不動産投資は不労所得になるのか?|メリットやリスクを知って投資を始めてみよう!

自分は働かずに不労所得で生活できるなら嫌な会社をすぐにでも辞めたいと思っている人も多いはず。

そして、不労所得というと家賃収入を得ることができる「不動産投資」を思い浮かべるのではないでしょうか。

不動産投資では、所有する物件を貸すことで家賃収入をもらえるので、所有者の労働の対価ではない収入ということから一般的には不労所得と言われています。

 

しかし、不動産投資で賃貸経営を円滑に行っていくには所有者にも対応しなければならないことがたくさんあるので、厳密には不労所得とは言えません。

不動産投資を始めるにあたっては、ある程度所有者も賃貸経営に関わる必要があるということを認識しておく必要があります。

とは言え、不動産投資を行うことは本業以外にも収入を得られ、自分の資産形成していくには非常に有効な手段。

今回は、不動産投資のメリット、デメリットなど、不動産投資を始めるために必要な基礎知識についてお話しします。

Index

1. 不動産投資は「不労所得」に入る?

不労所得とは、読んで字のごとく労働への対価としての報酬ではなく、労働をせずに収入を得ること。

労働の対価としての収入ではないと考えると、物件を賃貸して家賃を得る不動産投資は不労所得と言えます。

しかし、不動産投資における賃貸運営において、物件のオーナーはまったく運営に携わらないかというとそうではありません。

だとすると、不動産投資は本当の意味での不労所得と言えるのでしょうか?

不動産投資は不労所得?

不動産投資では、物件を貸して家賃を得ますので、労働をして収入を得ているという訳ではないので、一般的には不労所得と言われています。

しかし、実際にアパートの経営を行うと、清掃やメンテナンスを業者へ依頼したり、物件の築年数によっては大規模修繕が必要でその計画や手配などもしなければなりません。

不動産投資を行うには、賃貸経営に携わらないといけないと考えると純粋な意味での不労所得とは言えません。

不動産投資を始めるには様々な手間がかかる

不動産投資を始めるには他にも色々と手間が掛かります。

不動産投資では、物件を購入するために不動産会社選び、物件の選定、金融機関への融資打診と段階を踏まなければいけません。

実際に不動産投資を始めようと決めたら、まずは金融機関へ融資打診をしてどのくらいの融資をしてもらえるかを事前に把握しておくことが重要。

いくら良い物件を見つけても、金融機関が融資をしてくれないと物件を購入することはできません。

そして、一番時間が掛かるのが物件の選定です。

何でも良いというのであればすぐに買えるかもしれませんが、条件の良い物件は中々出てきません。

このように不動産投資を始めるには様々な手間暇が掛かるので、不動産投資で得た収入を不労所得というのはやはり語弊があると言えるでしょう。

2. 不動産投資のメリットは何か?

不動産投資の収入は不労所得とは言えないかもしれませんが、労働で対価として収入を得ることに比べればやはり手間は掛かりません。

長期的に安定した収入を得ることができることを考えると不動産投資は非常に魅力的な投資と言えます。

不動産投資には、他にはどんなメリットがあるのでしょうか?

安定した収入源を確保する事ができる

不動産投資の一番の魅力は安定した収入を手に入れられるということ。

入居者が支払ってくれた家賃が収入として手元に入り、そのお金でローンの返済をしつつ、その結果不動産という資産を形成することができます。

そのため、不動産投資はリスクの低い、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

定年した後に私的年金の代わりになる

定年までに購入した物件のローンの返済が終わっていれば、家賃収入は公的年金以外の収入ということで私的年金の代わりになります。

死亡した場合や高度の障害になった場合、保険の代わりになる

物件を購入するにあたり、金融機関でローンを組む際には団体信用生命保険に加入するケースがほとんど。

団体信用生命保険に加入することで、万が一死亡したり、高度の障害になった場合には、ご自身の代わりに保険会社が金融機関へ返済を行ってくれます。

ご自身に万が一があっても、ご家族に物件を残すことができるので保険の代わりになると言えます。

所得税の節税効果がある

不動産投資で得た家賃収入については、所得税がそのまま適応されるわけではありません。

家賃収入から減価償却費、ローンの金利や固定資産税、都市計画税などの経費を差し引くことができるのでその分所得税の節税効果があります。

又、不動産投資の収支がマイナスになった場合は、給与所得などと損益通算することにより節税が可能になります。

相続税額を低く抑える事ができるので相続税対策になる

相続の際に、現金はもちろん株券や債券などはその時の時価で評価されるので、そのまま相続税の対象になってしまいます。

しかし、不動産を所有している場合は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。

路線価は地価公示価格の80%程度の価格、固定資産税評価額は建築費用の50~60%程度の価格で評価されるので、大幅な資産の圧縮効果があり、相続税の節税対策として非常に有効です。

インフレ対策として活用できる

物価が上昇してインフレになると現金の価値は下がりますが、実物資産の価格は物価の上昇とともに上がります。

不動産も実物資産なので、インフレ時には当然物件価格が上昇するのでインフレ対策に有効な手段と言えます。

不動産は資産として価値がある

不動産投資で物件を購入すれば、その物件は自分の資産となります。

融資を使って不動産投資を行っている場合は、返済が終わるまでは金融機関の抵当権がありすべて自分の物とは言えないかもしれませんが、資産として賃貸経営だけでなく自己使用したり、売却するということもできます。

3. 不動産投資のデメリットやリスクは何か?

不動産投資はメリットも多いですが、やはり投資なのでデメリットやリスクも存在します。

デメリットやリスクを理解せずに不動産投資を始めてしまうと、後々大きな損失を被ることになり不労所得どころではなくなってしまうことも。

では、不動産投資にはどういったデメリットやリスクがあるのでしょうか。

空室になり家賃収入が無くなるリスク

一番怖いのはやはり空室リスク。

いくら良い物件を購入しても、想定した家賃で入居者が決まらないと家賃収入を得ることができません。

最初から入居者のいるオーナーチェンジ物件でも、退去した後きちんと入居者が決まる物件かどうか購入前に確認しておく必要があります。

家賃収入がなければローンの返済が滞ってしまうことになり、不動産投資が成り立たないことに。

家賃が滞納されてしまうリスク

空室よりも大変なのが家賃の滞納です。

長期間家賃滞納されてしまうと、家賃収入がないだけでなく、退去してもらうにしても裁判をしなければいけないなど非常に労力が掛かります。

退去してもらうまでは、新しい入居者を募集すること出来ませんし、更に、悪質な滞納者の場合は、退去した後の原状回復費用を請求することが難しく、大きな出費が必要なケースも。

建物の老朽化によるリスク

建物は築年数が経過すると老朽化が進みます。

建物の老朽化が進むと、区分マンションであれば管理組合が計画的に10年~15年周期で大規模修繕などを行いますが、一棟アパートやマンションの場合だと自身で計画して大規模修繕を行う必要があります。

建物が老朽化したまま放置していると空室期間が長くなるケースも多くなりますので、資金計画をきちんと立ててこまめに修繕を行う必要があります。

金利上昇に伴うリスク

現在は、日本銀行がマイナス金利を導入するなど異例の低金利政策を行っているので、ローン金利は非常に低いです。

固定金利で契約していれば金利は一定ですが、変動金利で契約している場合は定期的に金利の見直しがあり、金利が上昇するリスクがあります。

金利が上昇すると返済金額も増えるので、賃貸経営に大きな影響が出ることに。

投資用不動産が売却できないリスク

不動産は売却するための手続きに時間が掛かるので、株式などと違ってすぐに売却することができません。

物件の価格が経済状況に大きく左右されることもあり、ローン残債よりも値下がりしてしまうと手出しが必要になり、売りたくても売れない状況になることも。

不動産の価格が下落してしまうリスク

ここ数年は右肩上がりの不動産の価格ですが、リーマンショックなどの金融危機や東日本大地震などの自然災害の際には、不動産価格は大きく下落しました。

又、今後人口減少や高齢化が進むエリアでは、空室率の増加や家賃の下落が懸念されており、その影響で不動産の価格も下落することが予想されています。

不動産の価格は、様々な要因によって下落するリスクを抱えていると言えます。

災害による倒壊のリスク

地震や台風などの自然災害では、建物自体が倒壊してしまうことがあります。

こういった災害については、自分自身ではどうすることも出来ない部分が多く、ハザードマップなどを参考に災害が多いエリアは避ける、保険に入るといった対策が重要です。

築年数が古く耐震基準を満たしていない物件を所有している場合は、倒壊して入居者に死傷者が出れば損害賠償を請求されるケースも。

4. 主に大家がするべき仕事とは?

不動産投資で得る家賃収入は一般的には不労所得と言われていますが、まったく何もせずに所得を得られるかというとそうではありません。

実際には大家さんになって賃貸経営をすると色々とするべき仕事があります。

大家さんがする仕事には、主にどういったものがあるのでしょうか。

家賃の徴収を行う

大家として賃貸経営を行う際に最も重要な仕事は家賃の徴収です。

最近では、家賃の徴収は口座振込で管理しているケースがほとんどですが、入居者の家賃支払が遅れた場合などは入居者を訪問して督促しなければなりません。

悪質な滞納者の場合は、法的手続きを取って追い出さなければいけないなど非常に手間が掛かることにも。

物件や共有場所等をキレイに保つ

大家として一棟アパートやマンションを所有する場合は、建物の周辺や共有部分をキレイに保つためにこまめに清掃をする必要があります。

ゴミが廊下に放置されたままになっていたりほこりが手すりに溜まっていると、入居者が退去する原因になったり空室時に内覧に来ても入居してもらえません。

気持ちよく生活してもらうことが入居者の定着率にもつながるので、物件の清潔感を保つことは非常に重要だと言えます。

物件の確認や壊れた場所の修繕を行う

一棟アパートやマンションの場合は、物件の点検を行い、壊れた場所は修繕を行うことも大家の仕事のひとつです。

壊れた場所をそのまま放置しておくと入居者の不満になったり、事故の原因にもなります。

定期的に点検を行い壊れた箇所を発見したり、入居者から修理の要望があれば即時に対応をすることを心掛けましょう。

5. 不動産投資を文字通りに「不労所得」にする方法

不動産投資では、大家業を自分ですると意外と手間暇がかかり、完全な不労所得という訳にはいきません。

しかし、不動産投資を文字通りに不労所得にする方法があります。

それは、賃貸経営や確定申告を管理会社や税理士などのプロに任せること。

プロに任せると費用は掛かりますが、大家としてするべき仕事はほとんどなくなり、不動産投資を不労所得に近づけることができます。

管理会社に任せる

賃貸管理の手間を省くためには、賃貸管理を専門に行っている管理会社に依頼する方法があります。

管理会社に任せれば、「家賃の回収」「入居者のクレーム対応」「入退去の対応」「空室の募集」などの業務や清掃やメンテナンスの管理を行ってくれるので、大家の仕事をほとんど任せることができます。

管理会社に支払う費用は、管理委託料として集金家賃の3%~10%ですが、他にもメンテナンス費用やオーナー負担の修繕費用が必要です。

確定申告は税理士にお任せ

不動産投資で賃貸経営を行うと年度末に確定申告を行う必要があります。

管理会社は物件の管理はしてくれますが、確定申告まではしてくれません。

そのため、自分で確定申告しなければいけないのですが、確定申告の資料を作成するのが面倒がという人も多いでしょう。

その場合は、税理士に任せるのも一つの方法。

税理士に依頼すれば、必要な書類を渡すだけで確定申告の手続きをしてくれます。

費用は掛かりますが、プロに任せることで不動産投資の不労所得化が可能に。

6. 不動産投資でどうやって安定した収入を得る事ができるのか?

安定した投資ということで人気の不動産投資ですが、新聞やニュースでは不労所得を夢見て不動産投資を始めた人達が、不動産投資に失敗して自己破産してしまったという話題を目にすることも。

いくら不動産投資がミドルリスク・ミドルリターンの比較的安全性の高い投資だと言っても、何の知識もなく始めても上手くいくはずはありません。

不動産投資で安定した収入を得るためには、まず不動産投資の基礎である利回りについて勉強する必要があります。

不動産投資の利回りについて知る

投資において、その投資の収益性を見る指標として利回りがあります。

利回りは、投資したお金が年間どの程度の収益を生むかを測ることができるので、自分の期待している収益を上げられるか、また他の投資との比較に利用することも可能です。

不動産投資の場合は、1年間の家賃を収入として、物件価格に対してどの程度の収益を得ることができるかで利回りを計算します。

例えば、物件価格1,000万円の利回り5%の収益物件だとすると1年間に50万円の収益を得ることができるわけです。

不動産投資の利回りの種類について

不動産投資の利回りと一口に言っても、基準を設けることで計算方法が変わります。

利回りの種類は、表面利回り、想定利回り、実質利回りの3種類。

表面利回り=1年間の家賃収入÷物件価格

想定利回り=1年間の家賃収入(空室の場合など想定家賃を設定)÷物件価格

実質利回り=(1年間の家賃収入-経費)÷物件価格

表面利回りや想定利回りが高いからといってよい不動産という訳ではありません。

実際に賃貸経営では多くの費用がかかりますので、実質利回りで計算しないと実際に運営したら大きなマイナスになることも。

利回りの平均相場について

不動産投資の利回りの平均相場は、選ぶ物件の種類、場所や築年数によって変わります。

選ぶ物件の種類は、区分マンション1戸と一棟アパートやマンションによって期待する利回りは違いますし、首都圏と地方、新築と中古でも変わります。

例えば、首都圏の場合、築年数30年程度の駅徒歩10分圏内の区分ワンルームマンションであれば表面利回り6%~8%、新築の場合だと4%~5%。

区分ワンルームの場合は、管理費・修繕積立金などランニングコストが掛かりますので、実質利回りは築古で4%~6%、新築だと3%~4%程度になります。

これが地方だと同じ物件でも、そのエリアの平均相場が表面利回り10%以上というケースも十分あり得ます。

現在は、不動産投資のポータルサイトで調べることもできるので、購入前にそのエリアの平均相場を調査しておくと良いでしょう。

7. 不動産投資での成功の定義と成功するためのポイント

本来投資の結果というのは、購入して最終売却して利益が確定した段階で、儲かったか、損をしたのかの判断ができます。

しかし、不動産投資の場合は、売買益を出すという目的だけではなく、「不労所得を得たい」「老後の年金代わりに」「副業として」「相続税対策」など様々な目的があります。

そう考えると不動産投資での成功の定義を決めるのは難しいところですが、購入した不動産の賃貸経営を成功させるというのは重要なポイント。

不動産投資を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか?

そもそも成功の定義って何?

不動産投資は、個々の目標によって成功の定義も変わりますし、基本的には長期の投資となり、結果が出るのが先になるので成功の定義を決めるのは難しいと言えます。

例えば、将来定年になった時に年金代わりの収入が欲しいという人がローンを組んで不動産投資をすると月々のキャッシュフローは少なくなりますが、順調にいって定年を迎えた時に返済が終わっていれば目標を達成することができるので成功したと言えます。

しかし、毎月のキャッシュフローが欲しいという人にとっては、同じ不動産投資をしても成功とは言えません。

そのため不動産投資では、不動産投資に対する個々の目標を達成したかどうか、達成できる見込みがあるかで成功を判断することになります。

不動産投資の成功率は?

不動産投資は他の投資と違って、使ったお金がゼロになってしまうケースは非常に少ない投資。

そのため、不動産投資は、リスクが比較的低いミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われており、投資としての成功率は高いと言えます。

しかし、不動産投資の場合はそれぞれ投資に対する目標が違いますので、自分の目標に対してどの程度達成したかが重要。

例えば、今の年収と同じくらいの家賃収入が欲しいというのを100%達成するのは非常に困難ですが、50%しか達成しなかったからといって不動産投資で失敗したかというとそうではありません。

不動産投資において成功率を目標の達成率と考えると、低い目標を立てれば成功率は上がりますし、高い目標を立てれば成功率は下がることになります。

成功するには物件の見極めが大事

不動産投資を成功に近づけるには、物件の見極めが大事。

不動産投資では、安全性と収益性のどちらを重視するかによって投資する物件は変わってきます。

例えば、人気の物件は利回りが低いですし、利回りの高い物件はリスクも大きくなることに。

しかし、どんな考え方で不動産投資をするにしても、基本的には長期的に収益を上げることができる物件を選ぶことが重要です。

その物件の立地、間取り、設備のグレード、周辺環境など総合的に判断をして、他の物件より優位性があるかどうかを見極める力をつける必要があります。

良い物件を購入するコツを押さえておく

では、どうすれば他の物件より優位性のある良い物件を購入することができるのでしょうか。

以下の3つのコツを抑えれば良い物件を購入できる確率は大幅にアップします

物件が良い物件であるかどうか判断できる力を身につける

まず、一番重要なのは、その物件が良い物件かどうか判断できること。

そのためには、不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加するなどして不動産投資に対する知識を身につける必要があり、実際に不動産会社に収益物件の内覧をお願いして、実際に物件を見ることも非常に勉強になります。

不動産業者の営業マンと仲良くなる

やはり、一番に良い物件の情報が入ってくるのは不動産業者。

良い物件の情報を多く持っている営業マンと仲良くし、上手く取引できればその後も良い物件を紹介してくれるようになります。

中には、自分の成績だけ上げたいという営業マンもいますので、物件を選ぶ際は営業マンの話を鵜呑みにせず、最後は自身で選ぶことが重要。

自分の目標にあった物件だけを選ぶ

目標にあった物件を探すのは意外と難しく、中々巡り合うことができません。

しかし、そこで妥協して購入してしまうと後々後悔することに。

やはり、不動産は高価な買い物になりますので、自分の目標にあった物件を根気よく探すことが大事。

物件購入後に成功するためのポイントを押さえる

不動産投資は、物件を購入してからが本当の意味でのスタートライン。

物件購入後に成功する為のポイントを抑えることで、目標の達成により近づくことができます。

信頼のおける管理会社を選ぶ

不動産投資を不労所得に近づける意味でも、不動産の管理会社選びは非常に重要。

管理会社には、賃貸管理の運営において重要な「家賃の回収」「入居者のクレーム対応」「入退去の対応」「空室の募集」を任せなければいけません。

管理会社によって、客付け力がある、家賃回収に強い、管理料が安いなど色々な特色があるので、近隣の不動産会社に聞きとりをしたり、実際に管理している物件を見に行き、管理状況をチェックして上で信頼のおける会社を選びましょう。

物件の清掃とメンテナンス

一棟アパートやマンションの場合は、物件の清掃やメンテナンスが重要。

共用部分などが汚なかったり、設備が故障していると退去率が上がったり、新規募集にも影響が出ます。

物件をきれいに保つことは、物件の資産価値を上げることにも繋がりますので、こまめに清掃やメンテナンスを行うようにしましょう。

クレーム対応は迅速に

入居者からクレームで費用がかかるような修理がある場合、最終的に対応するかどうかはお金を出す大家の判断。

緊急性のいる場合や生活に支障が出るようなクレームをそのまま放置していると退去の原因になります。

費用も大切ですが、入居者がいかに快適に暮らせるかも大きなポイント。

管理会社の対応が悪い場合も同様なので、退去者があまり続くようなら管理会社を変更するという判断も。

8. 不動産投資は不労所得としておすすめ!

不動産投資は、投資の中ではミドルリスク・ミドルリターンと比較的安全な投資と言われていますが当然リスクはあります。

しかし、リスク以上に「安定収入になる」「年金代わりになる」「保険代わりになる」など沢山のメリットも。

本業のサラリーマンが忙しく賃貸経営が面倒だということであれば、管理会社や税理士に任せることで不労所得の実現も可能。

将来の年金や副業として収入を得られるだけでなく、個人の資産として残る不動産投資は着実に資産形成したい方におすすめです。

他の不労所得の方法については以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事最新13種の不労所得の作り方|働かずにお金を得るオススメの方法とは

2018.07.24

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

ASIS株式会社
E−bookダウンロード

カテゴリー一覧

無料でE-BOOKをダウンロード

初めての不動産投資入門

  
E-BOOKをダウンロードする