定した収入を得られる、非常に有効な資産形成の手段です。

今回は、不動産投資で不労所得を得る方法や利益が出る仕組み、そのポイントについてお話しします。
 

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1. はじめに|不動産投資は不労所得なのか?

不労所得とは、読んで字のごとく労働への対価としての報酬ではなく、労働をせずに収入を得ること。

労働の対価としての収入ではないと考えると、物件を賃貸して家賃を得る不動産投資は不労所得と言えます。

しかし、不動産投資における賃貸運営において、物件のオーナーはまったく運営に携わらないかというとそうではありません。

だとすると、不動産投資は本当の意味での不労所得と言えるのでしょうか?

不動産投資では物件を貸して家賃を得るため、労働をして収入を得ているという訳ではないので、一般的には不労所得と言われています。

ただし、自主管理を行う場合は清掃やメンテナンスを業者へ依頼したり、物件の築年数によっては大規模修繕が必要になり、その計画や手配などもしなければならなかったりと純粋な意味での不労所得ではなくなります。

2. 不動産投資で利益を得る仕組みを理解しよう

不動産投資で利益を得るには、まずはその仕組みを理解する必要があります。

ここからは、不動産投資とはどんな投資なのかをご紹介します。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産経営をすることで利益を得ることです。

不動産投資の仕組みは以下になります。

不動産投資で利益を手にするまでには、さまざまな段階を踏まなければいけません。

  • 不動産会社選び
  • 金融機関への融資打診
  • 物件選定
  • 売買契約
  • ローン契約
  • 引き渡し
  • 家賃収入を得る

実際に不動産投資を始めようと決めたら、まずは金融機関へ融資打診をしてどのくらいの融資をしてもらえるかを事前に把握しておくことが重要。

いくら良い物件を見つけても、金融機関が融資をしてくれないと物件を購入することはできません。

そしてパートナーとなる不動産会社と物件の選定も、不動産投資の成功を左右する非常に重要な要素です。

【用語】インカムゲイン・キャピタルゲイン

インカムゲインとは、資産を保有することで得られる利益のこと。図の通り、不動産投資においては家賃収入のことを指します。

キャピタルゲインとは、購入価格と売却価格の差益のことを言います。

バブル期に盛んに行われた不動産投資では、このキャピタルゲインを得ることを目的とした短期的な投資がメインでしたが、キャピタルゲインを得るには市場の動向と売買のタイミングを見極める分析力が必要でリスクをはらんでいます。

バブル崩壊の教訓から、現在はキャピタルゲインではなく長期的に安定した家賃収入であるインカムゲインを得ることを目的とした投資スタイルが主流になっています。

不動産投資で得られる2つの利益

このように不動産投資には、インカムゲイン(賃貸収入)とキャピタルゲイン(売却益)の2つの収益源があります。

他の投資商品では、売買することで得られるキャピタルゲインが主な利益になりますが、不動産投資の場合は、この収益源を2つ確保していることで安定性が生まれています。

①賃貸収入

物件を入居者に貸し出すことで得られるのが賃貸収入=家賃です。

この賃貸収入は入居者がいて初めて得られる収入なので、空室になってしまえば収入はゼロということになります。

また、物件管理を管理会社に委託する場合は、この賃貸収入から管理委託費を差し引いた費用が手元に入ってくる収入です。

②売却益

「安く買って高く売る」が投資の基本原理と言えますが、不動産投資においても例外ではありません。

不動産市場の値動きを注視し、所有している物件が売却することで十分な利益が出ると判断できるタイミングで実行することで得られる利益が、購入価格と売却価格の差益=売却益になります。

3. 不労所得の方法として不動産投資をおすすめする理由

不動産投資の収入は不労所得とは言えないかもしれませんが、労働で対価として収入を得ることに比べればやはり手間は掛かりません。

そこまでの労力をかけることなく、長期的に安定した収入を得ることができることを考えると、不動産投資は非常に魅力的な投資と言えます。

不動産投資のメリット

その他にも不動産投資にはたくさんのメリットがあります。

  • 定年後の私的年金の代わりになる
  • 不動産購入時にローンを組む際に加入する団体信用生命保険によって、自身に万が一のことがあっても、物件を家族に残すことができる
  • 不動産経営にかかる経費を差し引くことができるので、所得税の節税効果がある
  • 相続税額を低く抑えることができる
  • 不動産は実物資産なので、インフレ対策として活用できる
  • 不動産自体に資産価値がある

このように不動産投資には、賃貸収入や売却益という利益以外にもさまざまなリターンがあるのです。

4. 不動産投資で文字通りの「不労所得」を得るには?

上述の通り、不動産投資は意外と手間暇がかかり、完全な不労所得という訳にはいきません。

しかし、不動産投資を文字通りの不労所得にする方法があります。

それは、賃貸経営や確定申告を管理会社や税理士などのプロに任せること。

プロに任せると費用は掛かりますが、大家としてするべき仕事はほとんどなくなり、不動産投資を不労所得に近づけることができます。

①大家の仕事を管理会社に任せる

賃貸管理の手間を省くためには、賃貸管理を専門に行っている管理会社に依頼する方法があります。

管理会社に任せれば、「家賃の回収」「入居者のクレーム対応」「入退去の対応」「空室の募集」などの業務や清掃、メンテナンスの管理を行ってくれるので、大家としての仕事のほとんどを任せることができます。

管理会社に支払う費用は、管理委託費として集金家賃の3%~10%がかかりますが、他にもオーナー負担のメンテナンス費用や修繕費用が必要です。

②確定申告を税理士に任せる

不動産投資で賃貸経営を行うと、年度末に確定申告を行う必要があります。

管理会社は物件の管理はしてくれますが、確定申告まではしてくれません。

そのため、自分で確定申告しなければいけないのですが、確定申告の資料を作成するのが面倒がという人も多いでしょう。

その場合は、税理士に任せるのも一つの方法。

税理士に依頼すれば、必要な書類を渡すだけで確定申告の手続きをしてくれます。

費用は掛かりますが、プロに任せることで不動産投資の不労所得化が可能に。

5. 不動産投資で不労所得を得るためのポイント4つ

ご紹介した通り、不動産投資には不労所得としての魅力の他にもさまざまなメリットがあります。

また、大家としての仕事を管理会社や税理士などの専門家に委託することで、不動産経営で得られる利益を完全な不労所得とすることが可能です。

そこで、不動産投資で不労所得を得るために、知っておくべき4つのポイントをご紹介します。

①メリットだけでなくデメリットやリスクも把握しておく

不動産投資はメリットも多いですが、やはり投資なのでデメリットやリスクも存在します。

デメリットやリスクを理解せずに不動産投資を始めてしまうと、後々大きな損失を被ることになり不労所得どころではなくなってしまうことも。

不動産投資のデメリットやリスクは以下になります。

空室になり家賃収入が無くなるリスク

一番怖いのが空室リスク。

いくら良い物件を購入しても、想定した家賃で入居者が決まらないと家賃収入を得ることができません。

最初から入居者のいるオーナーチェンジ物件でも、退去した後きちんと入居者が決まる物件かどうか購入前に確認しておく必要があります。

家賃収入がなければローンの返済が滞ってしまうことになり、不動産投資が成り立たないことに。

家賃が滞納されてしまうリスク

空室よりも大変なのが家賃の滞納です。

長期間家賃滞納されてしまうと、家賃収入がないだけでなく、退去してもらうにしても裁判をしなければいけないなど非常に労力が掛かります。

退去してもらうまでは、新しい入居者を募集すること出来ませんし、更に、悪質な滞納者の場合は、退去した後の原状回復費用を請求することが難しく、大きな出費が必要なケースも。

建物の老朽化によるリスク

建物は築年数が経過すると老朽化が進みます。

建物の老朽化が進むと、区分マンションであれば管理組合が計画的に10年~15年周期で大規模修繕などを行いますが、一棟アパートやマンションの場合だと自身で計画して大規模修繕を行う必要があります。

建物が老朽化したまま放置していると空室期間が長くなるケースも多くなりますので、資金計画をきちんと立ててこまめに修繕を行う必要があります。

金利上昇に伴うリスク

現在は、日本銀行がマイナス金利を導入するなど異例の低金利政策を行っているので、ローン金利は非常に低いです。

固定金利で契約していれば金利は一定ですが、変動金利で契約している場合は定期的に金利の見直しがあり、金利が上昇するリスクがあります。

金利が上昇すると返済金額も増えるので、賃貸経営に大きな影響が出ることに。

投資用不動産が売却できないリスク

不動産は売却するための手続きに時間が掛かるので、株式などと違ってすぐに売却することができません。

物件の価格が経済状況に大きく左右されることもあり、ローン残債よりも値下がりしてしまうと手出しが必要になり、売りたくても売れない状況になることも。

不動産の価格が下落してしまうリスク

ここ数年は右肩上がりの不動産の価格ですが、リーマンショックなどの金融危機や東日本大地震などの自然災害の際には、不動産価格は大きく下落しました。

又、今後人口減少や高齢化が進むエリアでは、空室率の増加や家賃の下落が懸念されており、その影響で不動産の価格も下落することが予想されています。

不動産の価格は、様々な要因によって下落するリスクを抱えていると言えます。

災害による倒壊のリスク

地震や台風などの自然災害では、建物自体が倒壊してしまうことがあります。

こういった災害については、自分自身ではどうすることも出来ない部分が多く、ハザードマップなどを参考に災害が多いエリアは避ける、保険に入るといった対策が重要です。

築年数が古く耐震基準を満たしていない物件を所有している場合は、倒壊して入居者に死傷者が出れば損害賠償を請求されるケースも。

リスクヘッジは入念に

投資である以上、リターンとリスクは常に隣り合わせにあります。これらのリスクをしっかりと把握し、前もって対策を立てて実行することが不動産投資を成功に導くカギになります。

②知識と情報収集は積極的に行う

安定した投資ということで人気の不動産投資ですが、新聞やニュースでは不労所得を夢見て不動産投資を始めた人達が、運用に失敗して自己破産してしまったという話題を目にすることも。

いくら不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの比較的安全性の高い投資だと言っても、何の知識もなく始めても上手くいくはずはありません。

不動産投資で安定した収入を得るためには、不動産投資の基礎である利回りについて勉強する必要があります。

投資において、その投資の収益性を見る指標として利回りがあります。

利回りは、投資したお金が年間どの程度の収益を生むかを測ることができるので、自分の期待している収益を上げられるか、また他の投資との比較に利用することも可能です。

利回りについて詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産投資では利回り何%あれば儲かるの?|ホントのこと教えます

2019.05.22

③物件購入前の下調べはしっかりと

不動産投資を成功に近づけるには、物件の見極めが大事。

不動産投資では、安全性と収益性のどちらを重視するかによって投資する物件は変わってきます。

例えば、人気の物件は利回りが低いですし、利回りの高い物件はリスクも大きくなることに。

しかし、どんな考え方で不動産投資をするにしても、基本的には長期的に収益を上げることができる物件を選ぶことが重要です。

その物件の立地、間取り、設備のグレード、周辺環境など総合的に判断をして、他の物件より優位性があるかどうかを見極める力をつける必要があります。

目的とブレない物件を選ぶ

目標にあった物件を探すのは意外と難しく、中々巡り合うことができません。

しかし、そこで妥協して購入してしまうと後々後悔することに。

やはり、不動産は高価な買い物になりますので、自分の目標にあった物件を根気よく探すことが大事。

④良い投資パートナーを見つける

一番に良い物件の情報が入ってくるのは不動産業者。

良い物件の情報を多く持っている営業マンと仲良くし、上手く取引できればその後も良い物件を紹介してくれるようになります。

中には、自分の成績だけ上げたいという営業マンもいますので、物件を選ぶ際は営業マンの話を鵜呑みにせず、最後は自身で選ぶことが重要。

管理会社選びも重要

不動産投資を不労所得に近づける意味でも、不動産の管理会社選びは非常に重要。

管理会社には、賃貸管理の運営において重要な

  • 家賃の回収
  • 入居者のクレーム対応
  • 入退去の対応
  • 空室の募集

を任せなければいけません。

管理会社によって、客付け力がある、家賃回収に強い、管理料が安いなど色々な特色があるので、近隣の不動産会社に聞き取りをしたり、実際に管理している物件を見に行き管理状況をチェックして上で信頼の置ける会社を選びましょう。

6. 不動産投資は不労所得を得るおすすめの方法!

不動産投資は、その運用方法次第では不労所得を得ることができる非常に魅力的な手段のひとつです。

さらに安定した収入以外にも「年金代わりになる」「保険代わりになる」といったたくさんのメリットもあります。

投資である以上リスクはありますが、リスクとうまく付き合うことで安定した不労所得を得ることができるでしょう。

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